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资本管制扼住海外置业千亿美元的海上中国城受冲击 | 海外

新加坡旁边海上拔地而起的一个 1,000 亿美元城市遇到了阻碍：中国资本管制。

酒店丶写字楼丶高球场丶科技园和数千套豪华新公寓，这个马来西亚版的深圳梦主要是靠中国开发商和买家的资金堆砌，现在不得不在中国政府打击资金出境买房後调整方向。

这些开发商在中国的售楼处一度吸引数百名买家，但现在却改为推销中国城市的楼盘。拿着补贴为马来西亚南部柔佛州的楼盘招徕潜在买家的中介已经减少。一些已交期房订金的买家考虑退房。

Michelle Gao 支付了约 60 万元人民币（87,825 美元）丶定下碧桂园森林城市总价 120 万元人民币的一套两居室；他说，感觉现在进退两难。他的问题是，如果这个巨型开发项目如此依赖他这样的中国买家，那未来怎麽卖得出去？项目还能不能完工？

中国对资本外流的打击吓倒了一些买家。中国公民每年的换汇额度为 5 万美元，但中国政府去年 12 月表示，所有购汇人必须签署承诺书，所购外汇不用於境外买房。如若有违则将被加入观察名单，3 年内不得购汇，并有待接受洗钱调查。

这几年来，中国买家推高了全球许多城市的房价，而上述限制有可能给这些城市的住宅市场降温。但可能没有什麽项目受到的影响堪比马来西亚柔佛的中资开发楼盘——其中一些楼盘的销售对内地客户的依赖度高达 90%。

接受采访的 6 位中国买家说，他们通过刷借记卡或信用卡又或是支付宝等方式，在碧桂园的中国售楼处支付了 10% 的首付款。他们说，销售人员现在说，他们需要去中国香港丶新加坡丶马来西亚或中国澳门刷卡支付馀额，或者汇款至碧桂园的海外账户。

（据钜亨网）

中国人寿保险公司和平安保险公司在上周三表示，他们将共同投资由世界一流的房地产开发公司之一铁狮门在波士顿开发的一个滨区项目。福布斯报道称，中国的保险行业迫切地想要收购海外资产，来分散本土资产和人民币带来的风险。

据福布斯中文网，纽约Gusrae Kaplan律师事务所律师库兹克霍夫表示：“我的中国客户是把美国高档物业作为‘保险箱’来对待。他们未必是打算靠出租物业来挣大钱，而是希望这能发挥财富保值的作用。”

福布斯：中国资本大举海外置业背后原因是什么？

去年，中国安邦保险集团股份有限公司收购了希尔顿酒店旗下位于曼哈顿中城区的地标性建筑华尔道夫酒店，支付金额高达19亿美元，使它成为美国酒店交易中按房间平均价计算的最高纪录之一。

这些保险公司购买美国高价物业的真正目的是什么？原因很简单，为了长期保值。他们早就算清楚长时期需要赔付给客户的金额，所以在纽约和伦敦等世界主要城市购买价格不菲的物业有助于为终有一天申请保险赔偿的上千万中国老年人保存资本。

这种趋势已初现端倪。而且在未来几年，类似交易会越来越多。

2013年，中国出台新规，允许符合条件的公司——主要是保险公司和房地产开发商——在海外置业。中国政府认为此举，从某种程度上讲，是帮助各大公司分散投资的方式之一。这些规定还将中资公司在预先批准的外国管辖区，比如美国、英国和澳大利亚等国家持有的房地产资产占总资产比例上调至30%。

这一规定旨在推动这些保险公司去法律制度完善、稳定的国家购买固定资产。中国政府显然是在担心，其国内房价太高。而美国房地产市场自2008年-09年爆发止赎危机后，仍未恢复元气。中国保险公司在本土房地产泡沫的风险敞口过大，因此要采取措施，摆脱当前房地产市场的低迷。

“如果是以20年为周期进行投资的话，其实是不用太担心房地产市场波动的，”库兹克霍夫说，“如果它是地处纽约或者波士顿核心地段的高端房产，那么20年后它必然是升值的。现金充裕且在当本土场风险敞口过大的中国资本希望使自己的财富保值。因此，对于他们而言，在其资产负债表中拥有价值稳定的净资产至关重要。”

中国资本外流加剧的情况下，人民币汇率何去何从？国际投行–瑞银发布报告认为，经常账户顺差规模依然可观以及国际压力的存在，使得人民币大幅贬值的可能性很小，且央行[微博]也不希望人民币大幅贬值。

报告并称，资本外流的主要因素在于人民币升值预期消退和境内外利差收窄，而资本管制放松可能也助推国内企业和居民增加海外资产配置；预计年内央行至少还将降息两次，累计降息50个基点。

“虽然资本持续大规模流出，但经常账户顺差规模依然可观、且仍在扩大；来自美国的政治压力和决策层推进人民币国际化的意图都限制了人民币贬值空间。”瑞银并称，同时为避免市场贬值预期加剧引发更大规模的资本流出、加剧国内流动性和金融市场波动，央行也不希望人民币大幅贬值。

该投行并称，综合考虑，再加上内需疲弱、美元不断升值，今年人民币对美元料小幅贬值3%左右，不会出现超过5%的大幅贬值，维持2015年底人民币兑美元汇率6.35的预测。

针对央行可能放宽汇率浮动区间的市场预期，瑞银认为短期内进一步扩大汇率浮动区间既无必要、也非决策层所愿。

“如果决策层允许人民币更大幅度地贬值，完全可以更频繁、更大幅度的促使人民币兑美元中间价贬值。我们认为目前扩大浮动区间只会加剧市场贬值预期，与决策层维稳的意愿相悖。”瑞银称。

人民币兑美元2014年全年贬值2.42%，成为2009年之后首个下跌年份。数据显示，自从2005年人民币汇率形成机制改革以来，人民币即期基本上延续持续单边升值的态势，其中仅在2009年受金融危机的影响，人民币汇率即期出现年度下跌走势，但跌幅非常有限。

瑞银：今年人民币料贬值3%左右或再降息两次

美国量化宽松政策的正式终结，令美元迎来回升之旅，国内资本外流明显加剧。据瑞银估算，2014年FDI以外的资本流出(包括证券投资、其他金融项目流出、经常转移及其他资本外逃)高达3,240亿美元，与2013年净流入560亿美元形成了鲜明反差。

瑞银认为，推动资本外流的主要因素，是人民币升值预期消退和境内外利差收窄，同时资本管制放松可能也助推国内企业和居民增加海外资产配置。

“作为应对，央行可以通过降准、公开市场操作及各种流动性管理工具进行‘反向对冲操作’、缓和资本外流的影响。”瑞银并称，预计年内央行料还将降息两次，累计50个基点。

中国国家外汇管理局上周二公布，中国2014年四季度经常项目顺差611亿美元，资本和金融项目逆差912亿美元。2014年全年，国际收支经常项目顺差2,138亿美元，资本和金融项目逆差960亿美元。

中国央行周二发布2014年四季度货币政策执行报告，强调将继续实施稳健的货币政策，并更加注重松紧适度，适时适度预调微调，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。