英媒稱，近年中國香港人對海外物業投資需求增加，其中對日本市場頗為熱衷。日本大型地產企業株式會社大京覷準這機會，5月6日宣布在中國香港推出日本物業投資服務，主力提供東京首都圈內的中高價住宅物業。
路透社5月7日報道，大京集團旗下負責物業中介服務的子公司大京穴吹不動產，其董事小走和明在發布會上表示，目標首年在港達成100宗交易，第二、三年每年200宗。這是以集團每年成交8000宗，當中計劃2%~3%來自中國香港市場而訂的目標。
英媒:中國香港人熱衷日本房產大京穴吹不動產社長海瀨和彥表示，自2012年起日圓匯率開始偏軟，帶動資金流入當地房地產市場，加上＂安倍經濟學＂及東京將舉行2020年奧林匹克運動會等效應，當地物業升值可期。
此外，他指日本政府目標在2020年擴大二手住宅流通量，且現時東京住宅價格雖然已有回升，但仍只及中國香港的五分之壹；以東京都23區為例，住宅出租率達九成以上，因此投資當地房地產有壹定吸引力。
除中國香港外，大京集團在亞太區的澳洲及臺灣已設立據點，小走和明表示，公司亦曾研究在中國開展業務，但發現有難處，故先以臺灣及中國香港做基礎。
從最近的成交來看，中國人到洛杉磯置業發生了兩個明顯的變化：一是全現金購房的情況少了，利用按揭置業的中國人不斷增多；二是動輒出手購買四五百萬美元的豪客少了，購買70萬~120萬美元左右房產逐漸成為主流。
新趨勢 中國買家海外置業按揭不斷增多中國人今年春節期間在美國洛杉磯簽訂的購房合約最近這些天陸續登記成交，數據再一次證明了中國人把洛杉磯視為最受青睞的海外置業地之一。在大洛杉磯地區，學區好、環境舒適的聖瑪利諾、亞凱迪亞、核桃市、鑽石崗、爾灣等城市一直受到中國投資及自住者的青睞。
據洛杉磯房地產協會的統計數字顯示，在農曆新年前後兩個星期簽訂的40個亞凱迪亞的購房合約中，有31個買家是華人；核桃市總共的16個合約中，有12個買家是華人；而爾灣的北木區在最近成交的房產總共有14棟，其中有11個買家是華人。據業內人士介紹，這些華人中40%是來自中國內地。難怪現在老外經紀見到華人「金主」都會熱情地說上兩句：「您好，歡迎光臨，隨便看。」
從最近的成交來看，中國人到洛杉磯置業發生了兩個明顯的變化：一是全現金購房的情況少了，利用按揭置業的中國人不斷增多；二是動輒出手購買四五百萬美元的豪客少了，購買70萬~120萬美元左右房產逐漸成為主流。高價位的物業交易逐漸放緩，以亞凱迪亞市為例，去年春節期間300萬美元以上的成交量達9棟之多，而今年卻一棟都沒有。中國人今年在洛杉磯的第二次購房熱潮將會出現在七八月暑假期間。
近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣的升值，以及國內房地產市場的低迷，投資者日漸把視線轉向海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%。
雖然壹些海外房產收益可觀，但由於缺乏對海外的法律和項目的了解，國人的海外“淘金夢”可能暗藏著種種風險。中新網房產頻道調查發現，雖然當地的房價未跌，但受匯率因素的影響，有投資者購買的海外房產反而出現了貶值。
中國人轉戰海外房產市場 有人賺也有人賠國內房產投資收益下降 國人轉戰海外市場
過去的樓市“黃金十年”期間，國內房地產市場投資回報率較高，但去年以來房價步入下行通道，收益率也持續走低。國家統計局的數據顯示，2月70個大中城市中，房價同比出現下跌的有69個，說明這些城市房價比壹年前還要低，這也意味著，在過去壹年中入市的多數投資者不僅沒賺到錢反而虧了。相比之下，收益較為穩定的海外房產日益成為投資者的新選擇。
近期，世邦魏理仕發布的《2014年亞洲境外房地產投資數據》顯示，2014年，來自中國內地的房地產投資者在境外的投資額實現同比增長25%，達到了101億美元。
壹些海外地區的房產收益也高於中國，世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉告訴中新網房產頻道，以美國為例，購買商品住宅毛收益率壹般在5-6%，扣除物業費、房產稅等費用後，應該比國內壹些大城市2-3%的凈回報率要高。
海外房產的收益率也比較穩定，北京理工大學房地產研究所所長周畢文在接受中新網房產頻道采訪時表示，國外沒有大規模的房產建設，不太可能像中國壹樣出現暴漲，以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。
海外置業的人群中，不僅僅是個體投資者，各類機構和開發商的海外投資步伐也明顯加快。陳仲偉分析，置業者主要是三種人群，第壹種是高凈值人群(個人金融資產和投資性房產等可投資資產較高的社會群體)，主要目的是移民、子女教育、投資等；第二種是機構投資者，主要出於優化資源配置的考慮，比如2013年安邦保險購買的倫敦地標性建築——勞合社大廈，不僅收入了約6.1%的收益，還起到了宣傳品牌的作用；第三種是開發商，基於分散風險的考量，近年來萬科、綠地、碧桂園等加大了海外投資。
受匯率影響 部分海外投資者不賺反賠
盡管投資者的算盤打得精，但海外房產並不是穩賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的壹項重要砝碼。
