口腔诊所连锁经营创始与资本运营投资机遇 | 居外专栏

前言:个案研讨

绍兴8020口腔门诊部有限公司拥有一支汇聚国内外专业,老中青相结合的口腔医疗服务团队。

由医院主任级医师黄林江主任与金友良主任以及来自台湾的李文隆总经理领军,响应国家全民健康战略,秉持「取之于社会、用之于社会、止于至善、 永续经营」的成立宗旨。

绍兴8020口腔门诊部有限公司,以长三角绍兴三线城市地区连锁为轴,下沉连结到四五线乡镇、街道的社区门诊,以【1挂10+100家】口腔诊所共生赋能的加盟经营模式,达成区域品牌、经营规模效率与降低成本效应,同时解决如下所述行业的痛点 :

  1. 专业人才不足,和经营管理与设备落后问题;
  2. 医生成本高、请不到、留不住;
  3. 民众就诊意识薄弱;
  4. 诊所独立开业经营困难;
  5. 品牌认知度匮乏,难获口腔病患信任,难以经营的生存问题。

绍兴8020口腔门诊部有限公司规划【联结+合作+共享】,透过绍兴牙科医院1挂10口腔门诊,连锁100家口腔诊所(意指长三角地区1挂10+100家口腔诊所),将优质的口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,并采资本运营及美国IAPO上市规划,全国扩展(+1000家口腔诊所)口腔连锁诊所,把握市场兴起与商业契机。

融资型商业计划:核心提点

(一)绍兴8020口腔门诊部有限公司融资型商业计划核心要点:

  1. 融资型商业计划书的撰写目的,它可协助公司领导者:

(1)厘清策略方向及经营型态的可行性与未来的成长蓝图;

(2)与风险投资者沟通及资金私募需求。

绍兴8020口腔门诊部有限公司优势分析:

  (1)经营管理团队具成功、丰富的事业经营与医疗临床和管理经验;

  (2)经营团队核心成员具有丰厚的产业和地区人脉;

  (3)已建构成功的口腔精准医疗和精实管理二合一服务系统;

  (4)具数字化口腔种植牙、正畸、牙冠CAD/CAM系统和风险管控诊断系统,经临床验证,提升医疗精准、安全与增强时效,提升高端医疗服务水平,满足高端客户需求。

  1. 融资型商业计划书,它内含目标策略、商业模式、投入资源与回收预期、风险评估;它是一组特定工作任务、一组特定步骤、一组特定目标,在特定日期完成公司愿景。
  2. 融资型商业计划书撰写原则:市场机会、实务导向、内容真实简洁、白话与图表比较、重点表达具体有力。

(二)面向风险投资者沟通及资金私募需求,融资型商业计划核心提点:

1.根据运营计划,尚缺未来3-5年公司财务报表的预估数据?

2.公司实收资本(非指注册资本)多少?公司估值多少?

3.按公司法第27条:无形资产(知识产权)技术出资,先实缴公司资本,之后才好用股权去融团队专业人才、融渠道(连盟口腔诊所)、融资,做大公司。

4.风险投资者看融资型商业计划书的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性?

知识产权出资:法律依据

  中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。知识产权(无形资产)出资:包括-项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融专业人才(用股权、期权激励人才)、融资(用股权融资金、资产并购)、融渠道(用股权融加盟)、融渠道(用股权连盟口腔诊所),对于做大公司具有极大的做实做强作用。

绍兴8020口腔门诊部有限公司签约备忘:「知识产权作价实缴资本」【信息来源:世界金控、上海控本】。

依据《未来5年获利能力》及原始股权结构:CEO、专业人才及运营团队股(期)杈之规划。公司需要根据对人力的需求和依赖程度,决定授予的股权数量。

尤其是服务业的人力驱动型公司,一般更加需要用较多的股权数量来作股权激励。公司本部的薪酬和福利待遇相对一线城市较低时,公司可以酌情增加股权激励数量。创业期公司股权激励总量一般为20%~30% 。                                 

