巴西房价 – juwai

巴西房價趨勢狀況

房產的火熱程度在任何一個國家都是比較高的，但有一個國家他們的房產並不是特別的興奮，該國家就是巴西。巴西是一個發展中國家，他的房產之所以不處於興盛時期，其實是由各個方面的因素進行影響的。 2008年的歐洲金融危機之後，很多國家的房價上升幅度的比例是非常高的，而巴西將近10年的時間卻只增長了200%。今天聊一下巴西房價趨勢狀況。

根據2017年的數據，我們可以得知，在2017年10月之前，巴西這個國家的房價價格上漲率達到1.37%，20多個大小中城市的平均房價在7612雷亞爾。根據這樣的發展，我們不難推出，巴西房價最高的城市是約熱內盧，每一平方米的價格大約在10,491雷亞爾，接下來房價比較高的層次就是聖保羅平均價格在8617里亞爾。

除了上面兩個城市的房產價格比較高以外，巴西利亞的平均房價在7947雷亞爾左右。根據這三個城市的房產價格數據，我們可以推出巴西的房價是處於上漲趨勢和其他國家進行相比，它的上漲幅度比較緩慢，每一年的上漲比率並不是特別的高。根據數據的對比，我們也可以感受到巴西的房價上漲幅度其實是低於同期的通脹率，由此可見他們的房產並不火熱。

這幾年巴西的房產價格上漲的幅度之所以有一定的上漲，很大的原因離不開世界杯。在世界杯的帶動下，直接讓周邊發展比較好的，幾個城市房價直線上漲。除了這方面的原因以外，還有一個方面的原因，就是巴西的旅遊業在逐漸的興起，一定程度上推動了價格的迅速上漲。能夠在巴西購買房產的大部分都是中層階級的人士，其次就是海外投資者。

巴西 | 華人在巴西買房意向指數降幅達到58% 想要抄底還得瞅準時機

根據數據顯示，壕氣的中國買家在巴西買房的熱情在這兩個月直線下降。而相較去年7月份，今年中國買家的購買意向指數在一年裡降幅達到58%。看來糟心的不僅僅是里約奧運啊！巴西的房地產商和海外投資者對房市也困擾不已。

居外網美洲地區負責人Matthew Moore說：「巴西近來經濟和政壇的動盪，使巴西經濟看上去就像是一團糟。」

里約奧運會又加重了這種慘象。中國運動員史冬鵬在辦理酒店入住時被劫、在開幕式之前在奧運村裡還有半數等待維修的大樓、還有帆船比賽地瓜納巴拉灣的漂浮物，以及寨卡病毒的持續傳播都在挫敗投資者的信心。

「關於水質問題的報導更算是雪上加霜，因為這本是巴西房吸引中國購房者的賣點之一。」 Moore認為，中國購房者在巴西主要購房動機是生活方式，而現在巴西呈現的國際形象和購房者的需求完全背道而馳。

在這個節點上投資巴西房產的確看起來不明智。在西方，人們常把巴西和中國放在同一個「金磚四國」的籃子裡。事實是，大多數中國房地產投資者對巴西知之甚少。「對於巴西來說，在政治經濟動盪時期舉辦奧運會，在時機上不很幸運。巴西可能在今後多年中會給中國購房者留下不好的印象。」Moore認為。

值得注意的是中國投資者購買意向下降，而巴西的房地產營銷可能拿出另外一套誘人的說法。「巴西的房地產營銷者實際上可以把他們的問題轉化為機會，他們可能會說服投資者，目前的糟糕狀況其實是一個很好的入市機會。他們可以說，當巴西的政治和經濟回歸正常之時，你們就會失去抄底機會，這樣一來，巴西房的銷售者們就是把酸檸檬變成可口的檸檬汽水。」居外網的投資專家分析到。

巴西房地產一直不景氣，漲幅低於通脹率已經持續了8個月。根據巴西FipeZap房地產指數顯示，今年6月份，巴西20個城市樓市均價為每平方米7608雷亞爾(約合2536美元)，環比上漲0.13%，低於同期0.72%的通脹率。

