家住高貴林的Z女士上周日給筆者打來電話：“我今天去看了一棟獨立屋，覺得還不錯，賣家經紀說今天晚上就可以給我下個offer，你覺得怎麽樣？可以嗎？”筆者答：“可以是可以，不過他是做賣方經紀呢，還是limited dual agent?”“不清楚啊…… 有什麽區別？”
Z女士向筆者敘述了整個過程。原來周日Z女士在自己的小區附近看了這棟獨立屋的open house，由于獨立屋就在自己非常熟悉的區域，過去幾個月也看過不少房子，Z女士認爲這棟獨立屋雖然不是盡善盡美，也算符合自己大部分要求，只是當天地下室因有租客沒有看到。看房結束後她問賣家經紀: “我是自己來看房的，如果想下offer的話，怎麽操作呢？” 賣家經紀回答: “我可以代你下offer沒有問題啊，今天晚上就可以。”
技術上來說，賣家經紀的回答並沒有錯誤。可能是由于時間有限，賣方經紀並沒有對自己的角色做詳細的解釋。其實在房屋買賣過程中，經紀的角色也分爲多種。以下從買家的角度出發，簡單介紹一下常見的經紀關系：
一、非經紀代理關系（Customer Relationship）
買家沒有經紀，只委托賣家經紀寫offer。此時賣家經紀並不代表買家利益，爲且僅爲賣方利益著想，並有義務向賣家披露所有可能影響賣家決定的信息。在這種情況下，如買家泄漏了自己的底價或強烈購買動機，賣方經紀也會披露給賣家！由于買家只是這個經紀的顧客（Customer） 而非客戶（Client），此經紀向買家提供的服務十分有限，不能向買家提供任何價格上的建議，不能代表買家議價談判，不能向買家披露任何賣家底價，出售動機等（除非賣家授權同意）的關鍵信息。
二、指定代理（Designated Agency）
此時買家有買方經紀，賣家有賣方經紀，雙方經紀的責任義務最爲明確，買方經紀爲且僅爲買方著想，維護買家利益，寫offer時多采用對買家有利的條款，有義務向買家披露所有可能影響買家購買決定的信息，並對買家的個人信息保密。買家經紀的角色決定了他既要提供信息，如周圍房屋成交價、房屋優缺點、交易條款的細節區別等，也要在議價過程中提供意見和建議，直接參與出價議價，協助買家完成整個房屋交易流程。
三、受限雙重代理關系（Limited Dual Agency）
買賣雙方與同一個經紀簽訂 “Limited Dual Agency Agreement”。此時由于雙方共享同一個經紀，而買賣雙方的利益不可避免存在衝突，此經紀的責任義務也必然受到約束。一般此經紀先得到賣家的房屋代理權，在房屋開放日或其他場合遇到買家後，如果買方希望他也擔任自己的經紀，經紀在遞上offer之前需要得到賣家的書面同意。賣家如果同意此協議，此後經紀對雙方都不能提供建議（價格、購買動機、個人信息等），只能提供有限的信息。由于房屋交易流程的複雜性，一旦出現分歧，買賣雙方都有可能覺得經紀的言行或合同撰寫偏向于另一方的利益，極易引起糾紛。
回到Z女士的問題，一份offer雖然僅僅幾頁紙，卻動辄牽扯幾十萬幾百萬的交易金額。除了出價需要考慮，還有衆多條款如交易時間、驗房條件、貸款條件都是買賣中的關鍵，甚至條款的不同寫法都有可能影響到最後的交易結果。在不清楚經紀角色的情況下，如果由賣家經紀代寫offer, 無疑存在很大風險。
目前市場上的賣家絕大多數通過經紀來出售自己的房屋，當買家與賣家討價還價、協商條款時，賣家有自己的經紀提供專業建議。作爲買家，也應擁有同樣的待遇來保障自己的利益。
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