绍兴8020口腔天使轮融资规划:知识产权出资作价5亿元资本,释股20%,融资5000万元。

5亿元=2.5亿元(资本)+2.5亿元(资本公积)。每股2元。上海控本,外加技术投资20%,1亿元=5000万元(资本)+5000万元(资本公积),每股2元。

股权激励:完善公司治理结构

初创期是企业最艰难的时候,这个阶段抗风险能力弱,时常面临着资金匮乏、技术开发整合中、品牌认知度低、专业人才短缺、管理制度不完善等种种难题。

股权激励是有明确指标的:(1)上市前的实股奖励:激励对象可以参与公司的增资扩股,从而获得获得经营业绩股权并享有分红权。为了避免激励对象的短期行为,公司可以规定实股所有权保留期,在保留期满后,符合授予条件的,由公司向其发放股权登记证书或者前往工商局办理股权变更登记手续。

(2)美国OTC上市后,股票期权激励模式:通过设定指标传达出公司发展导向,解决企业通过加盟口腔诊所的绩效管理制度难以解决的难题。法律法规规定的股权激励计划的最长年限是有效期10年。股权激励对象范围是公司董事、专业医生、核心技术人员及业务骨干和对公司发展有重要作用的人员,具有一定的灵活性。

公司的定向增资股权激励,调动积极性,企业以绍兴8020口腔为纽带,连锁1000家口腔诊所,将口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,通过将股权或红利分配给加盟口腔诊所,加深合作绑定利益共同体,企业能够更加有效地提升经营规模及管理效率,提升腔本企业的竞争力。

绍兴8020口腔门诊部有限公司1挂10家门诊,以取得美国OTC上市地位作为扩展加盟启点,2025-2027年第一阶段扩展100家诊所联盟:连锁加盟合并财务报表。【信息来源:绍兴8020口腔门诊部有限公司】

资本运营:投资机遇

企业完成无形资产知识产权技术作价实缴资本之后,企业融人才、融连锁渠道,融各种对公司有帮助的团队之股权激励,真正让企业的实缴资本股权变值钱,后续持续通过专业上市辅导机构专业助力投资融资、IAPO多路径上市、市值管理、并购重组等,让企业的实缴资本股权更有价值,为企业创造更高价值做大做实并做强口腔诊所连锁经营。

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融专业人才以及融资的唯一依据。风险投资者看融资型商业计划书以及IAPO多路径上市的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性。

“一带一路”引进投资 带动中国前往柬埔寨旅游人数激增

不可否认的是,柬埔寨成为了中国境外旅游的热门目的地。2018年前7个月,超过100万中国游客前往柬埔寨旅游,同比上涨72.6%。

这一激增趋势得益于柬埔寨和中国日益亲密的友好关系以及随之而来的数十亿美元的中国投资。大多数投资是为了推动中国“一带一路”倡议的发展,该倡议旨在促进欧亚和非洲商业基础设施的建设。但除此以外,大量中国投资还进入了柬埔寨旅游行业。

其中,最引人瞩目的旅游投资项目当属近期宣布的价值12亿美元的“旅游度假村”(Tourism Vacation Town)项目。该项目旨在打造一个“豪华城市”,集高端酒店和主题公园于一身。这并非天津优联集团在柬埔寨开发的第一个旅游项目。该集团获得了国公省一处土地的99年租期,并在此建立起价值13亿美元的“Dara Sakor”独家项目。

西哈努克过去常把西方游客吸引到海滩,现在中国游客开始为赌博涌至

当然,这些项目仍处于早期阶段。但中国的投资已然为柬埔寨的旅游业发展带来了天翻地覆的变化。西方游客的海边度假目的地西哈努克已经为了迎合中国游客而做出了改变,其对中国游客的吸引力所在并非海岸线,而是其中的赌场。

该城市建有42家注册赌场,还有许多未注册的赌场。这些赌场几乎专门是为中国游客服务的,因此常常雇佣大量的中国员工。此类投资导致了整体房产售价和租金的增加,迫使大量柬埔寨公司和员工退出西哈努克市场。

赌场也是金边旅游业的中坚力量。NagaWorld报道称,2017年赌场收益相比2016年增加了80%,毛利润达到了472万9千美元。

这样规模的资金进入世界上任何一个地方,都会对其产生明显影响。而这对柬埔寨这样的国家而言,更是如此。柬埔寨的名义GDP仅为243.6亿美元,人均GDP为1559美元。2016年,柬埔寨才正式从“最不发达国家”转变为“中等偏下水平收入”国家。

