吉隆坡房产

吉隆坡房產投資分析

馬來西亞不要看它的國土面積比較小，但是首都吉隆坡是東南亞兩大經濟，政治，文化，外交中心之一。隨著馬來西亞的不斷發展，該國家的房地產市場吸引了越來越多世界各地的海外投資者。其中關注最為密切的莫過於中國，澳洲，日本，韓國，英國等國家。馬來西亞吉隆坡房產投資到底怎麼樣呢？還是要根據以往發展的相關數據以及具體信息和政策來了解。

2020年馬來西亞吉隆坡的房產價格仍然會處於不斷上升的狀態。房產的平均價格一平米保持在1.5~3.5萬左右，房產的租金收益回報率保持在5~8%左右，增值每年的空間保持在15~45%左右，馬來西亞的房產產權基本都是永久產權，有些是99年產權，通過這些數據可想而知他是前景無限的。在該國家進行房產購買也是沒有公攤面積的，還是比較划算的。

在馬來西亞進行房產投資也算是正當投資。 2020年吉隆坡的人口數量會直破1000萬，在如此大的需求量上，房產價格也會順勢而漲，再加上各方面政策的推出和支持，水漲船高也是非常常見的現象。現在全球進行著產業轉移，全球的產業鍊格局都會重新發展，然後重組，這對於每個國家來說都是一個機遇，在新的一年新的發展當中，馬來西亞一定會牢牢抓住。

在吉隆坡購買房產的海外人士門檻都變低了，從最開始的100萬降低到了60萬，並且在很大程度上滿足了海外人士的需求，即便是進行貸款辦理留存也比其他國家簡單很多。在馬來西亞進行貸款最高可以貸到70%左右。除了個人投資以外，其實還有很多企業也在馬來西亞進行投資，從長遠的角度來看，這是非常可觀的趨勢。

吉隆坡房產為什麼會受到大多投資者的青睞

東南亞地區經濟發展比較好的國家其實並沒有很多，其中很好是新加坡，緊接著是馬來西亞。馬來西亞經濟發展最好的城市是吉隆坡，對於很多海外房產投資者來說，吉隆坡房產的投資價值也是最大的。對於喜歡在海外購房置業的人來說他們也會疑問吉隆坡的房產為什麼會受到那麼大的青睞。馬來西亞算是一個比較好看國家，有著東方花園的稱號，每年的旅遊人士更是數不勝數！

吉隆坡的房產之所以會受到大家的追捧很大的一個原因是它的投資門檻是比較低的，所在城市的公寓價格和香港、新加坡相比只有十分之一，同樣的環境但是所獲得的價格卻有著巨大的差異，因此很多人都看中了它較高的性價比。馬來西亞雖然地勢並不是很高，但是和日本、韓國相比，它的自然災害是非常少的，因此在海外投資者的吸引上除去國內人士以外，還有韓日等國家。

近十年的發展時間，吉隆坡的房產價格都會穩定的持續增長，十年的時間上漲的幅度在9.7%左右，這個數據不要看他很小，在世界的排名中是位列前十，2020年吉隆坡的人口數量會得到大的增長比例，比以往增加65%的比例左右，因為該城市的人口對於住房的需求量變得很大，在加上多項政策的推動，吉隆坡的房產價格只會是不斷上漲的趨勢。

房產價格的上漲對於很多投資人來說都是好時機，房產投資因為有較高的升值空間，使得更多的人都比較看好該城市的房產市場。吉隆坡的房產租金回報率也比較高，一般租賃市場的回報率最高在5%左右，但是吉隆坡的可以達到7%以上，由此可見吉隆坡的房產是真的很受歡迎。

馬來西亞 |需求旺盛馬來西亞房產市場中期回春

馬來西亞政府從2014年開始打房，使房產投機活動受衝擊，並影響購房情緒；但是，業內人士指出，真實的情況是，房屋的需求依然強勁，特別是年輕一群和首購族對房產的需求。

