赌博热潮席卷贡布 中国投资正改变柬埔寨

贡布柬埔寨的文化瑰宝之一但根据乔治·斯蒂利斯George Styllis所写的文章从中国涌入的大量赌资让这个小镇的居民心神不宁。

1863年到1953年的殖民统治时期,法国人经常前往贡布县波哥山(Bokor mountain) 上草木茂密的高地以躲避闷热的天气。他们在那里建立了一片飞地,飞地中建有教堂,邮局和一间宏伟的酒店。在内战和大屠杀造成的混乱中,酒店变成了一片废墟,只留下了宛如洞穴的黑色窗户和令人毛骨悚然的灰色外墙。

作为一座历史的纪念碑,它一直屹立于原处,直到今年才被翻修一新,以贡布波哥宫酒店(Le Bokor Palace)——一家豪华酒店兼赌场的名义重新开张。波哥目前只有两家赌场,但当地刚刚开始建设一个面积为1800公顷的度假村。待这项工程结束之后,预计还会出现更多赌场这一切都反映了柬埔寨发展赌博旅游业的意图。中国禁止现场和网络赌博,而柬埔寨赌场正在试图迎合中国玩家对这两类活动的需求。由于现在想获得赌场牌照简直易如反掌,而且当地监管政策十分宽松,柬埔寨已经燃起了一场正在重新塑造城市面貌的赌博淘金热。

受影响最明显的地方莫过于距离贡布仅两小时路程的西哈努克城了,当地居民都很担心自己所在的城市会步其后尘。西哈努克城的制造业,旅游业和赌博业都十分繁荣,而且该城市在中国“一带一路”贸易路线项目中具有重要的战略地位。在这些因素的强力推动下,西哈努克城已经成为中国投资者在柬投资的核心地点。

西哈努克城首个住宅和商业综合体开发项目D’Seaview,位于城中最美丽的海滩,设有24小时保安、游泳池、设备齐全的现代化健身房、郁郁葱葱的宁静花园、壁球场和一个停车场,为所有住客和客人提供充足舒适的空间。
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过去,这里还只是一个渔村,只有背包客偶尔出没。现在,西哈努克城的街道上已经满是中国出资建设的超市,令人注目的公寓和赌场。急速的开发项目让街道变得千疮百孔,最近该城市的主要市场更是经历了史上首次严重积水。

今年34岁的Som Annie和她同龄的法国男友Damien Pradayrol 最近刚刚离开西哈努克前来贡布。这对情侣发现自己已跟不上西哈努克飞速发展的步伐。随着大批外国人涌入该城市,住房需求不断上升,房价飞涨,生活成本也大幅增加。他们现在正经营一家旅馆。他们之前合租了一个小房间,每月的租金为75美元,后来租金突然快速上涨。他们在一年内被迫搬家四次,第四次租用的那套公寓每月要付250美元,最后他们只得离开。

这对情侣说,他们所认识的其他经历了类似情况的人也从西哈努克搬到了贡布。“我以前很喜欢西哈努克,但我现在不再喜欢它了,”Annie说。“我父母也在那里租了一间房子。合同到期以后他们就要马上搬走,因为那间房子要出租给中国人了,”她说道。她的父母将搬到农村去住。

当地非政府环保组织“Mother Nature”的创始人之一Alex Gonzalez-Davidson称,当地居民普遍认为中方支持的投资项目显得过于残酷,几乎完全没有考虑当地人民和环境的情况。“许多中国公民和投资同时涌入这些地区,这在多数情况下往往会迫使当时居民离开,或降低当地人的生活水平。”

西哈努克城已成为中国现代帝国野心的象征,它也是中国尝试用政治力量进驻柬埔寨的突破口。这让人们更加担心柬埔寨的各个省会逐一沦陷。“现在柬埔寨可以从中国那里得到自己所需要的一切,而中国也可以从柬埔寨索取他们想要的东西,”金边一名嘟嘟车司机说道。

