疫情導致存量激增 澳洲房市乍現“堰塞湖”

買家對疫情影響下的澳洲經濟前景感到焦慮,市場上停留30-60天仍未賣出的存量房產正在不斷增加與累積。

滯售房屋激增

SQM Research最新研究揭示,三月份悉尼市場長時間待售房產的數量飆升了122.37%,墨爾本飆升150.01%,堪培拉飆升132.37%。

較小城市長時間待售房產數量相比二月亦大幅上漲,霍巴特、布裏斯班和珀斯增幅分別為76.30%、59.96%與61.91%。

盡管滯售數量增多,更多房屋還在湧入市場。三月,悉尼與墨爾本掛售房產數量分別增長10.5%與5.7%。達爾文與堪培拉最為突出,分別跳漲15.6%與11%。

總體來看,三月全澳滯售房產與新增待售房產環比分別增長了74.33%與3.7%。

3月主要城市房產掛售情況/ SQM Research

澳洲大部分房產通過私人協約或者公開拍賣的形式出售,各地情況差別較大。在悉尼,25%的房產通過拍賣成交,剩下的房產通過私下簽訂協議出售。在墨爾本拍賣出售的房產比例高達40%,而在堪培拉、布裏斯班、阿德萊德,這壹比例僅分別達到4%,3%和3%。

疫情期間,為了避免與看房的陌生人接觸,壹些房東可能選擇暫時退出售房和租房市場。

然而,從疫情發展的頭壹月來看,買方需求明顯下降,存量無法消化,供應量在上升,從各方面看都不是好的信號。

SQM Research執董克裏斯托夫指出,30-60天滯售房產激增,顯然說明二月掛牌的房產很難賣出。“市場明顯放緩,可能反映出,因為COVID-19對人們健康與經濟的影響,首府房市已開始下行。”

存量房激增,與疫情防控下房產交易效率下降有直接關系。

3月25日澳政府為遏制新冠狀病毒蔓延,發布了對房地產拍賣和開放參觀活動的禁令。新州與維州政府的政策相對松動,拍賣仍可在保持安全距離的情況下繼續進行,有租房和買賣房源需求的人士可以通過和中介壹對壹預約的方式,更為安全地進行參觀活動。

但當相對於傳統的集體公開時間看房,三方對接效率已大幅降低。彼時克裏斯托夫預期,房地產市場將會進入壹段間歇期,像聖誕節和新年期間並沒有多少房產交易產生。

種種進展對房產中介行業造成嚴重打擊,為了防止房產三方服務進入冷凍期,中介管理公司努力自尋出路,已有代理商推廣網上看房,在線拍賣等替代活動。

從實際效果看,房市“堰塞湖”正逐步形成。

6個月禁令或拖垮房市

上周澳政府發布的JobKeeper計劃對消費信心略有提振,但克裏斯托夫認為,如果目前的社交距離限制持續6個月,房產市場將會受到沖擊。

禁令如果能夠早些解除將有助於市場的表現,可能今年晚些時候產生V形復蘇。

“然而,如果說遭受第二波病毒攻擊,禁令足足施行6個月,房產市場的前景會十分暗淡。

“這時很可能出現最糟糕的情況,如果限令延伸到6個月,不排除房價出現30%的下跌。因為在我看來,澳洲經濟會進入衰退,有很高的可能性進入蕭條期。”

克裏斯托夫認為,悉尼與墨爾本市場面對此類沖擊最為脆弱。盡管2018到2019年初市場有所修正,但兩地房價仍然處於過估水平,受到大量債務支撐。

據相關統計,澳洲有約37%的家庭擁有房屋貸款,平均每戶貸款408,987澳元。背負房貸者卻面臨收入斷流。

自疫情肆虐,澳政府頒布禁令縮減或者停止壹些商業活動,鼓勵員工在家辦公,同時要求公司支付其薪資。壹些現金流不足的公司不足以為閑置在家的員工付薪,比如Qantas,進行了20,000人規模的裁員計劃。

目前部分住房貸款龍頭允許符合條件的抵押貸款持有者推遲還款六個月。澳洲聯邦銀行、澳洲國民銀行、澳新銀行、西太平洋銀行和麥格理銀行也公布了壹項計劃,將推遲至多1,000億美元的小型企業貸款還款,來幫助這些因失業陷入困難的家庭度過難關。

但如果貸款人在時限內仍然無法還款,不排除銀行在將來會收回大量違約房產,在市場上再出售。

“如果較糟糕的情況發生了,房市會產生重大變化,悉尼墨爾本房價可能比頂峰時下跌多達30%”,克裏斯托夫說。

前景仍不明朗

隨著疫情不斷進展,考慮到就業與消費受到的沖擊,壹些經濟學家對房價大幅下跌有類似較強預期,安保資本首席經濟學家Shane Oliver預計如果新冠疫情引發經濟長期、深入下行,未來12個月房價跌幅會達到20%左右。

但也有相反觀點認為,雖然疫情之下成交量在未來會縮小,對房產價值的影響尚不明確。

房地產研究機構Corelogic認為,地產是壹種非流動性資產和消費品,其波動性和下跌幅度小於股市。結合澳洲房價在歷史上面對壹次次外來沖擊下的穩定表現來看,股市市值的縮水並不預示著房產價值的大幅下跌。