然而,尽管大量的投资无疑能够推动柬埔寨的经济发展,但这也并非“免费的午餐”。中国享有柬埔寨50%外债的债权,中国公司享有对柬埔寨土地几十年的租期,这些都引发了中国能够轻松影响柬埔寨的担忧。延伸阅读:【居外看点:柬埔寨金边,全球增速最快房产市场的背后

中国“一带一路”尝一下的开发项目在其他国家也引发了担忧。在马来西亚前总理纳吉布·拉扎克(Najib Razak)涉嫌“一马发展”洗钱案的影响下,马来西亚近期喊停了中国公司出资的价值数十亿的开发项目。而柬埔寨总理洪森的影响力才刚刚有所加强,因此中国在柬埔寨的投资可能不会面临其在马来西亚的相同命运。

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来源:精旅传媒
翻译:LPS

责编:Zoe Chan

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赌博热潮席卷贡布 中国投资正改变柬埔寨

贡布柬埔寨的文化瑰宝之一但根据乔治·斯蒂利斯George Styllis所写的文章从中国涌入的大量赌资让这个小镇的居民心神不宁。

1863年到1953年的殖民统治时期,法国人经常前往贡布县波哥山(Bokor mountain) 上草木茂密的高地以躲避闷热的天气。他们在那里建立了一片飞地,飞地中建有教堂,邮局和一间宏伟的酒店。在内战和大屠杀造成的混乱中,酒店变成了一片废墟,只留下了宛如洞穴的黑色窗户和令人毛骨悚然的灰色外墙。

作为一座历史的纪念碑,它一直屹立于原处,直到今年才被翻修一新,以贡布波哥宫酒店(Le Bokor Palace)——一家豪华酒店兼赌场的名义重新开张。波哥目前只有两家赌场,但当地刚刚开始建设一个面积为1800公顷的度假村。待这项工程结束之后,预计还会出现更多赌场这一切都反映了柬埔寨发展赌博旅游业的意图。中国禁止现场和网络赌博,而柬埔寨赌场正在试图迎合中国玩家对这两类活动的需求。由于现在想获得赌场牌照简直易如反掌,而且当地监管政策十分宽松,柬埔寨已经燃起了一场正在重新塑造城市面貌的赌博淘金热。

受影响最明显的地方莫过于距离贡布仅两小时路程的西哈努克城了,当地居民都很担心自己所在的城市会步其后尘。西哈努克城的制造业,旅游业和赌博业都十分繁荣,而且该城市在中国“一带一路”贸易路线项目中具有重要的战略地位。在这些因素的强力推动下,西哈努克城已经成为中国投资者在柬投资的核心地点。

西哈努克城首个住宅和商业综合体开发项目D’Seaview,位于城中最美丽的海滩,设有24小时保安、游泳池、设备齐全的现代化健身房、郁郁葱葱的宁静花园、壁球场和一个停车场,为所有住客和客人提供充足舒适的空间。
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过去,这里还只是一个渔村,只有背包客偶尔出没。现在,西哈努克城的街道上已经满是中国出资建设的超市,令人注目的公寓和赌场。急速的开发项目让街道变得千疮百孔,最近该城市的主要市场更是经历了史上首次严重积水。

今年34岁的Som Annie和她同龄的法国男友Damien Pradayrol 最近刚刚离开西哈努克前来贡布。这对情侣发现自己已跟不上西哈努克飞速发展的步伐。随着大批外国人涌入该城市,住房需求不断上升,房价飞涨,生活成本也大幅增加。他们现在正经营一家旅馆。他们之前合租了一个小房间,每月的租金为75美元,后来租金突然快速上涨。他们在一年内被迫搬家四次,第四次租用的那套公寓每月要付250美元,最后他们只得离开。

这对情侣说,他们所认识的其他经历了类似情况的人也从西哈努克搬到了贡布。“我以前很喜欢西哈努克,但我现在不再喜欢它了,”Annie说。“我父母也在那里租了一间房子。合同到期以后他们就要马上搬走,因为那间房子要出租给中国人了,”她说道。她的父母将搬到农村去住。

当地非政府环保组织“Mother Nature”的创始人之一Alex Gonzalez-Davidson称,当地居民普遍认为中方支持的投资项目显得过于残酷,几乎完全没有考虑当地人民和环境的情况。“许多中国公民和投资同时涌入这些地区,这在多数情况下往往会迫使当时居民离开,或降低当地人的生活水平。”

