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苏富比国际地产公司加拿大发布最新报告，解读在温哥华民众中等家庭收入仅为71140加币的情况下，到底是谁在购买百万豪宅?

加拿大的百万豪宅 到底被哪些人抢走了

这份名为《A Comparative Study of Top Tier Real Estate Trends Across Generations in Canada》的报告，通过该公司在加拿大各地的高销售量经纪的反馈，主要研究了是谁在买什么样的房子，用什么样的方式去买的问题。

报告指出，主要购买者是婴儿潮时期的人们，年龄在55岁以上，在更加传统的高级社区。有人缩小了居住面积，有人增加了居住面积，总之按照苏富比的说法，是找到了合适的住处。

他们更喜欢Shaughnessy和Kerrisdale这样的高端社区。年龄超过60岁的人群则喜欢大型豪华公寓，有豪华设施和更好的服务，隐私和安全性增加，他们也喜欢城市屋。

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与此同时，X世代(34-54岁)和Y世代(不满35岁)的富有人群则对更加波西米亚风格的社区感兴趣，他们对住房的选择有完全不同的喜好。

值得注意的是，由于利率持续走低，这三个年龄组别的人都是通过房贷来买房的。

X世代因为有双收入而可以贷款更多;但大多数Y世代的人们则获得了父母的支持。

温哥华首次购房者的房屋平均售价为50万6500元，但苏富比研究的首次豪宅的购买者——年龄基本都低于35岁——最低房价也达到了80万到100万元。

这些Y世代的人群选择高级的公寓居住，但也有少量计划养儿育女的人们购买城市屋或独立屋。

他们不会搬到西区居住，他们更喜欢像奥运村或是煤气镇这样的城市化、临近工作地点的地方。

如果能够住在一个可步行的社区，他们愿意接受更小的空间。

Y世代的人群正在远离汽车，“追求反应更广泛的社会经济、族裔和语言多样性的社区”，他们更希望能够骑自行车或是乘坐公交车通行。

X世代则是最近东温房价飙升的主要动力。

他们追求的是家庭价值，好的学校。他们希望有面积约2500尺的独立屋，价格在100万到200万之间。他们愿意远离城市中心，而获得更大的居住空间。

苏富比公司预计，这群人才是受到温哥华不断上涨的房价最大影响的人群，“也将不断将高端社区的地域扩大，刺激新兴区域的出现。”

而与此同时，为婴儿潮一代提供大型公寓则成为开发商的良机。三分之二的婴儿潮一代买房都有现金能够付清全款。

苏富比的研究并没有过度关注外国买家，但承认他们也是高端市场的重要推动力之一。

国际买家认为加拿大的房地产市场可负担，而且更加关注安全和稳定。他们喜欢有好学校的安全、绿色社区。

 

加拿大地产协会表示，4月份的房价比上月上涨2.3%。

4月加拿大全国房价整体上涨9.5%

房价连续3月上涨的主要原因是贷款利率较低。全国范围内，三分之二市场的房价均有上涨，尤为显著的是蒙特利尔和多伦多地区。

4月份，全国平均房价是$448,862，比去年同期上涨9.5%。不过，温哥华和多伦多的平均价格是$339,893，仅比去年同期上涨3.4%。

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央行降息、加元汇率下跌，令安省、特别是大多伦多地区房地产行情火爆。近日，加拿大地产协会(CREA)宣布修改今年安省房屋均价的预测，将升幅调升几乎一倍，并有望在明年超过BC省，居全国之首。另一方面，CREA首席经济学家再次力挺加国房市，强调“没有泡沫”。

多温房价抬高32%，导致加拿大房市“泡沫”

在去年12月，CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万元;至于安省，房价有望增长1.3%。谁料仅仅一个月过去，央行便降息，同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌，安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。

CREA表示，虽然油价下滑对阿省和萨省的房市造成打击，但是安省和BC省表现出色，足以弥补前两者的损失。据该机构新的预测，今年的平均房价有望增长2%至41.6万元;而安省的房价增长2.5%，比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%，称冠全国。

至于本国其余省、区的房价则有望在今年趋于平稳，跌的幅度将会在约1%或以下。

至于明年，安省房市将是全国市场的领头羊，房价增幅有望保持今年的水平(2.5%)，而今年饱受打压的阿省房价将反弹，录得2.4%的升幅，BC省则将趋于疲软，房价增幅可能回落至1.7%。

