Tag: 加拿大房市

TD银行下调了对加拿大经济前景的估算，认为低油价带来的连环影响对加拿大今年的经济增长构成挑战。

油价下跌 加拿大阿尔伯塔油砂重镇房市下滑

第一季度的增长将尤为乏力，TD的首席经济学家克雷格·亚历山大( Craig Alexander)在星期二公布的报告中预测，第一季度的年增长率将只有0.5%，他原来的预测是1%。

下半年回升

然而，TD暗示到今年下半年经济将开始回升。

亚历山大对加拿大广播公司CBC表示，毫无疑问，石油价格给加拿大带来了负面影响，但不至于使加拿大经济“沉没”下去。

他说，能源丰富的省份，如阿尔伯塔省，将会感到“刺痛”，但其他大部分地区则会因低油价受益，低油价给经济增长带来的打击将可通加元疲软、低利率、美国的经济增长以及消费者们节省下来的能源开支等来缓冲。

少花800油费，多花600日常费用

TD的报告 说，低油价可以使加拿大的家庭每年减少约800加元的汽油费和取暖费，然而，加元走弱导致食品和消费品价格上升，加拿大人在日常饮食、消费上的开销每年多花约600加元。

TD预测加拿大今年的经济增长率将为1.9%，2016年为2.2%。

加拿大央行-加拿大银行预测的2015年经济增长率为2.1%。

失业率上升

但是，加拿大的就业市场将继续处在困难境地中。

TD的报告估计加拿大的失业率到今年年底将上升到7%，目前的失业率为6.8%。

报告说，裁员的行业将不仅仅局限在石油和天然气领域，与能源业相关的行业都将受到连累，进行裁人。

阿省房市继续下滑

与此同时，阿尔伯塔省的房地产市场大幅下滑。

国民邮报星期二报道说，卡尔加里市通过经纪人的房地产销售量今年1月比去年同期下降38.85%，2月比去年同期下降34.22%。

埃德蒙顿市的房产销售在1月降了25.92%，2月的降幅为17.02% (比去年同期)。

在阿省的油砂矿中心 – 麦克默里堡 市(Fort McMurray )及其周边地区，房产销量今年暴跌，继1月份下降了53.19%之后，2月份麦克默里堡独立住宅的销量比去年同期下降了高达66%!

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满地可银行17日发布房市计分表（Housing Market Scorecard）报告指出，加国近半数都会区的房市表现“非常疲软”（very weak），仅多伦多、温哥华和南安省部分地区被评为“强劲”或“平衡”。　

加拿大全国22个主要都会区房市当中，目前有10个表现“非常疲软”，仅多伦多、温哥华和南安省部分地区被评为“强劲”或“平衡”

满银专家根据房屋销售、房价指标，与各城市过去房市走势进行比较，综合评出“疲软”、“强劲”和“平衡”等级。

满银资深经济分析师卡夫奇克（Robert Kavcic）表示，综观加拿大主要房市走势和发展各有不同方向，而地点影响房市表现的重要性愈来愈明显。

卡夫奇克指出，加拿大目前多数地区的房市面临紧缩压力，仅安省和卑诗省房市撑起住宅地产业的行情。

据满银评等，全国22个主要都会区房市当中，目前有10个表现“非常疲软”，包括卡加利、爱民顿、渥太华、温尼辟等地。另外，满地可评为“疲软”。　

全加只有三个都会区表现“强劲”，全都位于南安省，这几个地区过去房市历经萧条，现在回升而已，止跌弹升的城市包括咸美顿（Hamilton）、圣卡瑟琳斯（St. Catharines）、温莎（Windsor）。　

按照满银评等，温哥华和多伦多的房市列为“衡”，但实际上，这代表卑省和安省的房市扮演火车头，撑起加国地产持续热络的一片天。

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近来，受全球油价下滑的影响，加元汇率大幅下滑，人们越来越关注海外资金对加拿大房市的影响。专家指出，海外买家、特别是中国买家将从三月开始大量进入加拿大市场，温哥华、多伦多将最受其影响。不过，在加拿大的其他的大城市，由于鲜有海外买家的推动，所以房市已呈降温之趋势。

加拿大公寓销量或涨50%只因中国买家入市

春节后大量中国买家料已入市

据一家位于上海的加拿大房地产投资中心经理斯卡洛(Dan Scarrow)表示，由于中国经济增长略有放缓，这令很多中国的有钱人都想在海外购买不动产，以规避未来可能存在的经济风险，而此时加元兑人民币汇率又大幅下滑，这让越来越多的中国富豪将目光投向加拿大。

