Tag: 加拿大独立房

上期的投资系列里，我们列举了一系列投资Condo和House的主要差异，但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。对于市场的把握对于买卖双方来说都至关重要，作为投资者一定想要最大化自己的投资收益，那么对于今年至今为止大多地区Condo和House哪一类更有投资前景呢？

加拿大最大的银行之一——TD银行在今年三月时就已指出大多地区房地产正明显分化为Condo及Single Family Home两种房屋类型市场，整体市场形势也被这两种房屋类型牢牢把控。

TD银行经济学家Derek Burleton和Diana Petramala提到人们对于大多地区房屋的热推与执迷模糊了一些本该存在的较大差异，比如905地区与416地区、独立式住宅与公寓、新房与旧宅。

• Single-family homes

如果说近一段时间里多伦多房地产市场红火炽热，那么我们可以毫无疑问的说这把点燃市场的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市场超“热”

就今年一月来说，大多地区Single-family home的价格就已经上升了12%。这一收益增长远远高出其他类型房屋，但如果您经常关注房市，那也会发现其实从销售量远低于历史正常水平。

TD银行指出2013年大多地区二手房交易中，Detached房屋销售量达到43,000起，其中新建房仅有9,900起，而在2002年时，新建房达到22,000起。经过这样一比较，我们就能直观的发现价格增长极大程度是因为短缺的供给所导致。“稀缺”成为了房屋市场的主要问题。

尤其在多伦多市中心，人们现在已经很难发现新的在建独立屋，每一所在建独立屋相对应会有三座在建新Condo，可见这一比例相差极大，人们哄抬独立屋的价格也是事出有因。

• Condos

尽管新建的Single-family homes数量有限，新屋销售增长依旧达到了70%，想必聪明的读者一定也发现了其中的奥秘——Condo市场拉动是新屋销售数量的主力。

较之过去，如今过多的在建公寓的确对出售价格有了一定的施压。TD银行公布新Condo的平均市场价格普遍在$545,000，旧Condo的均价则相对要低不少，为$347,000。另外，新建Condo住房面积有缩小的趋势，较之2005年925英尺的平均单位面积，今年一月已经缩至798英尺。

今明两年预计将有70,000新单元会进入市场（两倍于历史平均水平），银行认为，短期内现状不会改变，现今存在的这些数据差距将不会明显缩小。

有评估机构称加拿大房价被高估了21%

在大多地区内建造经济性强、利润高的高层建筑项目成为了开发商发展的重点，因此近年来公寓建筑楼层越建越高，开发商也越来越倾向于建造Condo而非Single-family homes。

在2000年，只有28%的Condo建成高楼形势，而如今，这一比例已上升到了60%。这些最终导致过量的新建Condo使得公寓转售市场竞争激烈，价格也越压越低。

• Rental market

TD银行还对热衷出租市场的投资者发出了一些警示。近期有预估显示26%的多伦多公寓并非业主自用，而是对外出租，平均月租维持在$1,700。

如果房屋价格有所下降，投资者将面临更多的转售风险

目前各类房屋的良好势态让GTA房屋市场充满神秘，各类房屋市场按各自方向发展又互相牵恒。

就当前905地区形势来看，低层建筑例如Single-detached和矮层公寓预期会比高层建筑更有前景，当然投资者也要根据地理位置、社区情况酌情选择。

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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房产交易长久以来是一种被人们广泛认可的投资渠道，因此人们在买房时不仅权衡自身住房需求，也兼顾升值空间，所有人都希望自己所购房屋有持续稳定的升值前景，在一段时期内能够获得一定收益。

近些年加拿大房地产市场捷报连连，每年的价格增长有目共睹，这样收益高的投资方式吸引了一大批华人投资客，再加之中国新移民的涌入，使得房产市场中华人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作为加国房地产市场备受关注的两大房屋类型，推动着加国房地产市场前进，主导着房地产价格及趋势，但也让不少投资人对此举棋不定，他们常常产生投资哪类房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜许多的事实毋庸置疑，但仅仅考虑数额大小是不够的

城市中心的便捷是偏远地段不可相比的，投资前景相较也更为乐观，这些都是市中心房屋热门的重要原因，但市区房屋价格的居高不下让许多人望而却步。包括多伦多在内的一些加国大城市，市区中心地带的House房屋数量稀缺，想要在这些寸土寸金的黄金地段买下一套House房屋所需承受的价格之高可想而知，对于绝大多数人来说，市区内的Condo更经济实惠。Condo住宅的价格往往远比House要低，正由于相比之下的低价格优势，使得投资客进入Condo市场相对容易，而且一旦买入便是享受市中心的现代化生活方式和高端的生活品质。House虽然价格坚挺，但回报率多年都略胜一筹，因此对于投资来说两种户型各有千秋。

