巴西房价 – juwai

巴西房价趋势状况

房产的火热程度在任何一个国家都是比较高的，但有一个国家他们的房产并不是特别的兴奋，该国家就是巴西。巴西是一个发展中国家，他的房产之所以不处于兴盛时期，其实是由各个方面的因素进行影响的。2008年的欧洲金融危机之后，很多国家的房价上升幅度的比例是非常高的，而巴西将近10年的时间却只增长了200%。今天聊一下巴西房价趋势状况。

根据2017年的数据，我们可以得知，在2017年10月之前，巴西这个国家的房价价格上涨率达到1.37%，20多个大小中城市的平均房价在7612雷亚尔。根据这样的发展，我们不难推出，巴西房价最高的城市是约热内卢，每一平方米的价格大约在10,491雷亚尔，接下来房价比较高的层次就是圣保罗平均价格在8617里亚尔。

除了上面两个城市的房产价格比较高以外，巴西利亚的平均房价在7947雷亚尔左右。根据这三个城市的房产价格数据，我们可以推出巴西的房价是处于上涨趋势和其他国家进行相比，它的上涨幅度比较缓慢，每一年的上涨比率并不是特别的高。根据数据的对比，我们也可以感受到巴西的房价上涨幅度其实是低于同期的通胀率，由此可见他们的房产并不火热。

这几年巴西的房产价格上涨的幅度之所以有一定的上涨，很大的原因离不开世界杯。在世界杯的带动下，直接让周边发展比较好的，几个城市房价直线上涨。除了这方面的原因以外，还有一个方面的原因，就是巴西的旅游业在逐渐的兴起，一定程度上推动了价格的迅速上涨。能够在巴西购买房产的大部分都是中层阶级的人士，其次就是海外投资者。

巴西 | 华人在巴西买房意向指数降幅达到58% 想要抄底还得瞅准时机

根据数据显示，壕气的中国买家在巴西买房的热情在这两个月直线下降。而相较去年7月份，今年中国买家的购买意向指数在一年里降幅达到58%。看来糟心的不仅仅是里约奥运啊！巴西的房地产商和海外投资者对房市也困扰不已。

居外网美洲地区负责人Matthew Moore说：“巴西近来经济和政坛的动荡，使巴西经济看上去就象是一团糟。”

里约奥运会又加重了这种惨象。中国运动员史冬鹏在办理酒店入住时被劫、在开幕式之前在奥运村里还有半数等待维修的大楼、还有帆船比赛地瓜纳巴拉湾的漂浮物，以及寨卡病毒的持续传播都在挫败投资者的信心。

“关于水质问题的报道更算是雪上加霜，因为这本是巴西房吸引中国购房者的卖点之一。” Moore认为，中国购房者在巴西主要购房动机是生活方式，而现在巴西呈现的国际形象和购房者的需求完全背道而驰。

在这个节点上投资巴西房产的确看起来不明智。在西方，人们常把巴西和中国放在同一个“金砖四国”的篮子里。事实是，大多数中国房地产投资者对巴西知之甚少。“对于巴西来说，在政治经济动荡时期举办奥运会，在时机上不很幸运。巴西可能在今后多年中会给中国购房者留下不好的印象。”Moore认为。

值得注意的是中国投资者购买意向下降，而巴西的房地产营销可能拿出另外一套诱人的说法。“巴西的房地产营销者实际上可以把他们的问题转化为机会，他们可能会说服投资者，目前的糟糕状况其实是一个很好的入市机会。他们可以说，当巴西的政治和经济回归正常之时，你们就会失去抄底机会，这样一来，巴西房的销售者们就是把酸柠檬变成可口的柠檬汽水。”居外网的投资专家分析到。

巴西房地产一直不景气，涨幅低于通胀率已经持续了8个月。根据巴西FipeZap房地产指数显示，今年6月份，巴西20个城市楼市均价为每平方米7608雷亚尔(约合2536美元)，环比上涨0.13%，低于同期0.72%的通胀率。

今年上半年，巴西20个城市的楼市房价累计上涨1.38%，过去12个月累计则上涨4.52%。但这些上涨都没能高过上半年巴西6.1%的通胀率。如果考虑到通胀的影响，今年上半年巴西20个城市的房价实际下降了4.45%。

不同城市的房价波动不同，比如巴西最大城市圣保罗和第二大城市里约热内卢今年6月的平均房价就与5月份基本持平。但整体房地产投资的反弹迹象并不明显。

对中国的投资者来说机会只在某些领域内。由于中国是巴西最大的出口和进口市场，也会有中国公司会利用这一时期加快商业物业和基础设施的投资及其他并购活动。

另外，对想要获得好价钱的投资者也有了谈判的余地。“在未来12个月内，的投资者会接踵而来，而更具经验的中国投资者、企业及与巴西有联系的中国人，最有可能会采取行动。”

