东京奥运会之后,房地产价格会是上升还是下降? | 居外专栏

 

 

 

(来源:スポーツ振興センター)

大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会,也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果,②是延续效果(Legacy Effect)。

据东京都的试算,奥运会带给东京的经济波及效果额合计约20兆日元。而带给全国的经济波及效果约有32兆日元。

(以东京都奥运会准备局发表的数据为基础制作)

房地产价格和经济景气动态也是息息相关的。自从2013年9月决定在日本的东京举行奥运会之后日本首都圈的房地产(中古公寓)价格大约增长了25%左右。

(来源:日本银行网站)

那有一些投资家认为现在或者奥运会时,东京的房地产价格是否会最高,之后只有下降的趋势。首先,回答这个问题需要理解日本的房地产价格的影响因素。在日本不只是经济景气影响房地产价格,金融机构的融资态度判断的DI会直接影响到房地产的价格。

从上图可以看出,银行调控融资的姿势严的时候房地产的价格也会变低,融资的只是相对放宽时房地产的价格也会变高。

(来源:日本银行FSR)

另外,从上图的金融活动指标也可以看得出,现在的银行等金融机构的融资中介活动并不是属于过热的情况。

历代举办的城市的例子也可以推测出一些趋势。以下是1984年之后的奥运会举办城市的房地产价格的趋势。可以看得出除了2000年的悉尼奥运会之外,举办年以后的一段时间举办城市的房地产价格是一直处于上升阶段。那悉尼房地产为什么没有像其他城市一样升高呢?

(来源:「オリンピックが住宅価格に与える影響」 从慶応義塾大学的三田祭論文编辑)

其实,这里有一些与其他国家城市截然不同的地理以及历史原因。悉尼是属于沿海城市,周围都围绕着海。另外它是一个历史建筑物特别多而著名的城市。所以当初决定在悉尼举办奥运会的时候,他们将选择做Green Olympic.所以很多的房地产等建设都搁置了很久并延迟了很久。

日本政府为了达到设定的2%消费者物价指数目标,将会继续放缓政策,相信虽然可能会有短暂的经济萎缩带来的停滞,不过,奥运会过后的相当的一段时间房地产价格还会维持在高的水平。

责编:Adam Chen

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1981年之前的日本建筑物,耐震方面有哪些风险? | 居外专栏

 

日本是一个多地震国家。

今天就给大家介绍一下有关于日本的耐震构造和其风险。

1.建筑基准法

日本的建筑物都是以按照【建筑基准法】建筑的。日本首次制定【建筑基准法】是1950年。之后每经过一次大地震,都会有一些改订。其中称为重要转折点的就是1981年6月1日。这是受1978年宫城县冲地震而做的大幅度的改订。

地震

发生年

建筑基准法改订年

建筑基准法改订内容

福井地震

1948年

1950年

首次耐震基准法制定

新潟地震

1964年

1971年

木造建筑基础需

钢筋混凝土(义务)

十勝沖地震

1968年

1971年

公寓的钢筋混凝土

柱子部分需要加固

宮城县沖地震

1978年

1981年6月1日

新耐震基准

兵库县南部地震※

(指阪神・淡路大地震)

1995年

2000年6月1日

地盘调查,耐力壁的设置,金属配件的明确化等

现在,一般在日本1981年6月1日以后受建筑确认的建筑物称为【新耐震建筑物】。之前的建筑物称为【旧耐震建筑物】。在这里值得要注意的是是否是新耐震建筑物指的是【建筑确认完证书】的交付日,不是建筑物的完工日。因为要建筑公寓等建筑物,是需要一定的时间的。即使是1982年完工的建筑物,建筑确认完证书的交付日在1981年6月1日之前的话,也是属于旧耐震建筑物。

那新耐震和旧耐震的建筑物到底有什么不一样的地方呢?

地震规模

旧耐震基准

新耐震基准

中程度地震(震度5左右)

不会倒塌

停留在轻微的裂缝

大地震(震度6~7左右)

没有规定

不会倒塌

可以看出,按着新耐震基准建筑的建筑物对地震的耐震能力可以说是非常强的。

有人会说,那么震度7以上的大地震来临的话会怎么样?解答这项问题之前让我们先来理解一下地震。

2.地震的震级和震度

地震发生时,我们可以在电视上经常看到震级和震度,那这两者具体有什么区别呢?

・震级:震级是表示地震能源大小的尺度,英文叫Magnitude(缩写M)。

・震度:震度是表示地震动强度的指标,日本气象厅把震度分为10个等级。(0,1,2,3,4,5弱,5强,6弱,6强,7)

在日本到目前为止观测到的最大的震级是M9(2011年,东北地方太平洋冲地震-东日本大地震),观测到震度7是一共有5次。大地震都有一定的周期和特征。现在关东地区所担心的地震是震级M7左右的大地震(日本气象厅)。

理解地震以及防灾知识不但可以维护周身安全,也可以维护重要的财产。

3.地震的损害损害(建筑物)

让我们再看一下【旧耐震建筑物】和【新耐震建筑物】的发生地震时损害情况的差距。

◆阪神・淡路大地震(一户建+公寓)

1995年的阪神・淡路大地震引起的建筑物的损害是非常严重的。而且从下图当中可以看到大多数建筑物的损害都集中在1981年前建筑的建筑物上。

出所:国土交通省

◆东日本大地震(公寓)

2011年的东日本大地震对大家还是记忆犹新的。在这场甚大的灾害当中,公寓的建筑物大破的情况还是没有被确认的。(社団法人高層住宅管理業協会调查所属的46365栋,232万7400户公寓)

调查对象

东北6县+关东1都6县

建筑物损害

建筑年代

大破

中破

小破

轻微・

无损伤

合计

~1971年

0栋

0栋

41栋

1507栋

1548栋

0.00%

0.00%

2.65%

97.35%

100.00%

1971年~

1981年

0栋

10栋

202栋

7248栋

7460栋

0.00%

0.13%

2.71%

97.16%

100.00%

1981年~

0栋

34栋

941栋

36382栋

37357栋

0.00%

0.09%

2.52%

97.39%

100.00%

合计

0栋

44栋

1184栋

45137栋

46365栋

0.00%

0.09%

2.55%

97.36%

100.00%

对地震和建筑物的知识是否比以前理解一些了呢?

日本确实是一个地震多的国家,不过随着时代和科技的发展,日本的建筑技术也得到了飞跃性发展。正确的掌握知识将会减少盲目的担心。

责编:Adam Chen

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