Tag: 温哥华房市

近几年来，温哥华很多专栏作者，分析评论员都在绘声绘色地描述温哥华住房按揭负债率，投机客，外国买家和高速增长的价格等话题，仿佛温哥华住房市场充满泡沫并可能破裂而影响整个加拿大的经济。

不要坐进观天! 如果把温哥华放在全球眼界下，我们认为处于全球一线城市的温哥华房价不但不贵，反而是太便宜了。每个来自北上广深的中国人都会惊讶温哥华的房价之低，我们无需在这里花费太多笔墨。

全球5000多个城市的详实生活成本数据，包括房租，房价收入比，1-3卧房房价，租房平均产出，平均月收入，犯罪率，交通，污染指数，医疗等指标。

我们把以下10个主要国际大城市拿出来做对比，分别是中国香港，伦敦，莫斯科，纽约，巴黎，三番市，悉尼，多伦多，东京和温哥华。从各项指标来看，温哥华当之无愧列在全球一线城市之中。

加拿大的两大城市的核心区房屋租赁价格，分别位于第8和第9位。

如果比较这十个城市的核心区房价，加拿大两大城市房产更是严重低卖（Undervalued）, 平均尺价位: 多伦多（$692）, 温哥华（$770）, 纽约($2419)，伦敦($3167)， 中国香港($3297)。如果考虑现在加元贬值的大前提，加拿大两大城市的房产相对于全球投资者来说简直就是大减价促销！

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（据加西网）

踏入十二月份，环球金融市场相当波动，本周更可以形容为金融市场的超级周。

油价持续下挫，人民币兑美元屡创近年新低，股市受压，本周联储局议息在即，在全球经济一体化下，美国加息将牵一发动全身，环球金融市场将更掀波澜。

1、油价下跌、美国加息忧虑笼罩

加元已跌至0.7360美元，创下11年来新低。加元贬值导致加拿大物价飞起，进口的水果蔬菜食品疯狂涨价，民众都在勒紧裤腰带。

对此，央行行长Poloz表示：央行有信心，加拿大金融市场可以在负利率的环境下正常地运转。

但是加国民众却对此担忧不已，尤其是美联储12月加息几乎成为确定事件的情况下。美国加息，加拿大如果跟进加息，就会刺穿本国泡沫，影响本国就业。

2、美联储加息，美国房价会怎样？

对于房价昂贵的城市，如旧金山、洛杉矶、圣地亚哥等，些微的利率上涨都会带来巨大后座力，并使更多潜在购屋人更买不起房子。根据房地产网站Zillow的资料，以洛杉矶为例，如果房贷利率为4%，便意味着当地一般的家庭须付上收入的41%，来负担一个中位价房屋的房屋支出。

如果利率涨到5%，那洛杉矶的一般家庭更要付出收入的46%在房屋支出上。在这种情况下将会使更多人无法申请到房贷，因为银行审核房贷申请的标准是房屋支出必须在年收入30%以下。

但一些经济学家们认为，如果房贷上涨能让这些地区房价上涨趋缓，或许对这些房市过热的地区并非是坏消息。

3、加拿大经济负利率，美国加息的形势下，加拿大的房价飙升吗？

本地经济学家及地产界皆认为，加元与美元之间的汇率差距进一步拉大，将会让以温哥华及多伦多为主的加国楼市，对中国投资者产生更大吸引力。

虽然联邦政府已经出手试图让温哥华及多伦多楼市降温，但外界预期对海外投资者的影响有限，明年温哥华楼价将会持续冲高，2016首波抢购潮可能会在1月便出现。

卑诗大学商学院经济学教授Thomas Davidoff表示，如果本周三美国联储局一如预期宣布加息，加元对美元的汇率将会进一步下挫。

届时手持人民币的中国投资者，买美国房地产的成本上升，加拿大房地产等于是更加便宜。

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（据加西网）

列治文市议会以大比数通过将明年物业税增加3.11%。

唯一投反对票的市议员麦乐田先生(Bill McNulty)对决定感到不满。

列治文市议会财政委员会，上周辩论了增加物业税约5%的方案。

不过，市长马保定(Malcolm Brodie)表明，由于列市将于来年增聘17个皇家骑警，让市府预算额外增加每年300万元，因此明年的物业税增幅，仍须由财政部门作进一步确认。

