公证师，其实对于我们中国移民来说都不陌生，因为中国也有啊。不过15年前当我刚开始三年的律师助理学习生涯时，才真正了解了公证师在魁北克的特殊地位。当时上课的老师中有3-4个都是公证师出身，因为当年地产低迷，老师们都纷纷关了办公室来学校教书了。等2005年我毕业时，地产开始热火起来，其中大部分又纷纷回去继续执业了。那时我才发现，原来公证师和地产买卖有着这么密切的关系啊：).
上面是说笑了，但公证师真是所有不动产买卖中不可避免的人物，不管是自有住宅，还是涉及到不动产转让的生意买卖，都必须要在公证师那里办理买卖手续。
公证师与律师有什么不同？
因为魁北克特别的民法体系，加拿大只有魁北克省才有“公证师”这类特别的法律服务人员。但其实公证师和律师一样，都需要在法学院经过长年专业的法律培训。只是这些法学院学生在毕业后做出了不同的选择，有人选择当律师，有人则决定当公证人。除了不能象律师那样上庭诉讼外，公证人和律师可以做一样的事，不过他们大多数专门从事遗嘱，婚姻合同和房地产方面的法律服务。
让我印象很深的是，公证师最重要的特性是公职人员（PUBLIC OFFICER）。这也就意味着他们在处理事务中必须是公正中立的，不偏袒任何一方。所有的公证师都是魁北克省公证师委员会（Chambre des notaries du Quebec） 的一员，现在全省约有3800多名公证师
在房地产交易中，公证师做了哪些事？
在魁北克，房地产交易买卖必须经过公证师确认才有效。一旦买家的OFFER被接受，并完成验房及贷款等所有条件，那剩下的最后一步就是找公证师，确定最后的交易时间，进行正式买卖合同签字了。这是购买房屋过程中唯一强制性的法律步骤。在此之前，卖方经纪会把所需要的所有文件交到公证师手里，由他进行最后的确认。公证师需要进行大量细致周全的调查工作：
- 确保清晰的产权。公证师通过调查并确认：
——卖方是该物业的真正所有者
——卖方有权利并有能力出售它
——卖方的配偶或任何其他人必须同意出售
凭借着土地产权证（the certificat of location）公证人还要确认：
—— 土地面积大小是否正确的
—— 该建筑物是否正确地处于在待售土地上
—— 邻居的物业是否侵犯了这个土地
—— 窗户是否符合法定标准
—— 是否有特别的指控或相关权利可能影响或限制买家对该物业的所有权，例如抵押，判决等。还将核实所有税款已经支付，并且卖方不欠任何债务。
- 起草买卖合同
公证师需要详细了解买卖双方的房屋交易信息，所起草的买卖合同包括预购ＯＦＦＥＲ中的所有内容。公证人需要解释双方权利至关重要的条款和条件。
- 调整金额：
公证师需要仔细算清买卖双方即将进行的金额交付细节，并针对具体情况及交易时间对金额进行调整。一般会有一个详细的金额调整表，说明双方需要付的有关费用，如首付款，银行贷款，分担房产税，租金，或共有费用等。买方需要在交易时带上一张空白支票，以及时付清所有款项。
- 在土地登记处登记买卖合同
当双方在买卖合同上签完字后，为了正式指定买方作为物业的新所有者，公证人需要将买卖合同登记在土地登记处。所有的房地产交易都在土地登记处公开。
谁来选择公证师？
一般已经建成的房子，在交易中由买家指定公证师。但买新房或是期房时需要用开发商指定公证师。如果买大型包含物业的生意，由卖家贷款一部分给买家，卖家也有权利指定公证师。
公证师的费用大约是多少？
一般1000－2000元不等，如果大型交易，费用更高。其实有时价格并非最重要，而是要找一个有经验的公证师帮你起草好合同、作好产权检查最重要。笔者就曾见证过一个酒店买卖合同因为公证师经验不足，需要多加好几万的欢迎税，后来几经波折才解决了。所以一个好的公证师非常重要。
当然如果你发现公证师有失职之处，也可以到他们的委员会讨个说法。
总而言之，在不动产买卖过程中，公证人扮演着不可缺少的重要角色。在买卖双方达成共识后，由公证人确保所有与购房有关的书面文件（证书，契约，贷款等）以便完成交易。公证人会检查合同条款和条件的有效性，并会根据法律作出任何查询或任何更改以完成交易。但也许更重要的是，公证人负责房地产交易中的所有资金交换。他们与抵押贷款机构密切合作，协助卖方完成原贷款银行的还款并向政府要求清除借贷记录，分配完成交易所需的任何资金。一旦最终确定，公证人通常会在48小时内将交易中的任何资金分配给买方和卖方。
责编：Adam Chen
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