展望2023年中国A股市场投资机遇 | 居外专栏

中国A股市场将在2023年迎来转折向上!

疫情防控政策的松绑(调整为“乙类乙管”后,防疫政策不再约束接触式消费和场景式活动)和宽信用稳增长政策将助力经济基本面持续恢复向好。

2022年12月防疫政策优化已明确政策预期拐点,经济逐步企稳回升,改善市场风险偏好。

2023年3月欧美加息预计结束,人民币汇率拐点出现并逐步升值,打开估值修复空间;2023年下半年A股盈利拐点出现,增速弹性更大,夯实修复基础。

随着前述三大拐点渐次出现,2023年A股将逐步聚力上行,无风险利率下行(美债利率筑顶回落),二季度后上行动能更强,外资和私募是全年增量资金的主要来源,A股开启全面修复趋势。

  “二十大”会后第一年(2023年)改革类政策密度高,全国“两会”后关于税制改革、绿色低碳、共同富裕和国家安全等领域的政策落地成为重要看点。

这个阶段市场风格更偏成长,建议重点关注“四大安全”领域,具体包括:

1. 能源资源安全关注传统能源(煤炭/油气)保供、新能源内需扩张、供需偏紧的关键矿产资源(锂、稀土)。

2. 科技安全关注半导体产业链、信创(信息技术应用创新业:计算机软硬件)、数字基建(运营商、ITC设备等)。

3. 国防安全围绕航空航天装备及发动机、元器件自主可控需求布局。

4. 粮食安全聚焦种源自主可控,抢占生物育种产业化机会。

除“四大安全”外,建议关注全球份额持续提升的中国优势制造业(智能汽车、化工)。随着2023下半年经济的复苏和消费逐渐恢复到疫情之前的水平,保持继续增长。

目前中国最终消费支出占整体GDP的比重仅在54%左右(发达国家比重普遍在70%-80%),提升空间很大。

2023年中国实际GDP同比增速有望接近5%。落实到A股基本面,随着2023年经济复苏,A股营收和盈利增速有望整体上行,结合对GDP增速的预测,2023年全部A股归母净利润同比增速有望达到10%。

二十大加快构建新发展格局,着力推动高质量发展

构建高水平社会主义市场经济体制:建设现代化产业体系

1. 支持专精特新企业发展,推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。巩固优势产业领先地位,在关系安全发展的领域加快补齐短板,提升战略性资源供应保障能力。

2. 推进新型工业化和制造强国战略:推动战略性新兴产业融合集群发展,构建半导体行业、新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。同时密切关注物联网、数字经济和实体经济的深度融合。

3. 提升产业链供应链韧性和安全水平:

 3.1 “补短思维”,国产替代相关领域:高端通用芯片、核心电子器件、半导体设备、基础软件与操作系统、大飞机、航空发动机、高端数控机床、高端科学仪器、生物育种。

 3.2 网络安全、生物安全、数据安全、人工智能安全等涉及国家安全的先进技术方向。

 3.3 基础设施相关:物流、航运、电力等供应链基础设施不足领域。

4. 强化国家战略科技力量,促进原创性引领性科技攻关以及打赢关键核心技术攻坚战:重点关注新一代人工智能、量子信息、集成电路、基因与生物技术、临床医学与健康等。

5. 打造强大战略威慑力量体系:关注军工行业!

第二十次全国代表大会报告中,首次出现“以新安全格局保障新发展格局”,确保重要产业链供应链、能源资源、粮食安全。

1. 电子行业:产业技术方面减少关键材料和产品对外国供应商的依赖。自主可控确定性增强,积极把握半导体行业的投资机会。

(1)半导体设备行业安全发展背景下的投资布局:看好半导体设备的国产化。

(2)半导体设备层面,持续看好半导体设备国产份额提升的逻辑,建议关注上市公司包括*北方华创、*华海清科、*华峰测控、*中微公司、盛美上海、至纯科技、拓荆科技

(3)半导体设计层面,建议关注:(a)DDR5 产业:*澜起科技、*聚辰股份;(b)特种 IC:*紫光国微、臻镭科技、智明达;(c)设计逻辑:*兆易创新、*晶晨股份、中颖电子。(d)手机供应链:*韦尔股份、*卓胜微、唯捷创芯;(e)模拟芯片设计:*圣邦股份、*思瑞浦。

(4)半导体材料层面,国产替代亟需加速,晶圆产能规划适配材料发展,建议管制:(a)半导体光刻胶:彤程新材、晶瑞电材;(b)面板光刻胶:雅克科技、飞凯材料;(c)电子特气:昊华科技、华特气体。

2. 计算机行业:信创(信息技术应用创新业),它是数据安全、网络安全的基础,也是新基建的重要组成部分;信创二阶深化,有望开启数倍于首阶段的市场空间。

建议关注:(a)基础硬件领域:*神州数码、*纳思达、*中科曙光;(b)基础软件领域:太极股份;(c)应用软件领域:*金山办公。

3. 金属行业:关注资源自给及技术替代带来的投资机会。建议关注:(a)矿产资源自给领 域:*紫金矿业、*天齐锂业、*赣锋锂业、*华友钴业;(2)技术替代领域:钠电池转型的*华阳股份。

4. 国防军工行业:极需全面实现自主可控,关注国产化替代进程。电子信息化方面,建议关注*振华科技、*中航光电、*宏达电子、*航天电器;军工新材料,建议关注*光威复材、*西部超导。

5. 汽车行业:供应链、数据安全是基石。目前核心零部件的国产替代逻辑有望得到进一步加速。建议关注:*比亚迪、*伯特利、*拓普集团。

6. 新能源行业:自动驾驶、氢能源、储能三大万亿级新赛道蓄势待发;“碳中和”是能源安全和经济转型的内在需求。锂电领域,关注行业龙头 *宁德时代;光伏领域,关注*隆基绿能、*阳光电源、*通威股份;储能领域,关注*宁德时代、*阳光电源;特高压领域,关注*思源电气、*特变电工、*国电南瑞、*许继电气。

7. 通信行业:依托芯片国产化,重点关注光芯片。建议关注:(1)磷化铟领域,重点关注 *光迅科技。(2)硅光领域,目前仍需依靠美国代工,未来需在代工环节加大投资。(3)铌酸锂领域,光通信实现弯道超车的重要方向,关注上市公司光库科技。

