Tag: 加拿大房市走势

加拿大降息 温哥华楼市现「疯抢潮」

加拿大央行昨日调降利率，加元匯率应声向下。本地地产界认为近期本来已经缓慢回稳的楼市，将会在受到刺激后再度掀起「恐慌性疯抢潮」。除了中国富豪将部分股市资金分出投资海外资產外；美国华裔富豪也趁匯率优势北上扫货，楼价飆升将难以避免。地產经纪也担忧低利率可能会让屋主「惜售」，如何开发房源将会是大温楼市的最大挑战。

地產经纪黎恆表示，今年大温的楼市从去年底开始便一直红火，直到近一两个月进入暑假后，较理智的投资者持币观望，整个楼市才逐渐趋于稳定。不过他称昨日央行降息，很可能会引起一波新的「恐慌」，原本已经稳定进入「新价格平台」的楼市，将会转為新一轮的疯抢。

「大家都怕买在高位，现在连审慎的(投资人)也坐不住了。」黎恆透露，目前较為审慎的族群，大多為购房预算买屋价在80至150万元的群体。他称本月初曾有一间高贵林的独立屋，房屋在周日开放参观4小时，便有156组人前来观看，最后开价69万的房屋以91万成交，可见大温有多少潜在买家正在等入市。

黎恆指出，中国股市虽然已经走回正轨，但许多人经歷之前的股灾，皆认為将钱放在股市「太过刺激」，会有意愿将钱转移至海外投资「永久产权」。而昨日央行降息造成加元兑人民币汇率一度跌破4.8，会刺激更多中国热钱流入。他称自己和所有同事已经将休假取消，准备即将来临的「抢房战」。

不过黎恆强调，目前大温楼市面临一个很大的挑战，便是「货源」极度稀缺。他担心银行调降按揭利率造成屋主持有房屋的成本下降，引发屋主「惜售潮」，届时楼价将会在供不应求的状况下进一步被推高。

地產经纪苏嫻雅也认為加元走低造成人民币换钱可以换更多，将会有更多中国富豪前来抢楼。她称近期温哥华西区600万元以上的豪宅，每一宗交易都能比开价至少高出50万元，显示本地楼市并不缺买家，只是缺楼盘。

苏嫻雅指出，在加元走低的影响下，美国华裔富豪也看到温哥华的投资潜力，纷纷拿钱北上寻找机会。她称近期已有两宗交易是由美国华裔企业主购买，全都是纯投资，自己无意居住。不过她认為美国华裔富豪虽然也是一掷千金，但相对来说会比中国富豪理智。

在柏文方面，本地一间开发商的经理郑先生透露，利率下调同样会刺激柏文市场。他称温哥华西区的一房单位，平均已经达到36万元，比起今年初已经增加约3万元。他称一间位于西区甘比走廊(Cambie Corridor)一楼的一房单位，开价高达43万元，未来新盘可能还会继续走高。

本地楼市红火 爆破风险仍低

有学者认为目前大温楼市最不需要的就是利好消息刺激，因为整个楼市已经过热。有银行业人士则称就算是中国来的新移民，取得按揭购楼未必如外界想像般高难度，认为大温楼市红火已不可避免。

卑诗大学商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，目前温哥华的楼市已经过热，现在这个时间非常不需要追加减息这种利好消息。他称以温哥华楼市目前的红火情况加上低利率，更加难以估算一间房产的真正价值，因此会造成屋主的焦虑及不安。

今年一月央行降息后，随即将大温楼市带入卖方市场，特定社区皆可见到多人下标抢房。大温更在5月录得9.4%的楼价涨幅，高居全国之冠，更远超于全国平均的3.1%。

本地一间银行的按揭经理陈先生透露，虽然目前取得按揭的难度比2008年高，但主要是政府将门槛提高。他称银行之间则会「发挥创意」，在政府所设定的框架下，推出类似「新移民优惠按揭计划」等对策，取得按揭未必如外界想像的难，降息后必会引来更多人申请按揭购楼。

陈先生透露，就算一名中国富豪在本地没有任何工作及收入，但只要在银行存入35%的基金投资，加上有足够资产做为抵押，便可以轻易取得30年期的100万元按揭来投资房产。他更笑称虽然全国景气一片低迷，但身为大温地区的金融业人士，根本感觉不到任何经济萧条的气氛。

满地可银行金融理财师阎梅称，「银行方面已开始将抵押贷款的水喉收紧，以控制风险。举例来说，一两年前，如果把房子抵押给银行，还能申请到80%的贷款，但现在最多只有75%，如果是共管柏文单位的话，更是最多只有70%。」

虽然有人担心，再次减息会令已经显得过热的楼市爆煲，但道明银行经济师德普拉托(Brian DePratto)则表示，「低息和减息已是加国长期的经济政策，是一个相当持续和稳定的机制，大家都有比较明确的预期和准备，不会因为此次的降息而有什么突然性或转折性的举动，体现为楼市还将是处于平稳状态，因此所谓的泡沫爆裂的风险较低。」