近几年来，从洛杉矶到温哥华、伦敦，再到后起之秀悉尼与墨尔本，中国个人和机构投资者对海外重点城市房地产展现出莫大的兴趣和强大的购买力。但从数据来看，巴西房地产似乎并不是华人投资者青睐的标的。记者从居外网获得的一份巴西住宅中国买家兴趣指数变化图显示，华人买家巴西住宅购买意向指数，由2015年7月份的140，下降到2016年7月份的60，降幅58%。这份购买意向指数是基于网民对居外网房源的查询、经纪人联系方式的获取、楼书资料的索取、电话咨询等行为编制。

巴西｜世界杯奥运会”功不可没” 巴西里约房价”步步高升”

2014年6月，四年一度的世界杯狂欢盛宴，在巴西如火如荼的举行；而2016年，巴西里约热内卢又将迎来另外一场体育盛宴——第31届夏季奥林匹克运动会。作为东道主的巴西，连续承办世界杯和2016年奥运会，给巴西的城市面貌、经济旅游、房地产市场带来怎样的影响？房价又如何呢？

里约城旧貌换新颜

里约城

根据里约市政府公布的数据，在本届奥运会总共约387亿雷亚尔（目前约合713亿元人民币）预算中，只有74亿雷亚尔（约合136亿元人民币）是用于奥运会和残奥会运行的，并且全部来自私营部门。而其余资金都是用来建设奥运所需的各项基础设施，以及改进巴西的交通、环境等永久性基础设施。

居外观点：在7年筹备过程中，奥运会给里约城带来的积极变化随处可见。里约被评为全球第三拥堵的城市，而举办奥运会无疑有助于改善整个里约的交通体系。为了办奥运，里约新建地铁线路，铺设轻轨，增加公交线路，拓宽交通要道。随着奥运会筹办的推进，到2030年，人口有望再翻一番。奥运会主场馆巴哈区的名气也日益上涨，相信在奥运会结束后，巴哈区将成为里约一个新的旅游景区。

旅游业获益最大

奥运会不仅改变城市的面貌，而且也将为地方经济注入新动力。里约申奥成功后，据研究报告，称举办2016年奥运会将使巴西全国生产总值在2009年到2016年间累积增长41.6%，工作岗位数量累积增加53.1%，平均每年新增12万个就业岗位，巴西全国工资总量将累积增长50.9%。

除了拉动基础设施建设之外，体育盛事对巴西的最大回馈是对旅游业的推动作用。据数据显示，2008年至2014年，里约旅游业来自国际市场的收入从12.64亿增长至21.04亿美元，其中休闲旅游收入从5.29亿增至7.79亿美元，商务旅行由3.6亿增长至6.38亿美元。其中2014年由于承办多场世界杯赛事，全年综合旅游收入首次超过20亿美元。

居外观点：奥运会就是对世界展示里约风貌的绝佳窗口，通过完善服务接待能力给旅游留下良好的印象，可以利用口碑传播，即使在奥运周期结束后依然可以吸引持续的客流量，最终使经济有所增长。

里约房价近五年上涨200%

巴西先后迎来世界杯和奥运会，这是难得的机遇。但对于普通百姓来说，房价上升的压力却让他们不堪重负。很多巴西人将这几年的房价暴涨归罪于2014年的世界杯和2016年的里约奥运会。据相关报道，2010年里约的平均房价约为2万元人民币/㎡，2012年巴西普通地段的房价已经涨到4万元人民币/㎡。目前，里约的房价基本保持在6万人民币/㎡，贵的达到了每平方米约10万元人民币。

08年－16年，里约房价的变化幅度

里约的房价，无论是高档社区、还是普通住宅，都上涨约200%，这样的增长幅度在巴西过去是不曾有过的。至于富人区伊帕内玛海滩附近的莱布伦区更不用说，最差的房子也至少要卖到五到六万雷亚尔，也就是起步价就在10万元人民币。

居外观点：近年来，巴西的人均收入有所增长，不少富裕起来的中产阶层的购房意愿较为强烈。因此，居外认为巴西人的购房能力增加，在一定程度上促使房价的上涨；与此同时，巴西旅游业的兴起、世界杯以及2016年奥运会的举办等因素也推动里约房价的迅速上涨。

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巴西｜奥运村似旅馆，里约本地人住房情况是什么样的？

连续承办世界杯和2016年奥运会，给巴西和里约带来的影响不小，这其中不可忽视的一个方面就是房价。有资料显示，2008年至2013年间，巴西里约的房价上涨了225%，房价的飙升，世界杯和奥运会功不可没。崩溃的经济和飙升的房价让人们举棋不定，前不久曝光的奥运村住宿环境简陋如小旅馆，那么当地人住的房子又是什么样的呢？

一、地段/环境：贫富差距巨大

1、概况

巴西是世界上贫富差距最大的国家之一，富人有豪宅、私人管家、厨师和保镖；穷人却还在为生存而挣扎，里约热内卢就是其中一个。

里约除了市中心区，基本分别三个区，南区、北区和西区。南区有海滩，有狂欢节，有马拉卡纳足球场。西区是里约热内卢最新开发的地区，整区主要以高级住宅为主，吸引了一批富裕阶层居住，并有豪华的购物中心。北区则是贫民区，住着大量贫民。

