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新加坡 | 首达双位数第三季新加坡私宅价格创七年最大单季跌幅

经济前景不明朗和价格指数计算方式的调整，使到之前被认为周期差不多已触底的私宅市场，在第三季的价格跌势反而加快，创七年多以来的最大季度跌幅。

新加坡私宅价格跌势在第三季加快

自房价在2013年第三季达到顶峰以来，全国私宅价格已12个季度连跌，累计下跌10.8％，首次达到双位数。

市区重建局昨天公布的最新房价数据显示，第三季私宅价格指数环比下滑1.5％至137.9点。这是涵盖新私宅和转售市场的私宅价格指数自2009年第二季以来，最大的季度跌幅。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为，屋价调整触及双位数或促使政府重新探讨为房地产降温措施松绑。

ERA产业主要执行员林东荣指出，我国经济展望在第三季恶化，包括失业率和裁员人数上升，以及全年经济增长预测收窄等，都影响了楼市买气。

计算方式调整使指数出现大跌

但他强调，私宅交易量仍稳定。从7月至9月25日，共计4061个单位售出；过去三个月的最终交易量，预计可超过去年同季的4159个单位。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，市建局这次调整计算方式，把已竣工项目的回扣和折扣等促销优惠纳入价格指数的考量，才使指数出现一次性的较大跌幅。

所有领域私宅的房价均在第三季跌得更快，一般只供本地人购买、且总售价较高的有地住宅跌势最猛。

有地私宅价格环比下滑2.2％，跌幅大于第二季的1.5％，房价累计下滑14.4％。麦俊荣认为，这与有地住宅新需求减少和入住率下滑有关。

非有地私宅方面，代表大众化市场的中央区以外（OCR）私宅价格，在第三季下滑1.2％，跌幅大于第二季的0.5％。

房价在今年上半年未曾下滑的高档核心中央区（CCR）和中档其他中央区（RCR）私宅，也在第三季双双跌价。前者跌1.8％，扭转此前持续两个季度的0.3％增幅；后者跌1.3％，也扭转第二季的0.2％增幅。

从2013年各自的房价顶峰算起，大众、高档和中档私宅价格分别累计下跌9.5％、10％和10.8％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说，第三季缺少新推出的中档私宅项目、大众私宅新项目的销售放缓，导致这两类私宅价格被拉低。

譬如，在乌节路一带，第二季卖出39个单位的禧悦阁（Cairnhill Nine），第三季仅卖出五个；第二季卖出117个单位的Twin Peaks，第三季卖出54个。

展望今年最后一个季度，林东荣指出，私宅价格首三个季度累计跌2.6％，他预计全年跌3％至3.5％。

高纬环球研究主管李敏雯则提醒，那些自2011年买房、为避免偿还卖方印花税（SSD）挨过四年持守期的屋主，如今可开始转售房子。这意味今年的转售楼市可能更活跃，也会是逢低买房的好机会。

（据联合早报）

新加坡 | 高档私宅价格五年跌25％

分析师认为，新加坡高档私宅市场大致已近谷底，投资者可借机寻找物有所值的项目。但他们也提醒，价格下来未必会呈“V”形状迅速回弹，而是会像“U”形状般，较长时间处在相同水平。

新加坡高档私宅价格五年跌25％

新加坡主要高档私宅项目自2011年高峰期以来，平均下跌25％，当中一些高档私宅项目如涛源湾（Seascape）和翠珀湾（Turquoise）等，价格更跌了将近一半。

分析师认为，高档私宅市场大致上已接近谷底，投资者可借机寻找物有所值的项目。

但他们也提醒，高档私宅价格下来未必会呈“V”形状迅速回弹，而是会像“U”形状般，较长时间处在相同水平。

在降温措施和房贷措施效应持续发挥下，新加坡私宅价格持续下滑。根据市区重建局昨天发布的第三季房地产数据，整体私宅价格指数连续12个季度下滑，其中高档私宅价格自2013年第三季以来，累计跌幅达9.5％。

然而，根据摩根大通（JPMorgan Chase）的高档私宅市场报告显示，高档私宅价格跌幅实际上更大。

该报告追踪近40个主要高档私宅项目价格走势显示，这些私宅价格自2011年高峰期以来，尺价平均下跌了25％。

跌幅最大的项目是升涛湾的涛源湾，尺价从2733元跌至1403元，跌幅高达49％；跌幅最小的项目是那森园轩（Nassim Park Residences），自高峰期仅跌了4％，最新交易尺价报3544元。

第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋对高档私宅跌幅之大并不感意外，甚至认为这更准确反映当前市场情况。

他解释说，市区重建局的数据是整个私宅项目价格并加以平均化和中位数化，基于这种平均化结果，它并不一定能准确反映市场情况。

“比如很多高档私宅价格已大跌，只有一两个项目价格上扬，但在平均化后所呈现的数据可能是——高档私宅跌幅并不大。”

