海外富豪在溫哥華投資買房移民助房市免泡沫化

最新報告顯示,包括加拿大在內的發達國家正面臨家庭債台高築、房地産市場過熱等問題,民衆的債務收入比例已經達到危險水平。不過有信貸機構專家認爲,來自海外的富有移民,或能幫助溫哥華避免房地産泡沫化。

海外富豪在溫哥華投資買房移民

麥肯錫全球研究院(McKinsey Global Institute)新公布的報告指出,多個發達國家的家庭債務收入比例過高,其中加拿大在2007年至2014年的增長幅度僅次于希臘,報告建議立即采取行動減輕家庭和政府的債務負擔,並給過熱的商地産市場降溫。

藍岸財務信貸聯盟(BlueShore Financial Credit Union)董事兼執行總裁卡利弗(Chris Catliff)指出,應對全球油價下挫,加拿大央行宣布減息0.25%,預期今年加國經濟增長將放緩,而央行的決定也很有可能導致資産泡沫問題。根據滿銀資料顯示,卑詩省民目前的舉債吃重情況僅次于亞省。

圖爲華人湧入房屋展銷中心考察房屋信息。(CTV)

“整體來看,加拿大的債務收入比在過去有所上升,但隨之穩定下降,”卡利弗說,“但隨著央行調息,這一比率將很容易再次攀高。”

但他認爲,溫哥華或可因爲一些特定情況避免房市在經濟不景氣階段遭遇“硬著陸”。比如來自中國、中東、歐洲和美國的富有移民湧入並在溫哥華購房。這些人往往在加拿大沒有收入,但從副業或投資中有大量現金資源,意味著房貸存在風險的機率也低。如果這些富豪不再來大溫,並且不再買房,溫哥華房市則將面臨大問題。

溫哥華房市高漲 獨立屋尤爲紅火

溫哥華1月房市熱絡,房價持續走高,尤其是供應量有限的獨立屋,買氣更是紅火,頻頻出現多組買家爭奪的盛況,日前溫市東區一戶獨立屋標價110萬元,挂牌不到7日就在數十組買家搶標情況下,以高出挂牌價數萬元售出。

地産公司Royal Lepage的經紀人Sebastien Albrecht 表示,導致獨立住宅市場強勁的主要因素是就業增長和低利率。

房價高企 在溫哥華購房年收入要15萬

找工網站Workopolis經過數據分析發現,在加拿大幾個主要城市中,溫哥華在負擔買房的收入要求上不出意料地高出其他地區。現在溫哥華平均房價已經達到81萬9336元,每月房貸償付款爲3570元,外加251元物業稅。因此,要想在溫哥華買房,家庭年收入須達到14萬7023元才能負擔。

值得注意的是,這是按照目前固定五年利率2.99%標准計算所得,若利率回升到2005年的水平,即6%,收入要求則將上漲到19萬581元,住房可負擔性將進一步惡化。

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加拿大新投資移民計劃你知道多少?

2015年1月28日起,加拿大渥京根據新風險投資移民試點計劃(IIVC)正式接受海外投資移民申請。能爲加拿大投資200萬元的海外富翁可以申請。該計劃接受申請截止日爲2月11日,或到500個申請名額滿員爲止。

加拿大移民部長亞曆山大( 右)稱,希望通過新的投資移民計劃,吸引海外富翁,推動加拿大經濟增長。圖爲亞曆山大祝賀加拿大新公民

渥京去年12月宣布該最新投資移民修訂法,著重吸引能在加國投資200萬加元的海外投資者,希望他們能推動國內經濟增長。

根據這一試點計劃,渥京雖稱會最多接受500個申請,但最終只批准60個申請人,讓他們及其家庭獲得永久居民簽證。有政府消息人士稱,這60個名額是新計劃的第一步試點,以查看效果。這個名額今後有可能會增加。

根據新投資移民計劃,申請人必須承諾爲加拿大商業發展銀行(BDBC)旗下的BDC資本管理的一個基金提供15年200萬元的非擔保投資。

渥京表示,政府會用這筆基金對增長潛力巨大的國內創新公司進行投資,政府會根據投資表現定期將收益轉給投資移民。

據悉,移民部長亞曆山大在聲明中說,風險投資移民試點計劃的目的是吸引能極大造福加拿大國家經濟、能更好融入加國社會、並對加國長期繁榮和經濟增長作出貢獻的海外投資移民。 