8. 医药行业:重点关注高端医疗制造自主可控和生命科学产业供应链安全。参考国际经验,疫情放开后的长期、复杂的影响,医药行业将在2023年全年维持高景气度。

数字化X线摄影系统(DR)在下游医疗机构不断渗透给了奕瑞科技带来发展机会,建议重点关注高端医学影像设备的*奕瑞科技。

中国A股投资,宜采巴菲特暨索罗斯投资管理模式

1. 据Wind统计,2022年12月以来至目前,有617家A股上市公司接受了包括券商、公募基金等在内的机构调研。

按照所属的行业分布来看,机械设备行业最多,达到79家;医药生物行业公司数量居于其次,为77家;电子行业公司有68家,数量居于第三。

2. 第二十次全国代表大会报告中,“安全”出现50次,“发展”出现108次, 首次出现“以新安全格局保障新发展格局”,确保重要产业链供应链战略性新兴产业(自主可控)、 高端制造(智能制造)、新能源、新材料、生物农业、生物医药、国防军工,这是A股在2030年之前为中国经济创造大量资本溢价的源泉。

3. 中国A股(包括科创版)4,874家上市公司,按Buffett选股要领及参阅个股近5年财报数据,选出核心绩优股50家+120家成长股;同时搭配295家连动观盘,共筛选出465家(家数占全体上市公司的9.5%)。

4. 上证指数(周K)在展开B浪反弹之前,2023Q1~Q2再创2885点新低的概率小。面对A股市场操作,宜采五维价值投资—基本面、技术面、情绪面、货币面及政策面。中国A股市场,不仅用Buffett投资法,还要锁定风险,采Soros套期保值策略对冲避險要领!

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议!

口腔诊所连锁经营创始与资本运营投资机遇 | 居外专栏

前言:个案研讨

绍兴8020口腔门诊部有限公司拥有一支汇聚国内外专业,老中青相结合的口腔医疗服务团队。

由医院主任级医师黄林江主任与金友良主任以及来自台湾的李文隆总经理领军,响应国家全民健康战略,秉持「取之于社会、用之于社会、止于至善、 永续经营」的成立宗旨。

绍兴8020口腔门诊部有限公司,以长三角绍兴三线城市地区连锁为轴,下沉连结到四五线乡镇、街道的社区门诊,以【1挂10+100家】口腔诊所共生赋能的加盟经营模式,达成区域品牌、经营规模效率与降低成本效应,同时解决如下所述行业的痛点 :

  1. 专业人才不足,和经营管理与设备落后问题;
  2. 医生成本高、请不到、留不住;
  3. 民众就诊意识薄弱;
  4. 诊所独立开业经营困难;
  5. 品牌认知度匮乏,难获口腔病患信任,难以经营的生存问题。

绍兴8020口腔门诊部有限公司规划【联结+合作+共享】,透过绍兴牙科医院1挂10口腔门诊,连锁100家口腔诊所(意指长三角地区1挂10+100家口腔诊所),将优质的口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,并采资本运营及美国IAPO上市规划,全国扩展(+1000家口腔诊所)口腔连锁诊所,把握市场兴起与商业契机。

融资型商业计划:核心提点

(一)绍兴8020口腔门诊部有限公司融资型商业计划核心要点:

  1. 融资型商业计划书的撰写目的,它可协助公司领导者:

(1)厘清策略方向及经营型态的可行性与未来的成长蓝图;

(2)与风险投资者沟通及资金私募需求。

绍兴8020口腔门诊部有限公司优势分析:

  (1)经营管理团队具成功、丰富的事业经营与医疗临床和管理经验;

  (2)经营团队核心成员具有丰厚的产业和地区人脉;

  (3)已建构成功的口腔精准医疗和精实管理二合一服务系统;

  (4)具数字化口腔种植牙、正畸、牙冠CAD/CAM系统和风险管控诊断系统,经临床验证,提升医疗精准、安全与增强时效,提升高端医疗服务水平,满足高端客户需求。

  1. 融资型商业计划书,它内含目标策略、商业模式、投入资源与回收预期、风险评估;它是一组特定工作任务、一组特定步骤、一组特定目标,在特定日期完成公司愿景。
  2. 融资型商业计划书撰写原则:市场机会、实务导向、内容真实简洁、白话与图表比较、重点表达具体有力。

(二)面向风险投资者沟通及资金私募需求,融资型商业计划核心提点:

1.根据运营计划,尚缺未来3-5年公司财务报表的预估数据?

2.公司实收资本(非指注册资本)多少?公司估值多少?

3.按公司法第27条:无形资产(知识产权)技术出资,先实缴公司资本,之后才好用股权去融团队专业人才、融渠道(连盟口腔诊所)、融资,做大公司。

4.风险投资者看融资型商业计划书的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性?

知识产权出资:法律依据

  中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。知识产权(无形资产)出资:包括-项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融专业人才(用股权、期权激励人才)、融资(用股权融资金、资产并购)、融渠道(用股权融加盟)、融渠道(用股权连盟口腔诊所),对于做大公司具有极大的做实做强作用。

绍兴8020口腔门诊部有限公司签约备忘:「知识产权作价实缴资本」【信息来源:世界金控、上海控本】。

依据《未来5年获利能力》及原始股权结构:CEO、专业人才及运营团队股(期)杈之规划。公司需要根据对人力的需求和依赖程度,决定授予的股权数量。

尤其是服务业的人力驱动型公司,一般更加需要用较多的股权数量来作股权激励。公司本部的薪酬和福利待遇相对一线城市较低时,公司可以酌情增加股权激励数量。创业期公司股权激励总量一般为20%~30% 。                                 

绍兴8020口腔天使轮融资规划:知识产权出资作价5亿元资本,释股20%,融资5000万元。

5亿元=2.5亿元(资本)+2.5亿元(资本公积)。每股2元。上海控本,外加技术投资20%,1亿元=5000万元(资本)+5000万元(资本公积),每股2元。

股权激励:完善公司治理结构

初创期是企业最艰难的时候,这个阶段抗风险能力弱,时常面临着资金匮乏、技术开发整合中、品牌认知度低、专业人才短缺、管理制度不完善等种种难题。

股权激励是有明确指标的:(1)上市前的实股奖励:激励对象可以参与公司的增资扩股,从而获得获得经营业绩股权并享有分红权。为了避免激励对象的短期行为,公司可以规定实股所有权保留期,在保留期满后,符合授予条件的,由公司向其发放股权登记证书或者前往工商局办理股权变更登记手续。

(2)美国OTC上市后,股票期权激励模式:通过设定指标传达出公司发展导向,解决企业通过加盟口腔诊所的绩效管理制度难以解决的难题。法律法规规定的股权激励计划的最长年限是有效期10年。股权激励对象范围是公司董事、专业医生、核心技术人员及业务骨干和对公司发展有重要作用的人员,具有一定的灵活性。