明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房价将会同今年持平。

二月份全国房价升势放缓

CREA最近公布的数据指出，在今年的二月份，全国房地产市场除了多伦多、温哥华之外，升势皆有所放缓。

其中GTA地区平均房价录得录得7.84%的升幅，超过了先前的全国冠军卡尔加里。排第二位的温哥华，房价则上升了6.38。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。卡尔加里的全年房价增长只有5.96%，远远不及去年的表现，也是自从2012年以来所录得的最小增长。有关的数据也显示，上月份卡尔加里的二手房市场的成交量急挫，与去年同期比较下跌了34.7%。

数据还显示，上个月全国房屋成交量和挂牌量之比为52.2%，处于平衡的范畴。(低于40%为买方市场，高于60%为卖方市场)

就房屋类型来说，二月份全国价格升幅最大的是独立屋，达到6.63%;其次是镇屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分别是4.34%及2.77%。

CREA：加国房市毫无泡沫

CREA首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，虽然全国房价持续上升，但是没有泡沫，因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响，无法反映真实的状况。

据悉，本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前国际货币基金会便指出，本国的房价在过去15年累积了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。

克伦普则表示，虽然2月份全国的平均房价升至纪录性的43.18万元，一年来增加了6.3%，但是只要剔除多、温两地的影响，全国平均房价立刻降低至32.69万元，而升幅只有1.5%。

换句话说，多、温两地的火爆行情将全国平均房价抬高了32%，或10.49万元。

克伦普表示，虽然如果利用国际货币基金会的研究方法，本国房价由2000年起确实增加了约60%，但自从2009年之后，房价的升势已经放缓。日后只要多、温两地市场的成交量回落，全国的的平均房价自然会下降。

加拿大楼市高烧不退

过热的加拿大楼市一直上升势头不减，丝毫没有放缓迹象。但是专家警告称，加拿大房价已被高估35%，楼市可能面临比2006年美国楼市崩盘时更严重的泡沫危机。但在加国的疯狂购房潮中，市场回落可能会令那些从未经历过楼市衰退的群体面临重创危机。

加拿大楼市沉浸在泡沫之中，倘若暴跌输赢各在谁手？

据房地产研究专家贝斯(Hilliard MacBeth)称，加拿大每年的房地产投资约为$1200亿元，占到全国$1.8万亿GDP总值的7%。

但是，《经济学人》杂志最近发表的一篇分析报告却称，加拿大房价已被高估35%，贝斯表示，这显然表明全世界都在唱衰加国楼市。

实际上，除了《经济学人》杂志公布的骇人数字，还有不少专家警告称，美国在2006年经历的房地产市场崩盘有可能会在加拿大重演。

著有《泡沫何时破裂：加拿大房地产市场崩盘的幸存者》(When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash)一书的贝斯指出，在美国房地产市场崩盘前，房地产投资只占到美国GDP总值的6%，相比之下，加拿大的泡沫更大，目前加拿大举国都沉浸在购房狂潮中。

除了《经济学人》杂志，加拿大央行行长波罗兹(Stephen Poloz)也在去年12月表示，加国房价可能被高估多达30%。此外，惠誉评级(Fitch Ratings)和国际货币基金组织(International Monetary Fund)也都对加国楼市过热提出警告。

楼市暴跌的赢家和输家

据贝斯称，如果加国楼市出现暴跌，最大的赢家将是18至34岁的千禧一代，因为他们无债一身轻，并且尚未购房。

贝斯指出，对于这些潜在买家来说，最佳策略就是储蓄更多资金用于支付首付，并等待楼市泡沫破裂。

此外，贝斯认为年龄介于55岁至69岁的婴儿潮一代业主也不会受到太大影响，因为他们购房时日已久，已经积累了充分的房屋净值。

但贝斯同时也指出，如果婴儿潮一代业主用房屋净值贷款装修房屋，或是为了帮助子女购置首套房而与他们共同分担按揭贷款，那他们可能也会面临难以顺利退休的窘境。

据贝斯预计，一旦加国楼市泡沫破裂，房价可能会暴跌50%，而那些在最近刚刚购房，年龄介于31岁至54岁的X一代将会受到最大冲击。

贝斯称，他的研究显示这个群体购房最多，家庭债务水平最高，但在免税储蓄账户、互惠基金和股市中的投资却最少。

楼市销售仍然火热

加拿大地产协会上周公布的统计数据显示，加国今年3月的房屋销售量较2月攀升了4.1%。

在过去10年里，加国的房价一路高歌猛进，其中仅在过去一年中，最炙手可热的多伦多和温哥华楼市就分别上涨了7.8%和7.1%。

与此同时，今年3月的MLS 房价指数也较去年同期上涨了4.95%，全国平均房屋售价比去年同期飙升了9.4%。

加拿大地产协会主席安加(Pauline Aunger)指出，持续低迷的低利率虽然有利于改善住房负担能力，但同时也驱动了需求并推高了房价。目前加国五年期固定按揭贷款的优惠利率已经低至2.74%。

