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近年來，中國人海外置業的熱情高漲。根據世界知名房地產咨詢機構仲量聯行的報告顯示，2014年中國房地產投資在海外市場的投資額達到165億美元，比2013年增長了46％。其中，留學生家庭成為海外置業的新興主力軍。來自北京的葉女士就是其中壹員，“主要是考慮到孩子的教育，首要考慮美國或加拿大。因為考慮到她去念大學的時候我跟過去陪讀。也就是把北京的房子賣掉吧，三、五百萬左右，在外國能買得起房。我陪伴她壹段時間，等她讀完了要回國，房產可以交易就賣掉；若她願意在國外待著，就留下來。”

海外投資青睞壹線城市

 

新加坡房源推薦

葉女士告訴記者，在她的朋友圈中，像她這樣考慮的家長不在少數，“孩子班上家長們都在議論海外置業，因為本來高中就是國際學校，幾乎全都有出國的意向。”

除了自住型投資之外，商業地產投資近年來也越發紅火。數據顯示，中國2014年海外商業地產投資增長近50％，超過112億美元。對此，美國多選地產創始人 宋儉指出，中國投資者投資海外資產可以有效地規避和分攤國內的市場風險，有利於資產在全球範圍內合理的進行配置，“很大部分人是想把國內的人民幣資產置換成美元資產。現在很多人都認為國內房地產有很大泡沫，而且價格在往下走，這樣他們想找目前已經擠過很多泡沫、還在上升期的資產。像前幾年選擇比較多的是美國北加州的舊金山、灣區，南加州的洛杉磯，紐約，新澤西這壹帶，以及加拿大的多倫多。這些地方的房價這幾年因為華人投資已經漲的非常多了，房價已經超過了2005－2006年期間最高的房價。”

歐美地區仍是最受歡迎的商業投資目的地。從城市來看，2014年倫敦獲得了最多的中國投資，吸納了超過40億美元；悉尼、紐約等城市緊隨其後。萬國置地總裁史瑞雪告訴記者，大部分商業投資流向了國外壹線城市的黃金地段；而選擇投資歐洲壹些小國則出於教育或移民的考慮，“如果是出於投資的考量，客戶主要關註的是主流國家壹線城市最核心地段的投資型房產，主要以小戶型居多。而目前為止考慮買房移民的國家集中在歐洲，例如葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希臘，還有新起的保加利亞。基本上買在這些國家的人群以移民為目的。如果以投資為目的，我們就不建議買在二線國家，因為本身的經濟環境和發展方向都是有本質的區別。現在想通過買房移民的人不在少數，大部分是出於孩子將來教育及養老的考慮。”

然而，專家指出，國人必須摒棄買房子等於移民的觀念。若考慮移民需謹慎研究各國的移民政策，“目前有很多國內的投資者希望在美國買套房子就把全家的ＥＢ－5投資移民辦成，這實際上是很幼稚的想法，大部分都實現不了。美國ＥＢ－5投資移民實際上是鼓勵妳來投資以後創造新的就業機會，如果妳買房自住，包括買豪華公寓、度假別墅等，這種實際上並不能創造就業機會。如果想投資移民，建議仔細選房，真正能夠增加就業機會的。若妳買壹個生意，已經有10個就業機會還不行；妳投資的項目得能因為妳的錢的投入新增10個就業機會，這種情況才符合。”

海外投資機會與風險並存。例如，在海外置業還必須考慮房產稅的問題。目前發達國家房產稅稅率壹般在1％－3％，壹些國家大戶型的房產房產稅高達10％以上。此外，在海外交易房產、出租房產等都要繳納稅金，有的國家遺產稅也相當驚人。這些都是置業者需要考慮的因素。

“與其他海外投資途徑相比，房地產投資門檻和風險相對較低，對於投資者也沒有專業要求。從國內的投資狀況來看，中國家庭財富中，人民幣資產有近80%的比例屬於房地產，投資者對房地產投資的熱情和需求旺盛，有真實的房子存在對於投資者來說有心理保障，未來海外房產投資更適合國內大多數選擇海外投資的人。”優選金融投資總監張淑霞在接受記者專訪時表示。

但她同時強調，海外房產投資在市場、匯率、利率以及法律四個方面存在壹定風險，並且在進行海外房產投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等壹系列陷阱。“有些機構在推銷房源的時候並沒有做到價格同步，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不誇張地說，溢價率高達100%。”

華人海外投資為何首選不動產

為何投不動產？

目前，從國內資產海外投資的途徑來看，無外乎以下幾種投資渠道：直接投資海外房產、保險類產品以及其他金融產品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權基金等；還有其他不動產，比如農場、牧場、酒莊、店鋪、礦產等。

“在這些投資方式中，農場、牧場等不動產投資以及能源礦產的投資相對來說門檻較高，並且需要有較高的專業水平，不適合大眾投資。而股票基金等金融產品壹般屬於風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，再加上國內外的交易規則差異以及時差的原因，對於國內的多數客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業水平，消耗更多的精力。”張淑霞對記者表示。