公司的定向增资股权激励,调动积极性,企业以绍兴8020口腔为纽带,连锁1000家口腔诊所,将口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,通过将股权或红利分配给加盟口腔诊所,加深合作绑定利益共同体,企业能够更加有效地提升经营规模及管理效率,提升腔本企业的竞争力。

绍兴8020口腔门诊部有限公司1挂10家门诊,以取得美国OTC上市地位作为扩展加盟启点,2025-2027年第一阶段扩展100家诊所联盟:连锁加盟合并财务报表。【信息来源:绍兴8020口腔门诊部有限公司】

资本运营:投资机遇

企业完成无形资产知识产权技术作价实缴资本之后,企业融人才、融连锁渠道,融各种对公司有帮助的团队之股权激励,真正让企业的实缴资本股权变值钱,后续持续通过专业上市辅导机构专业助力投资融资、IAPO多路径上市、市值管理、并购重组等,让企业的实缴资本股权更有价值,为企业创造更高价值做大做实并做强口腔诊所连锁经营。

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融专业人才以及融资的唯一依据。风险投资者看融资型商业计划书以及IAPO多路径上市的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性。

海南总体政策及投资机遇|居外专栏

海南自由贸易港是国家战略

2018年4月13日,习近平主席宣布:支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。为打造成为引领中国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户,遂于2020年6月1日,《海南自由贸易港建设总体方案》正式向全球发布!


海南自由贸易港建设总体方案

一、制度设计

1. 对标国际高水平经贸规则:投资、跨境资金流动、人员进出、贸易、运输来往自由便利、数据安全有序流动。

2. 制度集成创新:加强税收、社会治理、法治、风险防控四个方面制度建设。

3. 产业创新:旅游业、现代服务业和高新技术产业。

4. 监管特殊区:海南岛面向境外国境线(一线)放开、面向内地管住海关线(二线),岛内自由;同时调整内地、海南岛和境外三个空间的法律关系、经济关系和社会关系。

5. 建立政策制度体系,海南岛内四个制度集成:法律、税制税率、安全及行政制度。

二、充分法律授权

1. 2019年3月召开十三届全国人大二次会议,海南自由贸易港法正式纳入全国人大常委会工作计划,提上国家立法日程。

2. 2020年4月,十三届全国人大常委会第十七次会议审议相关决定草案,授权国务院在海南自贸试验区调整实施土地管理法、种子法及海商法的有关规定。

3. 制定实施海南自贸港法、经济特区法规及建立国际商事纠纷解决机制。

三、海南自贸港政策分阶段实施,2025年前全岛封关运作

1. 特殊税收政策和开放制度安排:零关税、低税率、简税制、更自由

2020年旅游业的船舶免税;放宽海南免税政策:免税消费额度增加到10万元/年/人;2025年前全面实施零关税:进口征税目录外货物零关税(一线开放)、原产海南和在海南加工增值30%的免征关税(二线管住)。内地货物和运输工具进海南按国内流动规定管理。

在低税率方面鼓励“类产业”企业,按15%征收企业所得税;高端人才和紧缺人才,15%征收个人所得税;旅游业、现代服务业、高新技术产业企业,2025年前新增境外直接投资所得,免征企业所得税;资本性支出,允许一次性税前扣除或加速折旧。

2. 2025年前全岛封关,包括贸易自由、投资自由、人员进出自由、运输往来自由、跨境资金流动会更自由及数据安全有序流动。


海南自贸港投资新机遇

一、制定《海南自由贸易港法》,为海南自贸港对标世界最高水平开放形态提供法治保障。

二、自贸港是制度集成创新(全部兼容自贸区制度,创新强度:力度级4.0)加特殊税收安排等优惠政策。

三、海南是目标导向

1. 跨境资金自由便利流动:分阶段开放资本项目;支持在境外上市、发债,简化汇兑管理。

2. 人员进出自由便利:实行宽松的商务人员临时出入境政策,以薪酬水平为主要指标。

3. 允许境外理工农医类高水平大学、职业院校在海南自由贸易港独立办学。

4. 全球经认证的全部药物。

5. 允许海南进出岛航班加注保税航油。

6. 开放增值电信业务,逐步取消外资股比等限制。有序开放基础电信业务。开展国际互联网数据交互试点,建设国际海底光缆及登陆点,设立国际通信出入口局。

7. 永久基本农田面积、耕地和林地保有量、建设用地总规模等指标不降低,调整、审批。

四、重点产业新机遇

具体重点产业如下:国际旅游消费中心、医疗旅游、环岛旅游公路、三亚邮轮母港、现代服务业、高新技术产业、先进制造金融服务、物流、热带高效农业、国际教育创新岛、国际设计岛。

图片来源:海南国际经济发展局

根据重点产业:国际旅游消费中心、医疗旅游、环岛旅游公路、三亚邮轮母港,可把海南岛打造成医疗康养加旅游的消费热点

海南省委书记沈晓明研究健康产业发展相关工作。他指出,要把健康产业作为海南自由贸易试验区优先发展的产业,全力以赴加快推进,不断提高人民健康水平。他强调,发展健康产业首先要理清思路。海南全面深化改革开放的战略定位是“三区一中心”,这也是海南省发展健康产业的依据,良好的生态环境是发展健康产业的最重要资源,建设国际旅游消费中心是发展健康产业的路径。

先行先试,打造高质量医疗康养,不论是对旅游,还是对康养都是很重要的。全国适合康养的20座城市,海南岛的三亚排名为首,其次是海口。要充分利用海南独特的气候优势和温泉等资源优势,把气候治疗和特殊治疗作为重点发展领域,确定一批健康产业重点发展项目,积极探索创新,走出具有海南特色的健康产业发展道路。利用海南博鳌乐城的国家给的一些医疗旅游的政策,把先行区真正能够面向国内的消费者建设起来,相信未来它的发展潜力无限宽广。把康养旅游从治病、医疗这个层次,提升到生活方式,甚至是生命理念的转变,要从这个高度来理解康养旅游。它不是简单的说得了病去治病或者要去体检,其实更多的是一种医疗康养加旅游的生活方式。

1. 家族办公室画作收藏:

陈锦芳博士的“上海世博”百幅画作、“北京奥运”66幅画作以及新意象派的诸多著名画作广被全球各大美术馆及家族办公室为企业代际传承的重要收藏 。

2. 艺术画作之投资风险管理要领:

请看笔者写在移投行(IBKFO)的风控提点

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表个人观点,不作为投资建议!