此前的投資移民貢獻太小

渥京希望,新修訂投資移民法會比老投資移民法(IIP)産生更大作用。老投資移民法規定,投資移民以償還貸款形式對加拿大國內經濟投資80萬元,無需滿足多數經濟類移民計劃所規定的技能和能力要求。

渥京承認,研究表明根據老投資移民法吸引來的投資移民,與其他經濟移民相比,不太可能長期在加國居住,對加國經濟和稅收貢獻很小。

此外,老投資移民法極易被鑽空子,多有欺詐,因此被批評人士嘲諷爲“拿錢買加拿大身份”。

老投資移民計劃在2012年因積案太多而被喊停。因取消許多積案,一些等候多年的中國海外投資移民申請人因此聯合將聯邦政府告上法庭,但去年6月敗訴。

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加拿大護照的免簽國家詳細列表

加拿大護照免簽國家或落地簽證國家,共183個國家與地區,下面是免簽國家以及準入條件:

美洲 Americas

安圭拉 Anguilla 3 months

安提瓜和巴布達 Antigua and Barbuda 1 month

阿根廷 Argentina 90 days

阿魯巴 Aruba 180 days

巴哈馬 Bahamas 21 days

巴巴多斯 Barbados 6 months

伯利茲 Belize 90 days

百慕大 Bermuda 6 months

玻利維亞 Bolivia 30 days

開曼群島 Cayman Islands 30 days

智利 Chile 90 days 壹次性入境稅132美元,從其他口岸入境者免費

哥倫比亞 Colombia 90 days

哥斯達黎加 Costa Rica 90 days

多米尼克 Dominica 21 days

多米尼加共和國 Dominican Republic 30-day

落地簽證 US$10

厄瓜多爾 Ecuador 90 days

薩爾瓦多El Salvador 90日落地簽證,$10 旅遊卡

福克蘭群島 Falkland Islands 3 months

法屬圭亞那 French Guiana 90 days

格陵蘭 Greenland 3 months

格林納達 Grenada 3 months

瓜德羅普 Guadeloupe 90 days

危地馬拉 Guatemala 90 days

圭亞那 Guyana 3 months

海地 Haiti 3 months

洪都拉斯 Honduras 3 months

牙買加 Jamaica 免簽證入境

馬提尼克 Martinique 90 days

墨西哥 Mexico 180 days

蒙特塞拉特島 Montserrat 3 months

荷屬安地列斯 Netherlands Antilles 14 days

尼加拉瓜 Nicaragua 90 days

巴拿馬Panama 30日旅遊卡落地簽證 US$5

秘魯 Peru 90 days

波多黎各 Puerto Rico

聖巴泰勒米島 Saint Barthélemy 90 days

聖基茨和尼維斯 Saint Kitts and Nevis 14 days

聖盧西亞 Saint Lucia 6 weeks

聖馬丁 Saint Martin 90 days

聖皮埃爾和密克隆群島 Saint Pierre and Miquelon 90 days

聖文森特和格林納丁斯 Saint Vincent and the Grenadines 1 month

特立尼達和多巴哥 Trinidad and Tobago 3 months

特克斯和凱科斯群島 Turks and Caicos Islands 30 days

美國 United States 6 months

烏拉圭 Uruguay 3 months

委內瑞拉Venezuela 3 months

英屬維京群島 British Virgin Islands 30 days

英屬維京群島 United States Virgin Islands 6 months

亞洲 Asia

亞美尼亞 21日落地簽證,US$30

阿塞拜疆 30日落地簽證,US$100

巴林Bahrain 14日落地簽證,BHD5

文萊 14日

柬埔寨 Cambodia 30日落地簽證,US$20(遊客),US$25(商務)

中國 People’s Republic of China 48小時轉機(只上海)

臺灣 Republic of China 30日

格魯吉亞 360日

中國香港 Hong Kong 90日

印尼 Indonesia 30日落地簽證

伊朗 Iraq (only Iraqi Kurdistan) 14日落地簽證(只Kish Island)(可預辦電子簽證(ETA))

伊拉克(只Kurdistan) visa issued upon arrival at Erbil Airport only (free of charge)

以色列 Israel 3個月

日本 Japan 90日

約旦 Jordan 落地簽證,JOD10

韓國 South Korea 6個月

科威特 Kuwait 3個月落地簽證,KWD5

吉爾吉斯斯坦 Kyrgyzstan 1個月落地簽證,US$36-70(商務),US$35(個人遊客),US$55(多人遊客)

老撾 Laos 30日落地簽證,US$42

黎巴嫩 Lebanon 1個月落地簽證(免費)

