温哥华房产投资

温哥华商业地产发展商应寻找“新奶酪”

时代在不断变化，很多传统行业都难免失去优势，面临转型。曾在市场上呼风唤雨的商业地产开发商，也在市场悄然转变的情况下，需要重新定位，及时转型。聪明的开发商不会不停抱怨“谁动了我的奶酪？” 而是积极调整方向，寻找新的奶酪。

商业地产发展商应寻找“新奶酪”

多年来，商业地产的开发商一直因循同样的模式：买农地或住宅地，通过土地改变用途，建公寓楼或城市屋、仓库或商场、银行，不少人在开发的过程中赚了钱，做得风生水起。现在市场已经发生了改变，开发商也必须做出调整和改变。

炒楼花赚钱时代结束

公寓楼已经遍地开花，供过于求。除了一些地头特别好的地段，如铁道镇、温哥华市中心、Cambie夹Marine Dr的某些楼盘迅速卖掉以外，很多楼盘的销售前景都没那么乐观。从目前的存量看，需要很长的时间去消化。

二手公寓房投资赔钱的可能性很大。一个楼盘，第二期和第一期的房价差距不大，靠买卖楼花赚钱的机会已经很稀少了。

过去一些投资者付出15%左右的价格买到预售的楼花，在房子成交之前把楼花卖出，获取利润。在多年前，有些人用这种方式以小博大，赚了不少钱。但这两年，楼花不那么容易卖掉了，在市场不好的情况下，有的投资者连定金都不要了，还受到开发商的追究。因为赚钱难，买公寓投资的人就减少了。如果想靠刚需拉动，新增移民的数量与市场的供应量又不能匹配。

在这样的新形势下，开发商也需要转变思维实现转型，搞清客户的真正需求，最新的趋势，是先找到目标客户，再开发适合客户的商业地产。比如可以用众筹的方式，先找到客户，让客户为物业投资，在物业中占有股份。在房子建成后，客户不仅可以分到房子，还可以赚到利润。在这种模式下，客户可以用成本价买到房子，开发商也提前把房子卖出，不愁销路，买卖双方成为合作伙伴，达到双赢的结果。

开发商转型的五大方向

在温哥华开发商业地产，要把握市场需求，笔者认为，有以下几个方向可供参考：

一是养老地产严重不足，投资养老地产将大有可为。加拿大人口老龄化，特别是随着华人移民增多，迫切需要有中餐供应，华人服务人员的养老院。开发商投资养老地产将大有可为。

二是教育培训地产也将是需求热点。华人重视教育，孩子课余培训几乎成为常规。因为地点分散，接送孩子上兴趣班成为家长的繁重任务，中文课在城东，钢琴课在城西、舞蹈课在城北，美食课在城南的情况并不鲜见。如果开发商将这些做各种教育的客户集中在一个楼里，家长送孩子去学习，自己可以有地方喝茶看报，家长减轻了负担，开发商也可以赚得盆满钵满。

三是建一座有各种医疗机构的大楼。在大温存在看病难的问题，中医可以弥补这个不足。如果有一个中医大楼，可以针灸、推拿、开中药，有自己的配药中心，相信很多病人会觉得很方便。

四是在办公楼稀缺的市场下，将开发办公楼作为一个方向也很有前景。目前，除了温哥华市中心和Broadway，大温其他城市和中心地段的办公室都很稀缺。笔者与几位合伙人创办的龙美地产，在寻找办公室的过程中遇到了很多难题，比如，有办公室的地方停车位不足，有停车位的地方档次不够。现在华裔移民来到温哥华，已经不满足于打球旅游，很多人有做事的需求，对办公室需求旺盛。

加拿大是民主社会，有很多优点，但缺点是缺乏集权，很多地是私人的，国家很难统一规划。不像中国那样，可以统一规划信息产业园、金融中心区。笔者建议，商业地产开发商可否通过众筹的形式，在每个城市建中国企业家中心，有办公楼、娱乐和餐饮设施，适合华人在加拿大的创业需求。

五是可以关注旅游休闲地产的需求。十年多次往返签证的放开，使大批中国旅游者涌入加拿大，期望享受加拿大的蓝天白云、美丽景色和无污染食物。对酒店度假物业的需求将会增加，这应该也是商业地产开发商转型的一个方向。

温哥华地产买卖商业委托的三大优势

温哥华地区自从十几年前大批的华人新移民登陆以来，房地产市场方面的投资便热钱涌动。十多年后的今天，大批的闲置资金已经不再满足于独立屋和公寓单元等方面的投资了，商业地产（资产）的投资便热络起来。很多有意投资商业地产（资产）的客户朋友经常提出的问题是：距离太远怎么办？物业太多怎么办？行业不熟、缺乏经验怎么办？