 

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱:DoctorChung99@gmail.com

日本大阪地产蕴藏巨大机遇|居外专栏

慧赢基金行政总裁陈柏轩在外资银行20多年,拥有管理超过百亿资金的经验,熟悉房地产丶对冲基金丶投资银行领域。他同时也是慧赢基金投资决策委员会主席丶慧赢日本酒店民宿基金基金经理。今年由他主导在中国香港发行了一只新的房地产基金,主要寻找大阪的机会。陈柏轩对全球房地产市场极其敏锐,这一次他嗅到了大阪的重大商机。

《理财周刊》:你对全球的房地产市场颇有研究,能否跟我们分享一下对各地地产市场的观察。

陈柏轩:你知道澳门人均GDP中国第一,房地产2010年到现在涨幅惊人。

其实我们说起中国人均GDP 排名,很多人可能会想到上海丶北京丶深圳或广州,其实不然,澳门才是人均GDP排名第一。据澳门统计暨普查局数据,2018年澳门人均GDP约82609美元,排名世界第三,在中国第一。澳门的飞速发展,综合娱乐业带来的机会和贡献可谓功不可没。随着博彩业带动相关旅游丶娱乐丶购物及美食等行业,综合娱乐业已成为澳门的经济支柱产业,更是澳门财政收入最主要的来源之一。

澳门目前是全球最大的赌城,无论是顾客数量,还是营业收入,都稳居世界赌城之首。蜂拥流入的投资及人口,不仅使澳门的发展进入一个快速发展期,同时,还有效促进了澳门的房地产市场发展。澳门的房价这10年来呈现出一种疯长的模式,从数据看,一套在澳门氹仔的700英尺的房子要价近750万人民币,而这套房子10年前才只是现在的二十分之一左右。如今的澳门已经成为全球房价最高的地区之一。

《理财周刊》:那么现在还有哪些市场有澳门一样的机会?

陈柏轩我个人非常看好日本大阪这个市场。投资者值得关注“今日大阪”的房地产投资机会。

2018年2月日本众议院通过了俗称赌场法案的“综合度假区(IR)”建设法案,大阪赌城将在2024年左右建成并营业,赌城将建在人工岛“梦洲”之上。

高盛预估,日本赌业市场可达到每年158亿美元;成为规模仅次于澳门的第二大赌场,可创造约8万个就业机会。

大阪赌场计划一直备受全球投资者关注,澳门赌王何鸿燊的儿子何猷龙就代表新濠国际表示将不惜一切争取日本赌场执照。他对媒体表示:“哪怕花700亿港币也在所不惜!”“因为这个机会是无价的!”最近日本各大媒体纷纷报道,2019年9月18日有3家公司正式向大阪政府提出了概念及参与竞投,其分别为:美高梅集团(MGM)丶银河娱乐集团(Galaxy)以及云顶集团(Genting)。

《理财周刊》:还有什么其他的理由看好大阪?

陈柏轩:2025年,世博会也将在大阪举行。赌场和大阪世博会将会成为大阪经济发展的推动器。大阪是整个西日本政治丶经济丶文化与交通中心。其人口总数位居全日本第三;人口密度为日本第二。大阪市区的房产价格,不仅价格较低,具有投资价值,而且,大阪是“民宿特区”,去年10月已率先解禁,和日本的其他地区不同,大阪的民宿可365天全年运营。大阪近几年的平均入住率近九成,租金回报率非常可观。

《理财周刊》:能否介绍一下日本酒店民宿基金,是主要投资于日本房地产吗?

陈柏轩:对,“慧赢日本酒店民宿基金”专注日本房地产投资,专为挖掘日本投资价值机遇而设。基金旨在控制投资风险的同时实现资本增值。该基金投资于收购及改建日本住宅或土地成为精品酒店或民泊(Minpaku),以获取日本正被国际投资者和游客重新发现的投资和旅游机遇。此外,基金也会将部分资金投放于股票丶债券丶货币和其他资本市场的衍生工具,包括汇率对冲,以在增加基金回报的同时,减低汇率风险。

基金将对优质地段的旧房进行翻新或重建成民宿或酒店,在开发期间基金通过将民宿的独立产权或整栋楼的产权卖给个人或机构投资者,或基金经理根据市场持有或部分售出物业,以增加投资利益最优化。从买地兴建,至营运后卖出,基金收益将包含开发收益,租金收益和土地增值收益等,综合年化收益预计可达15%~25%。

《理财周刊》:基金主要投资哪类物业?

陈柏轩:我们比较感兴趣日式酒店一站式投资和管理。我们日本当地专家团队将筛选与周边市场土地有优势的项目进行收购,改建为日式住宅或旅馆,针对4~6人以上的家庭而设,配有大人和小孩的和服丶小孩餐具及厕所板等。目前这类日式风格旅店的每晚房价在1000~1500港元左右,全年入住率超过90%,仅租金收入就可为投资者带来每年超过8%的收益。

 

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝,全球创富
联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk

 

2017年越南房地产市场及对其的投资机会 | 海外

越南房产市场现状表明,楼市尚未进入高烧状态,然而2017年楼市的“热度”有望比2016年更高。市场消费心理随之发生许多变化,即基本上重树投资商的信心,对房产市场的投资比例趋于上涨。这就是2017年房产走势与2016年房产走势的主要区别。

成交量持稳不变

统计数据显示,2016年楼市成交量保持较高稳定性,没有出现下降或猛增势头。河内市及胡志明市楼市月均成交量约达1000套至1200套。其表明,房产市场持稳不变,尚未出现猛增迹象。

库存量下降

房地产库存一直是阻碍房产市场发展的因素。一个方面,其体现了资源的浪费。另一方面,其导致房地产的投资总额下降。截至2013年年底,库存商品房所占用的资金约为100万亿越盾。截至2014年,主要通过改变项目类型,上述所占用资金下降一半。

从2015年1月至2016年9月,库存商品房所占用的资金从73.2万亿越盾降至33.6万亿越盾。仅2016年,其月均降幅约为1万亿至2万亿越盾。

房贷趋于增量

2016年,虽然房贷趋于猛增,但是其意味着许多风险迹象出现,尤其是在商业银行实行的住房抵押贷款制度之中。

各类房地产的销售“热度”

有关工业地产:这是一类具有较强孤立性的市场。其按照政府和省级人民委员会所提出的工业化规划得以形成与开展。总体来看,这种房地产供过于求,入住率仅为50%左右。

有关写字楼地产:就在越南大城市实施改革初期,这类房地产市场已经形成。其发展水平一直依赖于经济的“热度”。经济迅速发展时,求量将随之上升;经济不景气时,求量将下滑。2016年,胡志明市写字楼供应量几乎持稳不变,入住率约达95%。河内市写字楼供应量每一季度增加2万至3万平方米,入住率仅为86%左右。