西哈努克城已成为中国现代帝国野心的象征,它也是中国尝试用政治力量进驻柬埔寨的突破口。这让人们更加担心柬埔寨的各个省会逐一沦陷。“现在柬埔寨可以从中国那里得到自己所需要的一切,而中国也可以从柬埔寨索取他们想要的东西,”金边一名嘟嘟车司机说道。

柬埔寨主要城市的地图

中国在推动柬埔寨经济方面发挥了重要作用,并出资让柬埔寨建设了许多当地急需但无力负担的设施,如全新高速列车和机场。同样,柬埔寨从农业到零售业等各个行业都受益于该国与中国蒸蒸日上的贸易往来,而不少国民也从房地产交易和其他风险投资中满载而归。

然而,Cambodian Investment Management金融服务公司的首席执行官Anthony Galliano表示,这样的经济发展其实是一种交易。“虽然中国的投资资本加速了柬埔寨的基础设施建设和经济发展,有利于柬埔寨的发展,但中国也用这些资本谋取了一些私利,”他说道。他表示,这些私利包括利用低成本劳动力,还有避免雇用当地人,转而为中国大陆的工人创造就业机会。

贡布Kamchay水电站大坝是用中国提供的资金建造的

柬埔寨新开设了一个占地1000公顷的经济特区,此特区内设有由中国出资建设的深海港口和煤电厂,但这两套设施因其对环境的不利影响而广受诟病。目睹西哈努克变化过程之后,许多贡布人对城市中的工业项目往往抱有敌意。

柬埔寨财政部副主任Ros Phirun在接受英国广播公司(BBC)采访时表示,为了保护当地“生态旅游”环境,目前政府不打算让投资者在贡布以内波哥以外的地区建设赌场。然而,将于明年新港开通时启用的游轮将在南海岸上来回行驶并停靠于西哈努克,届时中国游客和赌客将乘船前往贡布。

虽然这可能会给像Damien和Annie这样饱受房东贪念之苦的住房租户造成困扰,但其他人可以借此发财。现年26岁的胡椒种植园工人Chem Makara表示,他拥有的小屋价格已翻了一番,而且几乎每周都有来自金边的买家向他询价。尽管这听起来挺不错,但对于Makara来说,保护贡布的田园风光和标志性历史遗迹比赚一笔快钱更加重要。“贡布是一个特殊的地方。我们住在这里是因为我们想亲近自然。”

被问及对波哥新酒店的看法时,他表示,不管这座酒店有多富丽堂皇,“人们还是更喜欢以前的废墟。我发现所有外国游客都会打听它的去向。它很特别。它有历史的底蕴。”


延伸阅读
:【居外看点:柬埔寨金边,全球增速最快房产市场的背后

 

来源:英国广播公司
翻译:LPS

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马哈蒂尔当选 中国在马来西亚投资环境面临不确定性

文:Anisah Shukry & Yudith Ho 

马哈蒂尔穆罕默德在马来西亚的大选中夺回权力,这意味著中国在马来西亚的投资者可能将面临更多审查。

在週四的马来西亚大选结果中, 原反对派总理候选人马哈蒂尔在四月上旬接受媒体采访时说,如果来自中国的投资者在马来西亚设立办公室,聘用马来西亚人,并为马来西亚带来资金和技术,那我们是欢迎的。 但现在的实际情况并非如此。

“从目前的中国人在马来西亚的投资中, 我们几乎什麽都得不到,”92岁的马哈蒂尔在他的吉隆坡办公室说。 “这样的投资我们没法欢迎。”

马哈蒂尔只是中国人“热情的”海外投资热表达焦虑的人士之一。近年来, 中国人在海外购房热潮已经引发了澳大利亚和斯里兰卡政治局势的紧张。 尽管有许多国家都渴望从中国的一带一路的千亿美元基础设施投资的计划中受益,但不少国家页也担心会过分依赖中国。

在马来西亚,中国的投资引起了对马来西亚主权独立性的担忧。以碧桂园控股有限公司在柔佛州投资1000亿美元建造成本高达100万令吉(258,000美元)的公寓为例, 这种高价公寓可负担性在中位年收入在2016年仅为62,736马币的马来西亚有多差可想而知。