据列治文区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，财委会今次辩论的加税方案内容，包括增加物业税高达4.9%。 整个预算案的资本投资预算达到1.04亿元，这是过去4年来最少的资本投资预算。 营运预算则达到2.32亿元。

列市议员卢仙泳表明，就算增加警力意味着明年物业税须增加约1.7%，但她相信这仍然会获得列市居民的支持。

该报道又指出，明年度的加税方案，以增加物业税2.2%为基础，而在此基础上，另外附加1%的基建设施储备，以及1.7%的警政支出，使到明年列市物业建议增幅，达到4.9%。

加拿大银行行长忧虑家庭负债比例增加

加拿大银行今日发表半年度财政系统检讨报告指出，家庭负债比例增加及楼市失衡是国民，特别年青人目前面对的最大挑战。

温市明年预算案获通过

温市议会今早就明年的预算桉进行辩论，无党派协会市议员提出削减营运预算1%，遭其余市议员大力反对，预算桉最后获大比数通过。

无党派协会市议员George Afflick提出削减700万营运预算，包括市长办工室、市政服务部门、传讯部门、后备资金以及策划的开支预算。

至于增加3%地税，令本来已经高昂的生活指数更难负担，认为削减预算后，会令地税减到2%左右。

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（据加西网）

温哥华市政府议会周二通过决议，明年温哥华物业税（property tax）及水电费（utility fee）都将上涨！

昨日以7:4通过的这项方案实施后，温哥华平均每栋独立屋的年均费用将会上涨$100元左右。会中有3名无党派协会（NPA）议员及1名绿党议员投了反对票。

无党派议员George Affleck 表示，如果市府想让温哥华变得更可负担，最应该改造的地方就是这里，就应该从政府的预算开始，他建议应该减去以下花费：市长办公室（$20万预算），城市经理办公室（$50万预算），传播办公室（$50万）等。而他的这些建议也被其他议员一一进行了反驳。

温哥华的市议员Tim Stevenson表示，调高税率及相关居住费用对于确保这座城市的居住性相当重要，城市需要公共娱乐设施，因此我们需要交税，他相信人们在享受这些服务设施的时候会非常乐意交这点税的。

列治文物业税明年增加3.11%

列治文市议会以大比数通过将明年物业税增加3.11%。唯一投反对票的市议员麦乐田先生(Bill McNulty)对决定感到不满。

不过，市长马保定(Malcolm Brodie)表明，由于列市将于来年增聘17个皇家骑警，让市府预算额外增加每年300万元，因此明年的物业税增幅，仍须由财政部门作进一步确认。

据列治文区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，财委会今次辩论的加税方案内容，包括增加物业税高达4.9%。 整个预算案的资本投资预算达到1.04亿元，这是过去4年来最少的资本投资预算。 营运预算则达到2.32亿元。

列市议员卢仙泳表明，就算增加警力意味着明年物业税须增加约1.7%，但她相信这仍然会获得列市居民的支持。

该报道又指出，明年度的加税方案，以增加物业税2.2%为基础，而在此基础上，另外附加1%的基建设施储备，以及1.7%的警政支出，使到明年列市物业建议增幅，达到4.9%。

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（据加西网）

列治文地税调整方案在本周一傍晚的财务委员会议曝光，其中一个建议就是增收4.9%。

列治文市2016年的资本预算（Capital Budget）为1.04亿元，政府运作预算为2.32亿元，两者都为4年来最低值。市府费用预计增收3%的地税来维持预算。

这样基础税收(the Base Tax)暂定增加2.2%，市府建议增收1%的基础设施储备金（Infrastructure Reserves）. 在此3.2%的基础上，新增17位皇家骑警需要320万加元，即需增收1.7%的地税。全部加在一起，大约需增加4.9%。

由于马宝定市长和部分议员还需要仔细检讨预算情况，列治文尚未就2016年地税做出最后决议。

目前列治文平均户均地税为$1520, 比加拿大温哥华地区平均值（$1825）要低。

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（据加西网）

当住在本拿比铁道镇社区的Kaye Bedford看到公寓周围一栋栋老住宅都被拆掉之后，她就开始担心自己所租的这套三层公寓楼也终究逃脱不了此番命运，果然，在今年6月，她所租赁的这栋公寓楼也宣布了将要被重新规划的消息。

