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人往高处走，小房子换大房子，郊区房换市区房是天经地义。持有一整栋楼的魅力是持有一套公寓不可比拟的，成功的话就能获益匪浅。但是对于其风险也要充分了解，在此向想从“房主”提升到“楼主”的所有者阐明持有一栋楼的魅力和风险。

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持有一栋楼 VS 持有一套公寓

房地产投资有两种主要类型：一种是以房间为单位的公寓持有，另一种是持有整栋建筑物。如果是二手房，以单个房间分割所有权，数百万日元就能获得，因此在房地产投资初学者中很受欢迎。

然而，随着对房地产投资的深入了解，不能满足于单套公寓的所有者也不在少数。

持有单套公寓有一定的局限性，共同持分人不能自由实施公共部分的修理和改建等。因此，很难在入住者的安全保障上自主发挥，往往会把运气托付给别人。这样对于想要积极进行房地产投资的业主可能会感到遗憾。

虽然独栋有好处，但也有风险。如果是通过房地产投资决定持有一栋公寓，了解其好处和坏处，做好充分准备之后再做准备是很重要的。接下来暖灯君具体说一说持有整栋建筑的好处和风险。

空房风险低，业主有自由裁量权

如果你只拥有一套公寓，一旦房间空了就会中断租金收入，需要重新招募新租户。但是，拥有一栋房子的话，几乎不可能让所有房间都变成空房，也能降低没有房租收入的风险。

除了降低空房风险，拥有一栋房屋的一大好处是，业主的自主决定权更大。持有一套公寓是多人共同拥有一栋建筑，如果要进行大规模的修理和改建，需要得到其他业主同意，并且要达到一定年限。但是，如果单独拥有一栋楼的话，可以自主进行修理和改建，不受他人和时间限制，提高持有物业的价值。

业主还可以通过分析物件周边的环境变化和竞争物件的信息，采取确保入住的各种措施。通过自己的信息收集提高入住率或者租金的时候也能获得巨大的成就感。

与持有公寓不同，持有一栋楼会让你在管理方面会变得更强。可能有人觉得管理起来麻烦，有人觉得有趣，因人而异。如果觉得麻烦的话，可以交给专门的管理团队来处理，术业有专攻，好的成效还是要靠专业人士。

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为独栋房屋的潜在风险做准备

拥有一栋房子在各个方面都很有吸引力，但是由于购买金额高，有必要充分认识到风险。平衡持有一栋楼的魅力和风险，并采取一切可能的措施来抵御风险，然后再顺其自然将一栋楼收入囊中。

鉴于购买一栋公寓金额高，一般都要向银行贷款。因为房地产投资有稳定的房租收入可作为还款来源，因此获得贷款相对容易。但还款风险还是要始终牢记。

每栋建筑都会由于周边环境的变化而产生“质”的影响。比如有新地铁路线开通、新建商业设施，或学校、医院等公共机构的新建能够迅速提升地区的受欢迎程度。同样地，因商业设施封闭、医院和学校转移而造成出境者不断增多的情况也并不少见。

因此，一栋建筑持有者要对周围环境的变化保持敏感，选择在适当的时机购入或释放房产，确保资产效益最大化。

综上所述，与持有一套公寓相比，持有一栋楼风险更大，自主决定权也更大，有利于稳步地形成资产。而且通过信息搜集和合理规划，在某种程度上可以降低风险，带来更高的回报。

机遇与风险如同一枚硬币的两面，想要高回报就要接受相应的挑战。但是这种风险和挑战应当是人为可控的，通过充分的了解和准备，伸手够得着的机会值得一试。有想为投资大楼做准备的朋友欢迎与暖灯君交流，为大楼做增值计划、后续的管理、招租都是暖灯的强项。真正的有效投资靠“人算”而不是“天算”

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

 

 

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

对投资人来说，买房买轨道交通沿线，这思路是没错的！但东京的轨道交通那么多，从哪条线看起呢？

最近，日本某运营住房情报网站公布了「2019年日本关东最想居住的地区排行」。

「2019年日本关东最想居住的地区排行」

1. 横滨(神奈川县横滨市/JR东海道本线)

2. 惠比寿(东京都涩谷区/JR山手线)

3. 吉祥寺(东京都武藏野市/JR中央线)

4. 大宫(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)

5. 新宿(东京都新宿区/JR山手线)

6. 品川(东京都港区/JR山手线)

7. 目黑(东京品川区/JR山手线)

8. 浦和(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)

9. 武藏小杉(神奈川县川崎市/东急东横线)

10. 镰仓(神奈川县镰仓市/江之岛电铁线)