为了更好地让大家直观了解房屋购置以及养护花费，能够更好的核算投资回报关系，我们还是要用一些具体数据来分析。

国内房价前几年的疯涨，一路冲高的国内房屋价格，使得很多投资者对于国内房产市场价格泡沫的担忧愈发严重，海外市场的相对稳定吸引了他们的目光，不少人还总结出国内大城市房屋价格过高，多伦多房价便宜的结论。但是这种粗糙的一概而论并不准确，房价的高低，不论在世界的哪个角落，都要结合户型和地段。

举例来说：在多伦多市中心买一间650尺的一室公寓单元，基本等值于多伦多边郊西北面的3卧House，因此从这一角度来说，远离市中心就能享受更大住房面积的享受，并且价格适中；Yonge和Eglinton区域，一个小小的两层、三卧的House就要花费百万，然而同区两卧的Condo大约花费37万多。所以想要在市中心住的宽敞，拥有更大的住房面积您就要花更多的金钱投入。尽管房屋价格在购房过程中显得尤为重要，但是不能成为唯一的评判标准，房屋的综合素质才是真正影响将来升值空间的。

• 购房、养护成本

抛开每月贷款和管理费，还要计算其他费用花销，才能更全面的判断Condo和House哪个更合适自己，例如：土地转让费、房屋保险、地税等等，这些开销金额可能因为房屋情况变得相差很远。

其中房屋保险就是一个明显的例子。Condo的管理费中包括的火灾、水灾的不可抗灾害保险是普通House本身没有的，House加上这两种保险险种就要加收不少钱。并且，购买House其实就是购买整个建筑，对其来说要考虑的方面比买Condo更广，自然灾害、下水道等等。

地税、贷款、贷款保险等开销都有专业的数学公式计算，与房屋大小、价格挂钩，Condo和House对于这些方面的开销相差有时非常惊人。多伦多平均House的地税$3000多一年，而Condo则在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花费，隐性成本也需要考虑。House需要更多时间去保养，除草、铲雪、植树、维修等等都是不可少的，年龄较大的House会让养护费用一下增加许多。相对来说，Condo就比较省力，每月交付管理费Condo统一会帮住客解决这些烦恼，但也有人认为Condo管理费有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下来也要$5000，因此管理费一说一直以来都仁者见仁智者见智。

Condo房屋再怎么升级也只需要改进单元内部，不会涉及到外部“大件”，而House则不同，房顶翻修、窗户更换、后院设计、车道铺路等等都会涉及，这些大动所要付出的花销也是不可估量的，House房屋有时出现的一点点瑕疵，需要花费更多的时间精力以及金钱来修补。这也是对于忙碌的白领、以及年迈的老人喜欢住Condo的一大原因。

从另一个角度来看，House不需要每月按时交纳管理费，即使有需要维修的东西，也可以根据自己实际情况进行安排，对于资金流来说也更为灵活。

• 投资潜力

从投资的角度来说，由于House房屋包括了土地的价值，投资前景更乐观一些。House的价值不仅只是建筑的价值，也包含了土地的价值，市中心的房价高一定原因也是与高土地价格有关，也因此更有升值空间。

Condo房屋由于土地价值稍显薄弱，同地段的升值空间会比House小一些，另外Condo还面临较强的“新旧”问题，Condo的生命周期比较短，通常以10年为分界限，10年内的价格增长普遍较好，因为人们总是喜欢“新”事物。众所周知，随着Condo年龄的增加，其内部设施就会越显老旧、跟不上时代，因此也就难以吸引人们了。

TD银行对于Condo市场的调查显示，39%的Condo购房者将Condo当成投资，希望赚取每月的房租；37%计划将来适当时机搬入所购的投资Condo房，以在有生之年享受House和Condo两种房型。事实上，26%的加拿大Condo购买者都不将所购Condo当做自住房屋。购买Condo而后将其出租是普遍的投资方式，也可以说是省力的方式，因为只要找到合适的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去进行维护。

尽管很多人投资Condo，但还是有相当部分的人坚持投资House，认为House的投资比Condo更有价值，也愿意为以后的收益在前期承受更多付出。

其实投资不单单看回报，还要看投资者自己的能力，这种能力包括风险的承受能力、家庭经济能力、平时照顾看管的能力。无论哪种投资都不能太过盲目，对于房产投资更要听取有专业知识的人的意见，咨询有经验的房产经纪以及贷款投资分析师，毕竟房产买卖不是一笔小数目。

 

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