马哈蒂尔说:“马来西亚本地人没有足够的财富来购买所有那些非常昂贵的公寓,所以华人投资者要带外国人来到马来西亚,可没有哪个国家希望有大量的外国人涌入他们的国家。”

此前在马来西亚大选中谋求第三任总理任期的纳吉布拉扎克驳斥了马哈蒂尔对中国投资的担忧,这是“不负责任的引发恐慌。” 

纳吉曾提醒马来西亚人“历史上,马来西亚对中国的投资曾经比中国在马来西亚的投资要大,我们在海外的投资比海外直接投资更多。” 纳吉在1月份在吉隆坡举行的马来西亚投资推广会2018会议上如此表示。 “中国和马来西亚之间的经贸是双向往来的,外国直接投资水平随著时间的推移而变化,这种联系是保证经济健康和多样化的基础,是关键。”

中国是马来西亚最大的外国直接投资来源地,占2018年马来西亚吸收外来直接投资的7%, 约547亿令吉。

在接受彭博社采访时,马哈蒂尔将斯里兰卡列为一个“失去了很多土地”的国家,因为斯里兰卡无法从中国回收资金。2017年,斯里兰卡政府将南部港口的汉班托塔长租给了来自中国的一家国营公司牵头的合资企业, 租期99年,以换取债务减免。

“很多马来西亚人并不喜欢中国投资,”马哈蒂尔表示要捍卫马来西亚人的权利。我们不希望把这个国家的大块土地卖给那些开发整个城镇的外国公司。“

不过马哈蒂尔领导的希望联盟在竞选宣言时,曾经承诺鼓励来自“中国和其他亚洲国家”的持续投资, 只是前提要修改为确保没有腐败, 实现这一点的前提是审查所有外国大型项目。

在4月上旬马来西亚雪兰莪举行的一个论坛上,马哈蒂尔也透露希望联盟领导的政府将重新审议一些重大外来投资项目,比如东海岸铁路线,原本的预算估计是550亿马币。 希望联盟政府可能会寻求减少计划长达688公里(428英里)的线路,除非调研证明市场需求足够支撑投入。该项目原计划于2024年完成。

当时马哈蒂尔还承诺过,如果他在民意调查中获胜,他将计划确保与所有国家保持“友好”关系的同时,重新启动有关维权和进入南中国海的谈判。马来西亚是中国和其他东南亚国家如菲律宾和越南海域一些有争议的特征的索赔国。

“我们必须确保听到我们的声音,因为马来西亚确实在该地区有岛屿,我们必须坚持,”他说。

 

来源:彭博社

译: GT 

排:HY

 

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中国投资中东295亿美元超美国 | 海外

内地企业近年积极“走出去”,中东地区亦是热门目的地之一;新加坡《联合早报》引述阿拉伯投资和出口信贷公司近日发布的报告显示,去年中国对中东国家的投资额,高达295亿美元,占地区投资总额的31.9%,超越美国并成为中东地区的首要投资者。

中国超越美国并成为中东地区的首要投资者
中国超越美国并成为中东地区的首要投资者

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成首要投资者 阿联酋居次

排名第二的是阿拉伯联合酋长国,去年对中东投资152亿美元;反而期内美国对中东的投资只有70亿美元。

根据《人民日报》报道,中国企业过去10年积极投资中东地区项目,包括电子通讯及零售商贸等,现已成为阿拉伯国家第二大贸易夥伴,双边贸易额达2300亿美元,预计2020年可能突破5000亿美元。

宁夏大学中国阿拉伯研究院院长李绍先认为,中国长期对中东国家进行投资,一直维持经贸关系,尤其“一带一路”提出後,双边贸易及投资均有加速增长趋势。

(据信报财经新闻)

中国企业热衷扩大澳洲投资

据《澳洲金融评论报》报道称,毕马威(KPMG)及悉尼大学(University of Sydney)的最新研究显示,已经进入澳洲市场的中国企业里,有过半数打算今年扩大投资,去年活动的反弹——非矿业领域的交易次数破纪录,将得到延伸。

