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历史重现？加国楼市与30年前惊人相似，已濒崩溃边缘

今日(4月25日)，《加拿大赫芬顿邮报》(Huffington Post Canada)警告称，多伦多如今火爆的房市很可能会重复30年前的历史，濒临崩溃的边缘。通过新闻报道的对比发现，如今的多温两市房市状况与30年前惊人的相似，人们的反应也近乎相同。

上周五，环球邮报地产记者 Tamsin McMahon 分享了一篇发表于1988年7月15日的文章，讲述了低贷款利率如何刺激了房地产市场，使得房价飞升，中等房屋的首付款也飙升至5万元。该文章还称，许多人都将罪名归到了国外买家的身上，声称海外资金是促使房价上涨的原因。

加拿大低利率刺激了房产，却也导致房价的增长速度超过预期范围。

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《加拿大赫芬顿邮报》在报道中称，如果将数字改变一下，那么这篇文章也许可以在上周继续发表。因为似乎现实又在30年后再次重演了。

上周，CBC 的一篇报道也讲述了发生在1988年的，有关多伦多郊区4口之家需要67,000元年收入才能购买一间中等价格房屋的故事。在温哥华，年收入则需要达到56,000元。

在30年后，如今想要在多伦多购买一间均价的房屋，所需家庭年收入则飙升至87,407元;在温哥华，所需家庭年收入则高达120,297元。

但是，CBC 报道中称，在1988年多伦多的房地产市场已经接近了崩溃边缘。在1989年，房屋均价达到273,698元后，很快房价就开始大滑坡，一路降至1996年的198,150元。

目前，多伦多的房屋均价在688,181元左右，与去年相比增长了近12.1%。

这样的相似性也发生在温哥华。环球新闻(Globe News)在今年重新翻出了拍摄于1989年温哥华的一部记录片。结果发现，那时的温哥华对于来自亚洲的资金涌入反对声巨大，与今日的情况惊人的相似。

在这部纪录片中，一名温哥华的女子称：“许多人都和我们一样，一对年轻新婚的夫妇，在温哥华居住了数十年，但是无法负担一栋属于自己的房屋。我们努力储蓄，但是无济于事，因为房价涨得非常快，而且外国人还在继续涌入，使劲地买房。”

 

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（据家园新闻）

温哥华市中心高端夜总会：绝佳投资机会，带来丰厚回报

西端区（West End）占尽地利之优势，西临斯坦利公园，东接Burrard Street，北靠 West Georgia Street，南至 Pacific Avenue。对温哥华稍有了解的人，都知道这个区位置之优越，环境之优美，工作生活之便利，综合条件得天独厚，数一数二。这是加拿大温哥华市中心一个最考究、最高端、最优雅的夜总会，位于West End绝佳地段，为投资者提供了独一无二的置业机会。

聚焦西岸生活的中心社区——West End

这家夜总会拥有许多突出的特色和优势，温哥华的夜生活更添魅力与迷人色彩。其内部设有近40张座椅，所在的街区是温哥华最受追捧的娱乐街之一。这处夜总会很值得租赁，十分划算，将为您的投资之举带来丰厚的回报。

温哥华市中心高端夜总会：绝佳投资机会，带来丰厚回报
西端区（West End）占尽地利之优势，西临斯坦利公园，东接Burrard Street，北靠 West Georgia Street，南至 Pacific Avenue
温哥华市中心高端夜总会：绝佳投资机会，带来丰厚回报
该夜总会地处West End，这里既有都市繁华亦不缺优美景致，既高楼林立亦绿树成荫
温哥华市中心高端夜总会：绝佳投资机会，带来丰厚回报
即可投入夜生活，也可静享海风拂面
温哥华市中心高端夜总会：绝佳投资机会，带来丰厚回报
生活在这里的人们年轻充满朝气，十分乐于投入各种精彩的夜生活