今年上半年，巴西20個城市的樓市房價累計上漲1.38%，過去12個月累計則上漲4.52%。但這些上漲都沒能高過上半年巴西6.1%的通脹率。如果考慮到通脹的影響，今年上半年巴西20個城市的房價實際下降了4.45%。

不同城市的房價波動不同，比如巴西最大城市聖保羅和第二大城市里約熱內盧今年6月的平均房價就與5月份基本持平。但整體房地產投資的反彈跡象並不明顯。

對中國的投資者來說機會只在某些領域內。由於中國是巴西最大的出口和進口市場，也會有中國公司會利用這一時期加快商業物業和基礎設施的投資及其他併購活動。

另外，對想要獲得好價錢的投資者也有了談判的餘地。「在未來12個月內，的投資者會接踵而來，而更具經驗的中國投資者、企業及與巴西有聯繫的中國人，最有可能會採取行動。」

近幾年來，從洛杉磯到溫哥華、倫敦，再到後起之秀悉尼與墨爾本，中國個人和機構投資者對海外重點城市房地產展現出莫大的興趣和強大的購買力。但從資料來看，巴西房地產似乎並不是華人投資者青睞的標的。記者從居外網獲得的一份巴西住宅中國買家興趣指數變化圖顯示，華人買家巴西住宅購買意向指數，由2015年7月份的140，下降到2016年7月份的60，降幅58%。這份購買意向指數是基於線民對居外網房源的查詢、經紀人聯繫方式的獲取、樓書資料的索取、電話諮詢等行為編制。

巴西｜世界杯奧運會”功不可沒” 巴西裏約房價”步步高升”

2014年6月，四年一度的世界杯狂歡盛宴，在巴西如火如荼的舉行；而2016年，巴西裏約熱內盧又將迎來另外一場體育盛宴——第31屆夏季奧林匹克運動會。作爲東道主的巴西，連續承辦世界杯和2016年奧運會，給巴西的城市面貌、經濟旅遊、房地産市場帶來怎樣的影響？房價又如何呢？

裏約城舊貌換新顔

裏約城

根據裏約市政府公布的數據，在本屆奧運會總共約387億雷亞爾（目前約合713億元人民幣）預算中，只有74億雷亞爾（約合136億元人民幣）是用于奧運會和殘奧會運行的，並且全部來自私營部門。而其余資金都是用來建設奧運所需的各項基礎設施，以及改進巴西的交通、環境等永久性基礎設施。

居外觀點：在7年籌備過程中，奧運會給裏約城帶來的積極變化隨處可見。裏約被評爲全球第三擁堵的城市，而舉辦奧運會無疑有助于改善整個裏約的交通體系。爲了辦奧運，裏約新建地鐵線路，鋪設輕軌，增加公交線路，拓寬交通要道。隨著奧運會籌辦的推進，到2030年，人口有望再翻一番。奧運會主場館巴哈區的名氣也日益上漲，相信在奧運會結束後，巴哈區將成爲裏約一個新的旅遊景區。

旅遊業獲益最大

奧運會不僅改變城市的面貌，而且也將爲地方經濟注入新動力。裏約申奧成功後，據研究報告，稱舉辦2016年奧運會將使巴西全國生産總值在2009年到2016年間累積增長41.6%，工作崗位數量累積增加53.1%，平均每年新增12萬個就業崗位，巴西全國工資總量將累積增長50.9%。

除了拉動基礎設施建設之外，體育盛事對巴西的最大回饋是對旅遊業的推動作用。據數據顯示，2008年至2014年，裏約旅遊業來自國際市場的收入從12.64億增長至21.04億美元，其中休閑旅遊收入從5.29億增至7.79億美元，商務旅行由3.6億增長至6.38億美元。其中2014年由于承辦多場世界杯賽事，全年綜合旅遊收入首次超過20億美元。