从这份前十的排行榜中看出，位于JR山手线沿线的区域占了4个，接近一半，山手线因为交通便利拥有着超高的人气，因此，对于投资人来说，投资房产选在山手线总没错！

图片来源：アフロ

山手线绕东京市区一圈，与其交接的线路非常多，换乘便利，不少东京市民表示，即使租金高达10万日元，在山手线租房也是非常划算的！看好将来还有增值潜力！

和中国一样，日本租房的主力群体还是以年轻人居多。年轻人追求交通便捷、生活便利，更希望生活在繁华闹市中，山手线便成了他们的不二之选。

对于东京来说，「山手线」是其中最重要的线路之一，它运行于东京核心地带的环状铁道，途经东京的重要转运点，再经由这些转运点向都心以外的地区扩张，构成绵密的交通联络网。

❀「山手线」

山手线是JR东日本铁道所营运的环状铁路，最早可追溯至1885年，当时由私人铁道公司「日本铁道」所建设的支线「品川线」，一开始行走的路线是「新宿─赤羽─品川」，1901年与另一条支线「丰岛线」合称「山手线」，该路线名沿用至今。

直到1925年「上野—神田」路段完成，「山手线」才真正转变成现在的环状线。由于「山手线」运量之大，被称为JR东日本铁道公司的「ドル箱」，意即「最赚钱的支线」之一。

「山手线」全长34.5公里，共29个站，站与站之间的运行时间间隔约2至3分钟，运行一周约需一个小时（夏季及冬季的运行时间略有差异），有「内回り」和「外回り」两个方向，「内回り」是「逆时针」运行，「外回り」是「顺时针」运行。

像大家熟知的涩谷、原宿、惠比寿、秋叶原以及高楼林立的新宿、品川等地区都在山手线沿线哦，但这些地区大多都给我们留下了“房租很贵”的印象。

那么，在山手线沿线租房，到底能不能找到一些完全在承受范围之内、性价比高的区域呢？

山手线沿线哪里的租金最便宜？

根据《Yahoo!不动产》上刊登的出租房屋的调查，山手线沿线的平均房租行情为14.3万日元（截止到2019年3月10日）。最便宜的地区平均月租价格仅为9万日元哦（约合人民币5629.5元）！快和暖灯君一起看看下图~

房租最便宜地方是位于北区的“田端”车站！周边平均租金高达9万日元（约合人民币5629.5元）！

（最新日元兑换人民币汇率【国际牌价汇率】：0.06255）

JR田端駅

田端，顾名思义，“田圃之端”。相较繁华的新宿、涩谷等车站，“田端站”算是山手线中比较低调的车站，投资性价比高。

很多中国人对“田端”这个地方都比较陌生，但在中日两国的文学家、艺术家们的心中，田端那可是非常有名的~

田端—堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯

鲁迅先生在《藤野先生》写到的：“从东京出发，不久便到一处驿站，写道：日暮里。不知怎地，我到现在还记得这名目。”日暮里车站，就在田端的边上。 

鲁迅先生的弟弟周作人与兄长有着大体差不多的日本经验，他曾作文回忆“与妻及妻弟往尾久川钓鱼，至田端遇雨，坐公共马车（囚车似的）回本乡的事，颇感慨系之”。 　　

田端最早的“移民”是陶艺家板谷波山和画家小杉放庵。接着，有思想家冈仓天心、雕塑家吉田三郎、小说家直木三十五等跟进。大正3年（1914年），小说家芥川龙之介迁入。三年后，又迎来了诗人室生犀星，室生犀星从东北地方的金泽进京后，曾四处辗转，数度搬家，但始终没离开过田端。 

芥川龙之介

芥川和犀星都是明星范儿十足的作家，他们的选择具有很强的示范效应。于是，又一批作家、艺术家追踪而至：菊池宽、荻原朔太郎、中野重治、小林秀雄、竹久梦二、岩田专太郎等等，一时蔚为大观。

田端文士村――这个东西长约一公里，南北不足一公里的小镇，盛期时有百余名作家、诗人、画家“诗意地栖居”，成为二十世纪初叶东亚社会绝无仅有的人文景观，堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯。 

芥川旧居，离今天的田端车站不远，从南口出站徒步只需五分钟。当时的赁屋，在1945年4月的东京大空袭中遭破坏。修复后，芥川后人未能购入，据说院墙和一扇通向厨房的通用门至今仍保持着当年的原状。芥川在此间寓居三年，写下了《罗生门》等传世名作。 

从车站北口出站，旁边就是田端文士村纪念馆――由东京都北区文化振兴财团管理的文学博物馆。

通常，每月第三个周六，都会有纪念馆组织的文学散步活动：先参观纪念馆（约一小时），然后是文士村散步，有讲解，带导游。因系公立设施，一律免费，参加者只需提前预约。

行在田端，仿佛穿过了整个江户城，穿过了一部日本近代文学史。

池袋竟然这么便宜？！

除“田端”之外，“西日暮里”、“日暮里”、“驹込”等地也相继上榜。

不过要数排行榜中最令人吃惊的地区，暖灯君推测那一定是便利性高，商业设施和娱乐设施集中的“池袋”地区了，尽管“池袋“地区知名度超高，但租金却没有大家想的那么贵，在表中排名第5！