Bedford听闻后，决定要做点什么，不光是为自己，更是为了所有和她一样“无处可逃”的被迫搬家族。随着这些老旧的廉价出租公寓楼相继被清除，一栋栋要价不菲的玻璃摩天大楼拔地而起，但是和Bedford一样无法负担昂贵的新公寓大厦的居民该往哪里搬呢？早在2012年的大温地区调查就显示，市场上成千栋出租公寓楼，尤其是于1980年代以前建造的旧楼，都存在被拆除的风险。

就在Bedford目前所居住的Maywood社区，位于铁道镇天车站后面，这几年随着这个区域的快速开发，十几栋公寓楼被拆除，300多套公寓的住户被迫搬家。

在高贵林的传统老社区本贵林地区，由于长青线的建设，到2023年前将会有700至1000套出租单元的住户需要迁走，而位于温东及北温的那些3-4层的出租公寓楼也难免不被开发商请走。

温哥华

温哥华市政府正讨论，给予因大型装修或公寓推倒重建而被扫地出门的租客特别补贴。新的政策要求，提交改建和重大装修工程申请的房东必须为租客提供最低2个月的免费租赁期。 对于已经租住时间长过20年的租客，市政府有权要求增加到最长6个月免费租赁期。除此之外，房东还需要为租客支付一次性搬迁费用：一卧房或更小单位为$750，而两卧房或更大单位为$1000。 在房东装修或重建工程完工后，房东还需要为租客提供3个新的类似单位供考虑；原房客有租赁优先权并应该给予原房客优惠价格。

该政策适应于租赁专用房屋和政策型住宅（Social Housing）, 而不涉及私人所有独立屋，地下室或公寓的出租单位。 据温哥华市政府统计，过去6年，每年有大约313户租住住此类住宅的租户因重建或装修而流离失所。

新西敏

市场报告指出新西敏现在已经建有非常多的出租单元，在2013年至2014年间大约有3千套新的出租单元建成，而2008年时仅为560套。但是新建的公寓由于配套设施较新，因此月租金也比较高，价格的因素导致大部分拆迁公寓的住户都无法承担。

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（据加西网）

众所周知,温西富人区很多土地是原信民的租赁地,租赁期一般为99年，不过，温哥华近年房价飞涨，于是原住民也要坐地起价，要求土地租赁要加价，不过，这次够狠，700%的加价，只能说，原住民，算你们狠！

温哥华富人街区之一的Musqueam原住民保留地的业主近期再次组团告上联邦法庭，这次为抗争每年$80,000的租赁费，和现在相比是加价700％！700％！700％！

这次闹上法院的团体主要由居住在温西Shaughnessy高尔夫乡村俱乐部附近宽敞地段的75户人家，这里大多是中世纪遗留下来的房屋，现在每户每年平均支付土地租赁费为$10,000。

根据省报消息，62%的业主向联邦法院提交诉状，指原住民最新提出的租赁付款建议，范围从每年$60,000至$15万元。 业主现在支付的土地租赁费每年为$8,500至$12,000不等，不含温哥华地税。

根据诉状，“承租人不同意玛斯昆族国（MIB，Musqueam Indian Band)于2015年5月8日提出的年租金”，62名业主作为原告，王后（Queen）作为被告。

根据该诉状，双方未能就土地租金达成协议，于上月向法院递交诉状。 作为Musqueam公园承租人协会的代表律师Randall Hordo表示，不愿就事件进行置评。

根据法庭文件，这个土地租赁争议的结果将会影响未来20年如何公平地确定土地租赁费。

该区于1965年签署99年的土地租约，将于2064年到期 ，当时规定业主在前30年每年支付$300和$375的租金。原住民于1995年呼吁之后每20年重新审查租金的租赁协议。

1995年，原住民Musqueam试图提高租金至每年$36,000，引发了加拿大最高法院的法律之战。该法院最后确定以当前土地价值6％的“公平地租”，每年租金$10,000为上限封顶。

当时加拿大最高法院维持下级法院的裁决，即扣除维修，包括道路、下水道和水的估值的费用。

法院还认定，公平租金是基于“公平市场价值”，或者买方支付。

在Musqueam公园附近的房屋，一般指卑诗大学邻近的街区，一份2000年UBC经济学家的研究报告，这些土地租赁低于市场价的57%。

根据卑诗省评估报告，该区目前唯一挂牌上市的财产是一幢4500平方英尺的4间卧室、3间半洗浴间的平房，估价$210万。

在Salish Drive上的更多房子，像其他的地区一样，都长满植被需要重新粉饰，虽然现在也装饰着圣诞彩灯，但缺少生机。

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（据加西网）

根据BC租房指数（BC Rental Housing Index）最新发布的结果，温哥华有25%的人一半的工资都被用作房租。

几乎所有人都能感觉到温哥华租金的高昂。“租金在涨，但是收入并没有同步增长。”BC非营利住房联盟（BC Non-Profit Housing Association）主任说。