有关零售地产:据房地产市场分析报告,自从外商计划占领越南零售市场之时起,这是赢得关注的新一种房地产市场。从此以来,国内投资商筹划开发服务于商业中心、零售商店、超市、便利店等零售活动的房地产市场。

2016年,河内市及胡志明市的零售地产供应量都同比迅速增长。胡志明市零售地产供应量每一季度增长6万至10万平方米,入住率约达91%。河内市零售地产供应量每一季度仅增长2.5万平方米,入住率约达75%。据此,胡志明市的零售地产市场发展速度比河内市的更快。总体来看,在人口机械增长速度太高的情况下,这类房地产市场的发展前景辽阔。

有关住房地产:这一直是房地产市场的一个重要组成部分。每一季度,胡志明市的建好住房供应量为3000至4000套,“纸上”住房(既已经签署购买合同但尚未建好的住房)供应量为5000至7000套,库存量约达13.5%。河内市的建好住房供应量为3000至5000套,“纸上”住房供应量为3000至9000套,库存量约达16%。

总之,“纸上”住房供应量比建好住房供应量更大。住房地产仍然呈现良好发展态势。然而,从高中档住房及低档住房之间的供求量比例来看,2016年住房地产出现供不应求现象。

有关度假地产:开发商最近以社会化投资——非传统投资方式促进度假地产市场发展。开发商把度假地产卖给个人投资者。他们可以自住或出租。这类地产的吸引力较强,因为越南旅游业发展潜力巨大,投资方式也很适合。这类度假地产在下龙、岘港、会安、芽庄、富国等旅游潜力巨大的城市蓬勃发展。

实际上,利用非传统投资方式的度假地产项目于2015年在岘港、芽庄及富国等三市开始发展。2016年,上述三个城市的度假地产项目都在开展之中,此外开发商在此地及全国其他地方为开展各个度假地产项目做筹备工作。

值得注意的是,金兰市政府已经向30个投资项目颁发投资许可证,其中的三分之一已投入开展。据此,2016年房地产市场的最亮点就是对度假地产的非传统投资方式。从实际发展情况可肯定,这是较为安全且有效的投资方式。

然而,除了上述优势,这类非传统投资方式今后或将遇到如下一些困难:

(一)度假地产的土地使用期限。按传统投资方式,非农业土地使用年限为50年,按非传统投资方式,投资商要求把非农业用地转为住宅用地,其期限长久。

《土地法》中还没对度假用地做出具体的规定。实际上,一些地方把其列入长期期限的住宅用地土地范围中,有的把其列入期限为50年的非农业土地范围。因此,对哪个省市进行投资前,投资商应深入了解其土地使用年限,旨在做出适合的决定。

(二)开发商与购房者之间的度假地产买卖合同内容包括双方的承诺。个人投资商对合同里各个条款给予更大关注时,这类风险可以得到克服。

(三)对商品房供过于求之地及经营绩效较低的项目进行投资。为了克服上述难题,个人投资商应深入了解计划投入之地的供求情况并选择适合的开发商。

从2016年越南房产发展情况可见,2017年越南房产有望呈现更为专业的蓬勃发展势头
从2016年越南房产发展情况可见,2017年越南房产有望呈现更为专业的蓬勃发展势头

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2017年对房地产的投资机遇

越南经济不断增长并被评价为世界经济中的亮点。2017年越南经济增长率有望高于2016年,宏观经济维持稳中发展。

从2016年越南房产发展情况可见,2017年越南房产有望呈现更为专业的蓬勃发展势头。其中,住房及度假地产都发展突飞猛进。商品房卖价仍略增,其主要依靠于项目的位置,尚未成为全市场的潮流。

其表明,房地产市场尚未出现卖价猛增或泡沫现象。据此,提高经济适用房的供应量几乎是遥不可及的。

有关度假地产:其从2015年起才蓬勃发展,但其发展前景辽阔。岘港市及芽庄市度假地产的供过于求现象早已得到预测,然而尚未陷入令人担忧的困境。

有关写字楼地产:其供求仍然保持平衡。在经济发展更快,尤其是在新型自由贸易协定生效后融入国际经济程度加深的背景下,求量或将上升。

有关零售地产:在国内外投资商在越南零售市场上进行竞争的背景下,其供应量很可能将上升。尽管如此,上述市场只在大城市蓬勃发展。另一方面,房地产消费者心理发生变化。投资商仍然相信,房地产是最安全的投资渠道。据此,以经营为目的的房地产投资比例大于以自住为目的的房地产投资比例。这就是2016年与2017年房产市场的最大区别。

在此背景下,作者就2017年越南房地产市场提出如下一些预测意见:

其一、以非传统投资方式为主的度假地产仍是蓬勃发展的市场,其吸引了许多小型投资商参加。这种投资方式带来稳定的高效益。民间资本及侨汇资金将被大力调集投入该市场。然而,个人投资者应在选择投资地点、投资项目及开发商过程中提高专业性。

其二、住房地产仍是房地产市场的重要组成部分。由于供不应求,其发展潜力巨大。

在河内市,高档商品房供应量比中档商品房更大,高档商品房供应量占比50%、中档商品房供应量占比30%。在胡志明市,上述比重完全相反,高档商品房供应量或将占比30%、中档商品房供应量占比50%。

其三、用于促进房地产市场发展的资本是至关重要因素。2017年FDI协议投资总额仍然高于2016年的,其中投入房地产市场的外资占比较大。用于发展房产市场的国内信贷资金仍是主要资源,其有助于确保供应量上升,因为投资商机更为明显。民间资本及侨汇资金被大力调集投入房产市场,尤其是度假地产领域。

其四、越南政府及国会下更大的决心制定政策与修改法律,旨在营造更为顺利的经营环境,为房产市场发展注入更大动力。

其五、房产市场或其组成部分之一尚未进入高烧状态,然而2017年房产市场的“热度”将高于2016年。

当务之急就是按照政府的规定确保房产市场相关信息的公开性及透明性。为了实现上述目标,管理机构及开发商应付出更大努力。这就是克服发展投资中的风险并就市场发展前景做出预测的先决条件。

(据人民报网)

新创科技对房产业的冲击与机会 | 美国

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在多数人的的观念里,房地产业属于传统产业,不仅跟科技沾不上边,产业循环的速度也不快。不像科技业,许多电子产品生命周期都不超过1~2年。如果房产投资人还抱持这样的想法,那就大错特错了。