多伦多某家房地产公司的总裁约翰森(Brian Johnston)对斯卡洛的观点表示赞同。他称，自己虽然从不相信海外投资可以左右加拿大的房市，但是在加元汇率已剧跌10%至20%的今天，行情对投资人着实很有利，这等于说加拿大的房子上挂上了一张“打折10%”的牌子。

斯卡洛表示，在加拿大的中国投资人分两类，一类是人住在中国，一类是住在加拿大，但是资金还在中国。在中国的春节期间，资金的转移不是很容易，但是春节一过，斯卡洛预期大量的人民币热钱将很快来到加拿大，或许已经来了。

不过，海外热钱在进入加拿大房市之后，并非平均分布。在阿省，由于全球原油价格大跌，房屋上市量大增，可需求量锐减，这令很多海外买家因为畏惧风险而不敢轻易入市。

可是，在本国房市另两大热门地点，温哥华和多伦多的情况就完全不同了。该公司的数据显示，去年在温哥华成交的的单户型房屋(single-family homes)中，有33.5%的买家或多或少同中国大陆有联系。在今年，这一比例肯能会进一步上升。

多伦多房地产研究机构Urbanation Inc副总裁希尔德布兰(Shaun Hildebrand)表示，在2014年全年大多伦多地区的公寓房销售量大涨了50%，这和海外投资人的入市颇有关系，只是很难查到具体的比例。在两个月前，加拿大房屋和按揭公司(CHMC)曾表示多伦多公寓市场内只有2.4%的海外买家，而温哥华只有2.3%，很多人对这两个数据嗤之以鼻。

在2015年，随着加元汇率走低、央行降息，海外资金势必更汹涌地进入多伦多的房地产市场。希尔德布兰预测，“即便今年公寓的销量比去年再多50%，也不会令人意外。”

加拿大大部分地区房市在降温

不过，在除了多伦多和温哥华以外的加拿大其他大城市，由于鲜有海外买家的推动，所以房市多呈现降温之趋势。

据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)本周五新公布的数据显示，今年二月全国整体地产销售比一月上升1%，可除了温哥华和多伦多之外，大部分地区都录得下滑。另一方面，全国平均房价现为43.18万元，比去年同期上升6.3%。

无独有偶，本周四国家银行(Teranet-National Bank)最新公布的报告也指出，虽然今年二月本国房价综合指数较去年同期上涨了4.4%，但是这已经是连续第四个月增长放缓。除了哈密尔顿、多伦多和温哥华之外，其他大城市的房价的年增长率皆受挫，而一些城市更是出现下滑。

报告显示，在今年2月房价同比上涨的城市中，汉密尔顿涨幅为8%，多伦多涨幅为7.3%，温哥华涨幅为5.7%，卡尔加里涨幅为5.6%，埃德蒙顿涨幅为4.7%，维多利亚涨幅为4%，哈利法克斯涨幅为0.8%。

与此同时，温尼伯今年2月房价较去年同期下跌1%，渥太华地区房价下跌1.2%，蒙特利尔房价下降2.4%。此外，魁北克市2月房价与去年同期基本持平。

TD分析师柯拉吉(Admir Kolaj)预测，在今年本国大部分城市房市降温的趋势可能会持续下去，其中卡尔加里和埃德蒙顿房价增幅可能继续缩减，不排除出现负增长，而依靠商品驱动的市场(包括圣约翰)的房价在今年可能将会经历高达10%的修正。

柯拉吉还预测，由于加元走低，美国经济持续上涨和央行维持低利率，草原省以外的地区、特别是安省的经济会转好，有利于房市。可即便如此，由于缺乏潜在需求，并且几个主要市场的住房负担能力不断恶化，低利率对楼市的刺激可能会比较有限。与此同时，新上市房屋数量呈现增长趋势，可能也会抑制主要市场的房价上涨。

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有别于其他房市观察者对加国房市的忧心忡忡，加拿大皇家银行(RBC)执行长麦基(David McKay)对加拿大房市的展望依然抱持乐观态度。

加拿大房市稳健发展

国际货币基金组织(IMF)近日表示，加拿大房市可能过热，家庭债务也创下新高，可能当地房市有可能迈向“硬着陆”。麦肯锡全球研究院(McKinsey Global Institute)亦指加国家庭“债务所得比”(debt to income rate)已成为全球第二高，仅次于希腊;加拿大央行去年更指部分地区房市价格被高估30%。

不过，麦基在纽约的一场演讲中指出，2月新屋建盖量下跌16%，让加国房屋市场供需更趋于平衡也让外界先前担心房价急涨终将引来泡沫化的风险获得纾缓。他对加拿大房市“感觉良好”。

