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今天，我們從House本身的土地、設計與風水這三點來闡述墨爾本別墅購買時需要註意的地方。

House的最大價值，或者說增值潛力，很大程度來源於其土地價值，所以在購買House的時候，土地的選擇、分析就非常重要了。

無論是規劃師還是建築師，我們在接觸項目時候第壹步通常就是了解這塊地的位置，接下來就是做土地測繪，然後是地質報告。

地塊的位置決定了很多事情，包括：

土地開發的規劃區 ：
確定土地的區域是居民區GRZ， RGZ還是NRZ，或者是商業區CZ，甚至是工業區INZ等；

地塊的面積與容積率：了解可建面積

地塊下面的大概管道位置 ：這裏可即地塊周邊的管線布局情況。

測繪圖紙和地質報告：測繪圖紙最重要的是用來確定土地現狀的等高線和現有房屋的高度，確定easement 和大樹的位置。

而地質報告是壹個很容易被忽略的報告。壹份報告其實只需花費壹千多刀，但是它起到的作用，是用來協助結構工程師進行結構設計。

如果土質好的話，這個結構的設計可以為房屋建造省下很大壹筆費用；如果土質不好，這份報告可以幫助結構設計達到壹定強度，來確保房屋不會，或降低未來可能發生的結構質量問題。

如果房屋地塊有大樹，則可能會影響土地開發過程，那麽壹份樹木報告（Aborist Report）也是非常必要的。

對於購買或建造房屋，這是壹個非常重要的壹個環節，同時又是最被忽略的壹環。

房屋的平面布局其實不僅僅需要考慮功能要求。房屋管線:包括了水、電、通訊；

房屋的功能分區:是否能達到動靜區域分割，是否能達到隔音要求；

室內設計的細節節點:不僅僅是美觀，還有功能上的要求（或許還有風水上的要求）；

最常見的問題在於兩層的別墅，通常樓上跟樓下的退縮寬度不壹樣，在結構上的要求就會比較高；另外就是樓上的衛生間排水管與汙水管的管線如何在樓下天花板之上的結構部件中聯通到樓下。

這些問題很明顯的反映出最初的設計師在做設計的時候並沒有考慮實際應用的問題，僅僅考慮了功能布局，而沒有考慮實用布局。

House的設計，說起來很簡單，做起來很復雜。

買房的風水學  

風水聽起來很玄，聽起來很可以嚇唬人，其實也不然，從科學的角度來說，風水其實是包含了人體工程學、建築心理學、建築材料學、建築物理學、植物學等等。

人體工程學

人的平均身高，男的170～175，女的160～165，房屋設計的天花板高度、門的高度，窗臺的高度，樓梯臺階的高度和數量，這些都是有設計規範來指定的，這個設計規範的基礎就是人體工程學。

建築心理學

我們經常可以聽到老壹輩人說，房間裏面，特別是床鋪上面不要有橫梁，不然會做惡夢的；房間裏面不要有太多鏡子，不然會惹臟東西的等等。其實這個是建築心理學的理論，因為外露的橫梁給人壹種壓抑感，而房間裏的鏡子會反射走動的人影，搖曳的樹影，在晚上或著陰天的時候給人壹種很壓抑的心理暗示。

建築材料學

我們在國內經常會談到石材的輻射問題，油漆的氣味問題，某些建材確實會對人體造成健康上的影響。

建築物理學

建築物理中的采光，也就是風水中的朝向問題。在國內的時候我們希望房屋是坐北朝南，要有南面的采光，那是因為中國位於北半球；而澳大利亞位於南半球，那麽這個朝向就應該反過來，需要有北面的開窗。另外壹個就是要有良好的對流風，這個可以減少房屋的濕度，保持幹爽，對房屋結構和人體健康都非常的重要。

植物學

老壹輩經常會說房子周邊不要有老槐樹，風水不好。其實是因為老槐樹，樹大，樹蔭大，容易吸引很多小蟲子在附近。如果房屋，特別是如果房屋的院落裏有這壹類的大樹，老人和小孩子很容易被蚊蟲咬，那麽身體自然就很容易出問題了。所以大家在院子裏種花草樹木的時候也要考慮壹下挑選什麽品種才好。