但多伦多地产经纪勒波(Barry Lebow)至今仍对1981年利率飙升至21%时的情景记忆犹新。他认为加国楼市一旦出现回落将会令许多人措手不及。

勒波表示，有许多加人都未曾经历过楼市衰退，其中包括很多地产经纪人，一旦楼市崩盘，势必会带来严重冲击。

CMHC仍然乐观

安省奥云湾市场调研公司North Cove Advisors的总裁兼楼市分析师Ben Rabidoux 也对加国楼市过热感到担忧。他指出，加国创记录的房价收入比，以及不断创下新高的家庭债务水平都令人担忧。他同时称，目前的高房价和低利率已经令加国楼市陷入困境，尤其是目前的住宅投资已经与1970年代和1980年代楼市衰退时的投资水平持平。

Rabidoux同时指出，建筑业就业人数占总就业人数的比例创下历史新高，也意味着楼市衰退将会令整个国家经济和就业市场遭受重创。

但是，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)仍对加国楼市表示乐观，其认为加国楼市只是略微过热，房价增幅只比家庭收入高约3%。

按揭及房屋公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)认为加国楼市回落的风险较低。他指出，楼市回落是由多种因素促成，包括过热、过度建设和房价增长加速等。

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统计了温西10个地区第一季度新独立屋的销售情况，发现虽然温西独立屋1到3月市场炙手可热，但新房销售非常平稳，并未升温。众人争抢的主要是适合投资的大地旧房，但刚需的新房却不够热。

地产市场炙热但温西新房尚未升温

新房市场不够火热的原因，第一是因为新房供应量不大，所以销售数量有限。前几年市场低迷，很多建商持有土地，等待时机建房，现在市场转好，但建商来不及建房；第二，因为新登陆移民数量不多，所以对于300到500万的新房刚需不足。

好区房子可以卖出高价

从以下数字可以看出，温西新房的平均呎价相差很大。建房成本差不多，所以在好区建房，投入成本后，卖出可以赚一倍。

Arbutus卖出的4个新房，地的平均政府估价是183万8500元，房子卖出平均价362万0666元，面积平均3973.75平方呎，房子呎价448.46元；Kerrisdale卖出6个新房，地的政府平均估价为 193万2166元，房子卖出平均价321万1333元，面积平均3440.67平方呎，房子呎价353.63元。

Kitsilano卖出2个新房，地的平均政府估价为148万5500元，房子卖出平均价269万5000元，面积3297.5平方呎，房子呎价363.65元。

Mackenzie卖出一个新房，地的平均政府估价为186万4000元，房子卖出平均价350万元，面积3660平方呎，房子呎价446.99元。

Marpole卖出两个新房，地的平均政府估价118万8000元，房子卖出平均价218万4000元，面积3121.5平方呎，房子呎价321.49元。

Point Grey卖出5个新房，地的平均政府估价为177万9000元，房子卖出平均价312万6000元，面积2948.6平方呎，房子呎价457.43元。

SW Marine卖出一个新房，地的平均估价233万5000元，房子卖出价552万元，房子面积5281平方呎，房子呎价603.11元。

South Cambie卖出两个新房，地的平均估价205万5500元，房子卖出平均价371万3000元，房子面积4713.5平方呎，房子呎价355.29元。

South Granville卖出8个新房，地的平均估价为233万3250元，房子卖出平均价504万0726元，房子面积4869.62平方呎，房子呎价536.42元。

Southlands卖出2个新房，地的政府平均估价为136万9000元，房子卖出平均价244万9000元，房子面积3761平方呎，房子呎价284.62元。

新房供应有望增多

从图表中可以看出，SW Marine卖出的新房，呎价最高，为603.11元。这个区域的地价往往不够高，房子占的权重相对较高。对于投资来说，地的权重越高越好。这个区域只卖出一个新房，统计数字不能说明问题，只能视为参考；South Land的呎价最低，为284.62元。笔者认为，这个地段地大，但地价不高，房子往往卖不起价，相对来讲投资潜力不大。这个地段在Marine Drive以南，不用建地下室，建房成本降低了，这也是房价低的一个原因。