温哥华地产买卖商业委托的三大优势

买一处商业地产（资产），自任经理开始经营，这是一种非常原始的落后的概念。当今世界商业资产的运营与管理是模式化程序化的系统，是由各领域的管理团队进行的工作，管理绝对是一套科学的系统，它再也不是谁是业主谁来管理的原始状态。产权和管理权应该界限分明，各司其职。这就涉及到了商业资产的一个非常重要的问题：

委托管理 (Property Management)

商业资产关系到方方面面的专业知识，同时也涉及到各个不同领域的经营范围。一个精明的投资商所赚取的是先进的理念和独到的眼光所带来的效益，是战略上的收益。商业资产的运营和管理是技术方面的细节，所带来的利润是战术上的收益。如果您投资的是大型的商业物业，委托管理的就应该是一家成熟的管理公司。如果您投资的是中小型商业物业，委托管理的或许只需要一个经理人的团队即可。

商业资产的委托管理是西方资本主义社会资产运营管理的极其普通的方式，商业资产管理公司的服务在加拿大乃至全北美的西方社会中遍及每一个角落。一般来说他们所接手和代管的物业都是较大型的资产，其主要业务范围有三个方面：

第一、营销管理—主要包括市场推销和品牌策划；

第二、运营管理—主要包括日常经营和维护保养；

第三、财务管理—主要包括企业融资和财务税务。除此之外，在商业资产的管理中还活跃着为数众多的职业经理人和经理团队，他们管理着中小型的商业物业。

商业资产的委托管理有众多优势：

第一、它可以将投资人从纷繁复杂的日常业务中解脱出来，让投资人能够有更多的时间和精力专注于广义和宏观方向的把握。

第二、它可以更好地利用西方社会的管理人才的专业能力，发挥社会资源的优势，术业有专攻，任人唯贤而不是任人唯亲。

第三、它可以将商业资产的运作规范化和系统化，有利于您的公司或企业的长远发展。

对于有意在中小型商业资产领域投资的客户朋友来说，您可以雇佣一至两个职业经理人，负责日常运营和财务税务管理即可。职业经理人应该在您的商业领域内有多年的实际工作经验和管理经验，有商业地产（资产）管理牌照（Licence）者可优先考虑。至于财务和税务方面则无需过于担心，在加拿大，绝大多数财税管理人员都是有专业资格证书的，作为第三方财务管理基本上是十分可靠的。

商业资产的委托管理十分盛行，其根据主要在于西方社会的信用机制。一个规范的管理公司也好，一个富有经验的职业经理人也好，他们都将自己的信誉和水平视为职业生命，是他们安身立命的根本。管理公司的业务对象不仅仅是您这一家，同样职业经理人也不可能一生只为您一家公司服务。对于管理公司或经理人来说，业务对象的变更能否顺利，很大程度上取决于前一个雇主的评价。

简单来说，如果一家管理公司要扩展业务，它要提供现有客户的联系方式，它的新客户也一定要在这家公司的老客户中进行咨询。如果老客户的评价不高，对于该管理公司而言，这无疑是致命的。所以，任何管理公司都十分注重自己的品牌建设。同样，对于一个职业经理人来说，上一任雇主的评语对他的职业生涯也至关重要。如果一个管理经理离开您的公司后，在寻找下一个雇主时，简历中也一定有您这一位前任雇主的联系方式，您的评语对他来说如同生杀大权一样重要，自然，在为您工作的过程中，他应该尽心尽力。

总而言之，商业资产的委托管理是几乎所有的投资人需要考虑和实行的管理方式。精心选择是成功运营的前提，相互信任是成功运营的基本条件，加拿大现有的委托管理服务资源是完全可行的、可信的。商业地产（资产）的委托管理是将复杂的问题简单化处理的科学方式。

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温哥华商业地产投资保密协议很重要

商业资产的买卖交易原则性非常强，操作过程的第一步，就是要求买家签署《保密协议》。

温哥华商业地产投资,保密协议很重要

商业地产指的是民用房地产项目之外的一切以盈利性经营为主的地产、房产、及工商业项目，这些项目中所含有的一切动产、不动产、无形资产以及库存量等统称为商业资产，商业地产的买卖实际上是商业资产的交易。在这些领域内投资，所涉及的技术性操作等方面便复杂了很多。华人社区在加拿大的商业地产投资领域内经验不足，操作起来往往会有些误解和生疏的地方。老张根据过去几年来在商业地产投资项目买卖的运作经验，就客户朋友们所关心的和可能遇到的各类问题，在此与大家简单交流一下。

保密协议(Confidentiality Agreement):

商业资产的买卖交易原则性非常强，因为绝大多数的商业资产在求售时，都是在运营中的状态。就是说，商业地产项目的买卖都是在不断地营业过程中进行的。我们所遇到的第一个问题就是商业资产内部资料的保密问题，因为任何商业资产的背后都是由一家或多家公司在进行管理和操作，所有的数据和资料都处于保密状态，他们不可能愿意让同行或竞争对手乃至内部员工随意地了解此类资料。商业资产的所有者都只能在确认安全的情况下披露其内部资料和财务数据，大多数的商家都会在买卖双方意向性合约达成之后才肯进行资料披露。操作过程的第一步，就是要求买家签署《保密协议》。