馬來西亞東方日報報導，房屋發展商意識到以上的實況，所以重新定位它們的產品，以符合大眾市場的需求。同時，業者也認為，產業市場已經觸底，預計將在中期內逐漸復蘇。

與此同時，國際產業顧問公司–仲量聯行（JLL）也看好國內基礎建設將帶動房產市場，加上令吉彙率走貶，相信可以吸引外國投資者前來大馬置產。

大馬房產市場在全球金融風暴後，在2009至2013年期間欣欣向榮，當時國內一些地區的房價甚至翻倍增長。

然而，仲量聯行在一份分析報告中指出，上述情況在2014年開始走反方向，這是因為政府為了揭制房產炒作，在2014年財政預算案推出多項房市降溫措施，包括上調產業盈利稅（RPGT）、調高外國人購買住宅產業的最低價格至100萬令吉、以及廢除發展商利息承擔計劃（DIBS）等。

與此同時，國家銀行也指示國內各銀行，嚴格審批房產貸款，導致貸款獲批的房貸人數，自2014年以來逐年下滑。

仲量聯行的報告表示，這些降溫措施雖然成功打擊投機活動，但同時也衝擊國內的購房情緒，尤其是從2015年起，再加上全球經濟成長充滿不確定性，進一步削弱房產情緒。

此外，根據全國產業資訊中心（NAPIC）最新公布的初步市場概況顯示，2015年房產的交易數量和交易總值，按年分別下滑4.6%和10.5%。加上房市降溫措施，以及因實施消費稅帶來的成本上漲，都衝擊消費情緒，導致發展商紛紛推遲推出新盤。

無可否認，房市的短期前景依然黯淡，但仲量聯行認為，主要是因為市場負面的情緒所致，尤其是國內政治因素的不確定性、令吉彙率與原油價格暴跌、以及低迷的經濟前景，造成房產需求不振。

“雖然國內某些地區的產業面臨供應過剩，但事實上，真正有意購置產業的需求依然強勁，尤其是年輕一輩或首購族（首次購買房產者）。房屋貸款的需求有所增長，但商業銀行嚴謹的審批率，無法滿足這些貸款需求。”

基礎建設將帶動房產市場，吸引外國投資者前來馬來西亞置產

除此之外，仲量聯行報告的報告指出，基礎建設將帶動房產市場，尤其是大吉隆坡（Greater KL）以及檳城各項新大道建設計劃。

該報告稱，大馬有不少令人振奮的基礎建設發展，料將成為房市的“游戲改變者（gamechanger）”。

這些基建計劃，包括大吉隆坡（Greater KL）。

在大吉隆坡計劃下，將擁有世界一流的鐵路、公路和航空基礎建設，以及目前已建設的51公裡第1捷運計劃，預期會在2017年全面投入運作，這也大幅度提高大吉隆坡項目的連通度。

“第1捷運計劃有31個捷運站，連接大吉隆坡的南區和北區。”

除了大吉隆坡計劃外，近期備受市場關注的馬新高鐵（HSR）項目，一旦落實或竣工，也預計能夠縮短來往馬新兩國的旅游時間至90分鐘。

惟，該項高鐵項目還在最後審核階段，但已確定總站將設在大馬城。

仲量聯行說，中國鐵路工程集團（CREC）與其夥伴依海控股（Iskandar Waterfront）持有大馬城60%的股權，總值74億令吉。而中國鐵路工程集團已計劃在大馬城建設一個綜合辦公樓，作為跨國公司的樞紐。

另一方面，仲量聯行也看好檳城的房產市場將受惠於基建項目。檳城交通越見繁榮，所實施的改革計劃也取得良好表現，促使該州房產備受矚目。

（據鉅亨網）

大馬人改變買屋觀念評析馬來西亞房市利弊

在房市“疲軟無力”的非常時期，市場選擇多，但並不是所有人都適合買房，希望有個棲身之所，就有必要了解房價走勢及個人買房的可負擔能力，之後才判斷該買還是租。

各州房價比一比：砂霹漲最多隆雪沙最高

2015年第四季，馬來西亞各州平均全屋價走揚幅度介於0.7%至7.2%，當中漲幅最高的是砂拉越及霹靂，比2014年第四季增長7.2%，推高砂州平均房價近40萬令吉水平。

接著是森美蘭，漲6.9%，超越首都吉隆坡的6.4%及雪蘭莪的6.2%漲幅，當中吉隆坡平均房價突破70萬令吉水平，走揚至73萬5千令吉。

檳城、沙巴及馬六甲平均房價分別漲5.8%、5.5%及5.4%；柔佛及登嘉樓揚4.8%及4%；彭亨漲3.4%；吉打及玻璃市漲幅各為2.7%及2.3%；吉蘭丹房價增長率最低，僅微揚0.7%。