柬埔寨主要城市的地图

中国在推动柬埔寨经济方面发挥了重要作用,并出资让柬埔寨建设了许多当地急需但无力负担的设施,如全新高速列车和机场。同样,柬埔寨从农业到零售业等各个行业都受益于该国与中国蒸蒸日上的贸易往来,而不少国民也从房地产交易和其他风险投资中满载而归。

然而,Cambodian Investment Management金融服务公司的首席执行官Anthony Galliano表示,这样的经济发展其实是一种交易。“虽然中国的投资资本加速了柬埔寨的基础设施建设和经济发展,有利于柬埔寨的发展,但中国也用这些资本谋取了一些私利,”他说道。他表示,这些私利包括利用低成本劳动力,还有避免雇用当地人,转而为中国大陆的工人创造就业机会。

贡布Kamchay水电站大坝是用中国提供的资金建造的

柬埔寨新开设了一个占地1000公顷的经济特区,此特区内设有由中国出资建设的深海港口和煤电厂,但这两套设施因其对环境的不利影响而广受诟病。目睹西哈努克变化过程之后,许多贡布人对城市中的工业项目往往抱有敌意。

柬埔寨财政部副主任Ros Phirun在接受英国广播公司(BBC)采访时表示,为了保护当地“生态旅游”环境,目前政府不打算让投资者在贡布以内波哥以外的地区建设赌场。然而,将于明年新港开通时启用的游轮将在南海岸上来回行驶并停靠于西哈努克,届时中国游客和赌客将乘船前往贡布。

虽然这可能会给像Damien和Annie这样饱受房东贪念之苦的住房租户造成困扰,但其他人可以借此发财。现年26岁的胡椒种植园工人Chem Makara表示,他拥有的小屋价格已翻了一番,而且几乎每周都有来自金边的买家向他询价。尽管这听起来挺不错,但对于Makara来说,保护贡布的田园风光和标志性历史遗迹比赚一笔快钱更加重要。“贡布是一个特殊的地方。我们住在这里是因为我们想亲近自然。”

被问及对波哥新酒店的看法时,他表示,不管这座酒店有多富丽堂皇,“人们还是更喜欢以前的废墟。我发现所有外国游客都会打听它的去向。它很特别。它有历史的底蕴。”


延伸阅读
:【居外看点:柬埔寨金边,全球增速最快房产市场的背后

 

来源:英国广播公司
翻译:LPS

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10万中国人涌入马尼拉 菲律宾房市火了!

马尼拉的主要金融区及其周边地带,新移民的迹象无处不在:供应热气腾腾的中国火锅和饺子的餐厅、Mall of Asia商场的普通话广播以及不断飙升的房地产价格

据彭博社报道,自2016年9月以来,估计有10万以华人为主的移民涌入菲律宾首都的各个地区,这股大潮正在以异于其他世界城市中心的方式席卷马尼拉的房地产市场。中国投资者多年来一直在大力买进香港、伦敦和纽约的高端住房,以便将资金转移到海外;但是马尼拉这波新热潮的背后却是另外的推手:当地蓬勃发展的博彩业

马卡蒂(Makati)市San Antonio村地区的一个新楼盘
马卡蒂(Makati)市San Antonio村地区的一个新楼盘

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在总统杜特尔特的领导下,菲律宾政府于19个月前开始颁发博彩经营许可证,之后共有50多家招待海外华人赌客的离岸博彩公司拿到了许可证。虽然投注是远程进行的,但赌场运营商需要在马尼拉雇佣说中文的人处理从市场营销、客户咨询到海外客户付款手续的各种事宜。

由此导致的移民虽然只占马尼拉大都会地区1,290万人口的一小部分,但却推动中国劳工所青睐街区的房价创下新高。随着业主将写字楼和商铺改成设置牌桌和网络摄像机的博彩中心,马尼拉商业地产市场正在复苏。这也提振了Ayala Land Inc.和SM Prime Holdings Inc.等当地开发商的利润。

