Tag: 加拿大房市

多伦多地产局最新一期的月报指出，虽然二月份本市遭遇了数十年难遇的极寒，但是房地产市场出乎寻常地火爆，市内独立屋单月均价首次突破百万元大关。

仅仅是月报和数据，不免有苍白。下面的这个房子，则能清楚的让我们认识到现在的多伦多房地产市场有多么狂热。

本市Leaside社区(Eglinton 以南，Bayview 和 Laird 之间，一个著名的老住宅区)朗姆西路(Rumsey Rd)228号，宅基地(lot)25.5×140英尺，房屋使用面积787平方英尺(73.1平米)。这样一幢比很多公寓单元还小的平房，在加拿大的二 线城市，即便是在市中心，价格也不过30到40万。

那么，它在多伦多卖多少钱呢?

今年的2月8日(星期天)，这所平房挂牌出售，叫价79.9万元。虽然现在在多伦多市内独立屋很吃香，但是这种微型房，宅基地也小，挂这么高的价格，是不 是有些离谱?对此，经纪人麦克马斯特(Ernie MacMaster)信心满满地表示：“这房子地段好啊。交通方便，离科学馆又近……叫价80万不算过分。”

可是，接下来发生的事情仍让这个资深经纪大跌眼镜。

就在挂牌的当天，多伦多遭遇了雪暴，可竟然来了100多号看房的人。由于房子太小，容不下那么多人，于是麦克马斯特只好在门口扯了一根绳子，每10个人一 组放进去看房。看着门口几十号人排着队站在大风雪中，麦克马斯特实在过意不去，就又贴了一张大字报：“谢谢您的耐心等待”……

第二天雪是停了，但是极寒又来了，气温陡降至零下二十多度，可竟还是来了几十个来看房的人。麦克马斯特算算，几天下来已接待了近200个来看房的客人。这位资深经纪难掩喜色：来了这么多潜在买家，爆发抢offer大战是肯定的了，佣金那自然水涨船高。

仅仅四天过去，这个微型房就易手了，成交价105.1万元，比叫价高了25万元之多。卖方经纪的佣金比例一般是2.5%，这意味着麦克马斯特额外得了6千多块钱。

多伦多地产经纪帕萨利(John Pasalis)表示，房市在隆冬二月出现如此火爆的行情不算罕见。在每年头两个月，市场内的买家数量很高，可是挂牌量却居于年内的最低点。特别是今冬天 气着实糟糕，这也让很多卖家推迟了挂牌的计划。市场内存货量减少，造成了今年二月房市异常火爆。

受供小于求的影响，今年二月大多伦多地区的房屋均价已达到59.6万元，年同比增长7.8%。在市内(即416地区)，买家对独立屋的需求异常强劲，可挂 牌量却比去年下降了8.7%，这带动市内独立屋销量在今年二月年同比大增16.9%，均价劲涨8.9%至104万元。其结果就是，上文中的那种微型房屋， 都能卖出百万元的高价来。

要知道，多伦多房市的高潮期并不是隆冬二月，而是春、夏两季。看到这里，相信很多人心中升起了一个大大的问号，二月房市就已经这么火爆，那么今年春夏的行情会怎样? 

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温哥华房价全国最高，让许多“千禧世代”望屋兴叹，不过有学者专家指出，住房负担恶化是事实，但年轻人只要有稳定工作，慢慢积累，拥有自己的房子并非不可能的事。

近年加拿大房价高涨，尤其是温哥华与多伦多等大城市，独立屋动辄逾百万，甚至逾千万元。让许多20多岁的“千禧世代”年轻人，认为买房可能是遥不可及的梦想。

但麦克玛斯特大学(McMaster University)教授哈理斯(Richard Harris)认为，千禧世代仍可能在大城市拥有自己的住房，但在温哥华或多伦多地区，可能只能购买公寓。但对许多年轻人而言，这可能不是他们追求的未来。且长期而言，如果有两个小孩，这种市中心公寓的住房型式就不适合家庭所需。