研究发现,去年中国在澳洲的投资额达到第二高的水平,对商业地产及农业再度燃起的兴趣填补了资源业方面活动低迷所产生的空缺。

去年中国在澳洲的投资额达到第二高的水平,对商业地产及农业再度燃起的兴趣填补了资源业方面活动低迷所产生的空缺

总的实际投资额飙升1/3至111亿美元(151亿澳元),当中7笔交易的金额都超过了5亿元。

名为《揭秘中国在澳投资》(Demystifying Chinese Investment in Australia)的报告中指出,在此之前的2年出现温和的下跌,这是2008年以来第二高的投资流入——当年在资源繁荣处于巅峰期的情况下中国有162亿美元资金涌入澳洲。

毕马威澳洲的亚洲及国际市场总监弗格森(Doug Ferguson)说:“农企交易完成了12笔。这个领域摆脱了尽职调查,转向了实实在在的交易。”

去年的巨额农企交易包括中国贝因美婴幼儿食品公司(Beingmate Baby and Child Food Company)对维州1间奶制品工厂的投资,以及杭州天马轴承集团股份有限公司(Tianma Bearings Group)斥资4,700万元收购北领地2座养牛场。

弗格森指出,中国投资者通常“积极”对待澳洲市场。

不过,新州出售电网公司Ausgrid及Kidman & Co卖掉10万公顷养牛场这两笔交易的监管决定会被密切关注。

澳洲是中国投资的第二大接收者——2005年至2015年期间吸引了787亿美元,仅次于美国。

报告中的商业调研发现,中企喜欢澳洲是因为时区相近,同时也把这里当做进一步对外投资的跳板。

外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)日前公布的数据显示,中国投资者打算在澳洲投资466亿元,几乎是2014年承诺额的2倍。

这是基于去年递交的投资申请作出的预测,当中包括同个投资目标的多份申请,而且不一定能成行。

根据委员会的数据,就在澳计划投资额而言,2014年中国首次超越了美国。

房地产占了今年的大头,达240亿元,是2014年获批数额120亿元的2倍。

中国投资者对房地产的投资在2014年和2015年都翻了一番。不过,最大的变化在于他们想对农业、林业、渔业及金融保险业投资的数额。

中国投资者今年将在农业和金融资产上分别投入近25亿元和17亿元。

2014年这些数值分别为3,200万元和5,100万元。

外国投资的增多已引起了国家安全方面的担忧。

达尔文港(Port of Darwin)被租给了据信和中国军队有瓜葛的岚桥集团(Landbridge)后,外国投资审查委员会于4月4日宣布对《外国并购监管法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Regulations)作出修改,移除了投资关键性基础设施资产的私人外来投资者的豁免权。

该委员会目前可以正式地审查州属基础设施资产出售给私人外来投资者的交易。

 

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(据澳洲新快网)

EB-B投资移民或涨价80万 加强监管

两名美国国会参议员牵头于6月3日(周三)晚上提出一项法案,要求对近来被揭存在巨大黑幕的EB-5投资移民项目加强监管,并提高申请门槛。 

美国投资移民门槛提到80万

据ABC新闻报道,该法案由参院司法委员会主席、来自爱荷华州的共和党人格拉斯利(Charles Grassley)及来自佛蒙特州的民主党人利希(Patrick Leahy)提出。两人表示,尽管EB-5投资移民项目在创造就业方面起到了一定作用,但他们指出,这一移民项目已成为一块磁铁,吸引那些寻求绕开传统移民程序审查的申请者们。

格拉斯利说,国家安全因此多次受到威胁。他们提出的新法案将加强对投资移民的监管,确保更高的可靠性和透明度,防止欺诈,并把国家安全作为更优先考虑的事项。

利希在周三晚发布的一份声明中称,EB-5投资移民项目“面临一些挑战,但我还没见到这一项目本身存在的哪个缺陷是无法修补的。”

报道指出,所谓“区域中心”是EB-5投资移民项目出现问题的中心。这些“区域中心”都是个人管理,专为配对外国投资人和美国企业家及开发商成立,以帮助前者通过投资获得绿卡。

一份2013年2月的国安部内部报告中列出了41起对这种区域中心进行的调查,对诸多EB-5投资移民项目的调查罪名包括间谍、欺诈、贩毒等等。

文件指出,其中一家区域中心从中国投资方那里筹得款项,用于对包括圣地亚哥FBI总部大楼等联邦政府建筑进行投资。国安部内部报告认为,这对国家安全产生威胁,因为“中国投资人将能见到FBI的蓝图或信息。”

