Tag: 康特拉科斯塔

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣（Contra Costa County）。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在康特拉科斯塔縣的房地產市場包括下列地區：阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

• 房價自2015年第三季度上漲6.8%

康特拉科斯塔縣房價一年趨勢

• 房產儲量自2015年第三季度下降3.0%

康特拉科斯塔縣房產儲量一年趨勢

• 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為28天

康特拉科斯塔縣房產掛牌天數一年趨勢

• 房產售價與要價的百分比為100.60%

康特拉科斯塔縣房產售價與要價的百分比一年趨勢

• 線下交易的房源百分比為51.61%

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

2016年第三季度，康特拉科斯塔縣的房產活動啟動較為遲緩，但到該季度末期的表現則非常引人注意。與2015年7月相比，今年七月份的銷售活動稍有遜色，但到了八九月份，情況有所回轉，與去年的水平持平。同時，房產儲量經過前兩個季度的健康增長，可出售房產的數量穩定在去年夏末的同一水平上——但仍然較低。

緊張的房產供應是阻礙銷量增長的主要因素，供應不足也導致房價持續上漲。買家更加謹慎，對價格戰感到厭倦，因此房產出售遲緩。與去年同期相比，房產很難以高於要價的價格出售，溢價較少。

其他待售房產均位於高端市場——售價在200萬美元以上——從今年早些時候開始到夏末，市場呈現平穩狀態，將售價定得過高的賣家重新調整了期望值以便房產能夠順利售出。

市場統計數據

雖然低於舊金山灣的整體水平，但售價高於要價的房產比例與去年秋天基本一致。但是豪華房產——定價高於200萬美元——的降幅最大。

康特拉科斯塔縣售價高於要價的房產比例；舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區銷售的最接近房價中位數1,142,500美元的一套房產：

524 Verona Avenue, Danville, CA 94526-2414

• 加利福尼亞州94526-2414，丹維爾，Verona大道524號
• 3室/2浴/2,094平方英尺
• 售價1,140,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區出售的售價最高的房產：

1155 Camino Vallecito, Lafayette, CA 94549

• 加利福尼亞州94549，拉斐特，Camino Vallecito 1155號
• 4室/5浴/3,741平方英尺
• 售價：3,150,000美元

前景預期

近幾年，秋季是銷售最活躍的幾個月，但去年秋天的銷售活動較為低迷，與去年不同，隨著年尾臨近，我們預計今年秋季的市場活動將與八九月份的水平一致。購房者將有更多的選擇余地，買賣雙方的平衡將趨於更加健康的水平。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣。

舊金山灣區地區分布

在2016年第二季度，康特拉科斯塔縣的購房者有更多房產可供選擇，房產儲量較上一年有了較大增長。過去幾個季度購房者的熱情有所減退，可能是厭倦了反復的價格戰，抑或是由於房產供應情況有所改善。銷售速度體現了市場狀況的正常化；六月初，房產待出售的時間較該季度初期時有所延長。

在高端市場中，200萬美元以上的待售房產數量過剩——這在康特拉科斯塔縣非常少見。自六月中旬起，只有五分之一的高端房產簽訂了合同，定價過高的房產賣家不得不降低售價以及時吸引購房者。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年與2016年第二季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

前景預期

我們預計第三季度會出現典型的季節模式——七月和八月相對平靜，九月學校開學後會迎來一個跳躍。購房者可能有更多選擇余地，賣家需要特別謹慎地制定價格策略，從而保證快速交易。

 

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣。

舊金山灣區地區分布

 

一、了解康特拉科斯塔縣

盡管聖拉蒙、伯克利、康科德與裡士滿等地是當地主要的就業中心，但康特拉科斯塔縣主要是通勤者房地產市場。新舊金山灣區捷運系統（BART）的鐵路線將給加州4號公路沿邊的房地產投資帶來極大的影響，當地很多買家都在盡力求購一處房產。