以银行业而言,随着新创fintech金融科技公司的攻城略地,使得许多银行业务渐被蚕食鲸吞、甚至消失,逼迫银行掀起并行、整编潮,进而导致许多城市不少大型一线金店面,有着为时不短的空租期。然而这个趋势,似乎仍未停歇。美国电商巨人Amazon亚马逊的崛起,同样也使得美国零售商场正掀起一波淘汰关门潮。这些都是新科技的运用进而掀起房地产的重大变化。

然而,新科技运用对房地产业的冲击不仅如此。事实上,全世界新创科技公司最多的美国,光是在去年,共有235家房地产科技公司(Real Estate Tech Company)公司,在市场上成功地募集26.65亿美金的资金。

美国众多的房地产高科技新创公司中,根据我的观察,大致上可分成四大类:

第一类,属于运用大数据的“房地产网络搜索引擎类”公司:免费提供用户欲查询对象之历史价格、目前房屋估值与未来一年房价预估。还有欲查询对象之学区好坏、房产税、欲查询对象周边附近其他类似正在销售对象开价、照片等数据。该类之新创房产科技公司,主要假想敌就是在那达克挂牌的Zillow公司,包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用户欲查询对象未来房价高精准度着称。今年初也获得Google董事长Eric Schmidt艾立克・史密特的青睐,共同参与3,300万美金的增资入股。

第二类,提供短期房屋网络招租服务公司:这类主攻短租、民宿出租的新创房产科技公司,主要是把Airbnb为主要竞争对手。这类为数不少的公司,包括比较知名的Flip公司,提供承租人房屋分租服务,尤其在纽约、旧金山这类房租惊的吓人的大城市,最受用户的欢迎。还有Tripping、Homeaway与VRBO等许多,跟Airbnb大同小异的公司。

第三类,有能力将房地产部分流程更为优化的公司:这种类型的新创房产科技公司,可能擅长在优化房地产营造流程,也可能专精在物业管理,又或是简化在线贷款征信流程等房地产交易流程中的某一部分。举例而言,例如: OnTarget公司,利用其优异的计算机软件程序技术,提供开发商、营造商、承包供货商、银行,甚至投资人,可以藉由随时上该网站,达到实时监控大楼兴建实际进度,并有效控制时间与材料成本的目的。Honest Buildings公司也是运用云端数据库与大数据分析,有效监控营建过程,与OnTarget有异曲同工之妙。

第四类,运用VRAR虚拟现实与3D技术,提供潜在买方体验新销售手段之公司:其中最令我感到兴趣的两家公司,就属Matterport与Floored了。这两家公司,提供潜在买家利用该公司网站,点选任一房产对象,就能让投资人有如亲临实境,轻易取得该对象360度的各种视野,根本不必亲自到现场看屋,提供潜在买方抢先看屋乐趣的科技公司。这两家最大的差别在于Matterport专注在住宅市场,而Floored专注在商业办公室对象。

根据美国联邦储备局的一份报告,美国最大的资产是房地产,目前来到40兆美金的市值。这个数字,随美国着房价的持续上涨,市值也不断的增加。身为美国房产投资专家,与创投多年经验的我,一方面看到美国新创科技公司前仆后继地投入房地产市场,提供房产投资人更透明、更精准、更多元的房产评估信息,对美国房地产产业进化与升级做努力与贡献,感到惊艳与佩服,更使得我对美国房产后势乐观以待。

反观中国台湾,根据台经院的“2016中国台湾获投大盘点”报告,2016年全中国台湾新创公司共募得约3.5亿美金,仅为同期美国房地产科技新创公司所募得资金的12.5%,且仅有一家新创科技公司iStaging跟房地产有关,也只募得560万美金,仅为美国房产科技新创公司同期募得金额约0.2%。故想藉此呼吁中国台湾相关主管机关或过去十年有享受到房地产增值的中国台湾大型建商,应该鼓励、支持新创科技公司积极投身提升中国台湾房地产产业进化的领域。

也引颈期盼,中国国内、港澳台等地,未来能有越来越多新创科技公司愿意为华人世界的房地产产业进化与升级做贡献,提供房产置产与投资者享受透明、精准、多元的房产评估信息,进而使得房产市场交易更为有效率。

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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大数据专家引领您实战 中国香港丶中国台湾及一带一路房地产市场 | 海外

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一带一路机遇:斯里兰卡不再流泪

斯里兰卡经济也许给人比较落后的感觉,但其实该国贫穷率近年已不断改善,GDP每年增长率保持在4%至5%的水平。另一方面,日渐增加的外国投资者、回流的侨民及富豪,以及来自世界各地的旅客,亦提升了当地的新房与豪宅需求,同时亦为当地饭店及公寓增加了机遇,加上交通及基建逐渐改善,相信斯里兰卡楼价只会有升无跌。【阅读原文

 

2016年中国台湾房地产市场回顾

2014年中开始,中国台湾的房地产价格逐年下跌,2016年创下15年以来的最低交易量,只有24.5万栋,台北市楼价更从最高点下挫15%至20%。未来中国台湾房地产市场发展,或可从过去一年10条房产热搜新闻回顾,预测中国台湾房市未来动向。【阅读原文

 

2016年中国香港房地产市场回顾

不少人认为2016年是糟糕的一年,多颗巨星殒落、全球政局不稳引致经济动荡、加息阴霾笼罩全球等,然而中国香港房价在风雨中继续站稳,甚至越升越有,逼使政府出手压抑房价升势,成果就有待市场亲自”汇报”。现在,不如一起来回顾2016年这一年来,牵动中国香港甚至全球房地产市场的新闻吧!【阅读原文

 

一带一路机遇:泰国楼市追落后

作为其中一个最受中国香港人欢迎的国家,泰国的确有其独特的魅力。虽然泰国旅游业贡献在东南亚可谓数一数二,但其楼价涨幅却在几个主要亚洲城市中排第尾。在过去10年,泰国楼价涨幅只有24%,相较于马来西亚的54%、菲律宾的75%、新加坡的78%以及中国香港的160%,泰国楼价的确存在极大的“追落后”空间。【阅读原文

 

一带一路机遇:长线投资首选新加坡

新加坡与中国香港共列为“亚洲四小龙”,亦是全球三大金融中心之一。在新加坡投资楼市,现在的确是一个难得的机遇:新加坡2016年第三季的私人住宅楼价指数按季跌1.5%,不只是自2009年6月以来最大的按季跌幅,更是连续第12季下跌。不少分析师均认为,新加坡楼价已见底,投资者若于现时入市,有望捉紧当地楼价触底反弹的机会。【阅读原文

 

