Tag: 加拿大公寓

房产交易长久以来是一种被人们广泛认可的投资渠道，因此人们在买房时不仅权衡自身住房需求，也兼顾升值空间，所有人都希望自己所购房屋有持续稳定的升值前景，在一段时期内能够获得一定收益。

近些年加拿大房地产市场捷报连连，每年的价格增长有目共睹，这样收益高的投资方式吸引了一大批华人投资客，再加之中国新移民的涌入，使得房产市场中华人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作为加国房地产市场备受关注的两大房屋类型，推动着加国房地产市场前进，主导着房地产价格及趋势，但也让不少投资人对此举棋不定，他们常常产生投资哪类房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜许多的事实毋庸置疑，但仅仅考虑数额大小是不够的

城市中心的便捷是偏远地段不可相比的，投资前景相较也更为乐观，这些都是市中心房屋热门的重要原因，但市区房屋价格的居高不下让许多人望而却步。包括多伦多在内的一些加国大城市，市区中心地带的House房屋数量稀缺，想要在这些寸土寸金的黄金地段买下一套House房屋所需承受的价格之高可想而知，对于绝大多数人来说，市区内的Condo更经济实惠。Condo住宅的价格往往远比House要低，正由于相比之下的低价格优势，使得投资客进入Condo市场相对容易，而且一旦买入便是享受市中心的现代化生活方式和高端的生活品质。House虽然价格坚挺，但回报率多年都略胜一筹，因此对于投资来说两种户型各有千秋。

为了更好地让大家直观了解房屋购置以及养护花费，能够更好的核算投资回报关系，我们还是要用一些具体数据来分析。

国内房价前几年的疯涨，一路冲高的国内房屋价格，使得很多投资者对于国内房产市场价格泡沫的担忧愈发严重，海外市场的相对稳定吸引了他们的目光，不少人还总结出国内大城市房屋价格过高，多伦多房价便宜的结论。但是这种粗糙的一概而论并不准确，房价的高低，不论在世界的哪个角落，都要结合户型和地段。

举例来说：在多伦多市中心买一间650尺的一室公寓单元，基本等值于多伦多边郊西北面的3卧House，因此从这一角度来说，远离市中心就能享受更大住房面积的享受，并且价格适中；Yonge和Eglinton区域，一个小小的两层、三卧的House就要花费百万，然而同区两卧的Condo大约花费37万多。所以想要在市中心住的宽敞，拥有更大的住房面积您就要花更多的金钱投入。尽管房屋价格在购房过程中显得尤为重要，但是不能成为唯一的评判标准，房屋的综合素质才是真正影响将来升值空间的。

• 购房、养护成本

抛开每月贷款和管理费，还要计算其他费用花销，才能更全面的判断Condo和House哪个更合适自己，例如：土地转让费、房屋保险、地税等等，这些开销金额可能因为房屋情况变得相差很远。

其中房屋保险就是一个明显的例子。Condo的管理费中包括的火灾、水灾的不可抗灾害保险是普通House本身没有的，House加上这两种保险险种就要加收不少钱。并且，购买House其实就是购买整个建筑，对其来说要考虑的方面比买Condo更广，自然灾害、下水道等等。

地税、贷款、贷款保险等开销都有专业的数学公式计算，与房屋大小、价格挂钩，Condo和House对于这些方面的开销相差有时非常惊人。多伦多平均House的地税$3000多一年，而Condo则在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花费，隐性成本也需要考虑。House需要更多时间去保养，除草、铲雪、植树、维修等等都是不可少的，年龄较大的House会让养护费用一下增加许多。相对来说，Condo就比较省力，每月交付管理费Condo统一会帮住客解决这些烦恼，但也有人认为Condo管理费有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下来也要$5000，因此管理费一说一直以来都仁者见仁智者见智。

Condo房屋再怎么升级也只需要改进单元内部，不会涉及到外部“大件”，而House则不同，房顶翻修、窗户更换、后院设计、车道铺路等等都会涉及，这些大动所要付出的花销也是不可估量的，House房屋有时出现的一点点瑕疵，需要花费更多的时间精力以及金钱来修补。这也是对于忙碌的白领、以及年迈的老人喜欢住Condo的一大原因。

从另一个角度来看，House不需要每月按时交纳管理费，即使有需要维修的东西，也可以根据自己实际情况进行安排，对于资金流来说也更为灵活。

• 投资潜力

从投资的角度来说，由于House房屋包括了土地的价值，投资前景更乐观一些。House的价值不仅只是建筑的价值，也包含了土地的价值，市中心的房价高一定原因也是与高土地价格有关，也因此更有升值空间。