皇家银行执行长麦基依然看好加国房市前景。

他预测，今年加国经济增长可望达到2.4%，加上油价和加币汇率走低，将主要的经济活动转移到向美国出口为主的公司，都有利于房市健康发展，并带动国内就业形势。

他指出，如公寓等多家庭住宅单位，如果不能在施工之前售出70%至80%的单位，就无法获得足够资金支持，因此也可避免供过于求的可能。

至于独立屋，温哥华和多伦多等主要市场都出现新屋房源不足，且没有开放更多新地来建盖的情况，也因此导致房价持续上升。他说，而在此同时，因为这些地区的家庭多，移民人口增长也快，需求是一定会有的。

道明银行专家警告：加拿大房市将走低

加拿大2月房屋兴建量创下2009年7月以来的新低，不少专家分析，除了受到严寒天气影响外，事实也反映加国房市明显走向疲弱的趋势。

皇家银行经济师库珀(Laura Cooper)指出，近六年以来最疲弱的局面，主要集中于安省及大西洋省份，由于这些省份几乎整个2月份都处于极度严寒的天气及风暴下，新屋兴建无疑受到极大影响。

她认为在酷寒天气减退后，建屋量将会回升，不过对草原省份(亚省、萨斯喀彻温省及曼尼托巴省)来说，原油市场仍然是兴建新屋的关键因素。

不过道明银行的高级经济师巴列特(Randall Bartlett)则认为，2月恶劣天气固然是其中一个因素，但“加国房屋市场的趋势是明显走向疲弱”。

他说，尽管2月份草原省份的天气情况较全国大部分地方为佳，但原油价格大幅下跌，将会令房地产情况持续走弱，起码在短期会如此。

CMHC：加拿大新屋动工量增长放缓

加国上月的新屋动工量年率增长放缓，多户式住宅大厦项目减少。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布，全国2月份经季节调整之后的新屋动工量年率，由1月份的18万7025个单位，下降至15万6276个单位，也低于预期的17万9000个。期内的市区新屋动工量，由1月份的17万1950个，下降至14万0722个，主要是受到多户式住宅动工量减少至8万6214个的影响。

上月的市区独立屋动工量，就由1月份的5万6827个，下降至5万4508个。

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国际货币基金组织提醒，加拿大的房市可能会“硬着陆”，过热的房市和创历史新高的家庭债务仍是国内经济发展的阻力所在。

加拿大房市可能“硬着陆”

早该组织网站上贴出的一则评论中，Hamid Faruqee 和Andrea Pescatori讲述了加拿大经济如何挺过2008年金融危机，同时提到“某种金融危机仍旧在上演，即过热的房市和居高不下的家庭债务。”

评论中谈及，虽然家庭债务最近稳定下来了，但是在过去十年间它已攀到历史新高，如今占到可支配收入的150%，在经合组织成员国中处于较高水平。同时，过去15年间全国房价涨幅超过60%，加拿大的大城市房价更是一路领跑，包括多伦多和卡尔加里。温哥华的房价飙升，在全球最贵房价排行中仅次于中国香港。

报告说，近年来联邦政府已经采取措施来遏制加拿大家庭债务的不断上涨，但是效果有限。

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加国上月的新屋动工量年率增长放缓，多户式住宅大厦项目减少。

加国上月的新屋动工量年率增长放缓，多户式住宅大厦项目减少

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布，全国2月份经季节调整之后的新屋动工量年率，由1月份的18万7025个单位，下降至15万6276个单位，也低于预期的17万9000个。期内的市区新屋动工量，由1月份的17万1950个，下降至14万0722个，主要是受到多户式住宅动工量减少至8万6214个的影响。

上月的市区独立屋动工量，就由1月份的5万6827个，下降至5万4508个。

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与多伦多和温哥华火爆的房地产市场不同，在加拿大第二大城市蒙特利尔，共管公寓(Condo)市场已经出现饱和的迹象。加拿大广播公司报道说，打算买公寓的人现在可谓是不乏选择，因为每20套待售公寓才有1个买主。

在加拿大第二大城市蒙特利尔，共管公寓(Condo)市场已经出现饱和的迹象

魁北克房地产协会((Fédération des chambres immobilières du Québec)表示，在2014年底，蒙特利尔岛上几乎所有社区的公寓都是买方市场。