“我认为，人们普遍觉得租房的人是服务员，某种程度上这是正确的。然而，如今我们发现，还有其他人：医疗健康工作者、社会工作者和建筑从业人员。”

在全国范围内，温哥华的房租也是最不能承受的。温哥华的房租水平已经达到了“危机”程度。高房租阻碍了人们住在温哥华，影响了劳动力的供应。

放眼加拿大温哥华地区，周边城市也没有好多少。本拿比、素里、列治文全都是重灾区。

专家呼吁政府对此问题引起重视，多建造一些可负担的出租房屋。

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（据加西网）

更正！拥有一套属于自己的独立住宅的梦想正在迅速消亡，即使，是在外城区。

这一说法首次被一组图形数据证明。

谭秉荣建筑事务所（Bing Thom Architects）兼卑诗大学（UBC）城市规划客座教授的Andy Yan，根据一系列的地图和图表数据，建立了大温地区所有独栋住宅的评估价值。

他最新的研究数据显示——

温哥华被形容为“高至大汽层”的房价已经将其触手伸向了外城地区，包括白石（White Rock）、南素里（South Surrey）以及兰里区（Langley）。这些地方也纷纷惊现估价过百万的独栋住宅。

外城区住房价格上涨为温哥华房价问题增添了又一新难题。多年来，关于温哥华房地产市场的讨论一直集中在内城区。似乎只有温哥华的“城里人”面临着严峻的可负担房价压力。

而实际上，居住在外城区的居民都知道，这不过是一个谎言。尤其是最近两年来，外城区的平均房价已经上涨了十几万加元。比如，杜华逊码头（Tsawwassen）附近，售价$100万加元的房子并不少见。

不管怎么说，仍然还有不少外城区的居民认为，生活在郊区的自己怎么说都比市内居民的经济压力要小些，毕竟房子和抵押贷款都还是比市里便宜嘛。

Yan教授却用数据质疑了这种错误的观点。

Yan的调查认为，住房成本其实超出了房屋本身的面值，因为他首次把上下班的交通费用纳入了住房成本，意图还原对于居民来说更真实的住房成本。他将25到30年内所需要付出的交通费作为基础数据加入了住房成本之中。

虽然Yan坦言，其“计算运出成本的方法确实有些硬式化”，但是尤其是对于外城区的居民来说，交通运输费用是他们不得不面对的负担，而且对他们来说，这才是真正的负担。

Yan表示：“交通成本往往不被纳入住房成本，这扭曲了对住房实际成本的理解。所谓的远离位于外城区远离城市中心，但交通通达的独立住宅看起来经济实惠，可以说都是骗人的，因为这个‘经济实惠’的价格并不包括交通成本。”

“当我们将25-30年的所需的交通成本加于房价之中，各外城区城市中，超过一百万的独立住宅数量将会激增。比如兰里，过百万的住宅将会从3%激增至75%; 高贵林则从1%变为35%；而就整体而言，有超过三分之一的独立屋的住房成本将会超过$100万。”

在周二接受采访时，Yan引述了来自温哥华官方的最新报告——

在温哥华市内，每个工作家庭的平均年交通成本略低于$ 9000。这一数字包括汽车维修，保险，燃油费及公共交通。

而依赖汽车通勤的外城区，年平均交通费用达$ 6000以上甚至更多。比如，兰利区年交通费高达$ 16,345。枫树岭（Maple Ridge）达到$15,,974。三角洲（Delta）则为$15,769，素里是$ 14,685。

此外，这些数据还不包括外城区居民漫长的交通过程中的时间消耗，以及健康和环境代价。当你把这些有形和无形的交通成本加入其中，看似实惠的外城区住房其实虚有其表，较内城区并没有讨到多少便宜。

总之，住房的真实成本绝不只有房屋本身的价值，交通成本往往是漏算的一笔巨额款项。如今看来，对大温地区所有梦想拥有一栋独立屋的人们来说，这个梦想似乎越来越远了。

欢迎前往加拿大房闻速递。

（据加房网）