人民币贬值 现在还应进入澳洲房市吗?律师:趁早抓住好时机

由于澳大利亚经济和中国密切相连,澳元非常容易受到中国方面的影响。在近期人民币贬值后,澳元也遭遇大幅拖累,几乎跌至近10年来最低点。而一些本地中介公司也表示,近期不少海外买家都遇上汇款难的问题,对在澳洲购房造成了一定影响。

诚然,人民币贬值对于中国买家在澳的购买力有一定影响,但由于人民币对澳元的汇率同时暴跌,总体来看,海外买家反而比本地买家更加受益。举例来说,2014年购入悉尼市区附近的两房公寓房约80万澳元。当时澳元兑换人民币约在1澳元换6.5元人民币左右,折合人民币该物业价值约为520万元人民币,如贷款80%,则买家需支付约104万元人民币。一年后,该区同类型物业市值约为100万澳元,以目前汇率1澳元换4.5元人民币折算,买家支付20%房款首付90万元人民币。因此,虽然澳洲这两年澳洲房价上涨较为迅猛,目前一线城市的房价可能会使不少本地买家望而却步,对于人民币买家而言,在今年购入澳洲物业的费用还是十分合算的。

相比而言,美国加息对于澳洲市场的影响可能更为直接。今年以来,澳大利亚储备银行几次降息及近期利率保持不变的决定极大地刺激了本地房地产市场,同时吸引了大批的投资者在市场里与首次置业者竞争。对于持有多套物业的投资客来说,一旦利息上涨,还贷压力就会立即增大。目前,专业预测在2015年的最后3个月内澳大利亚储备银行或会紧跟美国步调宣布加息。投资者应提前做好相应准备。从近几周的售房记录来看,澳大利亚二手房房价增长的速度已趋于平缓,购房者在出价时更为理性,一掷千金势在必得的情况已非常少见,出售方式也由公开拍卖区域私下协商出价。对于海外买家来说,这不失为一个入场的好时机。

值得注意的是,澳大利亚海外投资审查委员会(即FIRB)已确认将于2015年12月1日还是向海外买家征收海外人士买房申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取5000澳元的申请费,而购买100万澳元以上房产的海外置业者,购房价格每超过100万澳元就必须再缴纳1万澳元的申请费。按目前的市场来说,各方预测即使加收了5000澳元的申请费,也不会大幅阻止中国买家在澳购房的热情和步伐。但是对于近期有意在澳置业的海外买家来说,不妨考虑在12月前订购物业即省5000澳元。

 

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律师杨泱解析澳洲房产

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澳大利亚政府向海外置业者收取买房申请费为哪般?

近日的一则新闻引起了许多当地及海外置业者的注意,报道称联邦政府欲向在澳购房的海外置业者收取申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取$5000澳元的申请费,而购买100万澳元以上房产的海外置业者,购房价格每超过$100万澳元就必须再缴纳$1万澳元的申请费。

目前大部分的民众观点均认为该申请费不算过分,也无法阻挡海外置业者在澳购房的热情和脚步。但是我们不妨借此机会来探讨一下联邦政府的态度。

联邦财政部近日发表的建议报告指出,目前的海外人士在澳买房许可申请的机制远未达到有效的合规审查。违反《1975 年外国收购与兼并法》(下简称“法案”)的海外置业者可能会被处以撤资令或刑事处罚(例如:罚款或监禁)。然而,由于刑事处罚的举证责任门槛非常高,使得刑事处罚难以实行。同时,有一些海外置业者明知故犯,故意违反该法案以赚取巨大利润(房屋增值部分高于罚金)。

因此,财政部报告建议联邦政府引入民事处罚机制,根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金,以期达到威慑作用。例如:当海外置业者出售违反法案购得的物业时,该物业的所有资本利得(即增值部分)应当上缴政府。同时,处罚对象不仅是置业者本身,对于任何故意协助海外置业者违反法案的第三方机构也要严厉处罚(例如:售房中介、律师、贷款经理等)。让我们先来详细看一下报告的建议处罚:

注:以上表格中所涉及的处罚措施都尚未实施

显然,联邦政府并非要阻拦海外置业者到澳大利亚投资购房,而是希望海外置业者能够在遵循澳大利亚法律法规的基础上赴澳投资,并通过民事处罚机制可以更加有效地督促法律合规,协助法律执行机制。同时,通过加大罚款额度对海外置业者起到威慑作用。且不论增加的申请费每年能为联邦政府带来多少的额外收入,如果能够设立一个新的机构审查海外置业者在澳投资的违规行为,相信对于所有海外投资者来说都是一件好事。只有在公平公正的基础上进行投资,才能保障海外置业者的利益。

目前,该报告仍处于征询阶段,离具体实施还有一段日期。所有民众及企业都可以在2015年3月20日前联系财政部发表自己的观点。如果您觉得有其他方式能够更加有效地达到上述目的,不妨提出来供政府参考以便其在3月20日之后做出进一步的决定。

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