左边为马尼拉各个地区的住宅价格涨幅;右边为商业地产租金价格涨幅(来源:彭博)
左边为马尼拉各个地区的住宅价格涨幅;右边为商业地产租金价格涨幅(来源:彭博)

尽管没有公开的官方数据透露有多少中国人进入了马尼拉,但知情人士表示,菲律宾的离岸博彩运营商自2016年末以来雇用了约20万名劳工,其中多数为中国人,而且一半以上抵达了首都地区。菲律宾移民局表示,其无法立即提供相关数据。

这有望提振菲律宾经济并正在帮助加强该国与中国的关系——后者是杜特尔特的优先事项。然而这就意味着,如果这两个国家中任何一个突然改变互联网赌博或移民政策的话,马尼拉的房地产市场很容易受到冲击。

过度依赖中国买家的危险,在去年有沉痛领悟的马来西亚飞地新山身上一目了然:在中国管控海外房地产投资、需求突然枯竭之后,新山受到了海量房屋空置的困扰。

“集中风险可能是个潜在的问题,”Bank of the Philippine Islands驻马尼拉的经济学家Emilio Neri称。

马来西亚新山的未完工建筑
马来西亚新山的未完工建筑

另一些人则只看到了机会。中国合肥的房地产经纪人黄强(音)预计,马尼拉房价将因源源不断的中国务工人员而获得提振–这些劳工服务的对象不仅是离岸赌客,而且还有经常光顾实体赌场的内地客户。

黄强自己平时就赌得很大,他去年11月首次来到马尼拉、在Bloomberry Resorts Corp.旗下赌场Solaire下注,并意识到马尼拉可能不止可以让他过把赌瘾。他计划在这个城市建造一个500平方米的展厅,来吸引中国的房地产投资者,并且很快就将签署两个楼盘的公寓推介合约。

他说,他选择了一个博彩业蓬勃发展的地区,因为那里的房地产升值潜力最大;并补充道,他已经遇到了组团买房的中国游客

马尼拉的Solaire度假村和娱乐场
马尼拉的Solaire度假村和娱乐场

菲律宾群岛银行驻马尼拉的经济学家内里表示,资金集中风险会是个潜在担忧。而其他人则只看到机会。合肥房地产中介黄强(音)预计,马尼拉的房价会因中国务工人员涌入而获提振。这些人服务的对象不仅是离岸赌客,还有那些经常光顾实体赌场的中国赌客。他说还遇到过组团赴菲购房的中国游客。

这股潮流的最大受益者之一是马尼拉马卡蒂区的公寓——紧邻中国务工人员工作的博彩中心。马卡蒂邻近的湾区,房价2017年第四季节上升创纪录的27%。当地一家房地产咨询公司负责人说,若不是离岸博彩业,菲房产业去年就崩盘了。

居外精选菲律宾房源:马尼拉大都会马卡蒂Century Spire

Century Properties房地产公司是菲律宾豪华摩天大厦开发领域的先驱,如今与颇具前瞻性眼光的建筑师Daniel Libeskind以及豪华家具领域的领先公司Armani/Casa携手合作,共同推出菲律宾豪华的地标性居住大厦开发项目——Century Spire,将成为菲律宾都会区天际线的一部分。

Century Spire项目位于菲律宾首屈一指的金融区内,而且占据优越的位置,靠近大型企业、休闲以及商务设施乃至多家跨国企业集团的大型总部。

建筑面积:47平方米
房型:1卧1卫
房龄:尚未竣工
其他属性:城市景观 朝向东南
房价:PHP 18,513,603(约¥238万)

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延伸阅读:【东南亚房产投资,错过了新加坡和马来西亚?不要再错过菲律宾了


来源:凤凰国际iMarkets

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米高梅中国斥巨资开新赌场 为中国澳门租赁市场加温 | 中国澳门