中國澳門 Macau 30日

馬來西亞 Malaysia 3個月

馬爾代夫 Maldives 30日

尼泊爾 Nepal 60日落地簽證,US$30

阿曼 Oman 1個月落地簽證,OMR6

菲律賓 Philippines 21日

卡塔爾 Qatar 21日落地簽證,QAR55

新加坡 Singapore 30日

斯裏蘭卡 Sri Lanka 30日

泰國 Thailand 30日 with a max total of 90 days spent in a 6 month period

東帝汶 Timor-Leste 30日落地簽證,US$30

阿拉伯聯合酋長國 30日

也門 Yemen 1個月落地簽證,YER10,500

歐盟國家 EU

奧地利 3個月半年 Austria 3 months in a half year

比利時 3個月半年 Belgium 3 months in a half year

保加利亞 3個月半年Bulgaria 3 months in a half year

塞浦路斯 3個月半年Cyprus 3 months in a half year

捷克 3個月半年Czech Republic 3 months in a half year

丹麥 3個月半年Denmark 3 months in a half year

愛沙尼亞 3個月半年Estonia 3 months in a half year

芬蘭 3個月半年Finland 3 months in a half year

法國 3個月半年France 3 months in a half year

德國 3個月半年Germany 3 months in a half year

希臘 3個月半年Greece 3 months in a half year

匈牙利 3個月半年Hungary 3 months in a half year

愛爾蘭 3個月半年Ireland 3 months in a half year

意大利 3個月半年Italy 3 months in a half year

拉脫維亞 3個月半年Latvia 3 months in a half year

立陶宛 3個月半年Lithuania 3 months in a half year

盧森堡 3個月半年Luxembourg 3 months in a half year

馬耳他 3個月半年Malta 3 months in a half year

荷蘭 3個月半年Netherlands 3 months in a half year

波蘭 3個月半年Poland 3 months in a half year

葡萄牙 3個月半年Portugal 3 months in a half year

羅馬尼亞 3個月半年Romania 3 months in a half year

斯洛伐克 3個月半年Slovakia 3 months in a half year

斯洛文尼亞 3個月半年Slovenia 3 months in a half year

西班牙 3個月半年Spain 3 months in a half year

瑞典 3個月半年Sweden 3 months in a half year

英國 6個月United Kingdom 6 months

非歐盟國家

阿爾巴尼亞 1個月及入境稅:10Albania 1 month with entry tax : 10

安道爾 90日Andorra 90 days

亞美尼亞 120日落地簽證明斯克第二機場落地簽證收50美元

波斯尼亞和黑塞哥維那 90日Bosnia and Herzegovina 90 days

克羅地亞 90日Croatia 90 days

法羅群島 3個月Faroe Islands 3 months (same as Denmark)

直布羅陀 免費落地簽證Gibraltar visa-free access

根西島 6個月Guernsey 6 months (same as UK)

冰島 3個月半年Iceland 3 months in a half year

馬恩島 6個月Isle of Man 6 months (same as UK)

澤西島 6個月Jersey 6 months (same as UK)

列支敦士登 3個月半年Liechtenstein 3 months in half a year (same as Switzerland)

馬其頓共和國 90日Macedonia 90 days

摩爾多瓦 90日Moldova 90 days

摩納哥 90日Monaco 90 days

黑山 90日Montenegro 90 days

挪威 3個月半年Norway 3 months in half a year

聖馬利諾 90日San Marino 90 days

塞爾維亞 90日Serbia 90 days

瑞士 3個月半年Switzerland 3 months in half a year

土耳其 3個月落地簽證,US$60或45烏克蘭90日Ukraine 90 days

梵蒂岡 90日半年Vatican City 90 days in half a year

大洋洲 Oceania

美屬薩摩亞 30日 American Samoa 30 days

澳大利亞 可預辦電子簽證(ETA)

庫克群島 31日 Cook Islands 31 days

斐濟 6個月Fiji 6 months

關島 6個月 Guam 6 months

馬紹爾群島 30日 Marshall Islands 30 days

密克羅尼西亞聯邦 30日 Federated States of Micronesia 30 days

瑙魯 30日 Nauru 30 days

新喀裏多尼亞 90天 New Caledonia 90 days

新西蘭 3個月 New Zealand 3 months

紐埃 30日 Niue 30 days

諾福克島 可預辦電子簽證(ETA) Northern Mariana Islands 30 days

北馬裏亞納群島 30日

帕勞 30日 Palau 30 days

巴布亞新幾內亞 60日落地簽證,PGK100(遊客),PGK500(商務)Papua New Guinea 60-day visa issued upon arrival for PGK100 (tourist), PGK500 (business)

