中国投资人

中国建商海外淘金钱进东南亚 | 海外

中国建商近年来积极走出去，东南亚成为中国建商的首选，包括碧桂园丶富力丶绿地集团等大陆建商也都瞄准马来西亚，展开投资布局计画，其中最受瞩目的就是碧桂园在马来西亚的“森林城市”规画案，十分轰动。同时，中交房地产丶中国港湾工程与中国路桥工程等集团也盯上新加坡，展开插旗动作，另外，包括柬埔寨与印尼等地也都有中国建商的足迹。

2016年中国建商纷纷出海。以万达丶绿地丶万科丶碧桂园丶招商蛇口为代表，通过收购酒店丶办公大楼与当地机构合作买地开发，投资地产等，足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯丶马来西亚丶欧洲丶美国等地。其中以“产城一体化”和“立体化绿色智慧城市”为宣传口号的碧桂园“森林城市”一度成为市场关注焦点。

不少中国建商海外布局，都盯上新加坡，展开插旗动作。图为新加坡市区外的一些政府组屋及私人住宅

点击查看新加坡房源

风险更高热潮难延续

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，中国海外买房团与开发商们的东南亚热潮可能会持续到2017年上半年。对应中国中央强力打房，更有机会诱发中国投资客更大力转向海外买房，估计热度可延烧到2017年上半年。

不过，中原地产市场研究部总监张大伟认为，这股热潮很难形成更大规模也难以持续，因为相对欧美丶澳洲等成熟市场，东南亚投资的政治丶金融丶法律等环境风险都是更高的。他说，对於东南亚来说，不具备投资目的地首选的可能性。因为毕竟它的社会经济发展还不如中国。选择在东南亚投资还不如在中国非限购城市购买物业，反而更有保值的可能性。

点击查看马来西亚房源

资本管制建案传停售

尽管如此，中国海外买房团依然涌向东南亚等地，尤其在马来西亚，碧桂园在马来西亚近资2500亿人民币，在当地填出全球最大的人工岛，面积达13.86平方公里，约等於半个中国澳门，估计开发年限长达20年，也将成为中国建商在海外最大的建案计画。

不过，这项大投资计画最近却因中国资本管制而出现警讯，据侧面消息传出，该建案已停止销售，因而引发中国投资客的恐慌，碧桂园方面也出面澄清，主要是升级改造，与外汇管制无关。这项规画当初打出投资移民优惠，曾吸引不少大陆投资客关爱眼神。

目前真实原因仍待确认，但该项目停售将并非海外房产项目中的个案。2016年建商纷纷出海，在境外开发出地产项目後，主要客层还是以中国投资客为主。可是，2017年以来，个人外汇监管封堵漏洞，资金难以流向海外，出海建商或将普遍面临销售上的困难。

（据中时电子报）

EB-B投资移民或涨价80万加强监管

两名美国国会参议员牵头于6月3日（周三）晚上提出一项法案，要求对近来被揭存在巨大黑幕的EB-5投资移民项目加强监管，并提高申请门槛。

美国投资移民门槛提到80万

据ABC新闻报道，该法案由参院司法委员会主席、来自爱荷华州的共和党人格拉斯利（Charles Grassley）及来自佛蒙特州的民主党人利希（Patrick Leahy）提出。两人表示，尽管EB-5投资移民项目在创造就业方面起到了一定作用，但他们指出，这一移民项目已成为一块磁铁，吸引那些寻求绕开传统移民程序审查的申请者们。

格拉斯利说，国家安全因此多次受到威胁。他们提出的新法案将加强对投资移民的监管，确保更高的可靠性和透明度，防止欺诈，并把国家安全作为更优先考虑的事项。

利希在周三晚发布的一份声明中称，EB-5投资移民项目“面临一些挑战，但我还没见到这一项目本身存在的哪个缺陷是无法修补的。”

报道指出，所谓“区域中心”是EB-5投资移民项目出现问题的中心。这些“区域中心”都是个人管理，专为配对外国投资人和美国企业家及开发商成立，以帮助前者通过投资获得绿卡。

一份2013年2月的国安部内部报告中列出了41起对这种区域中心进行的调查，对诸多EB-5投资移民项目的调查罪名包括间谍、欺诈、贩毒等等。

文件指出，其中一家区域中心从中国投资方那里筹得款项，用于对包括圣地亚哥FBI总部大楼等联邦政府建筑进行投资。国安部内部报告认为，这对国家安全产生威胁，因为“中国投资人将能见到FBI的蓝图或信息。”

国防部官员此前表示，移民局只能在证实某个区域中心不再能促进经济增长时才有权将其关停，而不能因为有关国土安全的担忧而这么做。

周三提出的那项法案试图解决上述问题。大大扩展国安部官员的权力，让他们能有权就可能存在的欺诈或国安担忧调查区域中心，并在认为它们确实会危害调查人员或国家安全时将其关闭。立法提议，通过由区域中心自己掏钱设立的专项基金为这些增加的监督买单。

法案提议，将EB-5项目的投资门槛从现行的50万美元提至80万美元。

这项提案还要求对区域中心工作人员加强审查，对投资移民申请人也加强背景审查和筛选。

利希表示，相信在EB-5项目于今年下半年过期之前推动这项立法，对于修复这一项目十分重要。

美国房地产市场信心重振成中国投资人重要目的地

房地产业是国民经济的重要部分，同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行，市场化程度很高，相关环节基本由市场供求操纵。

纵观美国近五十年的房地产市场，其住宅价格除周期性波动外，一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年，但每次跌涨大致相当。换句话说，美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中，市场规律作用明显。

美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中，市场规律作用明显

物业推荐：美国房产新项目

当然，即便市场化程度很高，美国政府对房地产业依然保持政策干预。尤其在居民住房领域，美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。

