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有讀者問我，房子在出租期間能不能掛牌出售？答案是肯定的，有租客的房源可以出售。現在市面上掛牌的房源，十間裏大概有一到兩間是有租客居住的。

和空屋或屋主自售的房屋相比，有租客的房源銷售對經紀的經驗和溝通技巧有更高的要求，在與租客的溝通上尤其需要屋主的配合，以下列出溝通的幾個重點，供屋主參考。

1. 掛牌上市之前的準備

建議房主在掛牌之前就告知租客自己的售房決定，並安排經紀進行估價，拍攝房屋照片等。租約不管是固定期限的還是每月續約型，房東都不能以出售房屋為理由單方面終止。

如果考慮修改租約或提前終止，都需要雙方的協商確認。對於租客來說，沒有人希望自己的平靜生活被售房打擾，只有充分的尊重租客的權利，才有可能得到租客最大程度的配合。

2. 掛牌後看房時間的安排

一般來說，房源從掛牌到售出，迎來30到50次看房是非常正常的，對於有租客的房源，如何安排看房是一個難點。根據BC省租約條例的規定，房主或其經紀必須向租客提供書面通知並獲得允許，才能進入租客的房間看房或進行房屋開放日活動，且看房的時間必須在早8點至晚9點期間。

對於雙方來說，約定好每週固定的時間是最省時省力的做法，如約定每週兩個下午的時間可以看房。這樣租客受到的干擾最小，屋主和經紀也不用次次提前24小時通知。看房或房屋開放日期間，經紀需在場陪同。

3. 掛牌後關於房間的整理和清潔

對於看房者來說，整潔乾淨的房間是最受歡迎的，然而對於租客來說，頻繁收拾屋內的雜物，並要保持屋內整潔卻是額外的負擔。換位思考一下，哪怕是屋主自住的房屋，在出售期間不停迎來看房的人群，週末開open house還要出去躲避2小時也會感覺不勝其擾，更何況是租客。

這時候屋主和租客的溝通更顯重要，如果房屋本身是出租型物業，購房者是買房投資的可能性很大，租客能保持房間的整潔，未來房主繼續出租房屋給他的可能性就更大。

考慮到租客整理房間也要付出一定的時間和精力，屋主可以主動提出，在售房期間對房租給予一定的優惠，或額外付一些酬勞。

4. 房屋售出後租約的處理

如果和租客簽訂的是定期租約，租約延續不受賣房買房的影響，租客可堅持不搬，除非租客和房主另外達成協議提前終止租約。

如果是非定期租約，且購房者要求在交房後收回房間自用的，房主可在offer條件全部解除、並拿到購房者的書面要求後，通知租客解除合約（需提前60天通知，並補償租客一個月的月租）。

如果出租房屋中有租客自己的物品需要帶走，為避免這些物品和屋主的物品混淆，最好在與購房者簽訂合同時，對出租單元中留下的傢俱電器進行明確約定。

一般來說屋主想要邊租房邊賣房，主要是考慮經濟壓力或對多久能售出不放心，但是如果租客不容易溝通，賣房期間不配合，不僅會拖延房屋銷售，也會影響房屋的售價。

碰到這種情況，終止租約後再出售才是最好的選擇，沒有租客的房屋不僅在交屋時間上佔優勢受歡迎，經過裝飾整修，也容易賣出好價錢。

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（據加西周末）

很多客戶都曾問過我，賣房子是否可以保留租客？

首先，我個人體會，租客和房東的關係，無論處理的多好，從形式上，基本上可以說是“資本家和工人”的關係，或者，“剝削與被剝削”的關係。

其實不是這麼回事。房東買房出租，或者將自己的住處部分分租出去，錢上基本都很緊張。每個月的貸款，地稅及以後的修復工作，全靠著每個月的租金，而一旦租金斷了，那筆開銷是一筆巨大的額外支出。

房東和房客之間總是會或多或少的感覺有點兒彆扭。所以我自己的投資物業堅持整棟出租，篩選客戶時千挑萬選，不惜因此讓房屋空置。一旦租出，我不會經常去看，我希望可以讓房客住在裏邊有家的感覺。當然，這麼做的前提條件是，租客一定是嚴格篩選出來的AAA租客。

但是，對於客戶的出租物業，尤其是主人回國，或者外省工作，全權委託我照顧的出租單位，我會隔兩三個月去看看。我是作為地產經紀去看，這是我的工作，租客理解，自然不會有什麼自尊心上的情緒波動。房東不露面，大家都好說話。