尽管大温房价高涨，但学者专家都认为，千禧世代在区内购房并非不可能的事。图为到房屋接待中心参观的民众们。(本报资料照片)

　　他认为，要让独立屋变得更可负担，愈来愈普遍的方式是包括地下室，并在屋内增加可出租单位，业主不仅是屋主，同时也是房东，让租金收入分摊房屋贷款。

　　至于另一个选择，就是等房价下跌的机会。哈理斯认为，现在的房价偏离收入太远，有时不禁让人觉得可能会崩盘。尽管他不认为加国房市会像美国2008年一样崩跌，但修正回档幅度可能不小，因此他建议年轻人不妨先行观望，不要急着进场。

独立屋售价 短期居高不下

卑诗大学(UBC)商学院教授萨莫维(Tsur Somerville)则表示，1991年以来年轻族群的住宅拥有率增加，根据2011年人口普查时的全国家计调查，年龄介于25到34岁人士，有62.7%拥有住房。

他相信其中绝大多数都是公寓，且公寓将是未来加国都会区民众的主要住房型态，有别于上一代以独立屋为主。但他强调，加拿大人的伟大梦想不应该是“我想住到市中心大楼的第27层。”

不过短期内都会区的独立屋供给量不可能大幅增加，因此他认为独立屋售价仍将居高不下。

至于加拿大会不会变成以租屋为主的社会?萨莫维认为不太可能，因为这涉及相当巨大的文化转变，许多有小孩的家庭都希望在某个社区或学区定居，不想经常迁陡。

收入未提升 购屋难度也增

满银(BMO)财富规划资深经经理巴提盖(Chris Buttigieg)也认为，千禧世代的理财目标与其他世代并无分别，他们都想拥有物业、为子女的教育储蓄以及为自己的退休做准备。他们相信自己能在生命中的某个时点买到房子，对达到这个目标深具信心。 无忧资讯

只不过现在的住房负担是一大问题，巴提盖指出，全国各地的平均房价普遍上扬，但家庭收入并未相应提升，让购屋变成愈来愈困难，但绝非不可能。

他强调年轻人只要有稳定的工作，或许无法立即拥有3000到4000平方呎独立屋，但只要慢慢积累，也许将来在市郊可以买到。

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资料显示，大温2月房市交易持续畅旺，成交量达3061户，较去年同期成长21%，亦较1月大增60%;指标房价(HPI)为64万9700元，同比上涨6.4%，呈价量齐扬走势。且“成交/挂牌比”达25.7%，是四年来首度迈入“卖方市场”(sellers’ market)领域。

大温地产局(REBGV)公布区内最新房地产交易统计数据，2月透过MLS系统成交的物业有3061户，较去年同期的2530户成长21%，亦较当月10年平均值高出二成。若与今年1月的成交数1913户相较，更大幅增加六成。

REBGV主席哈里斯(Ray Harris)表示，目前房市热络，竞争激烈，买方极为积极，一些订价合理的物业，转瞬间就可售出。

2月新挂牌数量为5425户，较去年同期的4700户增加15.4%，亦较当月10年平均值高出11.8%。目前大温挂牌求售的物业总数有1万1898户，较去年同期减少11.3%，但较1月份增加10.1%。

大温MLS指标房价为64万9700元，较2014年2月上涨6.4%，呈现价量齐扬走势。且2月份的“成交/挂牌比”从前一月份的17%跃升至25.7%，这是2011年3月至今最高水平，也是四年来首度迈入“卖方市场”区块。

买气热!成交量同比增21%

哈里斯表示，从单一月份的指标来评断可能有失偏颇，如果该指标连续三个月超过22%，即可确定大温房地产正式进入“卖方市场”。但他强调，今年2月买气确实较以往更为强劲，他认为是低利率及市场待售的独立屋有限所致。