利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加，地产开发商的利润空间随即受到挤压；同时，美国有50个州开征房产税，税率一般为1%至3%，住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与中国不同，在美国买房需要事先声明房屋用途，因为“住”和“租”二者的贷款利率不同（对于买卖双方而言，任何违规行为后果都十分严重）；针对房屋购买和出售时的差价，征收房地产增值税；同时实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

以美国在2008年经济危机中的表现为例：2009年2月，奥巴马政府出台了一项高达730亿美元的房地产市场救助计划，目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时，政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资金，用来激活房产购买和贷款。此外，政府配套出台了一系列政策性调整，用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。

该计划主要力图达到四方面内容：

一，提高美国家庭的“清偿力”，放宽按揭贷款再融资限制，帮助信用好的房主获得“再融资”便利，减少大部分家庭的月供支出；

二，鼓励房贷机构减“月供”，保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例，尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋，提供债务重组机会，降低家庭月供支出，同时防止投机者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通过维持较低按揭利率水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心；

四，将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。

可以看出，帮助低收入的美国家庭走出债务困境，渡过难关，开发真正有需要的市场源头，扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心，事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力，美国房地产市场逐渐稳定回暖，到2012年终于露出曙光，开始复苏。时至今日，美国房地产市场信心重振，已成为中国投资人的重要目的地。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读

别急着投资先来了解申请澳洲188签证的各项条件

188签证对于很多中国投资人和企业家来说具有很大的吸引力。此类澳洲移民签证分为三个子类：

188A 商业创新（Business Innovation ）
188B商业投资(Investor)
188C重大投资(Significant Investor)

所有188子类签证都需要申请人满足打分制系统下最低65分的要求。188C类签证的申请人很容易满足这一要求，他们只要在澳大利亚投资不少于500万澳元就可直接获得65分。188A和188B类签证申请人可以从几个方面累积获得分数。下面是我列举的几个得分点：

年龄
从商时间或投资经历
英语能力
净资产
公司营业额
学历

虽然分数越高越好，但是需要满足最低65分的要求才有资格递交签证申请。澳大利亚商业和投资移民项目分为前期递交移民意向书和后期邀请系统阶段。这也让澳大利亚边境及移民部可以选择最适合的申请人。一旦收到移民邀请函，在正式提交签证申请还有60天的准备时间。

在整个签证过程中还有最重要的一步——获得州或市政府的担保。这就意味着，如果想今后居住在悉尼，那么在提交提名意向书后，需向新南威尔士州政府提交州政府担保申请。然后，一旦获得了州政府担保，州或市政府会通知澳大利亚边境及移民部发放邀请函。

对于英语能力，澳大利亚移民部也规定了最低要求。如果达不到最低分数，只需额外付费仍然可以申请此类签证。所以，即使没有任何英语能力，依然可以申请并获得188类签证。18周岁以上的家庭成员，副申请人也是如此。

188A和188B签证的审理时间为12-18个月。188C签证审理时间为6-9个月，其目的是为了吸引更多重大投资人。澳大利亚边境及移民部已承诺改善这些处理时间，吸引更多的商务人士和投资者。通过精心准备，并提交所有必需的文件以完成申请，也可以加快签证的处理时间。

此三种签证都为4年临时签证，并且以明确的途径申请永居签证。我会在今后的文章中进行讨论。

以下为三种签证类型的详细内容：

澳洲188A的申请条件：

申请人需满足以下最低要求：

净资产至少达到80万澳元
在申请日之前的4年内，在澳洲境外拥有并经营公司至少达到2年
4年的2年，澳大利亚境外企业每年的年营业额至少达到50万澳元

这类签证主要针对的是在澳大利亚寻找商机的人，同时，也适合希望在澳大利亚生活和工作的人群。可以通过成立新公司、购买企业或者投资公司股份来实现。另外。澳大利亚商业计划书中对公司的业务描述与在中国的业务描述越接近越好。

假设今后，所从事的事业与递交申请时所描述的不一样。在改变之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商业投资

申请人需满足以下最低要求：

净资产达到225万澳元
将150万澳元的资金用于购买澳大利亚州或领地政府债券至少4年时间
在递交申请前的5年中至少有1年的从商或投资经历

此类签证申请人，必须将资金用于购买4年政府债券。如果收回投资，澳大利亚边境及移民部将接到通知并取消该签证。

该项投资的回报率是有保证的，每半年投资者会收到相应的利息。债券利率是从投资当天算起，所以这是非常安全且可靠的投资。除了可以自由的生活在澳洲，投资人也可以经营企业，虽然并不一定非要这样做。

另外，在4年临时签证的有效期内，必须实际居住在澳洲至少2年以符合申请永居签证的要求。

（注：以上2类签证，都必须先满足最低65分）

188C重大投资

申请人必须拥有至少500万澳元可以用于投资澳大利亚合规投资产品，投资期至少为4年。只什么是合规投资？从广义上讲包括以下投资：

政府债券
某些投资于澳大利亚的管理基金
直接投资于非上市的澳大利亚公司

在4年临时签证期限内，需累计在澳洲居住达160天才符合申请永居签证的条件。

虽然188C签证需要申请人投入大笔资金，但是它确实也给申请人带来了灵活性。此类签证适合在国内拥有公司的商人，并希望继续在国内经营他们的事业。一般情况下，往往是其配偶会与孩子定居在澳洲，而他们则留在中国继续经营企业。

我认为，投资人重要的是要真正了解每类签证的详细信息，再选择最适合的。为了今后可以申请永居签证，现在知道应该做了吧。

Matthew Garvey专栏全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或访问Four corners首页http://www.4-corners.com.au/了解更多澳洲移民信息