该夜总会地处West End，这里既有都市繁华亦不缺优美景致，既高楼林立亦绿树成荫，即可投入夜生活，也可静享海风拂面，在 West End 所能体验到的可称得上是温哥华Downtown的精华。它的多样性要远超 Downtown 其它社区，单单以Bute街为界，东西两边营造出的完全是截然不同的氛围，Bute以西是安静的居住区，以东则是繁华热闹的商业区。此外， West End 拥有成熟的社区、完备的配套设施、丰富的业余生活是不少人选择它，眷恋它，向往它的原因。

生活在这里的人们年轻充满朝气，十分乐于投入各种精彩的夜生活，因此投资当地的夜总会是十分明智的选择。West End独具特色，身处繁华都市并与自然接壤，热闹却不喧闹，新老建筑混搭独具风韵。这么多的特色集于一身，难怪 West End 对于许多人来说，一直是温哥华生活方式最有代表性的地方，被视为理想的安家之处。

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加拿大房产投资系列：加拿大农场

地广人稀的加拿大既是资源大国，也是农业大国。在这广阔的国土上有着丰富的农场类型，果蔬农场、奶牛场、养鸡场、养牛场、养猪场、马场等等应有尽有，而且设施现代化程度极高。

近些年来加拿大农场的价值增长幅度不可小觑、土地资源的增值有目共睹，也正因为如此农场渐渐吸引了越来越多人关注，成为继房地产之后另一个被华人移民看好的投资项目。由于加拿大土地资源相对宽裕，价格上有一定优势， 合350万~450万元人民币即可买到20公顷土地附带二三层楼房及其他农用设施。

 加拿大-中国农业和食品发展交流中心总结了08年到13年的土地增值情况报表显示：

加拿大农田价值半年度变化（%） 加拿大各省的土地增值情况

2012年全年，加拿大农场的平均价值增幅为18.6%。全加拿大农场土地价值维持平稳或稳中有升。其中安大略省增幅最大，增长了28.2%，居第二位的是魁北克省，增幅为26.1%，曼尼托巴省位居第三，增长率为24.2%。

萨省和阿尔伯塔省的土地平均增长率分别为18.8%和12.9%。紧随其后的是Nova Scotia， 年增幅6.8%。爱德华王子岛和BC省的农场土地增长率仅为9.6%和0.1%。

全加拿大在2012年上半年土地平均增值10%，下半年平均增值8.6%。增幅一直居高不下。安省仅在2012年上半年农场土地的增幅就达到了11.9%，下半年更上一层楼，竟达到16.3%。局部地区的年增值甚至达到了35%。

专家预测未来几年，加拿大农场土地价值会维持只增不减的趋势 由于气候温和、土壤肥沃、人口较多等原因，安省土地增幅会更大！

除去土地本身能够增值以外，农场经营得当也能获得不少收益，以100万加元投资于农场开发经营，获得20%的年收益率是较容易达到的。在加拿大购买农场手续并不繁琐，只要有钱就可以购得，但是想要投资、经营好农场需要具备农场经营的专业知识以及加拿大法律法规的熟悉认知。

选购农场时，要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面，一旦选择错误损失将会巨大。有些投资者本身没有经营农场的经历，买下一大片草场准备大有作为，种植各类蔬菜，可最后发现草场土层不够深，土下杂石多不适宜种植蔬菜。此外，农场地处太偏远的地带、气候不适植物生长也是常见的问题。因此，购买、规划、种植等一系列过程，如果您没有足够的经验，一定要寻找专业人士的帮助。

加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策，希望鼓励更多的人能够投身于此行业，所以农场主能够享有很多福利，比如，他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房，而且几乎不用交税。

在享受实惠的政策补助和服务时，农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。

每个农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算。

投资者在购买农场之前首先要认清自己的目的，是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致，一点不能疏忽。劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少！

在加拿大买地种花收益回报高

除了普通的农场以外，现在华人也热衷于购买土地种植花卉、建造葡萄酒酒庄。加拿大人爱花，家家户户都或多或少会摆上一些鲜花做装饰，花园里也更少不了各色花卉作点缀。加拿大花卉价格都很昂贵，种花理论上收益回报更高，这让拥有敏锐商业头脑的人们陆续加入了养花行列。