2012年，做建材生意的王先生以近400萬元人民幣的價格在日本東京買了壹套房子，現在估值大概430萬元，每個月還可以收到18萬日元(約合人民幣9253元)的租金。但他表示，“考慮上日元的貶值因素，房子可能還虧了”，不過他近期不打算出手，“房子靠近東京2020奧運會的主賽場，位置還不錯，我也看好東京房子的前景”。
王先生的海外置業經驗並不是個案。2011年，劉女士在加拿大多倫多花費43萬加幣購入了壹套Condo(“分戶式產權公寓”，是壹種比普通公寓高級的公寓物業)。劉女士表示，幾年下來，房子價格比較穩定。雖然是自住，不太在意房屋是否升值，但考慮到加幣兌換人民幣的匯率，房子也貶值了。
對於匯率“吃掉”房產收益，抑或讓房產變相貶值的現象，中原地產首席分析師張大偉分析，這是由於人民幣升值所導致的，但從最近來看，美元走強，人民幣升值的力度在減弱。周畢文也談到，購買海外房產更多的是資產和匯率的轉移，從操作層面來看，投資者在人民幣升值的時候買入，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的，反之會出現虧損。
張大偉還指出，投資海外並不是說收益會超過過去十年的國內樓市的收益，更多的是投資者分散投資的壹個辦法，尋求資金的避風港。他還談到，海外資產的收益相對比較穩定，壹般都是長期投資，主要看的是出租回報率。
“借船”投資海外市場，投資者多了信托這個選項。為適應理財市場需求結構變化以及主動謀求轉型，信托公司開始發展受托境外理財等資產管理業務。不過，用中信信托相關人士的話說，就是目前信托公司的海外業務還處於初創起步階段。
百瑞信托博士後科研工作站陳進博士接受采訪時表示，信托境外理財未來會是壹個大趨勢。因為隨著金融的全球化以及資本市場的開放，金融機構紛紛開始布局海外市場；而且，信托客戶多為高凈值客戶，在全球範圍內進行資產配置的需求較為強烈。
借道信托投資海外靠譜嗎？那麽，借道信托投資海外市場，到底靠不靠譜呢？
陳進說，信托境外理財的最大優勢在於信托制度的優勢，即信托財產獨立性和風險隔離。信托公司的受托境外理財業務也會更註重差異化，能根據客戶的自身情況和投資需求，提供個性化的境外理財解決方案。但同時代客境外理財對信托公司的資本實力、人才實力等都有較高要求。
“信托公司投資海外市場壹是借助QDII的渠道，二是借助股東背景。比如，有些信托公司的股東有境外的分支金融機構，這有利於信托公司了解當地市場，並開拓相關業務。”用益信托首席分析師李旸表示。
隨著合格境內投資者境外投資試點資格（QDIE）的落地，也有信托公司的子公司獲得了投資範圍更廣的QDIE資格。陳進表示，QDIE的投資範圍除證券類投資標的外，可擴展至境外非上市公司股權、對沖基金以及實物資產等。李旸認為，信托公司的海外投資範圍取決於信托公司是否具備相應的投資管理能力，是否有相應的團隊。
在實際業務中，據上述信托公司人士介紹，目前，信托公司海外投資產品主要涉及的領域包括歐美的股市、債市等以及歐美、東南亞等地的產業投資。“投資海外的信托產品可以用外幣購買，壹般為美元，而且門檻比國內市場的產品要高壹些。”
據了解，目前國內金融機構開展境外理財業務需經過監管部門的嚴格審批，監管部門除了對信托公司資質提出諸多要求外，還會從業務團隊投資經驗、投資理念、業務方案、盈利模式、風險管控、其他合作方等多方面進行考量。而且，壹般來說，信托公司也會對投資者進行認真篩選，其客戶定位為機構投資者和成熟的個人高凈值客戶。業內人士表示，海外投資涉及市場風險、匯率風險、政治風險、稅務風險、法律風險等。其中，最常見的就是市場風險和匯率風險，對投資者的專業知識和風險承受能力等都有較高要求。
所以，投資者要根據自身的風險承受能力和風險偏好選擇產品。陳進說，由於境外理財的風險因素更加復雜，因此對於追求固定收益以及風險偏好較弱的投資者不建議開展境外理財，即便是具備投資實力及相應風險承受能力的投資者，也建議境外理財的資金規模不宜過大，以跨地域多元化配置為目的，而非進行短期投機。
“如果信托公司受托境外理財業務以人民幣募集和計價，其中的外匯折算差額即是主要的匯率風險。”陳進表示，匯率風險的控制失當可能使投資收益被侵蝕。
投資者也要對擬投資的產品進行全面評估。上述信托公司人士表示，不僅要看信托公司的品牌和實力，還要考察投研團隊的能力和水平。“信托公司海外合作方的研究能力和影響力，以及產品以何種方式投資、投資標的具體情況等也需要關註。”陳進說。
仲量聯行日前發布報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，其中商業地產投資超過112億美元，中國在海外商業地產上的投資首次超過國內。
數據顯示，2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資超過112億美元，增長近50%，辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。從投資區域來看，2014年中國海外投資呈現全球多元化趨勢，其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資；2014年澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；25億美元資本則流入美洲。
仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏表示，中國房地產投資者在2014年對其整體投資組合進行了策略性的國際化調整。在中國宏觀調控以及住宅市場低迷的形勢下，中國開發商及機構投資者通過國際市場的多元化投資以實現持續增長。
根據世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環球房地產》報告，2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續攀升，同比增長40%，23%的活躍資金來源於中國，僅次於新加坡(29%)和中國香港(25%)。
而據仲量聯行數據，2014年全年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資名列前茅增長近50%，超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。
中國的住宅開發商也在提升其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。
仲量聯行指出，2014年中國在海外商業地產上的投資首次超過國內，跨入壹個全新的發展階段。
在地域上，中國海外投資呈現全球多元化趨勢，投資者把目光投向亞洲以外的地區，以尋找合適的資產。其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資；澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；25億美元資本則流入美洲。
仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan透露，通過正在與仲量聯行接洽的中國新投資者數量顯示，2015年海外房地產投資很有可能持續增長，至2015年底或將達到200億美元。
近兩年中國對外投資房地產的熱情不斷增加，投資規模持續擴大。萊坊最新發布的《中國對外房地產投資報告》顯示，2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元上升至150億美元。澳大利亞、英國及美國的門戶城市成為投資熱門城市。
房企布局海外市場
1月23日萬達集團收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設壹個綜合性地標項目。這是萬達集團繼黃金海岸珠寶三塔項目後在澳大利亞的又壹重大投資。此前，綠地集團也曾拿下海外地標性項目，而這僅僅是中國對外房地產投資熱潮的縮影。
“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。促使中國投資者在海外投資房地產的主要原因有中國國內政策推動海外投資、國內市場需求放緩、海外市場更客觀的回報率等。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明指出。
根據萊坊的統計，目前中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市，其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年同比增長超過60%。
“2013年中國流入上述三個市場的資本比2012年增長了5倍。”王家明預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年水平，未來仍將是投資的熱門地。
目前大型開發商已開始在海外市場積極開發物業項目，尋求多元化發展。根據萊坊統計，總資產規模超過110億美元的19家房企中，已有8家房企在海外進行了投資，另有8家房企對海外投資“有興趣”。
除了傳統熱門城市外，部分城市還具有投資潛力。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅表示，如果綜合考慮甲級寫字樓回報率以及與10年期國債息差因素的話，法蘭克福、東京、休斯頓等城市也具有投資吸引力。
險資“出海”異軍突起
除了開發商“出海”外，險資也成為中國對外房地產投資的“主力軍”。業內人士預計，2015年將是保險公司海外地產投資活躍的壹年。
萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地產投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。
“險資投資海外地產主要集中在標準型建築，註重風險和回報平衡，同時也會考慮到同行競爭。”紀言迅表示，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度，有望出現更多投資案例。
不僅是開發商及險資，目前超高凈值人士、中小型國有企業以及民營開發商也開始走出海外投資房地產項目。據王家明透露，目前上海某私企在澳大利亞的投資額已經超越萬達及綠地。
“在海外投資時語言、文化、買賣談判等很多方面與中國國內有較大差別，部分國家的項目審批流程也比較長。”王家明表示，國外房地產買賣均應進行估價，且成交額通常會高於估價10%，因此在對外投資時應該聘請專業化團隊，在物業地點、類型及估值上進行全面考量。