国防部官员此前表示,移民局只能在证实某个区域中心不再能促进经济增长时才有权将其关停,而不能因为有关国土安全的担忧而这么做。

周三提出的那项法案试图解决上述问题。大大扩展国安部官员的权力,让他们能有权就可能存在的欺诈或国安担忧调查区域中心,并在认为它们确实会危害调查人员或国家安全时将其关闭。立法提议,通过由区域中心自己掏钱设立的专项基金为这些增加的监督买单。

法案提议,将EB-5项目的投资门槛从现行的50万美元提至80万美元。

这项提案还要求对区域中心工作人员加强审查,对投资移民申请人也加强背景审查和筛选。

利希表示,相信在EB-5项目于今年下半年过期之前推动这项立法,对于修复这一项目十分重要。

1年花200多亿美元投资美国房产 美国将再被买下?言之过早

中国近年大举在海外投资,尤其对美国房地产特别青睐,其中以近20亿美元,买下纽约地标、同时也是美国驻联合国代表团会馆的华尔道夫酒店,最引人瞩目。就像20多年前,日本买下美国地标—纽约洛克斐勒中心时一样,震惊全美。

当年舆论先是期待日本投资,提振经济,但当日本买下纽约地标及洛杉矶市闹区一半房地产、好莱坞影视巨头—哥伦比亚公司后,美国开始害怕,被日本买走忧虑四起,媒体更形容,这是继1941年日本偷袭珍珠港后,第二度入侵美国。

近期,中国已20亿美元买下纽约地标华尔道夫酒店

如今中国在美投资房地产动作,也有美国再度被买下声音,但仔细观察,有点言之过早。

根据美国房地产经纪人协会最新统计,中国人在过去一年间,透过各种渠道,投资200多亿买房,比之前一年增加70%。但在全部外人投资中,所占还不到三成。这和当年日本在美国炒房高峰期所占六、七成,还有一段距离。

其次,除房地产,中国其它领域投资仍然不多,和长期在美投资国家相比,差距更大。以常用的外国直接投资(FDI)统计看,2013和2014年,仍是日本占第一。日本虽是20年以来,首次重回美国FDI龙头。但其实多年来,一直仍位列FDI前茅。

美国官方统计数字显示,FDI来自中国,从2010年以来大幅增加,2013比2011年增加一倍多,但相对其它投资国,还未排上前十名。2013年前十国家,分别是日本、英国、卢森堡、加拿大、瑞士、爱尔兰、荷兰、德国、挪威。中国排名14,还在韩国之后。

2014年FDI统计,还是日本第一,瑞士、加拿大居次,中国排名上升,但还不能和上述传统投资国比。不过许多分析师已注意到,中国在美投资增加的潜力,不容小看。

更值得关注的是,中国在美投资增大,是否会重蹈日本当初一些惨赔的例子,日本三菱地产买下洛克斐勒大楼,几年后宣布破产,被美国半价买回,赔了10亿;索尼买下哥伦比亚影视,松下电器买下环球影视股份,五年后分别亏损33亿和19亿美元。

英国经济学人最近分析,中国私人企业目前在美投资,看来较当年日本企业理性。因为日本教训足为中国投资者借鉴。

日本企业惨赔例子,和盲目跟进、财大气粗、不熟美国法规、经验不足都有关系,松下买环球和盲目跟进索尼有关,抢进房地产和财大气粗,认为美国房地产比日本便宜太多有关。另外,一些购并企业闹劳资纠纷,则是忽略美国文化和法律。

中国大举来美投资才刚起步,成败要看未来发展,涉及因素复杂。但商业行为,有赚有赔很正常。索尼当初惨赔,后来企业改造,转亏为盈,又是成功企业。如今还有美国人再担心日本买下美国?

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掘金扩至二线城市 海外投资势不可挡

伦敦、洛杉矶、旧金山、纽约、悉尼、墨尔本、多伦多、首尔、济州岛、西班牙、墨西哥、比利时、马来西亚、泰国、新加坡……地图上将越来越多的遍布中国房地产企业的投资红旗。

2008年全球金融危机爆发后,中国企业开始迈出了海外投资步伐,房地产企业的海外投资端倪则肇始于2009年,随着国内房地产市场调整,2014年开始出现房企海外扩张加剧之势。