里约可划为南北两半，城南是富人区，城北是穷人区，有三分之一的城市人口处于贫困线以下，住在半山腰的贫民窟里。如果以里约这个城市为主角拍一部电影，大概可以冠以“双城记”的题目。里约热内卢贫民窟的独特之处在于它们距离富人区非常之近。上流社会的社区伊帕内玛和科帕卡瓦纳夹在海滩和群山之间，而山上就是穷人区所在。

2、富人区的黄金地段价格远超国内

里约的住宅有明显的贫富分区，位于海边的莱伯伦(Leblon)区是里约房价最高的区域，一平米的价格已经达到了1.73万雷亚尔，相当于人民币6.3万。

莱伯伦（Leblon）是里约热内卢最富裕的街区，位于该市的南区，拥有拉丁美洲最昂贵的房价。东面的伊帕内玛（Ipanema）是里约热内卢第二富裕的地区。莱伯伦同时也是当地海滩的名字，莱伯伦海滩比伊帕内玛海滩更加安静放松。莱伯伦是一个非常国际化的街区，夜生活充满活力，有很多酒吧、餐馆和夜总会。

在2008年全球金融危机后，巴西不同于其他大部分国家，其一直处于房地产繁荣期，并在五年扩展下变得前所未有的强劲。几乎是2008年前后，巴西获得世界杯、奥运会举办权，大赛效应显而易见，这至少是推动房价上涨的一股强大力量。然而许多业内人士并不看好上涨的持续性，认为这是房地产泡沫破灭的前兆。

3、平民区的贫民窟有胆才敢进

根据巴西的土地制度，无论获得土地的初始方法是否合法，只要住满45年，土地就永久归其所有。这是大城市周边大量贫民窟存在的法律基础，很多内地迁移来的居民已经在这里居住了两三代人，获得了土地产权。

里约的贫民窟解决了相当一部分人口的居住问题，虽然居住环境恶劣，但对穷人来说性价比很高。

最重要的是住满一定期限后，就能实现自己的梦想——在大城市获得永久产权的土地。在政府已经掌握的贫民窟里，政府开始建设市政设施，提供治安等公共产品，许多贫民窟还给居民提供免费的水电服务。

奥运会来了，贫民窟也有不小的改变。参观贫民窟的旅游项目火了，迈克尔·杰克逊曾经到过的一个贫民窟，如今要进去参观的话，要90雷亚尔。同时贫民窟很多人家还提供住宿，价格自然比酒店便宜不少。很多从巴西内陆过来的手艺人、小商贩，就选择住在贫民窟里。当然对于国外远道而来的人而言，住在贫民窟的安全是最难保证的。

二、买房需求：有房就好

1、租房的人多买房的人少

过高的房价，已经超过了普通工薪阶层的承受能力，因为里约的收入水平并不算高，普通工薪阶层在1000－3000雷亚尔，跨国公司上班的员工，每月能赚到5000雷亚尔，这是很高的工资了。

既然买不起房，还不能租房吗？在巴西很多年轻人的观念里，租房生活、结婚未尝不可，买房的观念并没有中国这么浓重。科帕卡巴纳大街的公寓，一半住户都不是房屋的主人，全都是外租赚租金。而租客里面年轻人最多，三五个人合租一套，生活舒适负担又低，未尝不可。

2、里约人买房不求大

巴西人（包括里约人）对房的态度是梦寐以求、量力而行，他们不会像不少国人那样一上来就求大。一般而言，巴西人先是租房，经过约5年时间，在攒够一定数量的钱后，先买一室一厅的小户型，然后继续努力，再扩大为两室一厅和三室一厅，达到这个水平，一般巴西人就心满意足了，不再为房子问题操心，而是转向汽车、旅游等其他享受和消费了。根据这种需求趋势，开发商建房时，小区都是按30％一室一厅（30多平米），40％两室一厅（64平米），20％三室一厅（100平米）和10％四室两厅（180—200平米）的比例来建造。

巴西人并不一味追求房子越大越好，只要功能齐全，环境舒适就行。可贵的是，当地的年轻人没有攀比心理，住小面积的房子很心安理得，大多数人努力工作，靠自己的收入买房。

三、房价水平：里约房价居巴西各城之首

根据巴西FipeZap房地产指数显示，今年6月份，巴西20个城市楼市均价为每平方米7608雷亚尔(约合2536美元)，环比上涨0.13%，低于同期0.72%的通胀率。这是巴西房价涨幅连续第八个月低于通胀水平。

今年6月份，里约热内卢房价居全国各城市之首，平均每平方米为10643雷亚尔(约合3548美元);圣保罗居次，每平方米为8593雷亚尔(约合2864美元);首都巴西利亚位居第三，每平方米为7969雷亚尔(约合2656美元)

今年上半年，巴西20个城市的楼市房价累计上涨1.38%，过去12个月累计则上涨4.52%。由于今年上半年巴西的通胀率达6.1%，因此，今年上半年巴西20个城市的房价实际下降了4.45%。今年6月份，巴西最大城市圣保罗和第二大城市里约热内卢的平均房价与5月份基本持平。