居外觀點：奧運會就是對世界展示裏約風貌的絕佳窗口，通過完善服務接待能力給旅遊留下良好的印象，可以利用口碑傳播，即使在奧運周期結束後依然可以吸引持續的客流量，最終使經濟有所增長。

裏約房價近五年上漲200%

巴西先後迎來世界杯和奧運會，這是難得的機遇。但對于普通百姓來說，房價上升的壓力卻讓他們不堪重負。很多巴西人將這幾年的房價暴漲歸罪于2014年的世界杯和2016年的裏約奧運會。據相關報道，2010年裏約的平均房價約爲2萬元人民幣/㎡，2012年巴西普通地段的房價已經漲到4萬元人民幣/㎡。目前，裏約的房價基本保持在6萬人民幣/㎡，貴的達到了每平方米約10萬元人民幣。

08年－16年，裏約房價的變化幅度

裏約的房價，無論是高檔社區、還是普通住宅，都上漲約200%，這樣的增長幅度在巴西過去是不曾有過的。至于富人區伊帕內瑪海灘附近的萊布倫區更不用說，最差的房子也至少要賣到五到六萬雷亞爾，也就是起步價就在10萬元人民幣。

居外觀點：近年來，巴西的人均收入有所增長，不少富裕起來的中産階層的購房意願較爲強烈。因此，居外認爲巴西人的購房能力增加，在一定程度上促使房價的上漲；與此同時，巴西旅遊業的興起、世界杯以及2016年奧運會的舉辦等因素也推動裏約房價的迅速上漲。

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巴西｜奧運村似旅館，里约本地人住房情况是什麽樣的？

連續承辦世界杯和2016年奧運會，給巴西和裏約帶來的影響不小，這其中不可忽視的壹個方面就是房價。有資料顯示，2008年至2013年間，巴西裏約的房價上漲了225%，房價的飆升，世界杯和奧運會功不可沒。崩潰的經濟和飆升的房價讓人們舉棋不定，前不久曝光的奧運村住宿環境簡陋如小旅館，那麽當地人住的房子又是什麽樣的呢？

壹、地段/環境：貧富差距巨大

1、概況

巴西是世界上貧富差距最大的國家之壹，富人有豪宅、私人管家、廚師和保鏢；窮人卻還在為生存而掙紮，裏約熱內盧就是其中壹個。

裏約除了市中心區，基本分別三個區，南區、北區和西區。南區有海灘，有狂歡節，有馬拉卡納足球場。西區是裏約熱內盧最新開發的地區，整區主要以高級住宅為主，吸引了壹批富裕階層居住，並有豪華的購物中心。北區則是貧民區，住著大量貧民。

裏約可劃為南北兩半，城南是富人區，城北是窮人區，有三分之壹的城市人口處於貧困線以下，住在半山腰的貧民窟裏。如果以裏約這個城市為主角拍壹部電影，大概可以冠以“雙城記”的題目。裏約熱內盧貧民窟的獨特之處在於它們距離富人區非常之近。上流社會的社區伊帕內瑪和科帕卡瓦納夾在海灘和群山之間，而山上就是窮人區所在。

2、富人區的黃金地段價格遠超國內

裏約的住宅有明顯的貧富分區，位於海邊的萊伯倫(Leblon)區是裏約房價最高的區域，壹平米的價格已經達到了1.73萬雷亞爾，相當於人民幣6.3萬。

萊伯倫（Leblon）是裏約熱內盧最富裕的街區，位於該市的南區，擁有拉丁美洲最昂貴的房價。東面的伊帕內瑪（Ipanema）是裏約熱內盧第二富裕的地區。萊伯倫同時也是當地海灘的名字，萊伯倫海灘比伊帕內瑪海灘更加安靜放松。萊伯倫是壹個非常國際化的街區，夜生活充滿活力，有很多酒吧、餐館和夜總會。