如果新房价格一直上不去，目前适合投资的旧房的价格就不能持续，因为想买地建房的买家，下手就不会那么痛快，这也是市场自然调整的过程。

新移民增多可以扩大刚需，但要看移民政策是否改变。目前保守党的移民政策不利于增加移民，如果自由党上台可能对改变移民政策有利。今年是大选年，但估计保守党下台的机会不大。

笔者预计，未来新房可能有更大的供应。前一段时间卖出去的投资用地比较多，在地产市场好转的情况下，很多建商会开始建房，如果现在动工，到今年底或明年春天，新房供应将增多，如果需求没有增多，价格就有回落的机会。想买新房的朋友，可以期望把握这个时机。

 

 

据大温哥华地产局（REBGV）消息称，2015年3月，大温哥华区MLS®中住宅物业销售量达到了4,060。这与2014年3月2,641的销售量相比上升了53.7%，并且比2015年2月3,061的销售量上升了32.6%。

上个月的销售量比过去十年中平均每月销售量高出26.8%。

2015年3月温哥华房产市场走势分析

大温哥华地产局局长达西·麦克劳德表示：“今天，房屋购买者之间形成了强烈的竞争。这产生了较多的多重竞价，并且给房屋价格带来一些上行压力。对卖方来讲，这意味着如果在现行市场中正确定价，那么销售房屋所花费的平均时间就会减少。”

3月份，大温哥华市区新挂牌独立式住宅、连排住宅以及公寓住宅共计5,968。这与2014年3月的新增量5,281相比上升了13%。

上个月的新挂牌总数比该区过去十年中平均每月新增数高4.7%。

目前大温地区MLS®上的待售房屋总数为12,376，这比2014年3月下降了14.5%，但比2015年2月上升了4%。

麦克劳德称：“今天，待售房屋数量较往年同期较少。如果你准备将房屋投入市场，这些市场条件显示，现在是绝好的时机。”

目前，大温哥华市区所有住宅物业的MLS®房价指数复合基准价格为660,700加元，这比2014年3月高出7.2%。

3月份，销售量与现行房屋总量之比为32.8%。这是自2007年7月以来大温哥华市区的最高比率。

2015年3月，独立式房屋的销售量达到了1,711，这比2014年3月的独立式房屋销售量1,116高出53.3%，并且比2013年3月的独立式房屋销售量933高出83.4%。大温哥华市区独立式房屋的基准价格比2014年3月上升了11.2%，达到了1,052,800加元。

2015年3月公寓住宅的销售量为1,627，这比2014年3月1,106的销售量高出47.1%，并且比2013年3月的销售量982高出65.7%。公寓住宅的基准价格比2014年3月高出3.3%，达到了390,200加元。

2015年3月，附属住宅的销售量为722，这比2014年3月的销售量419高出72.3%，并且比2013年3月销售的附属房屋量432高出67.1%。附属住宅的基准价格在2014年3月至2015年之间上升4.9%，达到484,900美元。

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最新公布的国家银行房屋指数-Teranet-National Bank House Price Index显示，今年3月全加屋价继续上升，除了多伦多和温哥华2大市场继续火爆，其它地区的房地产市场也有复苏的迹象。

与前1个月相比，今年3月的国家银行房屋指数上升了0.3%，连续第3个月处于上升态势。

多伦多和温哥华的房屋指数上升了0.3%，东部地区的其它城市过去几个月下跌了5%，但是3月份有所回升，蒙特利尔的屋价上个月上升了0.7%，魁北克城升了1.5%，哈里法斯升了1.2%。

过去几个月饱受油价摧残的阿省房市，3月份的屋价也有回升迹象，阿省最大城市卡尔加里(Calgary)房价升了0.2%，省会城市Edmonton房价升了0.4%。

全加11个主要房地产市场中，只有3个城市仍然下跌，包括渥太华下跌0.2%，卑诗省维多利亚和安省汉密尔顿的房价分别下跌0.2%-0.3%。

与去年3月比较，全国房价整体上升4.7%，其中汉密尔顿市的房价增幅最大，达到8.4%;多伦多房价上升7.6%，温哥华房价上升5.3%，全国只有2个城市的房价低于去年同期，分别是渥太华和Winnipeg。

多伦多和温哥华今年3月份的平均房价均创下历史记录， 全国其它城市的房价也逐渐恢复，国家银行高级经济师 Marc Pinsonneault预测未来几个月，全国房市仍然会在多温两市的带领下，处于上升的趋势。

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