大温2月独立屋成交量为1296户，同比增加25.6%，指标价102万6300元，上涨9.7%;公寓成交量1244户，同比增加20.5%，指标价38万6500元，上涨3%;城市屋成交量521户，同比增加11.8%，指标价48万1500元，上扬4.6%。

菲沙地产局(FVREB)也表示今年是2007年以来最忙碌的2月，成交量为1337户，较去年同期增加21%，其中又以独立屋及城市屋增幅最为可观，新挂牌数则减少4%。当地独立屋指标价为58万1400元，同比上涨4.2%，城市屋指标价为29万7200元。

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主要是受到遭原油价格暴跌影响，加拿大1月房屋销售量下降。

据加拿大房地产协会(CREA)稍早时报告，与去年12月相比，今年1月的房屋销售减少3.1%，六成房地产市场下跌，其中成交量跌幅最大的是艾伯塔省省的两大城市卡尔加里和爱民顿。

根据CREA的报告，如果不计入卡尔加里和爱民顿的销售数据，实际上加国1月房屋销售量是成长1.9%。

尽管1月房屋成交量跌落，但全加平均房价与去年同期相比依然小幅度成长3.1%，达到40万1143元。这项年度房价涨幅是自2013年月以来最小的。

值得注意的是，全加平均房价持续上升完全由很兴旺的多伦多和温哥华两大市场促成，要是不计入多伦多和温哥华的数据，加拿大上月平均房价仅为32万2280元，比去年同期还降低了0.3%。

根据更能反映实际房价的MLS(全加房地产求售网)房价指数，1月的年度涨幅是5.17%。

令人有点迷惘的是在卡尔加里推上市场求售的房屋数量大增、成交量剧跌的情形下，年度房价涨幅却强劲上升7.76% 全加第一高。

预期今年经济成长率全加最高的安省心脏地区大多伦多，1月年度房价上涨7.47%，大温哥华升5.53%。

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经过2013和2014年的缓冲，多伦多的公寓市场逐步走上正轨，蒙特利尔银行经济专家Sal Guatieri发表报告，称今年1月份发展商投入多伦多公寓市场的单位多达1万400个，等于过去10年的月平均量的8倍。

绝大多数公寓单位已经售出，但是没售出的单位比例还是达到21年来最高。

多伦多公寓市场的回暖颇具戏剧性，尤其是联邦监管机构的关注以及国际金融机构，如德意志银行，对加国国民债务水平一再升高的担忧之下。

新一波公寓的完工可能标志着多伦多公寓市场彻底摆脱过去2年的困境，去年底多伦多公寓市场的销售触及4年半的最低点，新单位的落成也为过去18个月来最低。

多伦多公寓单位的年平均落成量为2万5千左右，但是从2012年开始，发展商开始疯狂建造新的公寓大楼，当年开发的公寓单位就达到3万7千个。

今年1月多伦多公寓市场的兴旺也反映了金融借贷公司开始返回公寓市场，他们不再担心公寓项目烂尾，或者买家无法支付按揭。

联邦政府一直尝试收紧按揭政策，前任财长费拉逊和前任央行行长卡尼都是如此，不过现在各大银行试图填补过去2年的按揭漏洞，找回损失的生意。上周举行的全国商业地产会议上，金融公司代表明确表达了加大按揭的力度。

丰业银行地产部副总裁Chris Milne表示，过去几年按揭只能借出70%的房款，现在可以借出75%了。

开发商动工之前预售的单位数目也没有以前要求的那么多了，预售单位达到65%就可以达到贷款的要求。

目前公寓市场的繁荣并不算投机，由于价格上升相对缓慢，相当部分的投资者会把公寓单位用于出租，保持比较好的回报率。

皇家银行首席行政官Robert Hogue表示，今年1月份公寓市场的小阳春只是短期的，多伦多公寓市场真正的考验要再今年下半年。

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专家指，近10年有大批新柏文大厦不断涌现，加上买独立屋时很多时要以高价竞投，都是造成差额扩大的原因。