法屬玻利尼西亞 90日 French Polynesia 90 days

薩摩亞 60日 Samoa 60 days

所羅門群島 3個月 Solomon Islands 3 months

托克勞 免費航遊許可證可於薩摩亞阿皮亞申辦 Tokelau free cruising permit can be obtain in Apia, Samoa

湯加 31天免費落地簽證 Tonga 31-day visa issued upon arrival (free of charge)

圖瓦盧 1個月 Tuvalu 1 month

瓦努阿圖 30日 Vanuatu 30 days

瓦利斯和富圖納群島 90日 Wallis and Futuna 90 days

 

非加拿大居民投資房地產六大注意

多年被聯合國評為“世界上最適宜居住的國家”的加拿大,貸款利率比其它歐美國家低,投資風險也較小,而且房地產價格長期來看有明顯上漲空間。外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產,但有幾項特別規定必須注意,居外為你逐一解說。

為什麼要在加拿大投資房地產?

和中國70年的產權不一樣,加拿大房地產的所有權是永久性的,你可以將你的房地產一代又一代的傳給子孫後代,你可以以一塊錢的價格轉讓,同時加拿大的私人財產是神聖不可侵犯的。

加拿大是世界上七大工業發達國家之一,曾連續四年被聯合國評為“世界上最適宜居住的國家”。加拿大政治清明,社會安定,法制健全,生活幸福,在世界上的形像和平友好,投資比較安全。加拿大關於投資房地產的政策優惠,貸款利率比其它歐美國家低; 投資風險較小。作為國際性大都市,房地產價格較低,長期來看有明顯上漲空間。

加拿大是世界上七大工業發達國家之一

外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產。對於以下幾類人士,在加拿大買房是一明智選擇:

  • 在加拿大長期求學,其後有可能申請居留者;
  • 拿工作簽證(Working Visa)工作,其後可申請居留者;
  • 有意移民加拿大者;
  • 有意將來送孩子到加拿大求學者;
  • 有意投資加拿大房地產者,等等。

鑒於以上原因,加拿大正日益成為許多海外人士投資房地產的首選。

加拿大政府對於非加拿大居民投資房地產有什麼規定?

根據加拿大聯邦政府«公民法» ,非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產,其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民,或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。

非加拿大居民在加拿大投資房地產的各種事宜

首先,外國人需要在加拿大開立銀行賬戶。既然是貸款買房,就要每月付月供款,沒有銀行賬戶,就沒法支付貸款本息。雖然加拿大各大主要商業銀行在中國都設有分行或辦事處,可以幫助開戶,但這種賬戶通常需要在加拿大境內激活,才可以用於支付。

其次,外國人不能在加拿大有不良信用記錄。很多留學或工作的加拿大非居民,在加拿大已經學習和工作了多年,如果已經造成了不良信用記錄,則按揭貸款申請很難成功。外國人可以在加拿大沒有信用記錄,但不能有不良記錄。因此,無論是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用記錄,養成按時償付信用卡賬單,繳納各項公用事業費的好習慣。

第三,外國人需要有足夠的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融機構申請到按揭貸款,但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作簽證,有收入的非居民是例外,此類申請人最多可以申請到房價90%的按揭貸款。沒有收入的非居民最多可能申請到房價65%的按揭貸款。

第四,外國人可以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。如果持有訪問簽證來加拿大,看中了房產並簽署買房合同之後,簽證到期了,必須離境時,能否委托在加拿大的朋友完成買房和貸款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房產,需要在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授權書》。最重要的是找到同意通過委托授權書簽署貸款文件的銀行,此類銀行並不多,即使同意,銀行對交易的細節也會有比較嚴格的要求。因此,持訪問簽證來加拿大購房的外國人最好在離境之前搞清楚銀行的相關要求,以及交易過程中的注意事項。

第五, 外國人需要做好加拿大銀行賬戶的管理和安排。地產交易中,有兩個重要環節需要從銀行賬戶中支取款項,一是支付買房定金,二是在產權交接之前支付首付款余款。一些持有訪問簽證的購房者,無法在加拿大滯留至房產交收,因此需要事先做好與銀行的約定,以便在需要支付款項時順利完成交易。

第六,在出售房地產時, 非居民與居民的稅務是不同的。居民如果符合有關主要居屋的條件,房屋出售時資本增值可以免稅,而非居民則不能享受這一優惠條件,即必須交付資產增值稅,一般在30-40%不等。

 

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