从产量上来讲，加拿大并不算葡萄酒生产大国，与传统的葡萄酒生产国——法国和意大利相比，甚至与新生的葡萄酒生产国——美国、澳大利亚、智利相比，都存在一定差距。但2009年加拿大葡萄酒的出口额仍然达到了2110万美元，其中90%以上是以瓶装酒的包装出口的。近些年这一数字始终客观，冰酒是最主要的葡萄酒出口产品，占了出口总量的一半多。

加拿大是冰酒最大生产国

随着中国人民生活水平的提高和寻求高端消费观念的加强，中国葡萄酒消费市场的前景被广泛看好。在加拿大投资葡萄酒酒庄不仅能在当地收到不错的收益，也可以通过包装出口回国，日益成为了极佳的投资项目。

想要在加拿大投资土地，开发农场要有足够的勇气和智慧。想要经营好一个农场，无论养殖哪种作物或牲畜都是一门学问，吃透当地政策、掌握养殖技术、合理规划以及良好经营才是通往成功的正道！

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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在加拿大生活离不开个人信用记录 理财师教您如何快速建立及更好使用

随着国内越来越多的朋友使用信用卡，办理各种贷款，大家对个人信用的重要性也开始有所了解。那么，在加拿大该如何有效快速的建立自己的信用记录(Credit History)？加拿大的信用分数(Credit Score)通常是怎么划分的？哪些地方会需要使用或调查你的信用分数？

一、信用记录的定义，用途及评分
 
1. 什么是信用记录(Credit History)？

正如中国的老话，有借有还，再借不难。简单的说，信用记录是记录你各种借款及还款是否按时，按额的信息记录。 

加拿大的信用评分系统从60年代开始普及，最初目的是帮助银行，融资公司能够快速准确的评估需要借款的客户信用额度(creditworthiness)。现在加拿大有三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion，负责建立，维护，跟新信用记录。有关的信用信息通过你所使用的信用卡公司，银行，零售商及各种融资，贷款机构反馈至三大信用机构之一。三大机构将你的公众信息及相关信息记录编辑到消费信用报告上。 随着时间的推移，信用评分系统延伸运用到了多个不同的行业。现在的信用评分是由银行，保险公司，雇主，房东和公共事业公司共同评估。 

2. 信用记录的用途有哪些呢？

首先，在加拿大建立良好的信用记录主要可以帮助你在加拿大获得贷款比如：个人信用贷款，商业贷款，学生贷款，抵押贷款比如汽车，房屋贷款或申请各种具有不同功能的信用卡：比如积分，返现或打折。

通常要获得加拿大银行的房屋贷款(mortgage)需要个人信用分数(Credit Score)：580分以上；普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 一般需要：650分以上。

你的信用分数(Credit Score)还决定你贷款时将要支付的利率。 特别是普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 信用分数越高，利息越低。如果你的信用分数低于银行的最低要求，一些小规模的融资金融公司可能会接受你的房屋，个人或其他贷款的申请，但是通常需要支付较高的利率。

其次，你的信用分数(Credit Score)还决定你购买保险时需要支付的保费(Premium)。信用分数越高，购买某些保险时保费会相对便宜，比如汽车保险和房屋保险。保险公司查看你的信用记录，是否按时支付保费并不是他们的主要目的，他们查看索赔记录来评估提供给你保险的风险度。保险公司使用的信用评分系统为：保险信用分数(Insurance Credit Bureau Scores )或保险风险分数(Insurance Risk Credit Scores)和银行，金融机构的不同。

其他常需要用到信用记录的情况有：

  • 在加拿大租房，房东通常会查看未来房客的信用记录来决定是否将房子出租给你。
  • 在加拿大申请工作时，雇主通常会调查你的信用记录，作为考核的一部分。
  • 想要获得某些政府部门颁发的执照或许可证时(licence or permit) ，申请者也会被要求查看其信用记录。

哪怕简单的银行开户，比如开办支票(cheque account) 或者储蓄账户(savings account)，你的信用记录也会被查询，因为银行需要根据你的信用记录决定给你提供多少的帐户透支保护(Overdraft protection)和即用现金额 (access to fund)。