以房價對比，北馬區房價最可負擔，尤其是玻璃市，平均房價15萬令吉，為全國最低；其次是吉打，平均房價16萬5千令吉；吉蘭丹則以16萬7千令吉居第三。

旅游城市馬六甲第四低，平均房價17萬8千令吉；霹靂排名第五，平均房價18萬令吉；森美蘭以19萬8千令吉排名第六；彭亨、登嘉樓及柔佛平均房價介於21萬至25萬令吉；檳城及砂拉越平均房價處於37萬至40萬令吉。

沙巴及雪蘭莪平均房價介於45萬至48萬令吉，為全國房價第三及第二高的州屬，需求強勁的吉隆坡，依然是房價最高的地區，以73萬5千令吉榮登房價排行榜之冠。

馬來西亞首都吉隆坡平均房價突破70萬令吉水平

你的收入可在哪州置產？

2014年大馬家庭收入及基本生活需求調查顯示，大馬人平均收入中值為6千141令吉，扣除稅務、公積金及社會保險（SOSCO）後，淨收入為5千128令吉。

國行根據2014年家庭開銷調查預測，中值月收入扣除基本及非必需品開銷的3千578令吉後，還剩1千550令吉，若悉數用於償還房貸，僅買得起價值35萬令吉的房屋。

放眼全國，有9個州的房產符合資格，包括玻璃市、吉打、吉蘭丹、馬六甲、霹靂、森美蘭、彭亨、登嘉樓及柔佛；若儲蓄10%收入，還可負擔23萬9千令吉房產。

但對於壓在收入金字塔低端的40%低收入群，月入僅2千537令吉，淨收入2千244令吉，扣除基本及非必需品開銷的2千零27令吉後，僅剩217令吉，若悉數用於償還房貸，僅買得起價值5萬令吉的房屋。

但如此低價位的房屋在全馬難尋，沒有一個州屬的平均房價符合資格，即使是在全馬平均房價最低的玻璃市首府加央（Kangar），一間單層排屋錄得的最低交易價也要14萬令吉。不過，更悲哀的是，如果低收入群儲蓄10%收入，他們將入不敷出，更不用說擠出額外資金購買房產。

至於金字塔中端的40%收入群，他們月入5千662令吉，淨收入4千781令吉，扣除基本及非必需品開銷的3千629令吉後，還有1千151令吉，悉數用於償還房貸，可以買到26萬5千令吉的房產。

顯而易見，此收入水平者還不足以購買吉隆坡、雪蘭莪、沙巴、砂拉越及檳城的房產，但可負擔柔佛、登嘉樓、彭亨、森美蘭、霹靂、馬六甲等州屬的房價。如果再把收入的10%用來儲蓄，中收入群只買得起15萬5千令吉的房產，而這個價位的房產僅可能出現的玻璃市。

雖然金字塔頂端20%的高收入群月入1萬4千305令吉，淨收入1萬零58令吉，扣除基本及非必需品開銷的6千899令吉後，還有3千682令吉，悉數用於償還房貸，可以買到84萬8千令吉的房產，顯示此收入水平者，在大馬擁有很高的置產自由度，可選擇在全國各地買房。

可是，若把收入的10%用來儲蓄，只能買到60萬4千令吉以下的房產，依然低於吉隆坡的平均屋價，但購買雪蘭莪、檳城、東馬地區等州屬的房產顯得游刃有餘。

低收入群難買屋

由此可見，目前僅月入1萬5千令吉以上的高收入群能負擔吉隆坡房產，月入5千至6千令吉的中收入群勉強能回鄉或退居二三線城市置產，如馬六甲、芙蓉、新山、關丹、怡保等城市，而月入2千500令吉的低收入群，非但沒有足夠的可負擔房產供應，若

不削減非必要開銷，他們將無法買房。

值得注意的是，以上預測並未納入個人債務，包括車貸、個人貸款、信用卡債、學貸等，若納入這些債務，無論哪個收入群，相信有很多人將入不敷出，導致買房面臨層層阻礙。

從官方及市場調查數據來看，高家債是人民買房的夢魘，國行年報顯示，2015年大馬家債對國內生產總值（GDP）比例按年成長1.2%至89.1%，對比2014年為87.9%，分析員預計，現有家債規模需時才能降低。

宏利最新調查指出，68%大馬人負債，為亞洲最高，平均負債5萬6千令吉，相等於人均收入的10倍，而且大部份屬於長期債務，四分之一者料需3年或以上時間才可還清所有債務。