在2008年全球金融危機後，巴西不同於其他大部分國家，其壹直處於房地產繁榮期，並在五年擴展下變得前所未有的強勁。幾乎是2008年前後，巴西獲得世界杯、奧運會舉辦權，大賽效應顯而易見，這至少是推動房價上漲的壹股強大力量。然而許多業內人士並不看好上漲的持續性，認為這是房地產泡沫破滅的前兆。

3、平民區的貧民窟有膽才敢進

根據巴西的土地制度，無論獲得土地的初始方法是否合法，只要住滿45年，土地就永久歸其所有。這是大城市周邊大量貧民窟存在的法律基礎，很多內地遷移來的居民已經在這裏居住了兩三代人，獲得了土地產權。

裏約的貧民窟解決了相當壹部分人口的居住問題，雖然居住環境惡劣，但對窮人來說性價比很高。

最重要的是住滿壹定期限後，就能實現自己的夢想——在大城市獲得永久產權的土地。在政府已經掌握的貧民窟裏，政府開始建設市政設施，提供治安等公共產品，許多貧民窟還給居民提供免費的水電服務。

奧運會來了，貧民窟也有不小的改變。參觀貧民窟的旅遊項目火了，邁克爾·傑克遜曾經到過的壹個貧民窟，如今要進去參觀的話，要90雷亞爾。同時貧民窟很多人家還提供住宿，價格自然比酒店便宜不少。很多從巴西內陸過來的手藝人、小商販，就選擇住在貧民窟裏。當然對於國外遠道而來的人而言，住在貧民窟的安全是最難保證的。

二、買房需求：有房就好

1、租房的人多買房的人少

過高的房價，已經超過了普通工薪階層的承受能力，因為裏約的收入水平並不算高，普通工薪階層在1000－3000雷亞爾，跨國公司上班的員工，每月能賺到5000雷亞爾，這是很高的工資了。

既然買不起房，還不能租房嗎？在巴西很多年輕人的觀念裏，租房生活、結婚未嘗不可，買房的觀念並沒有中國這麽濃重。科帕卡巴納大街的公寓，壹半住戶都不是房屋的主人，全都是外租賺租金。而租客裏面年輕人最多，三五個人合租壹套，生活舒適負擔又低，未嘗不可。

2、裏約人買房不求大

巴西人（包括裏約人）對房的態度是夢寐以求、量力而行，他們不會像不少國人那樣壹上來就求大。壹般而言，巴西人先是租房，經過約5年時間，在攢夠壹定數量的錢後，先買壹室壹廳的小戶型，然後繼續努力，再擴大為兩室壹廳和三室壹廳，達到這個水平，壹般巴西人就心滿意足了，不再為房子問題操心，而是轉向汽車、旅遊等其他享受和消費了。根據這種需求趨勢，開發商建房時，小區都是按30％壹室壹廳（30多平米），40％兩室壹廳（64平米），20％三室壹廳（100平米）和10％四室兩廳（180—200平米）的比例來建造。

巴西人並不壹味追求房子越大越好，只要功能齊全，環境舒適就行。可貴的是，當地的年輕人沒有攀比心理，住小面積的房子很心安理得，大多數人努力工作，靠自己的收入買房。

三、房價水平：裏約房價居巴西各城之首

根據巴西FipeZap房地產指數顯示，今年6月份，巴西20個城市樓市均價為每平方米7608雷亞爾(約合2536美元)，環比上漲0.13%，低於同期0.72%的通脹率。這是巴西房價漲幅連續第八個月低於通脹水平。

今年6月份，裏約熱內盧房價居全國各城市之首，平均每平方米為10643雷亞爾(約合3548美元);聖保羅居次，每平方米為8593雷亞爾(約合2864美元);首都巴西利亞位居第三，每平方米為7969雷亞爾(約合2656美元)

今年上半年，巴西20個城市的樓市房價累計上漲1.38%，過去12個月累計則上漲4.52%。由於今年上半年巴西的通脹率達6.1%，因此，今年上半年巴西20個城市的房價實際下降了4.45%。今年6月份，巴西最大城市聖保羅和第二大城市裏約熱內盧的平均房價與5月份基本持平。

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