从2013年到2014年，公寓出售的平均时间从只需14天猛增到120天。所以，想出售自己公寓的人一定要“耐心等待”。

买家难寻

琳·阿尔坎(Lyne Arcand)4年前在市中心附近的一个公寓项目开盘时买下了一套位于15层的单元，与不少人一样，她买这套公寓并不是为了自己住，而是为了投资，计划在房子交付后就把它卖掉。

阿尔坎说，我从2014年6月就开始卖这套公寓，原以为最迟可以在去年秋季卖掉，但现在已经过了9个月，还没找到买主。像许多房主一样，在这种情况下，她只能先暂时出租。

阿尔坎承认，她的这第一个房地产投资很难获得预期的利润，卖价比当初的买价高不了多少还卖不出去。

她说，当时我们不能预测市场的走向是什么，我们买的是项目的第一期，现在市场上大量公寓出售，竞争非常厉害。

琳·阿尔坎的的经纪人多米尼加国·沙尔捏(Dominique Chénier)表示，不少客户都面临与阿尔坎相同的处境，许多公寓上市已经半年或一年还没卖掉，而在2008、2010年的时候，公寓很快就能脱手。

新公寓楼如雨后春笋

加拿大广播公司报道说，大蒙特利尔地区新建公寓的“积压”已达到自2006年以来的最高水平。

2010年，新建公寓没卖掉的数量为1142套，在2014年底，新建公寓的积压达到2851套，而且，蒙特利尔还在继续建，预计今年将再有1万套新公寓投入市场。

房地产开发公司 Rachel Julien的总裁德尼·罗比塔伊( Denis Robitaille)说，公寓市场放缓有几个原因，一是联邦政府收紧了抵押贷款政策，原来可以在35年偿还贷款，现在压缩到25年，每月的还款额增加 了，一些人会感到有困难。另外，近年来有很多公寓开发项目，尤其针对年轻、首次买房的顾客，开发商为吸引他们的竞争日趋激烈。

罗比塔伊说，为了应对竞争，我们下调了利润空间，降低售价，因为价格是非常重要的一个因素。

还有的开发商对购买公寓的客户免费配备全套家用电器。

价格仍在上涨

然而，尽管公寓不那么好卖了，但公寓的价格仍在继续上升，在蒙特利尔岛上，2014年二手的共管公寓平均售价比2013年上升了2%，达到31万1000加元/套。

不过，一些分析人士认为，蒙特利尔的公寓价可能很快就会停滞，甚至略有下降。

房地产商马丁·普罗温切尔( Martin Provencher)同意这一观点，他说，对于买公寓的人来说，如果你是为了买了自住，现在是很好的时机，但若是为了买了就卖，估计现在很难获利，购房者应该考虑持有公寓至少五年，才能收回他们的一些投资。

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根据多伦多房地产局（TREB）4日公布的数据，多伦多市内（416地区）2月份二手独立屋平均楼价继去年4月之后，再一次次突破100万元。同时房屋平均售价同比上涨近9个百分点，也创下单月新高。

对此，多伦多房地产局总裁伊斯林顿（Paul Etherington）表示，虽然上月天气寒冷，在大多伦多地区置业的人数有增无减，除显示家庭置业的重要性，也显示买家继续视置业为有优质长期投资的居所。

多伦多房地产局的数据显示，大多伦多地区上月的二手房成交量是6338宗，与去年同期相比上升11.3%。除416地区的半独立屋交易量同比略有下跌之外，其馀房型及905地区的全部房型交易量，同比均呈增长态势。其中，多伦多市内的独立屋、由独立屋和共管公寓，多伦多周边的独立屋和半独立屋交易量，同比均增加了一成以上。

大多伦多地区上个月二手房的平均售价为59万6163元，与去年同期相比，上升7.8%。地产局方面认为，市场的强劲表现，主要由独立屋市场带动。

上月多伦多市内的独立屋平均售价为104万18元，意味著独立屋再一次进入百万元时代。去年春季多伦多市的独立屋曾出现过一次平均售价突破100万元，但是之后房价很快下跌。另外，416地区的半独立屋和镇屋售价在上月分别为70万元与50万元左右；共管公寓的平均售价也以近37万元作收。多伦多市周边（905地区）的房价同样表现不俗。上月独立屋均价为69万4285元，半独立屋为47万4292元，镇屋为43万3127元，共管公寓为32万255元。

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与多伦多和温哥华火爆的房地产市场不同，在加拿大第二大城市蒙特利尔，共管公寓(Condo)市场已经出现饱和的迹象。

加拿大广播公司报道说，打算买公寓的人现在可谓是不乏选择，因为每20套待售公寓才有1个买主。

魁北克房地产协会((Fédération des chambres immobilières du Québec)表示，在2014年底，蒙特利尔岛上几乎所有社区的公寓都是买方市场。