多伦多、温哥华、卡加利及满地可等4个最大城市于近10年期间，单一家庭住屋与柏文住宅单位的重售楼价差额愈拉愈远，去年12月的数字是差额平均达32万元，是新高纪录。报告指城市的住屋价于近10年来上升了九成，但柏文住宅于同期则只升了48%。

专家指，近10年有大批新柏文大厦不断涌现，加上买独立屋时很多时要以高价竞投，都是造成差额扩大的原因。

根据Brookfield RPS公司提供的资料显示，全国以温哥华的差额最大，于2005至2014年底期间，该市的重售屋平均价上升了120%，至110万元，但柏文住宅则只升价50%。

多市及卡加利市的差额较小，但不断扩大。

柏文市场调查公司Urbanation的资深副总裁希尔顿布兰德(Shaun Hildebrand)指出，加国城市的新挂牌住屋量，近数年一直下降，部分原因是业主恐怕将自己住屋出售后，买不到另1橦房子。

在那边厢，新柏文大厦不断涌现，主要原因是当局有份推动增加市中心人口密度。

安省华人地产专业协会副会长吴树声说，尽管住屋价近年飙升幅度较大，但华人买家始终首选买房子。若然未能负担，有不少华人宁愿将房子分租出去，靠收取租金来帮补缴付按揭。他指大多区的独立屋愈来愈供不应求，故会继续推高价钱。

他说，柏文大厦主要是沿地铁线地区兴建，尽管将陆续有新楼落成，但估计柏文住宅于未来数年不会跌价。近期柏文单位炒家，尤其是“短炒”减少了，由于政府要投资者交合并税。但“长炒”仍在，投资者较多将之出租，等待价格最理想时才出售。

Menkes Developments Ltd.的销售总监及总裁郑启钊表示，现时市面上供应一家数口家庭居住的3睡房柏文住宅单位不多，令到一些家庭人数多或需要较大居住面积的住户，仍较多选 择住屋。然而，有发展商考虑到一些买家要求有较大面积的柏文单位，故于建筑设计上特意将2睡房单位设于1睡房单位旁，让买家可选择购买两个单位后将之“打 通”变成1个面积有例如1300平方呎的单位。

郑启钊说，其实，近年买家对柏文住宅的需求不断增加。房屋价飙升幅度更大，主要是供应减少，不是需求增加。

他指亚裔人士较多与父母同住，其中一些例如要经常往返中?加的“太空人”移民，由于无时间打理住屋而较多选购柏文住宅。另外，加国主流退休人士也喜欢出售其住屋而转买柏文住宅来减少打理房子的家务，但他们会喜欢较大面积的柏文住宅。

大多区柏文动工量新高

根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨天发表的报告显示，大多伦多地区新屋动工量于1月是25,290个单位，与去年12月的 25,480个相若，但柏文单位的动工量则达至近11个月新高。

CMHC的资深多市市场分析员Dana Senagama表示，大多区于1月的新屋动工量与过去数个月的数字相若，但柏文单位的动工量则达至近11个月新高。 预料柏文单位动工量继续上升，由于自2013年中，未动工的柏文单位销售增加。

报告指出，若以“每月季节性调整全年比率”(SAAR)的单一月份计算，大多区于1月的新屋动工量是37,102个单位，较去年12月的26,321个有增，主要由于新建柏文单位的动工量。

大多区中，多市于1月纪录得最高的新屋动工量，主要是由于新建柏文单位。其次是旺市，第三是宾顿市，该市录得最高的独立屋新屋动工量。

小型公寓单位今年将大量应市

温哥华甚至出现仅得200方呎

面对多伦多市中区地带尺金寸土的现状，有发展商希望在其楼盘内提供更多的小户型单位(500呎以下)，在温哥华甚至有大量提供200呎超小户型的计划。但多市本地的柏文建造商表示不会竭泽而渔，小户型的数量会控制在一定比例之下以保持社区的健康平衡发展。