一带一路机遇:马来西亚蓄势待发

最近,我在网上看到一篇文章,说马来西亚是一块“福地”,独特地理位置不只让马来西亚远离自然灾害,更使她成为东南亚另一个值得投资的国家。马来西亚位处东南亚的交通及经济中心,亦是中国“一带一路”计划沿线其中一个最大的国家。在房地产市场方面,马来西亚去年的房价上涨了17%,涨幅是亚洲之冠,值得投资者留意。【阅读原文

 

一带一路机遇:越南楼市有钱途

在2011至2013年之间,越南曾经历房地产市场泡沫爆破,当时房价暴跌、房地产积压问题严重,在河内等城市更不难发现“烂尾楼”。但在越南政府的政策转向、并开放投资机会予外国人后,在短短数年间,越南楼市已迅速恢复,可见这个国家的强劲“生命力”。趁资金还未攻陷这个漂亮的国家,快点来发掘她的黄金机遇吧!【阅读原文

 

一带一路机遇:斯里兰卡不再流泪 | 海外

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你有听过“印度半岛的一滴眼泪”吗?你有喝过“锡兰红茶”吗?它们有什么共通点?——它们都代表着印度洋的一个小岛:斯里兰卡

看看地图上的斯里兰卡,它就像一颗小水滴,加上位处印度的下方,仿佛是印度流出来的眼泪,所以被称为“印度半岛的一滴眼泪”。而在1972年前,这个小国的名字都是“锡兰”(Ceylon);1972年锡兰废除君主制,改称为“斯里兰卡共和国”;直至2011年,斯里兰卡政府下令禁用“锡兰”这个旧名字,希望新名称“斯里兰卡”能替全国上下讨个新气象。然而,由于锡兰红茶在全世界已享负盛名,故可以逃过“改名”之举。

斯里兰卡被称为“印度半岛的一滴眼泪”
斯里兰卡被称为“印度半岛的一滴眼泪”

斯里兰卡经济也许给人比较落后的感觉,但其实该国贫穷率近年已不断改善,GDP每年增长率保持在4%至5%的水平,趋向“中等收入更高”国家。另一方面,该国的经商成本亦相对较低,因为当地人力资源便宜,但教育程度却颇高,成为不少外资拓展业务的新选择。

图片来源:中国香港贸发局经贸研究
图片来源:中国香港贸发局经贸研究

日渐增加的外国投资者、回流的侨民及富豪,以及来自世界各地的旅客,亦提升了当地的新房与豪宅需求,同时亦为当地饭店及公寓增加了机遇,加上交通及基建逐渐改善,相信斯里兰卡楼价只会有升无跌。为吸引外资流入当地房地产市场,斯里兰卡政府在2016年放宽了外国人买楼限制,外国人可以购买当地土地及住宅(之前只能购买4楼以上的住宅),同时豁免15%土地税,单位放租则只需要付1%印花税。

根据斯里兰卡房地产网上平台LankaPropertyWeb.com的调查显示,44.1%受访者表示,会将投资放在房地产,比投资定期存款、基金及股票的受访者更多;在同一调查中,58.3%受访者相信当地房价会持续上升。

日渐增加的外国投资者丶回流的侨民及富豪,以及来自世界各地的旅客,亦提升了斯里兰卡的新楼及豪宅需求
日渐增加的外国投资者丶回流的侨民及富豪,以及来自世界各地的旅客,亦提升了斯里兰卡的新楼及豪宅需求

与中国香港房地产市场一样,越来越多人由线下转到线上进行买卖及宣传,当地投资者更相信,在网上媒体宣传、搜寻及买卖楼盘,比传统媒体如报纸更为有效。LankaPropertyWeb.com创办人Daham Gunaratna指,该网站近年的浏览人数及广告数量都大幅增加,效益远超传统印刷媒体及其他电子媒体,而他们访问过的发展商亦表示,将会在电子宣传渠道投放更多资源,去宣传旗下的楼盘。

位于科伦坡的全新楼盘,你猜一个1,000平方呎(约92.9平方米)的三房两厕单位卖多少钱?——只需要2,300万斯里兰卡卢比,即约118万港元(约104万元人民币)!别以为这么便宜的单位,想必定是位于郊外或是未发展的区域吧?非也,上述单位距离最近的地铁站仅仅100米,生活所需包括超级市场、学校、餐厅、医院等也应有尽有。

不过,“一带一路”计划的推展在斯里兰卡并非一帆风顺,或成为投资当地的隐忧。今年1月初,由中国协助斯里兰卡开发的赫班托达港(Hambantota)工业区举行动土典礼时,有数百名斯里兰卡民众与警方爆发冲突,表示不愿离开自己的土地,这是斯里兰卡民众对中国投资的抗议行动,首次演变为暴力事件,凸显当地民众对中国在该国扩张的不满。投资者宜密切留意相关的事态发展,并关注“一带一路”计划在当地的推展进度。

 

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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柬埔寨史上最大房地产展览会——5月发掘投资新机遇! | 海外

柬埔寨房地产展览会(2017年5月),由Realestate.com.kh提供技术支持
柬埔寨房地产展览会(2017年5月),由Realestate.com.kh提供技术支持

柬埔寨的房地产业吸引来自本区域和世界各地投资者的密切关注,在过去5年,房地产市场获得明显的增长,而主要城市更表现出该地区最高的城市扩张和人口增长率。

尽管还是一个“新兴市场”,柬埔寨有此优异表现,标签着更低风险的房产业 , 更展示了房地产投资者强劲基础和本区域高收益率的投资,并吸引了来自世界各地众多国际开发公司青睐投资开发项目。

为什么在柬埔寨投资财产呢?基本原因为:

  • 美元经济投资:于世界上最有弹性的投资货币,因柬埔寨长期以来是一个美元化经济,并将继续。
  • 投资未开发领域:近年还有巨大增长潜力和确实积极的增值。
  • 强劲,持续的GDP增长率:过去5年来平均每年增长率为5%。世界增长率排名第21名,东南亚地区排名第一。
  • 资产安全:2010年成功获得法律批准外国投资者可拥有房产永久拥有权。
  • 优越位置:位于东南亚地区,泰国和越南两大经济的发展国之间。世界排名最快经济增长国,中国和印度中途。通过贸易协议连接着澳大利亚和亚洲。
  • 政治稳定:二十五年以来柬埔寨由同一位总理统治,更是东南亚在位最长的非皇族领导者。
  • 贸易一体化和区域物流链接站:柬埔寨是东盟的成员国家,因此增长了进军本区域市场的机会,并享有落后国家出口至欧美洲市场免受关税的好处:更是中国“一带一路”政策的主要据点之一。
  • 更好的物流:连接全国和亚洲的深海港口,铁路,公路和空运设施,并每年都在改进。
  • 退休者的天堂:由于其独特与低成本的生活环境。
  • 现金经济:柬埔寨的境内外资金流动对国际投资者来说是既简单又划算。
一站式展会让投资者可以同时调查及了解柬埔寨最热门的开发项目咨询,安全投资决策与其他重要因素
一站式展会让投资者可以同时调查及了解柬埔寨最热门的开发项目咨询,安全投资决策与其他重要因素