Condo房屋由于土地价值稍显薄弱，同地段的升值空间会比House小一些，另外Condo还面临较强的“新旧”问题，Condo的生命周期比较短，通常以10年为分界限，10年内的价格增长普遍较好，因为人们总是喜欢“新”事物。众所周知，随着Condo年龄的增加，其内部设施就会越显老旧、跟不上时代，因此也就难以吸引人们了。

TD银行对于Condo市场的调查显示，39%的Condo购房者将Condo当成投资，希望赚取每月的房租；37%计划将来适当时机搬入所购的投资Condo房，以在有生之年享受House和Condo两种房型。事实上，26%的加拿大Condo购买者都不将所购Condo当做自住房屋。购买Condo而后将其出租是普遍的投资方式，也可以说是省力的方式，因为只要找到合适的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去进行维护。

尽管很多人投资Condo，但还是有相当部分的人坚持投资House，认为House的投资比Condo更有价值，也愿意为以后的收益在前期承受更多付出。

其实投资不单单看回报，还要看投资者自己的能力，这种能力包括风险的承受能力、家庭经济能力、平时照顾看管的能力。无论哪种投资都不能太过盲目，对于房产投资更要听取有专业知识的人的意见，咨询有经验的房产经纪以及贷款投资分析师，毕竟房产买卖不是一笔小数目。

 

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华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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目前，多伦多和温哥华是加拿大最火热的房地产市场，在这两个都会地区，即使是普通的独立屋都索价100馀万元，豪宅的售价更是高得几近离谱。由于加国房贷利率极其低廉，就业市场也比较稳定，温、多两地的独立屋相当抢手，形成了买家多于卖家的卖方有利的市场。

根据苏富比提供的统计数据，今年上半年，温哥华地区价格400万元以上的豪宅销售量暴涨71%，在大多伦多地区也跃升72%。苏富比预测，在多伦多和温哥华对价格达到100万元的共管公寓（这是苏富比界定豪华共管公寓的标准）的市场需求，将继续维持强劲，尤其是在市中心地区。那究竟在多伦多购买公寓期房项目有什麽要注意？金牌经纪江晓清带给你以下实用资讯：

一、法律

当你从开发商手中购买新建Condo公寓时，Ontario’s Condominium Act （安省共管式公寓法）是你最权威的法律依据和保障。

二、买家保护

• 当你购买新建公寓时，你有权在10天的冷静期内取消购买。这里提到的“10天”法律上定义为：自你收到的最后一份双方全部完成签字的购买和销售合约或房屋声明书（purchase and sale agreement or the disclosure statement）起算
• 房屋声明书（disclosure statement）中任何内容更改之后，你有权在10天内取消购买协议（例如，声明书中有明显的改动）
• 如果你取消了购买，开发商必须偿还你的所有定金付款及可能支付的利息。
• 开发商必须将你所支付购房定金存入信托
• 未经您的同意或法院命令，开发商不能终止与你的购买和销售合约
• 像其他所有的新房一样，新建公寓受到安大略省新屋保修计划法案监管（Ontario New Home Warranties Plan Act）

温馨提示

购买新建公寓并不意味着你可以省去验房步骤（它会帮助你做出明智的决定，并了解房屋的状况和真实价值）。

三、开发商的义务

• 采取一切合理措施，按时完成公寓建设项目（如果你的公寓房无合理理由的拖延交房，你可能有赔偿的权利）。
• 不能延迟注册需要建立公寓公司法律文件。
• 为你提供房屋声明书（disclosure statement）。

四、房屋声明书（disclosure statement）

开发人员必须为您提供一份包括以下内容的房屋声明书：

• 物业描述（如土地和建筑周边及单位的界限）
• 开发商有意向出租的单位数量——如果开发商打算继续保留房屋单元的所有权，则开发商成为该单位的拥有者，并可以控制一些公寓运作上的事务（共管式公寓法没有限制购买者的单位购买数量）
• 对未完成的公共设施，开发商要公布预计开始建设和结束的日期
• 该公寓公司目前的预算和开支——开发商必须公布第一年运营的预算收入和支出，并应显示支出细项，如员工、维护和公用事业等费用（这些信息能让你能够合理计划第一年的每月管理费。并且，如果发现报告中显示了开发商推迟了一些开支，或者部分开支没有包括在第一年预算，那么你也能做好管理费增高的准备）
• 该公寓的声明——包含公寓的基本规则，规定了你的单位和公共设施的定义（包括你拥有的百分比比例），并显示每个业主必须在每月缴纳的公寓管理费金额
• 公寓的章程、规则和限制——其他一些关于单位和公共事项的细则（例如，可能会限制宠物大小或数量；你可以使用百叶窗/窗帘的色彩；如果想出租你的单位，你应该提供某些文件等）