据报道，今年多伦多将有超过3000个小户型单位投入市场。这类小户型单位对于投资者和刚刚独立出来的年青人有很大吸引力的同时，也让加拿大的金融贷款机构有所犹豫，因为他们担心万一市场有变，投资者会大量抛售此类柏文单位。

在土地供应比多伦多更紧张的温哥华市，甚至有地产商无视柏文单位面积不能小于398呎的附例禁令，希望大量提供200呎以下的“纳米单位”(Nanosuites)。

提出该计划的地产商Reliance Properties的主席斯托佛(Jon Stovell)表示，温市市府的禁令完全无视本市市民的承担能力，令许多年青人买不起房。不过，市府对超小户型不支持的主要原因，就是因为担心此类柏文 单位会推高柏文的平均租价，导致土地价格再次上涨，令市民更买不起房。

对于上述问题，多伦多本地的柏文发展商有不同的见解。Menkes公司销售总监郑启钊表示，小户型甚至超小户型单位在多市中区仍是缺乏，对于只能采取分租方式但又渴望私人空间的年青人吸引力尤其大。

“所谓的银行顾虑他们也有办法解决，就是提供首期的比例从25%至35%，这样风险就已经很小。而且发展商不会让某一个户型在一个楼盘内占绝对优势，小型 或超小型户型的比例不会超过20%，因为发展商会评估当地的电力供应、电梯使用程度、大楼管理和当地设施的承受能力等等，不会建造全是超小户型的楼盘，就 算只有一半是超小户型都不会。”

但郑启钊也同样，温哥华的情形和多伦多有极大不同。“温哥华没有401公路，没有DVP快速道，如果你在温市中区上班，你就不可能在本拿比居住，因为交通会很恐怖，只能在中区找一个蜗居。”

Tridel公司区域销售经理陈善茵也表示，Tridel公司目前在大多区20个社区内发展的楼盘，没有小于400呎以下的单位，400呎到500呎左右的单位数量也很少，小户型也都集中在500呎以上，但数量也不多。

温哥华今年将有大量小型柏文单位推出市场

“以去年在湖边发展的一个楼盘为例，总共200个单位，从500到3000呎都有，针对不同年龄层和承受能力，这样多种多样的住户类型，才是我们理想的健康和平衡社区。”

陈善茵提醒共管柏文单位的买家，在买楼时不要仅仅关注楼价，还应看看各种单位所占的比例，只有各种类型的房型比例合理，该楼盘的价值才更高。

微型公寓 加拿大房市新指标

过去加拿大地广人稀，少见公寓建筑。然而近年大量移民、房价高涨，不仅一般公寓，连微型公寓都不断增盖，成为加拿大房市的新指标。

空间不超过两个客厅大，微型公寓内沙发、床、家用电器一应俱全，吸引许多年轻人想住市中心的年轻人进驻。面对需求增加，开发商也大举进军微型公寓市场。专 家认为，这样的居住型态将在今年席卷加拿大房市。加拿大房贷及房屋公司（CMHC）资深研究员希德班（Shaun Hildebrand）表示，预计今年多伦多有3000间微型公寓完工，若反应热烈，可能会吸引更多开发商兴建微型住宅。

然而，微型公寓也面临贷款困难问题。加拿大帝国商业银行（CIBC）发言人哈莎（Caroline Van Hasselt）表示，「微型公寓和一般房产的规范不同，但重点仍是市场性。市场因素包括地点、是否有独立卧室和停车位等。」房仲业者也指出，由於微型公 寓比最低居住面积还小，加拿大五大银行不愿意提供贷款，这将是微型住宅的挑战。

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今年冬季大温房市持续畅旺，随着春天即将到来，外界预测房市旺季可期。但房市也存在不少似是而非的“迷思”(myths)，卑诗法律公证人协会(SNPBC)特别举出其中八项，为民众解惑。