全国各种不同类型的开发项目都在快速兴建着,为投资者提供了合适各自需求与预算的广泛选择,这是一项需要全面和勤勉调查的投资。将是居住国外投资者的一大难题。

因此,柬埔寨最受欢迎的房地产网站,Realestate.com.kh将会在 5月5日及6日于著名酒店及娱乐城 NAGA World(Naga world 是亚洲投资者,贵宾和商务人社首选酒店)举办柬埔寨史上最详尽的房地产展。

此活动将是个一站式展会,投资者可以同时调查及了解柬埔寨最热门的开发项目咨询,安全投资决策与其他重要因素。

参观展览会的投资者将能同时享受国内外 30多国家包括: The Creed集团,HLH集团,Camhome 及 Graticity 房地产开发(GRED)等等开发商所展示的开发商所展示的开发项目,也同时了解有关保险,银行服务,税务问题和律师事务等的相关咨询和建议。

在这两天的展览会里,我们也安排了讨论会与座谈会由本地著名房地产顾问为大家解说柬埔寨法律条件,及产业管理的最佳方案。以促进投资者的知识和理解,从而树立更强的购产信心。

Realestate.com.kh是柬埔寨最受欢迎的房地产网站
Realestate.com.kh是柬埔寨最受欢迎的房地产网站

我们独特的合作伙伴PropertyGuru集团和PropertyGuru国际(亚洲最大及最多浏览的房产业网站)和Juwai.com(最受中国投资者欢迎的中国国外房产业网站)也将吸引更多的国际投资者参观此展览会,通过我们本地的营销管道也将吸引更多国内的外籍人士和高素质的国内投资者参观此展览会。

请在记事本标记2017年5月5日及6日并预订机票来参观柬埔寨最大的房地产展览会,为柬埔寨史上最大的房地产展览会做好准备。

柬埔寨史上最详尽的房地产展将会在 5月5日及6日于亚洲投资者首选酒店Naga world举办
柬埔寨史上最详尽的房地产展将会在 5月5日及6日于亚洲投资者首选酒店Naga world举办

媒体合作伙伴: Sin Chew Daily, Business Cambodia, Bizkhmer, 柬单网, B2B, Amcham, Britcham, 柬埔寨工业协会,PropertyGuru, PropertyGuru International, 居外网 及 高棉时报。

按此免费注册

如需赞助或参加展商机会,请通过info@realestate.com.kh或095 849 039与我们联系。

(本文内容资料由客户提供)

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一带一路机遇:越南楼市有钱途

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提起越南,你会想起什么?越南美食?度假胜地?还是名胜古迹?有没有想过越南其实是个充满投资机会的地方?趁资金还未攻陷这个漂亮的国家,快点来发掘她的黄金机遇吧!

在2011至2013年之间,越南曾经历房地产市场泡沫爆破,当时房价暴跌、房地产积压问题严重,在河内等城市更不难发现“烂尾楼”。但在越南政府的政策转向、并开放投资机会予外国人后,在短短数年间,越南楼市已迅速恢复,可见这个国家的强劲“生命力”。

越南的发展或许比不上邻近国家如泰国、印尼等,但越南近年积极打通国内与全球市场的连系,积极推广越南的度假市场,同时拓展多条直达越南新兴度假胜地岘港的航线,单单中国香港(截至2016年11月),每周就有最少14班航班来往岘港,非常方便。

越南近年已发展成为投资者在东南亚市场的新欢,原因大致可分为四方面。第一,与邻近国家如泰国、马来西亚等相比,越南政局相对稳定,减低投资当地的风险。第二,越南当地生活悠闲,既有各式美食,也有醉人的自然美景及历史古迹,加上充足的基建及康乐设计,以及邻近顺化、美山圣地及会安等旅游热点,令越南成为旅游人士的新宠儿。

外商限制少 租金收益高

第三,为了吸引外来资金,越南政府在2015年7月起放宽外商、外籍投资者及越侨的购房规定,外国人可完全拥有当地房地产,而当地的租金收益更高达6%至7%,较一般已发展国家为高。越南中央银行预计,2016年的越南侨民汇款将较去年增加15%至140亿美元(约1086亿港元),而根据2015年的数字,有20%侨民汇款流入当地房地产市场;加上越南央行在2015年12月将美元⬀款利率调低至零,进一步推动资金流向当地楼市,带动房价持续攀升,投资前景值得看好。

最后一个让越南炙手可热的原因,就是在中国的“一带一路”计划中,越南是海路的重要一环。位于越南北部的海防港,是两个经济走廊的重要连接点,第一条路线连接南宁、谅山、河内和海防,另一条则连接昆明、老街、河内和海防。这两条经济走廊将令越南在中国产品对外运输方面发挥更大作用,也促使越南向外国供应商进一步开放本地消费市场,并有助越南发展工业基地。

越南近年积极推广岘港的度假市场
越南近年积极推广岘港的度假市场

促进邻国贸易 推动基建建设

长远来说,“一带一路”计划除了能带动中国及越南之间的贸易外,还有望促进越南与东盟集团国家间的合作,更有助推动当地基建建设,对越南经济百利而无一害。在经济不断增长下,当地楼价将有望稳步上扬。

由2015年起,越南每年都会颁发越南地产大奖,予表现出色、设计独特或具环保意念的发展商、酒店及度假屋等。这个大奖不只令传媒及公众认识更多当地的房地产项目,投资者更可从得奖名单中,发掘具潜在回报的项目。

其中一个值得投资者注目的房地产项目,是位于沔中的Laguna Lăng Cô。Laguna Lăng Cô是越南首个以及最大的国际级综合度假村,亦是越南人或海外人士于越南中部购买度假物业的热门地点。这个占地280公顷的大型社区,是悦榕庄首个位于越南的投资项目,坐落于陵姑湾(Lang Co Bay)的附近,这个连绵3公里的海滩,拥有原始天然美丽的海岸线,更可以眺望壮丽的东海景致,拥有醉人的天然景色,亦邻近联合国教科文组织世界文化遗产的著名地点。项目包括Laguna Park Lang Co、Angsana Residences Lang Co及Banyan Tree Residences Lang Co,单位由947至1637平方呎不等,入场费只需约212万港元(27.3万美元),绝对是投资者进军越南房地产市场的最佳踏脚石。

 

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