好，言歸正傳，賣房期間，是否讓租客繼續住在裏邊？

這個問題，如何回答，都是雙刃劍。

最佳選擇，租客搬走。這樣，房子空出來，好好佈置一下。不用的東西扔出去，家裏力求做到乾淨清爽。潛在的客人通常在看房時，不願意看到房子裏邊住著租客，即使這個買家本來就是要買來出租的。空置也不太好，除非空置的房子非常新，或者佈置的很溫馨，好像有人住著。最好是房子的主人住在裏邊，房子有人氣，這其實呼應了前邊的說法。

房子有租客住著，最不好出售。買來自住的買家尤其不願意看到房子被用來出租用。另外一個重要的原因是：根據“房東和租客法案”，有租客住著的房子，售房期間，預定展示必須要給租客24小時書面通知，展示時間不可以超過晚上8點。實際上也是如此。很多租客要求必須24小時提前通知，並且偶爾會以晚上招待客人為由拒絕展示。當然，也有一些租客比較配合，只需要3小時，甚至2小時提前通知即可。

租客不可以在合理時間段拒絕客人看房，房東可以據此對租客發出驅逐通知。

但租客可以選擇在潛在買家看房子時留在家裏，並且租客沒有責任和義務像主人賣屋時那樣總是將家裏收拾的窗明几淨。租客住的房子，不一定髒，亂是一定的。

租客住著的房子，出售期間不能做OPEN HOUSE ，除非租客同意。但是租客沒有責任和義務同意，通常也不會同意。想想看，做OPEN HOUSE的時候，要求主人事先將房子收拾好，洗手間的毛巾，臥室的床，擺放的恰到好處，然後在外邊停留至少兩個小時。即使是自己的房子出售，有時候都覺著很麻煩，何況是和你的房子收益沒有半毛錢關係的租客。

如果客人看房時租客在家，恰逢租客心情不好，或者和房東鬧彆扭，那麼，你無法保證你的租客會對潛在買家說些什麼。比如，社區不安全，夜裏過往車輛噪音影響睡眠，等等。

有的租客甚至向房東抱怨有人看房後東西丟失，要求賠償。

另外，租客如果簽的是一年的租約，房東要在租約到期前60天發出通知，請租客搬走。如果是月租，任何時間可以提前60天發出通知。如果房東的房子在租客還沒有到搬走日期前售出，房東要和買家簽署相關檔，保證租客到期搬出。或者，買家如果願意繼續將房子出租，並且願意接受現有租客，那麼，賣家需要提供他與租客簽的租房協議。

一般來說，買家通常都不願意接受租客繼續租住的條件，即使買家的目的也是買來這個物業出租。因為，作為買家，原來的租客並不是他親自挑選的，很多租客的事情並不瞭解，萬一遇到一個問題租客，得不償失。這就阻止了一部分潛在買家的購買欲，從而限制了房屋儘快並順利出售。

綜上所述，房屋出售期間，最好將租客請出物業。

凡事有利就有弊，租客搬走的弊端是什麼？ 不言自明，當然是財務上的損失。如果房子是在好賣的區域，空置時間短，一切好說。如果是比較難賣的CONDO單位，或者地段或區域不算上乘的物業，房屋也許要空置很久。先且不說保險方面的問題，但是這每個月的租金損失，就是很大一筆開銷。賣家要從其他管道來償付這個物業的貸款，地稅，保險，取暖或製冷等各項開支。尤其CONDO單位，每個月還要加上一大筆物業管理費。

我目前幫助銷售的一個CONDO物業就是這樣，理想狀態當然是租客搬出。我堅持的賣房理念也是租客搬出才可以上市出售。但是，由於市場大勢，我們的單位在上市一個月後，沒有售出。我的客戶堅持不住了，把這個單位短期分租給兩個學生。短住的租客更不愛護房子，衛生一團糟，年輕人熬夜不起早，買家看房子時中午12點，居然還在睡覺。

沒辦法，屋主經濟壓力太大，我也只好聽之任之。

可是，我心裏還是很焦急。這無異於飲鴆止渴：單位越亂就越不好出售，越不好出售就必須要靠租客打開銷，惡性循環。

所以，我的觀點是：只要經濟過得去，一定要把租客的問題在房屋上市出售前解決掉。就是說，讓房屋整齊，乾淨，靚麗的展示在所有買家面前，不要讓買家有任何不必要的由租客引起的擔心。

捨不得孩子套不得狼，這點魄力還是要有的。

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