與上述投資方式相比，房地產投資門檻和風險都比較低，並且不需要對投資者有專業上的要求，因此更適合國內大多數選擇海外投資的投資者。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣相對強勢，以及國內房地產市場步入調整期，越來越多的房地產資本開始尋找海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%，達到101億美元。優選金融集團總裁張虎成在談到資產配置時認為：“人民幣是長眼睛的，只去安全的地方。為什麽從中國平安、中國人壽、萬科集團、萬達集團這些大型機構到潘石屹、李嘉誠這些商業巨擘都紛紛在海外購置不動產？因為這已經成為發展趨勢之壹。”

國務院總理李克強日前指出，支持中國裝備走出去和推進國際產能合作，是實現我國經濟提質增效升級的重要舉措，有利於培育對外開放新優勢，推動形成優進優出開放型經濟新格局，使中國經濟與世界經濟在更高層次上深度融合。

走出去”2.0版 開啟海外投資新時代

 

《赫芬頓郵報》4月11日發表歐亞集團研究員Ben Yunmo Wang的文章稱，中國的“走出去”政策正經歷重大升級。該政策產生於上世紀和本世紀之交，鼓勵中國企業到海外收購資產和擴大業務。現在，習近平主席和李克強總理對該戰略進行改造，轉向以出口中國裝備以及價值更高的產品和服務為主。

過去10年，中國企業“走出去”固定在國企獲取自然資源資產，而中國大多數出口產品在質量和重要性上均不盡如人意。去年兩會記者會上，李克強總理表達了變的必要性：“我們不能總是賣鞋襪、衣帽、玩具……中國裝備走出去可以在世界市場上接受競爭的檢驗，提質升級。”

新的“走出去”政策將在中國產業向較高價值的制造和服務轉變中發揮重要作用。出口高附加值產品，如高鐵，有利於中國的國際形象和展現中國新的競爭力。此外，承包大型基礎設施項目，出口鋼鐵和水泥等材料，將有助於解決這些行業日益嚴重的產能過剩問題。

要實現這些目標，中國必須使國企變得更具戰略性、競爭力和效率。新的“走出去”政策的“壓頂石”是“壹帶壹路”規劃。這是壹個雄心勃勃的計劃，中國國企將在建設“壹帶壹路”沿線基礎設施中發揮關鍵作用。

為打造具有全球競爭力的國家龍頭企業，中國政府還對央企進行鞏固。去年12月，中國兩大高鐵制造商北車和南車宣布了市值260億美元的大規模合並，兩個月後，中電投集團和國家核電宣布另壹宗大規模合並。預計在準備走出去的領域，這個趨勢會繼續。

最後，中國領導人試圖根治對外投資的低效問題。2013年，國企監管機構修改了對央企管理人員的評估機制，將資產回報和價值生成置於規模或收益擴張之上。。

“走出去”2.0版將打造更強、更有競爭力的中國國企，打入向來由西方企業支配的領域，並在將會引發新的地緣政治挑戰的地區發揮影響力。中國投資和產品對全球的影響將只增不減，這就使把握和適應這種變化變得至關重要。

根據澳大利亞房產觀察家網站近日文章稱，中國收購酒店行動規模超過上世紀80年代的日本。 中國陽光保險出資4.63億美元收購悉尼喜來登公園酒店，這令中國投資者的湧入登上報紙頭條。高力國際亞太區酒店業務總經理、資深產業人士史蒂芬·伯特說，中國掘起成為酒店地產資本來源，將給澳大利亞帶來重要影響。

收購酒店 中國比當年日本更猛

伯特說：“這種現象並非新鮮事兒。上世紀80年代日本資本統治了澳酒店地產業，90年代則是新加坡投資者的天下。但如今這次的資本流量更大，酒店地產的覆蓋範圍更廣。2015年中國資本可能將占到澳全境酒店地產交易總量的60%，覆蓋範圍將從400萬美元的汽車旅館到4億美元的大酒店。”

目前購買酒店地產的許多中國公司都是酒店投資業的新手，此前很少或根本沒有相關經歷，而是通過非酒店行業積累了財富。因此，酒店運營方需要確保業主方了解酒店運營協議中的關鍵條款，如高級行政人員任命批準流程等。

很多中國投資公司的老板不會說英語。這並非苛求，事實上，這就像在華做生意的大多數澳大利亞高管不會講中文。但酒店投資成功的壹個重要因素是，業主方與運營方良好的溝通。雙語媒介畢竟不如直接溝通有效，因此要確保關鍵信息能正確傳達。

未來幾年內，外資擁有澳酒店將十分普遍。這可能導致對外資所有權的壹些嚴格限制。這對酒店行業會是負面的。就像礦場投資，若過於依賴國內資本，澳采礦行業不會有如今的規模。酒店地產行業亦是如此。

中國投資將進壹步刺激中國人到訪澳大利亞。挑戰在於，我們不能過於迎合他們，讓他們的異國體驗變淡，而成了國內式體驗。上世紀80年代日本遊客熱潮中，我們曾犯過這種錯誤。