由此可见，尽快建立起良好个人信用对在加拿大安居乐业是十分有用和必要的。

3. 加拿大信用机构是如何评分的？

加拿大三大信用机构的评分是建立在Equifax信用评分模型上(Equifax Credit Score Model)，用来评分的信息来自这三大信用机构。 各个加拿大银行和金融机构使用的评分可能略有不同，但是总的框架是相似的。

信用记录主要由5大部分综合评分组成：还款记录 Payment History (约占35%)；欠款数额 Amounts Owned(30%)；信用产品种类 Type of Credit Used(15%)； 新申请的信用产品 New Credit(10%-12%)和已经拥有的信用记录时段 Length of Credit History(5%-7%) 。

Equifax的信用评分，一般在280到850分之间。

  • 280 – 559 差(Poor)
  • 560 – 659 中(Fair)
  • 660 – 724 良(Good)
  • 725 – 850 优(Excellent)
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二、建立良好的信用记录的攻略

1. 一定要准时，按额支付你的帐单，这是最重要也是最主要建立自己信用记录的办法。

每次帐单的欠款数额最好做到全额支付(whole Balance) ,　如果手头紧，至少支付账单所要求的最低还款额(Minimum Payment)。

一次延迟付款可能会留在你的信用记录上两年，如果多次迟付甚至被催款机构(collection Agencies)讨要，那么会被记录7年。破产(bankruptcies) ，抵押迫买(foreclosure)，欠税(tax) , 法院判决(judgments)等记录危害最大而且可能被记录10年。 

2. 定期检查自己的信用记录。每年你可以有一次免费向信用机构要求邮寄自己信用记录的机会，查看自己的信息是否有出入并及时纠正很重要。特别要查看你的家庭住址(Mailing Address); 社保卡号码(Social Insurance Number);迟付款项(Late Payments);错误的信用记录(Errors in your credit accounts) .

3. 尽早建立起你的信用记录，不要随意关闭你已经使用多年的信用产品帐户，因为它是你长时间建立信用的历史证明，比如自己的第一张信用卡。

4. 不要在短时间短内，多次查询自己的信用记录。

有些客人为了比较利率，选择了在多家金融机构，同时申请贷款，这样会造成短时间段内多次查询，常发生在客人购买汽车，房屋时。也有些客人因为被一家银行拒绝贷款，转而连续寻求多家不同金融机构贷款，但是这些行为会伤害你的信用分数。

5. 不要拥有太多数量的信用产品，或者信用产品保持过高的欠款额。

常见的情况比如因为不同的信用卡提供各自的优惠：比如累积里程数，返还现金，积累点数或者提供折扣，一些客人手头上便有了十几张不同公司的信用卡。这样既不方便管理也不利于你的信用评分。另外，不要让你的信用产品欠有过高的款额，金融机构会担心过度消费，他们喜欢见到你有很多的剩余额度可以使用，欠额最好可以控制在限额的35% 以下，不要超过50%。比如你的信用卡限额为1万加币，每月的账单最好控制在＄3500 以下。

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三、关于建立信用记录常见的误区

1. 认为自己在中国，美国，澳洲，欧洲或其他国家建立的信用记录可以在加拿大使用。

经常有客人因为工作，学习的原因已经拥有了良好的中国，美国或者欧洲的信用记录，以为加拿大的金融机构可以直接挪用或参考。虽然维萨(Visa)，万事达卡(MasterCard)，美国运通卡(American Express) 是全球范围的企业了，可惜到目前为止，这些公司在其他国家建立的个人信用资源还未实现与加拿大银行共享，所以你也许使用了在美国申请的维萨许多年，然而到了加拿大你需要重新申请加拿大的维萨以便开始积累在加拿大的信用记录。