欢迎前往加拿大房闻速递。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

2014年加拿大房市的情况已基本尘埃落定。2014年的房市，仅就多伦多的情况而言，终归没有让太多人心想事成。相对往年略显稀少的二手房源注定今年能买到房的人也少，整年持续高升的房价也让很多人最终未能果断上车。除了兜里怀揣着足够银弹的富裕人家，普通老百姓要么降低标准，要么依然在蠢蠢欲动中延续着购房的梦想。

而在新楼销售方面，2014年的楼花销售仍然进行得如火如荼。几个在多伦多以北新开盘的独立屋楼花引发了人龙没日没夜地排队领号的壮观景象。而在市中心推出的好几个公寓楼盘都达到了预期的销售计划，并超额超量地完成了开发商的指标。这都印证了2014年初各方对新屋价格和销量持续走高的预测。

不过，新楼销售哄抢度高也从侧面说明，其实投资人和大众都一样，对于二手房市场能否持续上行是抱有怀疑态度的，与其争抢不知道是否已经接近峰顶的二手楼，还不如出手那些从原始价买入，只要实体房一建成就能坐享升值成果的楼花。在没有太多稳健的投资渠道的实际情况下，将钱投入房市仍是大部分人最佳的投资选择。

2014年，很多事都已尘埃落定。但即将迎来的2015年，仍是可以给予大众满满的希望。

根据近日加拿大房地产协会所发布的关于2015年加拿大整体房产市场发展的预测数据，从整体上看，2015年加拿大房价预期将会增长0.7%，但销售量就会出现微量的下滑约为0.4%。总的来说，2015年的房市仍是趋于平衡地发展。对于目前的情况来说，要想2015年房价能下调的机会几近为零，只要能保持，对于想要追赶末班车上车的人来说已经是最好的情况了。但是预测毕竟只是预测，真正的情况还待实际因素决定。以下几项因素作为重要参考用于考究2015年多伦多的房市走势极为有帮助。

1.房贷利率

众所周知，就是因着加拿大这几年房贷利率一直维持在历史最低水平，才引发了普通大众和海内外投资客纷纷进入加拿大房地产市场的热烈效应。尽管这两年内，房贷利率即将大幅上调的声音此起彼伏，但最后都没有真正发生，稍微的上调也在置业者的可接受范围内，所以对于房市也没有造成多大的影响。但是，同一时间，房价并没有维持在同一个水平之上，这几年来房价已经以飞速增长到了一个偏高水平，如果在房价最高的时候再遭遇利率提高，大众是否仍然能够承受双重重荷呢？

当然，加拿大政府历来以“心系民生”而闻名，为了保障不会重滔美国房贷危机的覆辙，政府会持续出面干预房贷对房市所引发的毁灭性打击。但是，大众也要明白，政府也知道“纸包不住火”，房价再上涨也不能无上限地上涨，现在加拿大的房价只因对比同样是国际大都市的其他国家地区而言低，才有了持续的大幅度上涨，到了一定程度，就应该达到平衡，以免在经济低迷的情况下造成民众负债过高的危险状况。房贷可以说是国家抑制房价的最有力工具，如果到了国家真正认为房价已经不能再恶意往上，房贷调控也就必然出台了。

不过，据早些日子BMO银行利时证券分析员的评论分析表明，预期至少在2015年10月之前，央行都不具备加息的条件。的确，房贷市场从来都不是孤立存在的，它与加拿大整体经济发展以及房屋市场和就业市场等都有着直接关联。目前，油价下跌，加元汇率对美金又持续贬值，这些都对加拿大的经济带来不稳定因素。根据加拿大央行近期发布的数据，有近100万人只能找到兼职工作，这都显示加拿大的经济呆滞，将会抑制通胀。所以，从这个层面来看，毋庸置疑，整个2015年的房贷利率仍然可以保持低水平。

2.移民人数

这两天，微信圈传得沸沸扬扬的莫过于加拿大移民部又把早前关闭的CEC移民类别下的六个职业重新开启，又可以重新通过“快速移民”系统重新等待移民申请的机会。身边不少的留学生对此好消息倍感兴奋，本来打算放弃移民的念头回国的好些人又重拾移民的希望。当然，移民与否是个人的选择意向。但是，这样的举动无疑又给房市带来了某种程度上的推动意义。

近年来，我的客户当中，相当一部分是购买房产让孩子在这边以房养学的国内来的留学生家长，也有相当一部分是已经毕业有了工作正着手移民的留学生。他们的共同观点都是：租不如供。这也是源于中国人对于家和土地的长久建立的依赖感。没有一个房子，家就没有一种归属感。所以，华人移民的到来对于整个加拿大房地产的推动起到了深刻的作用。

尽管这两年，一系列表面无损哪个族群，但是实际对华裔打击最大的移民政策不断出台。当然，这是加拿大政府希望移民能增加对加拿大经济和社会的贡献的举措。最后他们仍以最新调整的政策再度向同一批人发出橄榄枝。我们都明白，加拿大无法割舍华裔移民带来的经济效应。尤其是房市。基本上，只要是华人喜欢的置业地区，那里的房市走势就会游离在全局走势之外，因为那里只有上行的趋势。“良禽择木而栖”，华人对居住的地方十分讲究，花多少钱也在所不惜。所以，这两年只要确保了移民人数的平衡或增长，作为一个移民首选的生活地区，多伦多的房市也不会有大的回落。

浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。