五、管理费的上涨

新公寓业主有时会对大幅增加的公寓管理费感到惊讶和不满，这种大幅增长最常可能发生在第二或第三年。

开发商虽然在房屋声明书中已经预计规划了每月的开支，但是直到董事会接管，并进行第一次准备金研究后你才能开始知道维持建筑物的真实成本。

六、公寓保险

屋主需要了解公寓的保险能够偿还哪些损失，因为房屋的一些损坏和维修费用可能是非常昂贵的。了解公寓的保险，也能帮助你决定是否需要购买自己的保险。

七、购买之前

在购买新建房屋之前，一定要仔细阅读房屋声明书（disclosure statement）和公寓提供的预算，并与专业的律师、地产经纪或者会计人员进行沟通，多问几个如下问题：

• 在第二个财政年度，管理公司有多大可能提高管理费？
• 是否有任何推迟交付的公寓开支会导致屋主的开支增加？
• 较之其他拥有相同水准公寓公共设施的楼盘，这里的管理费是否合理？
• 是否所有的水电等公共事业费包含在每月的管理费中？如果没有，那么你是否能够承担每月这些额外的开销
• 第一财年的储备基金是否只有管理公司预算的10%？（这是最低的储备基金额度。这也意味着屋主们对储备基金的贡献可能要迅速增加，在第二财年，这可能会影响你的管理费）
• 有多少单位开发商想要保留产权并进行出租？
• 屋主出租自己的房屋是否有所限制？
• 公寓本身管理公司的保险能够保障哪些东西？多少金额？

眼下的大多地区公寓市场依旧非常火爆，不少海内外投资客都看好这个稳定且繁荣的市场。作为一项投入和回报都比较稳定的投资项目，能够认清其中的一些风险，寻找到一个专业的从业人员想必更能为你的投资保驾护航。

 

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华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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多伦多房地产市场（尤其是在市中心）一如既往的火热，没有丝毫放缓的迹象。哪些因素推动这一趋势？详见如下：

1. 稳定的经济

   加拿大经济尽管以自然资源产业为基础，但制造业、金融、服务、技术等领域表现强劲。多伦多以及安大略省的经济不依赖自然资源，所以大多不受石油和资源价格走低影响。

   2. 高质量的生活

   最近多伦多被《经济学人》提名为世界上最适宜居住的城市以及世界上最安全的城市之一。良好的社会和卫生保健系统，加上来自世界各地多样化文化，增加了这座城市的生活质量。

   3. 移民

   多伦多及其周边地区仍旧是绝大多数来自世界各地加拿大移民首选目的地，从而不断推动这些地区的住房需求。

   4. 毗邻优秀教育机构

   多伦多城市及其周边地区有着最高质量的公共和私人教育机构。多伦多大学在这座城市有一个大型城校园，郊外也有两所校区，最近 再次被评选为加拿大大学首位以及世界前20大大学之一。多伦多还有其他两所大学（瑞尔森和纽约），还有许多学院以及安大略艺术与设计学院（OCAD）。从幼儿园到高中，优秀的教育系统覆盖了整个城市。

   5. 国际买家

   不管是否是真正搬到多伦多，送他们的孩子去学习，还是只是将多伦多房地产投资当做一种多元化投资组合方式，国际买家都在帮助推高该地房地产市场。

   6. 加元走低

   在过去的几年里，加元兑加元和其他主要货币汇率大幅下降。目前，至需要花0.76加元就可购买1加元的东西。与美国房地产相比，加拿大房产更具性价比。这个因素加上前一个因素在吸引外资上起了巨大的作用。

   7. 国内利率低

   多年以来，加拿大利率一直处于历史低位,，这种情况没有很快改变的迹象。这点确实有助于增加国内购买力，居民继续购买新房或升级到更大的房子。

这些因素转化为实际数字吗？我们可以看一些最近的市场统计数据：

• 这座城市独户住房平均价格比去年上涨了2%至996,770加元。
• 尽管供应大幅增加，这座城市公寓平均价格在比去年增加4%至394,504加元。
• 今年截止7月底，价值至少3百万加元的豪华住宅和公寓供应量翻了一番，主要是受来自亚洲的买家驱动。

总之，如上所述，诸多因素推动多伦多房地产市场的繁荣以及造成市场持续的供不应求。这些因素没有任何放缓的迹象，事实上，有些可能甚至在增强。开发商继续推出极好的新项目来满足需求。因此多伦多将在未来很长一段时间里仍旧是适宜居住、工作和投资的地方，特别是在房地产业。

 

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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