《保密协议》具有很强的针对性，是针对其特指的商业资产而言的。不难理解，商业机密的披露首先要以信任为前提。信任从何而来呢？自然就是买方和买方经纪人保密的承诺。有些华人投资者对此感到无法理解，有些甚至拒绝签署此项协议，这只能说明，我们的华人朋友对此类交易的见识和理解有一定的偏差。在加拿大，任何商业行为都必须遵照法律和协议进行，西方人信任的是法律和条约，有些客户朋友对老张说，我们能够做到保密，但协议可否免除？那就请您试想，保密协议您都不肯签署，卖方如何会看到买方的诚意？卖方又何来义务向您披露商业机密？没有协议的约束，一旦出了问题将如何处理呢？

《保密协议》实际上对卖方、买方以及经纪人都有保障作用，是三方共同受益的公平公正的一项合约和法律文件。对卖方来说，看到买方签署的《保密协议》，卖方在交易的过程中就会放心地通过经纪人与买方进行资料和数据的交流，给买方提供种种方便，以便顺利达成交易；对买方而言，签署保密协议后，买方就拥有了查看及审核卖方所提供的所有资料的正当权益，并有权调阅其他资源的辅助佐证资料；对经纪人而言，有了这份协议，经纪人及其经纪公司便有了免责保证，也有了专业服务和经济利益的保障。

《保密协议》有多个版本，各经纪公司和各个商业资产卖方所出具的协议各有不同，但是大同小异繁简各一。主要内容有如下几个方面：

1. 买方确定不可以与卖方、卖方的供货商及卖方的员工直接联系和接触，所有与卖方及其相关方面的联系和会面以及实地考察等都要经过经纪人的准许和适当安排；

2. 买方确定不会与卖方进行直接交易，在未经经纪人和公司的许可下，不能与卖方进行直接的资料和财务数据的交流；

3. 买方确定对所有卖方的商业资产资料保密，不会向任何第三方透露，也不会随意复制和散发资料，一旦买方撤出谈判，买方将所有已获得的资料归还经纪人；

4. 买方签署的《保密协议》对买方的家人和公司合伙人以及买方的公司员工具有同等的约束力。

商业资产的交易以《保密协议》为第一原则和第一步骤，没有这项协议的约束，一切都无从谈起。在动辄几百万甚至几千万加元的交易过程中，安全措施是第一位的，否则，买卖双方潜在的损失可能无法估量。

温哥华房市升值深度分析

尽管经济成长率低迷，失业率仍在7%盘旋，政府停止投资移民受理等等不利因素，大温开春以来房市依旧逆势上扬。今年前四个月共售出超过一万间房屋，较去年同期上升23.4%，平均售价为814,873元，较去年上扬8.4%。

售价400万以上房屋，今年至今共售出117间，较去年同期高了23%，丝毫不受投资民条例影响，卑诗地产协会更大胆预测2014年大温将售出30,800间房屋，较去年同期上升6.3%，价格则高过80万，较去年上扬4.8%。

究其原因如下：

低利率：央行为振兴低迷的经济景气，一直维持1%的隔夜拆款利率，尽管众多经济分析师预测加国将于2014年下半年加息，但众家金融机构却纷纷降息，大打价格战，甚至有1.99%的房贷利率祭出，低利率持续刺激房市。

尤其是对首次购屋族有着莫大的鼓舞作用，去年由于房贷紧缩及预测加息的双重压力下，房市暂时熄火，今年在加息无望的加持下，房市大受鼓舞。

汇率：加元走贬，亚洲买家的丰厚财力在汇率的推波助澜下，蠢蠢欲动。房价若以外币折算，应是降了一成，于是西区部分地区的房价已悄悄地涨了20万。33呎Ｘ120呎的标准地一推出，瞬间引来四、五组人马相争，一块4千呎地卖到180万元也不足为奇；250万元已买不到一幅50呎Ｘ120呎的六千呎地。

由于Lord Byng中学今年力压U-Hill中学成为大温公立学校的榜首，Dunbar区直接获利，房价应升上扬。另外列治文的伦敦中学在大温公校排名第二，Broadmoor区的房市值得关注。暑假大批移民抵埠，可能再次推高”好学区”的房价。

3. 空置率：大温房屋的空置率仅在1%上下，给了投资者莫大的信心，虽然大温房价已高居北美城市的前茅，但每年的净移入人口持续增加，国际留学生每年续速成长，在在都推高对租屋的需求量。在低利率、低空置率相辉映下，大温房是仍深深吸引了本地及国际投资者的青睐。大温房价的走势图居然与中国GDP的成长趋势图不谋而合，因此关心大温房市的人士，不妨也多参考中国GDP的趋势，或会有意想不到的收获。