值得註意的是,經濟波動對房地產的影響不僅局限於住宅,正向基建與商業地產領域蔓延。

考慮到疫情對經濟的影響,澳洲最大兩家退休基金Unisuper和Australiansuper已開始削減所持房地產資產的價值估值。

Unisuper代表全澳的高校工作人員持有總值850億的基金,近期其將未上市的基礎設施資產減值6%,未上市房地產資產減值10%。

兩大基金巨頭均持有大量港口、機場等未上市基礎設施資產及購物中心類的零售地產。

無論是SQM、Corelogic或安保及兩家基金,在做出預判的同時,均強調壹點:房地產價值受損程度將取決於澳洲戰勝疫情的速度。

海外買家蓄勢待發

市場行情劇變,往往蘊藏新的機會。

澳洲央行降息刺激消費以及澳幣的貶值,可能吸引海外投資者進入澳洲房市投機。因為匯率下跌,買家承擔更少的貸款即可購房。

房地產從業人員表示,由於澳元匯率下滑,目前收到了更多房價咨詢,探討澳洲COVID-19疫情是否可以作為投資良機以更低的價格購房。

不過,由於未來房地產業的不確定性和看房限制,只有有限的投資者選擇此時入市,更多的還是在觀望,反映出部分投資者有抄底意向,但尚不能確定此時是否是購房最好的時機。

大多投資者看空澳洲房市,懷揣資金,密切關註行情進展,並把確診增例的減緩作為入市投資的預測指標,來判斷澳洲經濟是否有希望好轉。

來源:《澳華財經在線》

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疫情沖擊房產拍賣關閉 澳洲房市將進入數月“零數據”時期

3月25日訊 昨晚,澳總理莫裏森在內閣會議之後頒布了更嚴格的抗疫禁令,從今天(周三)物業起,拍賣場合關閉,開放看房和拍賣會取消。

澳洲經濟學家Stephen Koukoulas認為,在新的禁令之下,澳洲房產銷售及房產周轉率將下降至接近於零。雖然人們會購買未見到實物的東西,但是在當前情況下,這種可能性不大。

他還預測,房產市場這壹變化將對各州的預算和印花稅收入產生巨大影響,澳洲或要經歷幾個月沒有房價數據的非常時期。

房市已放緩

昨天,CoreLogic公布的上周末澳洲首府城市房產拍賣數據已經顯現房市降溫跡象。

上周首府城市共拍賣了2539套住房,是今年迄今為止拍賣量第二高的壹個周末。但初步清盤率大幅下滑至61.3%,遠低於最近的高點。

CoreLogic認為,上周的初步拍賣結果標誌著買賣雙方情緒的壹個轉折點,賣家開始觀望,買家失去信心或選擇避免參與人群密集活動。

Domain資深研究分析師尼古拉•鮑威爾(Nicola Powell)表示,墨爾本和悉尼是全國最大的拍賣市場,其打擊將最為嚴重。在接下來的兩個周末原定要在這兩大城市進行近4400套房產拍賣。

CoreLogic數據顯示,在上周末之前,各主要首府城市平均拍賣撤消率約為5%,而上周末這壹數字已上升至略高於8%。其中撤消率最高的是悉尼,達到了13.5%,而墨爾本為3.9%。

CoreLogic指出,迄今為止,還沒有證據表明房價會下跌,但是很明顯,未來幾周甚至幾個月內,房產交易活動將中斷,對樓市的影響程度取決於遏制疫情需要多長時間以及市場情緒何時恢復。

停滯,還是換道?

亦有市場人士認為,雖然公開拍賣市場關閉了,房市中仍會有私下看房和私下交易,以及網上交易,但數量會很少。

最近幾周房產中介紛紛轉向在線拍賣,私下看房和網上看房。但是,隨著經濟不確定性的增加,新禁令無疑會打擊市場。

Domain資深研究分析師尼古拉•鮑威爾說,那些仍希望在未來幾個月內出售房產的賣家,更有可能進行私下協議交易,但也會有壹些賣家選擇退出市場,等到春季,到時市場或迎來又壹個高峰期。

尼古拉說,高端房產的價格可能遭受更大的打擊。

SQM Research董事總經理路易斯·克裏斯托弗說,在疫情危機結束之前房產掛牌和銷售量可能會大幅下降,因為銀行寬限了6個月的房貸還款期,因此被迫出售房產的可能性不大。市場即將進入壹個停滯期。

McGrath首席執行官傑夫·盧卡斯(Geoff Lucas)對房產市場仍寄予了壹些希望。McGrath已經嘗試了在線拍賣,作為現場拍賣的補充。他預計壹些賣家還會繼續在線拍賣房產,整個市場並未關閉,通過私下看房和在線看房,人們可以繼續進行租房和售房活動。

據信,莫裏森內閣可能會宣布對受疫情影響的租戶減免租金,或減少的房主免征土地稅。但本周二晚上莫裏森沒有宣布相關措施,稱內閣在周三晚上的會議上將審議這些問題。

 

來源:《澳華財經在線》