近來海外置業在不斷升溫，壹名中國買家以2500萬澳元買下墨爾本壹個豪宅頂層公寓；壹家華人不動產公司介紹，自日本成功取得2020年東京奧運會主辦權後，日本華人、中國大陸客戶紛紛在日本購房。有媒體調查顯示，過半接受調查者稱2015年有海外置業投資的需求；且均表示能接受300萬—500萬價位的項目，澳大利亞、加拿大、美國等地區的項目比較受關註。

在系列政策利好之下，2015年壹季度國內樓市“小幅回暖”。據中國指數研究院2015年壹季度中國房地產市場形勢總結分析，全國商品房銷售、新開工同比下降且降幅顯著擴大，投資增速延續去年以來逐月放緩態勢，整體資金來源增速不及去年同期。業內人士稱，對於資金寬裕的投資者，可以考慮海外置業。

海外置業釋放利好 資金安全需謹慎

海外房產投資的利好

據了解，傳統的發達國家的房產依然是投資熱門—英國、美國、澳洲憑借其優質的教育資源和良好的自然社會環境，加上房產的永久所有權、資產保值與增值等諸多優勢廣受亞洲投資者歡迎。

仲量聯行國際住宅部總監劉藝泣分析，近幾年來受金融危機和經濟形勢的影響，人民幣對歐元、英鎊、美元、澳幣等主要貨幣的匯率均升值很多，以人民幣對英鎊為例，和2005年相比已經升值30%。與此同時，國內房產價格居高不下，相比之下在現階段投資境外房產是更好的選擇。

跨境投資可以令資產多元化、不同幣種資產更可避免單幣種匯率風險，更有機會享受房產升值與匯率升值的雙重回報。

海外投資也是對家庭資產配置的壹種優化。調研顯示，高凈值資產人群的資產配置中會有30%作跨境資產投資，其中房地產與債券等固定收益產品最受青睞。跨境資產配置壹來可以讓中國公民傳統的單幣種資產，轉化為擁有不同幣種資產的組合，令投資組合更加合理和平衡。二來，當投資者擁有不同貨幣資產時，更可能對沖匯率波動風險、進而獲取匯率套利。

有日本房產機構分析，在日本成功取得2020年東京奧運會主辦權後，東京不動產的基礎設施加速建設，房地產業皆歡欣鼓舞，期待呈現觸底反彈後的未來黃金7年。隨著日元持續貶值，讓今年到日本旅遊的中國遊客人數創新紀錄，同時刺激了度假房產的投資。

“房地產之外的投資渠道正在拓寬。”中原地產首席分析師張大偉分析，由於國內房價過高、交易限制多，很多高端需求已經開始轉向價格更低、產權也更穩定的海外置業。

資金安全需謹慎

近日，壹位服飾行業的創業者朱莉向記者透露，她準備和朋友壹起投資澳洲房產項目，“我考察很久了，這個項目短期內就能產生收益。”朱莉稱，此次投資可獲得15%的收益，等賺到了錢再用來維系自己的創業項目。

類似的海外房產投資熱潮湧現，記者從仲量聯行國際住宅部了解到，美國、澳大利亞、歐洲等主要海外房產投資市場都有永久產權的物業投資受投資者追捧。

“在投資國外房產前需要提前做好幾項‘功課’。” 劉藝泣建議，投資前要向專業代理機構了解清楚不同國家的稅費差異。在選擇提供海外投資咨詢的代理公司時，盡量選擇品牌形象好、實力強大的公司，提供全方位可靠的壹條龍專業投資服務。提供最全面專業的海外投資咨詢、其境外公司也可以為投資者在購買資產後、再次銷售提供後續壹條龍的資產管理服務。客戶從投資到持有，從持有到置換等都能享有壹條龍專業服務。

因為海外投資涉及到投資者的資金安全，並且金額巨大，為保證投資者不會因為虛假信息和不規範的操作方法導致任何經濟損失。劉藝泣稱，投資者首先要選擇正規的渠道對海外房產的房源、購買流程進行了解，通過正規代理機構進行投資，使得整個購買流程有所保障。

“對於手頭寬裕的投資者，可以選擇可靠的親信朋友去海外投資。”中國指數研究院（華中）分院市場總監李國政建議，海外投資需要考察該社區的居住環境，申請房屋財產安全保障，在華人聚居地選擇項目。

另外，國外要收房產稅，房產持有成本高，投資者可以選擇具有理財功能的公寓項目，通過靠譜的不動產公司代為管理，實現增值。

李國政介紹，最近，他的兩個朋友關註到壹則澳洲房產投資信息，“開發商給武漢客戶10套名額年回報6%，開發商包租。”他分析，目前海外房產投資回報率比起國內壹線城市要高，有的項目稱收益已高達15%。另外，投資前需要把當地的各項法律了解清楚；如果有親戚朋友在海外居住，又是知根知底的關系，可以壹起嘗試。他提醒投資者，對於海外投資機構要謹慎對待。