市建局数据显示，今年第三季高档私宅价格指数为127.1点，比2011年的138.5点跌了约8.2％。

不过，张敏璋指出，位于“爱雍·乌节”（ION Orchard）的高档私宅项目“卓锦豪庭”（The Orchard Residences），刚有一个单位以1470万元成交，尺价相当于3244元，是今年以来私宅最高成交尺价。

他说：“如果你跟五年前像The Marq on Paterson Hill创下的5921元尺价纪录相比，现在的最高尺价明显是差了很多，这多少反映了高档私宅跌得有多重。”

另一方面，世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦表示，虽然高档私宅价格自高峰期跌了超过两成，但今年上半年高档私宅市场有些起色，不仅价格指数连续两个季度上扬共0.6％，而且交易量也上扬，共卖出1351个单位，比去年同期增加35％。

他认为，这跟一些发展商推出的创意行销方式有关，包括给予买家10％至15％的优惠折扣，以及让买家“先租后买”、“先住后买”的延迟付款计划。

沈振伦说：“高档私宅交易量上扬，对市场来说是利好消息。在这些创意行销方式下，如今高档私宅价格更具竞争性，并能起着垫脚石作用，让一些买家更容易升级到高档私宅市场。”

谈到高档私宅价格走势，沈振伦表示，它的价格大致上已接近谷底，有意购买高档私宅的买家，可考虑这时进场购房。

他也强调，高档私宅价格下来应会如“U”形状般大致上持平，不会如“V”形状般强力回弹。

莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管陈姳潓则持不同看法，表示高档私宅价格可能会因发展商推出更多促销优惠而进一步走低。

她指出，今年上半年高档私宅市场相对强劲的表现，主要来自外国买家，但这些买家的投资兴趣能否持续，是一个大问号。

（据联合早报）

新加坡私宅价格连续七个季度下滑但成交量上升

新加坡私宅价格连续七个季度下滑，今年第二季环比下跌0.9％，这比第一季的1.0％跌幅稍微收窄。

不过，成交量却有所提升，发展商在第二季售出了2116个新私宅单位（不包括执行共管公寓(EC)），较第一季售出的1311个单位高出六成左右。

市区重建局昨天公布的第二季私宅数据也显示，私宅租金在今年第二季下跌了1.1％，私宅空置率也继续攀升，由第一季的7.2％提高至7.9％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉指出，共管公寓的空置率急剧攀升，由8.3％提高至9.2％。这相信是因为今年第二季有高达6969个新私宅单位取得临时入伙准证，比第一季跃增了134％。

橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部经理黄显洋透露东北地区的情况尤其显著，由于Treasure Trove、Bartley Residences、Boathouse Residences、云水苑（H2O Residences）、Riversound Residence、The Luxurie等几个项目共3800多个单位，都挤在今年第二季“交钥匙”，所以将该区的空置率一口气推高至11.8％。

“未来两年半，市场预计还会推出4万6829个新私宅单位，其中58％预计来自中央区以外（OCR）。”

由于今年下半年预计还有1万1618个新私宅单位完工，王德辉相信，大量的供应量将继续对接下来的租金市场带来沉重的压力。

今年上半年，本地私宅租金已经下挫2.7％。世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振认为，今年全年，本地私宅租金整体可能下跌5％至8％。

市建局昨天的数据也显示，私宅价格在今年上半年下滑了1.9％。自2003年第四季算起，私宅价格则下滑6.7％，这相等于每个季度的跌幅约1％。

博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“价格还会继续下滑，不过幅度不大。未来几个季度将是一种冗长、缓慢的价格调整。”他相信，今年全年的跌幅应该不超过4％。

今年第二季，各类型私宅价格都下跌。其中高档私宅（核心中央区，CCR）下跌0.6％，跌幅较第一季的0.4％有所扩大。中档私宅（其他中央区，RCR）的跌势稍有放缓，跌幅从第一季的1.7％，缩小至第二季的0.6％。大众化私宅（中央区以外，OCR）下跌1.1％，跌幅与第一季相同。

至于有地私宅，价格跌势有所扩大，跌幅从第一季的0.9％扩大至1.0％。

不过，在成交量方面，第二季的表现却比第一季明显来得好。发展商在第二季推出了2099个新私宅单位，比第一季的1189个单位增加四成。

由于North Park Residences和Botanique At Bartley这两个项目都取得不错的销售成绩，分别售出93.5％和80.6％的推出单位，因此推动第二季的售出新单位增加超过六成。

今年第二季的二手市场，也是自总偿债率条例出台以来，最活跃的一个季度，共有1827个单位转售，比第一季的1250个多。

在潜在供应量方面，目前施工中的新私宅单位，已经从2013年第二季的最高点滑落。第二季的未完工新私宅单位有6万1237个（不包括EC），当中2万4435个单位还没有找到买家。如果包括EC，目前施工中的新私宅单位则高达7万5938个单位。

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