租比買劃算？

對於可負擔房產供應不足、貸款艱難、個人高負債及收入開銷入不敷出的非常艱難狀況，國行建議方案是“租房”或減少非必要開銷增加買房預算。

但這兩個方案都讓人皺眉及倍感矛盾，尤其是抱著“租房即幫他人供屋”觀念者，多數堅信擁有屬於自己的房子，人生才算完美，這種想法短期內料很難改變；而削減非必要開銷，如休閑娛樂、外食等活動對年輕人而言更是難以取舍。

犧牲生活品質降低生活標准

可是，如今局勢及收入狀況都不由人，房價雖然隨著消費稅實行看漲，但受整體經濟環境不佳影響，近期開始出現下修跡像，對於那些不願意犧牲生活品質、降低生活標准者，或許可以改變過往觀念，暫時考慮租房，儲更多錢作為買房的頭期（Deposit）費用，待房價走跌、市場供應增加後才買房。

目前大馬還未有買房及租房對比的數據，但根據《投資致富》粗略估算，以中值收入計，沒買房者，除了10%儲蓄，還有1千550令吉的剩餘收入可支配，若悉數儲蓄，每個月的儲蓄額比背負房貸者增加3.3倍，儲蓄速度明顯加快，原本年儲蓄6千156令吉，加上剩餘收入，年儲蓄有望驟增4倍以上，至2萬4千756令吉，儲蓄兩年即可應付40萬令吉房產的頭期費用。

至於低收入群，沒買房者的儲蓄有望增半，從年儲蓄2千688令吉增至5千292令吉，但儲蓄3年，依然不足以繳付20萬令吉房產的頭期費用，故有必要開源節流增加收入，積極提升儲蓄額，才有望趕上未來房價漲幅。

中收入群方面，沒買房者料從原本的5千736令吉年儲蓄增至1萬9千548令吉，儲蓄兩年就有3萬9千零96令吉，可應付35萬令吉房產的頭期費用。

至於高收入群，原本年儲蓄1萬2千696令吉，若沒買房，年儲蓄料增4倍以上，至5萬6千880令吉，一年後就有能力繳付50萬令吉房產頭期費用，為所收入群中最早達標的買家。

（據鉅亨網）

全球投資熱地吉隆坡宛如宮殿的屋頂公寓助您實現夢想

作為東西方文化有機融合的新興國際大都市，吉隆坡的房產受到了越來越多的關註——吉隆坡房產正成為全球三大熱門地之壹。如今有壹套名為“夢宮”（Penthouse）的屋頂公寓套房正在出售，裝修設計美如宮殿，帶有壹流的先進設施，且占據吉隆坡市的中心位置，為您帶來珍貴的置業機會。

吉隆坡：全球房產熱地，中西合璧的新興都市

這處惹人註目的公寓套房名為“夢宮”，位於吉隆坡Suria Stonor公寓樓頂樓，裝飾極為華貴大方，享有無與倫比的都市景致。公寓的位置極為優越，占據吉隆坡市中心位置，配有五星級豪華設施。入住於此，不僅可以體驗至尊至貴的享受，也享有都市生活的壹切便利條件。

吉隆坡市是亞洲最繁華的都市之壹，有著“世界錫都、膠都”之美譽，西、北、東三面被丘陵和山脈環抱，巴生河穿城而過。如今的吉隆坡高樓林立，交通四通八達，貿易鼎盛，活力無窮，已成為壹座現代化的迷人大都市，成為馬來西亞政治、經濟、文化、商業和社交中心。吉隆坡既有現代化大都會的豪華氣派，也不乏古色古香的迷人風韻，風俗傳統別具特色，多元文化活力無窮。

這套無與倫比的物業同樣會給您帶來難得的投資機會。在經濟轉型計劃下，馬來西亞政府擬用1720億令吉打造“大吉隆坡計劃”，希望10年後將吉隆坡建成世界20大宜居城市之壹。這將帶動馬來西亞房地產全球化的起步，當地房產也可能會以“國際價格”上市。另外，新捷運計劃所帶來的優勢間接促進了城內外的經濟及旅遊業發展，推動吉隆坡在未來數年邁向國際級全球化舞臺。外國投資者也將入場，加速馬來西亞市區、旅遊區的房地產國際化的腳步。