赌场将雇用大量外籍员工,预计中国澳门租金将会上涨。

将於2018年一月在路氹金光大道开业的中国澳门美狮美高梅度假村,是米高梅中国投资34亿美元的最新大型项目。随着越来越多的外籍高管被招聘到中国澳门,这有望拉动当地的租赁需求。

美狮美高梅包括1,390间酒店客房,近31,000平方英尺的会议空间,将大大增加美高梅在此以赌场林立着称的前葡萄牙殖民地的员工人数。

由赌博业大亨何鸿燊女儿——亿万富翁何超琼有份掌控的米高梅中国,其员工近6000人,其中75%都来自中国澳门本地。美狮美高梅的开业会轻易将这数字翻番。

中国澳门美狮美高梅度假村将於2018年一月开幕
中国澳门美狮美高梅度假村将於2018年一月开幕

在中国香港的莱坊测计师行高级董事及估价及咨询部主管林浩文表示,这项历时五年打造的大型发展可以从赌场工作人员身上创造500至1000套房之间的租赁需求。

 “需求将来自于即将开幕的度假村业务人员,如通常来自美国拉斯维加斯丶中国香港和东南亚地区的外籍管理人员,”他说。

基于外籍员工占赌场劳动力的三分之一,在路氹全新或半新的发展将从中受益。

 “从短期来看,因为新酒店开业,明年租金可能将增长约5%,”林说。

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据仲量联行顾问,租金增长最明显的证据可以在金峰•南岸看出来,出租率增加了大约5%,因为有些员工已经入住。

 “这是因为它靠近路氹金光大道和珠海的横琴岛,”中国澳门房地产公司仲量联行董事总经理古嘉豪说。人烟稀少的横琴岛以其海滩和绿化覆盖闻名。

金峰•南岸一套640平方呎单元房的租金起价约为9,500港元,1,200平方呎的单位租金则由12,500港元起。

在中国香港,每月约9,500至12,500港元的租金只可在新界天水围及上水租用面积约530至710平方呎的单位。

中国澳门另一个受外籍人士欢迎的居住地区是氹仔当地海湾花园的860平方呎单位可以以8,000港元租住,或者堤岸680平方呎的单位,月均7,000港元就能租下。

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不过,仲量联行指出,明年租赁市场将增加约1,500个新单位,这可能会给城市的租金增长带来一些下行压力。

原文来源:南华早报
发表日期:2017年12月6日
责任编译:Zoe Chan

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美国 | 8个因素影响美国房价 居然有大麻!

就像投资者在股市上一样,购房者和业主双方都希望知道哪些因素影响房地产走趋。估值越高,购买时机越好?或者,房价开始从峰值急剧下跌是出手的最佳时间?

8月30日发布的标普(S&P)20城房价指数同比增长5.1%,相较5月的5.3%有所下跌,并且是去年8月来同比增幅最低。

西北部房价还在飙升,不过其他地区已经开始放缓。纽约和华盛顿在内的东北城市上涨速度和通胀持平,波士顿则少于5%。

然而由于购买需求旺盛,美国房价增长速度超过收入增长。这反映了房市的不平衡局面,在未来数个月可能使销售承压。

西北房价的增速继续在2位数,波特兰上涨12.6%,西雅图上涨11%,丹佛上涨9.2%。上述3个城市是过去5个月涨幅之首。

不过中西部情况不一,克里夫兰和芝加哥分别上涨2.5%和3.3%,明尼阿波利斯上涨5.1%。

南部城市涨幅大一些,达拉斯上涨8.9%,坦帕上涨7.9%,亚塔兰大上涨5.8%。

在此之前,全国地产经纪商协会(National Association of Realtors,以下简称NAR)发布数据显示,圣何西(San Jose)成为全美房价最贵的都市区,房价中值为108.5万美元。

那么,在房价不断上涨的今天,购房者如何在买房时处于不败之地呢?房地产网站Realtor.com整理总结了对房价起作用的8个指标。好好读读这篇文章,或许对你买房有所帮助。