2. 认为自己是单纯的存款客户不需要贷款，不重视建立个人信用。

一些客人认为建立个人信用只适用于需要融资，贷款的客人，自己有着大额的存款，所以拒绝一切信用产品。比如信用卡( Credit Card)，个人信用贷款(Line of Credit) , 帐户透支保护 (Overdraft protection)等等。殊不知，信用记录还有如上所述的多项其他用途。拥有太多的信用产品与不拥有，不使用任何信用产品一样都是不值得建议的行为。如果阅读加拿大三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion的官方网站，你会惊奇的发现，他们通常建议拥有至少4种不同的信用产品比如信用卡，学生贷款，房屋贷款，汽车贷款，个人贷款等。

3. 家庭使用信用产品总是在一方名下或者虽然联名申请，但是总是同一方为主申请人。

一些家庭习惯将帐单，信用卡，贷款都集中在一个人的名下，有的因为收入原因，有的为了方便管理。也有一些家庭，申请的信用卡，贷款虽然是联名的但是主申请人都是同一方：丈夫或者妻子的名下，另一方没有自己名下单独的帐单或信用产品。这样的行为也是会有弊端，为什么呢？常见的例子：比如一对老夫妻，先生拥有一份高薪的工作，太太负责在家照顾孩子，料理家务。所有的信用卡，房屋贷款，水电煤帐单等财物方面的事情都由先生负责。先生不幸去世后，太太来银行申请自己的信用卡才发现自己的信用记录是空白的。所以如果所有的帐单，信用产品都只集中在一方名下，或主申请人都在一方名下，即使另一方也负责还款，但是积累的信用记录都集中在主申请人这一方。

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 四、专业Tips

1. 登陆后应尽快查询各大银行的新移民或学生项目(Program)，申请你的第一张加拿大信用卡，这是最方便和快捷的建立自己信用记录的方法。

如果你是新移民或者留学生，加拿大的六大银行(CIBC，RBC，BMO，TD，Scotiabank, National Bank) 都有针对新移民和留学生设计的特别产品。比如学生或新移民的信用卡，虽然限额可能不高，但是容易申请成功，而且通常没有年费。很多留学生和新移民因为刚登陆没有稳定的工作和收入，未及时申请信用卡，这样即耽搁了早日建立自己的信用记录，也错过了较容易申请成功的时机。还有些学生和新移民不熟悉加拿大的金融体系，刚登陆便尝试在商场或小金融机构申请信用卡，因为这些地方通常没有针对新移民或学生的产品，当查看到你的信用记录是空白，自然被拒绝的机率就高了。如果你第一次申请被拒绝，最好等待三个月后再申请。

2. 新移民家庭的每位成年家庭成员都申请自己的信用卡。

这样可以让家庭每位成员都可以尽快地建立起自己的信用记录，方便以后买房，租房，就职，做生意，申请房屋贷款，学生贷款等。

3. 使用信用机构或银行提供的可以帮助保护个人信用的产品或服务，保护自己的个人信息，防止身份盗窃(Identity theft).

很多加拿大银行都提供可以帮助客人保护自己信用的产品或服务，比如 CIBC有 CreditSmart 的服务，一旦出现情况，客人可以选择电话，邮件或者短信通知。 

  • CreditSmart Personal Spend Manager(个人消费管理服务)，客人可以设置预算通知，当自己的信用卡接近限额，或者有超过一定数额的消费交易时，会收到银行通知。
  • CreditSmart Credit Report Alerts(信用报告警告服务)，一旦客人的信用报告发生重要的更改，便会通知客人注意。
  • CreditSmart Fraud Alerts(诈骗警告服务)，一旦信用卡有可疑未经授权交易时，会尽快通知客人。
  • CreditSmart Indentity Theft Assistance(身份盜用援助服务)，一旦怀疑自己的身份被盗用，可迅速致电银行获得指导和帮助。

以下是加拿大TransUniton 和 Equifax 两大信用机构的联系电话，一旦发现身份被盗或者信用报告有误，可直接致电寻求帮助：

现在你已经知道了如何在加拿大建立起良好的信用记录，下一步安居乐业，就让我给你介绍下如何聪明的选择各种贷款，特别是各种加拿大房屋贷款。学问多多，请继续关注吧！

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Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大房地产投资者提供强而有力的支持。

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