掘金扩至二线城市 海外投资势不可挡

中国的政策环境推动、国内市场需求放缓、海外市场拥有更可观回报率等因素促成了中国房企海外投资队伍的加大。

“2012年10月,中国政府鼓励企业走向海外做全球资产配置,房企海外发展速度最快”,仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏在接受财经网记者专访时表示。

“同时,海外政府非常欢迎中国房地产企业在当地投资,2008年金融危机以后,所有金融机构投资放缓项目停工,导致整体经济复苏的情况下房地产市场 出现供不应求,中国房地产企业于是迎来海外投资机会,2012年底至2013年初,中国房企就已经开始探底海外投资,到真正下手的过程一般是6个月到1年 时间。”

于是,2014年出现房企集中海外投资现象。资料显示,新华联敲定在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目,碧桂园斥资7300万元在悉 尼拿地进军澳大利亚市场;万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。绿地在纽约和首尔项目投资有新进展,万达、雅居乐、富力、 首创等企业也均在海外投资市场上有所表现。

地产研究机构莱坊发布报告显示,2009年中国海外房地产投资总额6亿美元。仲量联行统计数据显示,2014年中国海外房地产投资超过165亿美元。“而这一数据可能在2015年上升至200亿美元”,夏飏飏表示。

165亿美元投资中,其中112亿美元来自于商业地产投资,53亿美元来自于住宅开发投资。“办公楼和酒店成为中国海外投资最热门的选择”,仲量联行报告分析,2014年海外投资额在商业地产交易总额中占比达到52%,海外商业地产投资首次超过国内。

2013年,房企在海外投资项目主要在公寓楼和旅游度假社区。2014年投资产品种类有所增加,包括难度更大的商业、办公、酒店,以及城市综合体等。夏飏飏表示,2014年中国企业海外投资的50%是写字楼,33%是开发地产,剩下的是酒店、零售等。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅亦向媒体也表示,中国房企对外投资者由核心写字楼和住宅开发转向休闲和工业物业开发。

除了拿地开发、购地标等升值模式,夏飏飏还指出另一种中国房企关注较少的海外投资模式,即“改造房”。夏飏飏说,伦敦等区域面积并不大,可供出售的土地有限,于是改造房便成了一种投资途径,而这种投资模式目前暂未被国内房企关注。

中国房企海外投资在寻求分散投资实现多元化同时,亦寻求投资地点多元化。

仲量联行报告显示,2014年,伦敦共吸引40亿美元中国投资,成为最受房地产企业青睐城市。其次,悉尼获得22亿美元投资,纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡各获得5亿至15亿美元投资。

对于房地产企业来说,可以简化为已迈出国门和未迈出国门两支队伍。夏飏飏称,已迈出国门的,已经在伦敦等城市站稳脚,将会把投资目光放在附近城市;未迈出国门的,可能将会将伦敦等金融城作为第一落脚点。

“伦敦2015年仍会继续获得较大投资,将排中国房企在海外投资城市前三名”,夏飏飏分析,国际化和欧洲金融中心的标签、全球通用语言降低法律研究 障碍、税率优惠,以及教育优势等原因,将使得伦敦仍将持续吸收外资。其次,伦敦附近的其他国家,如德国、比利时等也将成为吸引投资的新区域。

“大举投资门户城市的物业市场之后,中国投资正将倾向于发掘主要省会城市、二线城市的高回报率投资机会”,莱坊和第一太平戴维斯也不约而同地指出此观点。

第一太平戴维斯市场部高级经理何凌在接受媒体采访时称,投资回报主要分两部分,一是租金,海外投资一般可以保持4%-5%的稳定收益率;二是房价增长因素。第一太平戴维斯数据显示,2014年伦敦地区房价上涨了16.8%,澳大利亚各主要城市涨幅为8%,悉尼则达13%。

门户城市的房价受外来投资增加影响正在逐渐升高,或将影响下一轮投资收益。

仲量联行数据显示,全球20个核心城市2014年商业房地产投资回报率为5.38%。“项目投资潜力主要在于稀缺的地理位置,和合理的收购价格”夏飏飏称,韩国房地产企业较中国早3年进入全球资产配置,从目前韩国来看中国房企未来收益,“非常可观”。

以绿地作为中国房企海外扩张的一个缩影,绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等四大洲9个国家13个城市,海外项目总投资超200亿美元。绿地2014年超过万科登顶房地产销售榜首,其海外投资贡献率不可忽视。