1.油价

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给车加满油只用35元,比原来的50元少了不少,这感觉当然很棒。不过,对于购房者,这不算好消息。因为油价的下降会导致房价的必然上涨,而且售出速度更快。

研究表明,油价每降1元,房价大致上涨4,000元,同时售出住房天数缩减25天。

其原因是,较低的油价会增加消费者信心和潜在买家的更多可支配收入。此外,对于地产经纪人可能在销售上更积极,更多地带客户看房。

2.Trader Joe’s和Whole Foods2

当涉及到健康饮食,精打细算的美食市场Trader Joe’s和昂贵的环保意识超强的Whole Foods都有自己的大量的忠实消费者。不过,说到与它们两个谁为邻可让住房更为保值,需要做一个更全面的了解。

两个美食超市附近的房价显著高于全国平均,但RealtyTrac的数据显示,Trader Joe’s附近的住房比Whole Foods售价高5%。

同时,Trader Joe’s附近的住房升值更快,从购房到出售平均增值40%。Whole Foods为34%,与全国平均水平相同。

3.体育设施3

步行可至大型运动场?得分!附近有球场的住房显然受体育迷们的青睐,但即使是普通的购房者也会密切关注附近是否有大型体育设施。

1英里以内设有体育设施的住房其售价增长793元。研究显示,四英里之外这一效果便消失了。

4.大麻4

大麻合法化被认为可对各州税收收入产生重大影响,对人们的医疗需求或者单纯的娱乐都大有益处。有些人还认为,大麻也可能推高房地产价格。

大麻对住房的影响可从两个可合法销售大麻的州科罗拉多州和华盛顿州看出来。

在科罗拉多州,自2014年1月娱乐大麻开始销量以来,房价已升值20.4%,高于全国的15.2%。自2014年7月大麻合法化后,华盛顿州房价已上升7.3%,是该州房价年增长最快的一年。

当然,很难说大麻合法化是真正影响这些数字的主要原因。毕竟,无论是丹佛还是西雅图,高科技企业的集中推动就业市场发展的同时,也成为住房市场快速上升的助燃器。对于在科罗拉多州或华盛顿州已拥有住房的美国人,将有足够的理由享受房市上升所带来的红利。 

5.气候变化5

全球变暖不仅对自然有影响,还影响着人们的日常生活和住房。房地产经纪人协会研究了过去四年里房价和温度变化的关系,发现温度上升和住房价格呈负相关。

在所研究的82个房地产市场中,那些房价上涨最高的地区通常温度小幅上涨(最高2华氏度)。例如,在佐治亚州亚特兰大,温度每升高1度,房价上涨78%。但温度上升超过3度的房地产市场,如阿肯色州小石城,则没有出现显著的价格涨势。

6.赌场

拉斯维加斯传奇的成功故事告诉人们赌场可给贫瘠的沙漠带来疯狂般的繁荣。不过,这个“罪恶之城”只是美国难以想象的反常现象,其中房地产估值发现最为突出。事实是,根据各类研究,全国各地的赌场通常对周围的房价产生2至10%的负面影响。

有关内华达州亨德森的研究表明,距赌场一英里范围内的房价下降9,200元。

7.高速公路

居住在靠近高速公路的地方是个好主意吗?是,也不是。这完全取决于离距高速公路到底有多远。

一项针对“迷信公路”(Superstition Freeway)60号公路沿线亚利桑州那梅萨和吉尔伯特两个城市的研究表明,高速公路对距离0.5英里内的住宅产生负面影响。只不过这一负面影响更多地被周边地区房价的上升所抵消。

研究显示,距离高速公路5英里之内的住房平均售价涨幅比整个大都市地区高。因此,尽管你可能不希望在一个出口匝道附近购买住房,不过便于进出高速绝对是一个强大的卖点。

8.道路两边的树木

大家都知道,高大古老的树木会给社区增添魅力,并很可能是昂贵住房的一个标志。最近一项研究发现,街上有树木的房子比无树的价格平均贵上7,130元。

(据侨报网)

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