池袋堪称华人大本营，这里有各种各样的中式餐厅，西口和北口华人非常多，如果想和中国老乡们住一起选池袋总没错！

但如果更想和日本人居住在一起，那就选池袋东口！东口日本人比较多，比较繁华，往北走就是巨大购物中心サンシャインシティ（复合式商业设施Sunshine City）。

这里不只可以逛街、享受美食，可以远眺晴空塔也可以体验VR，屋顶上还有水族馆，即使是雨天也能开心游玩的展望台。

顺便一提，山手线沿线房租最高的车站是“原宿”，平均月租为27.4万日元，是田端的3倍以上。

如果你想住的是单间，以第一名的“田端”为首，山手线的北侧区域依次上榜，并且排在第9位的“駒込”平均月租还保持在7万日元。

东京圈的单间公寓的房租价格平均为7万2280日元，如果瞄准北侧区域的话，你就能够住在便利的山手线沿线啦。

如果你想跟家人一起住，那么就得考虑一下2LDK/3K/3DK的房型啦。

位于台东区的“莺谷”从整体篇的第9位、单间篇的第6位大幅上升，以15.3万日币的平均月租价格获得了第一名。

因此，如果你首选考虑价格因素，又想以在山手线沿线投资为目标的话，北侧区域会是你不错的选择~

银座线沿线有哪些地方？

还想知道更多？别急，贴心的暖灯君这就给大家献上“银座线和丸之内线”地铁沿线周边房租相对便宜的区域排行榜。

东京metro银座线

下町区域：浅草→神田

这里有东京最具历史的古寺浅草寺、最大的厨具街河通桥道具街、上野附近的美术馆以及非常受欢迎的上野公园、宅文化圣地秋叶原（末广町）等。

老铺购物区：三越前→京桥

日本桥是日本江户时代的购物区，是当今日本的金融街，相当于上海的陆家嘴。1673年吴服店“越后屋”发展到今天日本桥三越本店、1933年开业的日本桥高岛屋、还有这几年兴起的COREDO室町，非常繁华。

银座区域：银座

日本代表的繁华购物街。松屋和三越等大型百货公司。除了传统百货公司东急PLAZE、GINZA SIX新的百货大楼也相继出现。

办公区域：新桥→赤坂见附

新桥站附近聚集了非常多的餐厅，午餐时候会聚集非常多的上班族。办公大楼集中在虎之门附近。国会议事堂在溜池山王站附近。赤坂见附聚集了酒店、办公大楼等。

时尚区域：青山一丁目→涩谷

青山表参道是著名时尚街区。涩谷非常受年轻人欢迎，是东京时尚的发源地。

丸之内线有哪些地方？

丸之内先以东京商业区丸之内命名，正式名称为”4号线丸之内线”。线路亦拥有支线”丸之内支线(俗称方南町支线)”。

线路主线连接日本东京都丰岛区的池袋站到杉并区的荻洼站，支线连接中野区的中野坂上站到杉并区的方南町站。

该线”池袋站-御茶之水站”段于1954年起启用，为”帝都高速度交通营团(现东京地铁)”组建后兴建的第一条地铁线路 。

丸之内线主线全长24.2公里，共设有25个车站;支线全长3.2公里，设有4个车站 。

欸，你还想知道更多其他主要地铁沿线的房租价格比较？

欢迎在评论区留言告诉暖灯君，或者添加文末暖灯小助手的微信，进入“日本房产每日投资分享交流群”，暖灯君一定知无不言、言无不尽~

以上的数据分析都是暖灯君就山手线各个车站点之间做出的比较，不论每个站点之间租金价格或高或低，但总体而言，投资选在山手线总是相对稳妥的。

不过大家在投资房产可不能光看租金价格，要结合租售比等一起分析哦，有任何疑问随时联系居外转介暖灯专业顾问即可！

参考资料：

• 各駅の乗車人数 2017年度（JR東日本）

• 2018不動産業統計集(9月期改訂)（PDF）（公益財団法人不動産流通推進センター）

• 【注：本文只针对以上数据报道分析，仅供投资人参考，具体市场价格请询问暖灯投资专业顾问担当。】

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朝日电视台曾专门推出过一档电视节目，分析中国人爆买日本房产的因素，是的，你没看错，中国这次人爆买的不是化妆品，不是电饭煲，竟然是房产。