从2013年到2014年，公寓出售的平均时间从只需14天猛增到120天。所以，想出售自己公寓的人一定要“耐心等待”。

买家难寻

琳·阿尔坎(Lyne Arcand)4年前在市中心附近的一个公寓项目开盘时买下了一套位于15层的单元，与不少人一样，她买这套公寓并不是为了自己住，而是为了投资，计划在房子交付后就把它卖掉。

阿尔坎说，我从2014年6月就开始卖这套公寓，原以为最迟可以在去年秋季卖掉，但现在已经过了9个月，还没找到买主。像许多房主一样，在这种情况下，她只能先暂时出租。

阿尔坎承认，她的这第一个房地产投资很难获得预期的利润，卖价比当初的买价高不了多少还卖不出去。

她说，当时我们不能预测市场的走向是什么，我们买的是项目的第一期，现在市场上大量公寓出售，竞争非常厉害。

琳·阿尔坎的的经纪人多米尼加国·沙尔捏(Dominique Chénier)表示，不少客户都面临与阿尔坎相同的处境，许多公寓上市已经半年或一年还没卖掉，而在2008、2010年的时候，公寓很快就能脱手。

新公寓楼如雨后春笋

加拿大广播公司报道说，大蒙特利尔地区新建公寓的“积压”已达到自2006年以来的最高水平。

2010年，新建公寓没卖掉的数量为1142套，在2014年底，新建公寓的积压达到2851套，而且，蒙特利尔还在继续建，预计今年将再有1万套新公寓投入市场。

房地产开发公司 Rachel Julien的总裁德尼·罗比塔伊( Denis Robitaille)说，公寓市场放缓有几个原因，一是联邦政府收紧了抵押贷款政策，原来可以在35年偿还贷款，现在压缩到25年，每月的还款额增加 了，一些人会感到有困难。另外，近年来有很多公寓开发项目，尤其针对年轻、首次买房的顾客，开发商为吸引他们的竞争日趋激烈。

罗比塔伊说，为了应对竞争，我们下调了利润空间，降低售价，因为价格是非常重要的一个因素。

还有的开发商对购买公寓的客户免费配备全套家用电器。

价格仍在上涨

然而，尽管公寓不那么好卖了，但公寓的价格仍在继续上升，在蒙特利尔岛上，2014年二手的共管公寓平均售价比2013年上升了2%，达到31万1000加元/套。

不过，一些分析人士认为，蒙特利尔的公寓价可能很快就会停滞，甚至略有下降。

房地产商马丁·普罗温切尔( Martin Provencher)同意这一观点，他说，对于买公寓的人来说，如果你是为了买了自住，现在是很好的时机，但若是为了买了就卖，估计现在很难获利，购房者应该考虑持有公寓至少五年，才能收回他们的一些投资。

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油价大跌使得亚省卡尔加里经济退烧，有地产业者预估今年春季当地豪宅销售将萎缩，目前平均价已较去年高点下跌4%，但也为买家提供进场机会。不过，温哥华与多伦多的经济展望颇佳，业者相信两地豪宅市场将持续升温。

国际原油价格暴跌冲击加拿大“石油之都”卡尔加里的经济，也让当地豪宅市场交易减退，一反过去五年的繁荣景象。

专营豪宅代销的加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)预估，今年春季卡尔加里豪宅市场销量将进一步下滑，但也为买家提供进场的好机会。

代销业者指，今春卡尔加里豪宅交量可能下滑。

该公司总裁麦克雷迪(Ross McCredie)表示，原油下跌对加拿大各省的影响大不相同，盛产石油的亚省固然受害，但对卑诗省与安省反而有利，因此他认为温哥华与多伦多两地价格超过100万元的豪宅市场仍将持续畅旺。

他说，卡尔加里豪宅市场历经过去5年的荣景，现已开始放缓，目前当地豪宅平均价格较2014年高点下跌约4%。

麦克雷迪认为，豪宅买家对经济变化的敏感度通常高于一般买家，因为他们比较关注新闻以及股票市场变化，一旦他们对市场失去信心，其他人才会开始跟进，因此豪宅市场可视为整体房市的先行指标。

至于油价下跌对卡尔加里豪宅市场的长期影响，他认为仍有待观察，因为亚省的空屋率及失业率仍低，至少目前如此，因此短期内当地豪宅市场仍具一定支撑力道。

他说，许多人以为现在卡尔加里经济已停摆，所有人都失业离开，但事实并非如此，情况并没有外界想像的那么糟。

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