區域界定

我們在康特科斯拉縣的房地產市場包括下列地區：阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。

經濟狀況

• 穩固的就業增長：2014年康特拉科斯塔縣的就業人口接近344,000，到年底計劃新增7,900人。即2015年就業人口穩健增長約2.3%。盡管就業勢頭良好，但我們預計到2018年增長會有所減緩。
• 部門發展：在過去的一年裡，教育與衛生服務和專業與商業服務部門的就業增長最大。
• 穩固的就業：康特拉科斯塔縣失業率為4.4%，低於全國平均失業率5.1%。
• 高收入：2014年康特拉科斯塔縣中等家庭收入接近82,000美元，收入數據相對較高，遠遠高於國家基准5.2萬美元。去年收入增長迅猛，預計在未來幾年都將保持強勁態勢。

康特拉科斯塔縣就業和平均收入趨勢預測

 

人口統計數據

• 增長穩定：近年來，康特拉科斯塔縣的人口增長率穩定在1.2%到1.5%。這意味著過去五年中，每年新增居民約14,700人。但是，預計人口增長趨勢在2018年以前將有所減緩。
• 住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有23,000戶新增住戶。

康特拉科斯塔縣最引人注目的自然地標迪亞布羅山（Mount Diablo）

二、康特拉科斯塔房產市場最新概況

1、康特拉科斯塔房市

房價水平：康特拉科斯塔縣的新房定價中位數為601,250美元，比2014年提高了17%；

支付能力：盡管低按揭利率使康特拉科斯塔縣的支付能力維持在歷史正常水平，但相對較高的房價仍然略顯昂貴。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費43%的收入。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管增幅較大，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

2、2016年不利影響因素

雪弗龍裁減7,000工作崗位：十月份，位於聖拉蒙的雪弗龍公司宣布將裁減7,000個工作崗位。自2015年8月起，雪弗龍在舊金山灣區共有員工6,500人，3,200人位於聖拉蒙總部。盡管尚未確定這些失業人口中有多少位於舊金山灣區，但公司已經在2015年初裁減了該地的600名員工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大發展趨勢

2015年轉售量呈上升趨勢：2013年與2014年康特拉科斯塔縣的房產轉售量平均每年下降約7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%

投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升 高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

發展向東部推進：4號州際公路從匹茲堡延伸至布倫特伍德，這裡已成為新房產建築商的主要焦點，建築商希望以實惠的價格提供適合家庭居住的獨棟住房。大多數開發機遇位於這一次級市場以西，因此奧克利東部可能成為下 一個新建房產關鍵地點。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已經在奧克利東部的Emerson Ranch開始進行 銷售籌備。隨著這567套房產趨於尾聲，Emerson Ranch以東廣闊的東奧克利特別計劃區可能會成為下一個開發地。 該地區有大量的土地所有者，但有可能會形成一個具有凝聚力的廣闊藍圖，新建上千套房產。東奧克利地區以北的德爾塔灣最終將出售鄰水的高檔新房產，大部分在碼頭有自己的停泊水域。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

康特拉科斯塔縣裡士滿（Richmond）的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔縣/三谷地區房市數據分析

太平洋聯合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區的市場活躍程度降低，銷量與掛牌出售的房地產數量都較上一季度有明顯下降。2015年第二季度的活躍程度最高，第三季度有所緩和，到第四季度進一步下滑。主要原因是市場的房地產儲量緊張。潛在的賣家都非常謹慎——受不斷上升的房價誘惑，准備將他們的房地產投向市場，但又不確定自己也成為買家後的前景。

買家也更加謹慎。經過最近幾年的瘋狂節奏，購房者普遍要花更長的時間在第四季度作出購房決策。他們會在報價前更加反復地檢查房產，也不大可能報出高價。但是受到舊金山灣區強勁的經濟勢頭與極低的利率的吸引，新的買家仍在陸續進入市場。

下方圖表中的銷售數據包括社區內的獨棟住宅。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

即將到來的選舉年與未來利率增長的不確定性可能會使2016年第一季度的銷售活躍程度降低，但是舊金山灣區的經濟基礎仍然非常穩固。我們可以充分預計，買賣雙方在即將到來的春季將會活躍起來。

 

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