由于日本不动产买卖制度完善、房屋质量上乘、租赁市场稳定、贷款利率较低、可获得永久产权，2020举办奥运会等等，来日本买房的中国人也不在少数，在日本买房后，再把买来的房子租出去，是众多投资者的选择。

投资东京房产的优势

图片来源：暖灯官网http://www.warmlight.com.cn/

朝日电视台这档节目中采访了一位年收入500万日元的香港单身女性，这位女士一口气看了日本六套房，立即决定要以1500万日元的价格买下其中一套。

女士说，看了日本的这些房子，立刻就有要买下来的冲动，房屋设置齐全、价格便宜、租金稳定、还是永久产权，用来投资太划算了！

在日本，购置不动产大致分两种情况：第一种是为了自住而购买房子，第二种是为了出租而购买房子，也就是这位香港单身女性所说的不动产投资。

一名热爱日本威士忌的中国客户就通过暖灯在日本投资了一家高级料理店，一家大型超市，赚取租金的同时还能享有日本威士忌的内部购买渠道，一举两得啊！对威士忌感兴趣的大家可以点开下面这篇文章查阅攻略哦。

史上最强威士忌攻略——东京，寻找威士忌的味道

那么，日本30到40岁这一代的工薪族是如何在优先购买自住房或者投资不动产之间选择的呢？

暖灯君这就带大家看看日本收入稳定的工薪族在购房时会考虑哪些因素。

金融机构的融资标准——“授信额度”

平时我们经常会收到许多来自金融机构的信息：“要借钱吗？”可以说，现如今购物、旅行、甚至是购买汽车等昂贵产品都不再是难事。

金融机构为我们提供的贷款范围就称做是“授信额度”。

在日本，授信审查以申请人属性（包括年收入、存款、资产、工作单位、工作年数等）为标准，接受审查时工薪族比个体户更有优势。其原因是工薪族收入稳定，坏账风险低。顺便补充说一句，在融资用于不动产投资的情况下，金融机构会考虑申请人计划购入的房产资产价值和盈利能力来决定是否出借及资金额。日本收入稳定的工薪族在授信申请时具有优势。

自住房不能产生长远的金钱效益

工薪族往往希望充分利用在授信额度上的优势，但并非将信贷用于旅游或者是购物等消费，而是购入不动产以促进资产形成。不动产具有许多优点，如抵御通货膨胀能力强，可以继承等等。

不动产投资有利于个人资产的积累，个人资产形成受个人授信额度的影响，授信额度不同的使用方式会导致个人资产形成产生很大差异。

对于30岁到40岁这一代的工薪族来说，优先投资日本不动产确实会比优先购买日本的自住房更划算，优先购买自住房并不能为我们生出未来需要的钱，相反的，如果优先购买投资房，就能带来金钱效益，甚至可以解决将来缴纳“私的年金”的费用。

而如果使用授信额度购买自住房后，即便想再贷款买投资房，也会因为“授信额度不足”无法通过融资的审查。

（暖灯小科普：日本年金制度分为“公的年金”，即“公共年金”，和“私的年金”两种。“公共年金”制度要求包括自营业者和无工作者在内所有国民都加入，加入后可享受基础年金，实现“国民皆年金”；“私的年金”包括企业年金和个人年金）

授信额度的限制或将推迟投资规模的扩大

暖灯君再带大家具体看一下不动产投资和授信额度之间的关系。

如果是年收入较高的日本工薪族，那么即使在贷款购买自住房时使用了授信额度，也可能不会立即感受到对不动产投资有什么影响。但是，如果在购买自住房后又购买了投资房，并且想要扩大投资规模，这时候就很可能会碰壁。

比如说，我们计划将来购买5套投资公寓，以赚取每个月几十万日元（10000日元约合人民币600元）的月租金收入，就可能就会陷入这样的困境：最开始的1套、2套投资房我们可以很顺利的买下，但是由于授信额度会随之减少，因此原先计划购买的5套投资房是无法全部买下的。

当然，日本工薪族还可以通过还款减少剩余债务来再次增加授信额度，以购买更多的投资公寓。但是，这种扩大投资规模的方法需要相当长的时间。他们肯定不希望在几十年后退休时，嘟囔着“那个时候我应该优先考虑购买投资房，而不是先购买自住房的”，为自己当初的决定感到追悔莫及吧，因此，如果将授信额度用于投资不动产而不是消费上，那么资产形成就更容易进行。

对授信额度的不同使用会产生截然不同的人生

根据对授信额度的不同使用，生活也会发生翻天覆地的变化。

近年来，日本工薪族中不少人在做本职工作的同时也开始做起副业，或者是开办私营企业（private company），其中不动产投资也是不少人的选择之一，他们希望通过使用授信额度进行初始投资，有效地扩大人生的可能性。

 

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