卑诗法律公证人协会主席布雷德(Wayne Braid)表示，随着春季即将到来，该协会会员已见到愈来愈多的房地产交易，他认为主要原因是房贷利率维持低档、强劲人口与就业增长，加上全国各地退休人士搬到卑诗以躲避冗长的寒冬，这些都有助本地购屋与租房需求。

他说卑诗省有一半以上的房地产交易是透过法律公证人完成过户手续，因此会员们对本省房市交易的买卖方有第一手观察，也经常被客户问到一些有关房地产的疑难杂症。

该协会整理出一般人最常见的房地产八大迷思，为民众解惑：

迷思一：房价高不可攀。事实上用“平均价”(average price)来统计，很容易让人产生卑诗省房价高不可攀的错觉，因为平均价很容易受温西一些高单价豪宅交易的影响而偏高。事实上普通家庭仍可在大温一些城镇找到可负担的住房。

迷思二：大温出租地产绝大多数是外国人所拥有。其实大温出租公寓买家主要都是本地人，现在的低利环境与高租屋需求，让他们认为现在是投资出租物业的好时机。

迷思三：利率小幅调涨将让负担加重，无力买房。事实上现在利率很低，就算小幅调涨也不会让每月摊还的房贷额暴增。

迷思四：买房时要准备大笔首期。许多人都以为买房时要准备大笔首期，但现在有许多买家只提供低额首期，仍可取得贷款。此外父母、家人提供协助的情况也愈来愈普遍。

迷思五：购买公寓与独立屋没什么两样。事实上公寓“价格”与独立屋“价值”之间的差距已愈来愈大，独立屋的供给有限，且永远不会供给过剩，但公寓推案量不断扩大，且公寓相较而言，比较好出租。

迷思六：只有律师可完成所有交易法律文件。其实法律公证人可就房地产交易提供客户法律咨询。目前卑诗省有一半以上的房地产交易是由法律公证人所完成。

迷思七：卖方延迟支付物业税，不影响售房。事实上尽管买家无需支付之前的物业税，但只要有逾期未付的物业税，房屋产权就无法过户给新屋主，卖主及其法律代表在过户前一定要付清所有物业税。

迷思八：自己找银行谈贷款可获较佳条件。其实民众透过房贷经纪往往可获较佳房贷利率及条件。

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数项12日公布的统计报告显示，加拿大房价最近数月继续上涨，其中成屋价格在下跌两个月后，1月恢復成长，新屋则在12月连续第4个月涨价。

根据国家银行(National Bank)的综合房价指数报告，重售的独立屋价格上月年度增长幅度為4.7%。这一涨幅中断了之前连续两个月的下跌趋势，可是在11个大城市中只有5个房价在上月成长。

加拿大在房市放缓的同时，房价则继续上涨

另一项加拿大统计局的报告则显示，新屋价格在12月上涨0.1%，全年涨幅為1.7%。此次很小的涨幅与分析师预期的一致。

去年大多数时间内加拿大房地產市场非常兴旺，使人又开始担忧这是否房地產泡沫破裂的前奏，但在进入冬季后，房市开始稍微放缓。

在加拿大中央银行将基本利率由1%下降至0.75%，迫使各大商业银行跟进将优惠利率(prime rate)由3%削减至2.85%后，观察家们纷纷紧密关注，低利率是否会引发另一轮房地產热潮。

根据国家银行综合房价指数报告，去年12月至今年1月，温哥华房价升1.2%，维多利亚升0.9%，多伦多升0.6%，哈利法克斯升0.5%，爱民顿升0.3%。满地可、渥太华、温尼辟、卡加利、咸美顿和魁北克市的房价则下跌。

国家银行综合房价指数的年度涨幅放缓至4.7%，这是连续第三个月增速下降。

在加拿大统计局的新屋价格方面，安大略和亚伯达的价格继续上涨，足以抵销魁北克的跌幅。

新屋价格在12月上涨0.1%，主要还是由全加最大城市多伦多和欧旭华(Oshawa)的月度涨幅0.2%构成。第二大城满地可1月新屋价格下跌0.1%。

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