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西班牙房地產投資有道 先認識房市起伏的“七年之癢”

房產界有一個說法，西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期，而我們的記憶周期是5年。看看馬貝拉（Marbella）和聖佩德羅市（San Pedro municipality）——西班牙少數幾個樓市增長強勁的沿海地區的高端樓市發展狀況，我想這一說法再次被證明是正確的。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年，市場再次迎來成長期。這的確是好消息。但是，很多跡像表明，人們的記憶周期跨度很短。自兩年前，就有不祥征兆顯示，樓市崩盤的痛苦已經被遺忘。

首先，市場崩潰之前，西班牙房地產的特色之一就是房地產經紀人供過於求，大多數海外買家前往的地中海沿岸地區更是如此。金融危機和隨後爆發的房地產危機，使得西班牙成千上萬的房地產辦公室倒閉，整個行業無一能幸免。在大多數經紀人供過於求的地區，超過75％的房地產公司倒閉。離海岸稍遠的一個小鎮，30個房地產經紀人中只有2個能夠生存。在大多數國家，這對一個小城市來說已是足夠，為什麼一個只有15,000位居民的小鎮卻需要30個房地產經紀人？這個問題很難回答。在全國範圍內，許多自2008年就生存下來的經紀人商需要縮小規模、降低成本、減少人員投入和縮小辦公空間。幸存者無一都是最有經驗、最了解市場和最專業的，結果市場自然就變得更加健康。

但是，我看到供過於求的周期有重新開始的跡像。最近，我在五個一排的商業單元面前看到其中有三個是新成立的房地產經紀商，這讓我感到震驚。而且，相鄰的建築裡三個以上經紀人已經就位，同一地區還有很多空置單元，我毫無疑問有更多房地產經紀人在來的路上。他們認為生意從哪兒來呢？2014年，西班牙共有約12萬家初創企業，其中6,600家是房地產經紀商，占總數的約3％。在這些房地產經紀商中，有約80％分布在沿海地區，也就是大部分海外買家前往的地方。

我對這一統計真的不樂觀。我預測，很多知識不夠廣博的初創企業，給同樣不是很懂行的購房者建議，將導致災難性後果，就如何我們在房產泡沫年代看到的一樣。剛進入市場買家幾乎不可能分辨出他們打交道的經紀人是老手還是新手。他們都有看起來很不錯的網站，有了諸如Resales Online之類的多重發布網站，房源可以無限繁衍，很多人甚至懶得弄一間辦公室，寧可選擇只要一台筆記本電腦和移動電話的辦公方式，因為可以節省更多的成本。

如果自己在瀏覽此類網站，那麼與你打交道的人要麼沒有直接掛牌的房源，要麼只看過幾個，甚至沒有看過在售房源。另一類經紀商則是開設大型辦公室，雇佣大量後台支持人員，這是上次失敗的典型。更糟糕的是，上次市場崩潰中的失敗者換了新地址和新名字重新進入市場，但現在進入市場的買方也不會知道這些。

第二個重演的趨勢是佣金水平。在西班牙的海外市場，房價總是超過國內行業正常水平。在二手房市場，5％-10％的佣金水平很常見，開發商通常最低支付10％。似乎一切都沒有改變，我經常看到的是，經紀人經常給介紹客戶的經紀人5％的提成，所以總佣金可能高達10％。在西班牙房地產浸淫了這麼長的時間，我常說，沒有什麼能讓我覺得意外了。但一所300萬歐元的房子卻要支付高達20％的佣金，就連我也不信了。客戶可能要支付60萬歐元的佣金，試問誰不會想成為一個房地產經紀人？做成一筆交易可以休息一年了。我想問賣方的是：為什麼不干脆將價格價降低到合適的水平？

所以，如果你必須在西班牙雇佣一個房產中介，只需問三個簡單的問題，就能贏得避免最危險的陷阱的最好機會：

  1. 你的在業時間有多長？
  2. 你收取賣家多少佣金？
  3. 你真正看過你要帶我去看的房產嗎？

如果他們不願意回答，請選擇其他人，或聯系The Property Finders買家代理公司。

 

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買加拿大樓花千萬不能忽視地產經紀

“樓花”，顧名思義就是期房，當然也是新房。有的人會問，買新房直接到售樓處買就可以以了，為什麼還捨近求遠找地產經紀呢？

买加拿大楼花千万不能忽视地产经纪

這個問題問的好。 回答這個問題首先應該站在開發商的角度和立場來回答。

開發商之間賣樓不是採取相互之間低價傾銷，而是採用市場行銷辦法賣自己的樓盤。而市場行銷的主體和仲介就是地產經紀。 地產經紀採用各種方法為開發商促銷樓盤，開發商也給地產經紀在樓盤價格上一定的優惠3%-7%（以COMMISSION形式體現）。優惠的比例取決於樓盤的銷售難度，難度越大，優惠越大。也可以這麼講，地產經紀可以相當於樓盤的批發商，他從樓盤開發商那裏拿的價格相當於批發價；而個體的樓盤消費者買的樓盤價格確是零售價。就像大的連鎖超市從生產廠商拿的商品價格遠遠低於個體直接從生產廠商拿貨的價格一樣。由於樓花的價格都在幾十萬以上，即便優惠只有3%到7%(COMMISSION)，地產經紀從開發商那裏得到的優惠還是很大的。所以，很多買樓花的人不是選擇直接到樓盤開發商那裏買樓，而是選擇自己的地產經紀帶自己去樓盤銷售中心去買樓花，這樣做的好處是；可能少花一些買樓的錢；得到一些輔助專業服務；得到一些良好建議。

首先，找地產經紀買樓花可能省錢。

樓盤開發商為鼓勵地產經紀為其樓盤做市場行銷，開發商給地產經紀一定的傭金作為補償。這傭金應是地產經紀個人所得，不是每個地產經紀都把自己的COMMISSION 和客戶分享，法律可沒有這個要求。COMMISSION是地產經紀的個人合法收入。但有些地產經紀卻願與客戶分享這部分擁金，實現雙贏，以期獲得更多的客戶和業務。比如 客戶買50萬的樓花，樓盤開發商給地產經紀4%的傭金。在樓盤CLOSING之後，地產經紀能拿到20000加幣。扣除公司費用後，與客戶平分此傭金，每人各得大約10000加幣。這就相當客戶只支付490000買下這個樓花。如果客戶自己直接到樓盤售樓處買該樓花，價格是500000加幣。比自己直接到樓盤銷售中心買樓花整整節省10000加幣。當然，如果買的樓花價格越高，COMMISSION比例越大，客戶與地產經紀分享的的金額也就越多；反之，分享的金額就會少一些。當然地產經紀是否與客戶分享傭金，地產經紀和客戶的分享的比例多大，都是有具體地產經紀決定，因為傭金是地產經紀的個人合法所得，沒有必須分給客戶的義務。客戶在選擇地產經紀之前，應與地產經紀商談好此事，以免事後發生不必要的爭議。

其次，買地產經紀買樓花可以得到輔助專業服務。

其實，客戶買樓花與買二手房相比，要簡單的多。而且，真正為客戶把關的是客戶的律師，客戶的律師負責研讀客戶與開發商之間的房屋買賣協議內容，律師會刪掉或修改開發商起草的房屋買賣協議當中的一些不合理收費，並明確一些可變，不確定的收費專案。比如， 教育附加費（Education Levy）和建築增容費（Construction Levy），這兩筆費用是視情況而定的。在發展商開始賣樓花的時候，這些費用是計算在房屋的成本裏的。但是，由於樓花的開發週期往往有3到6年，甚至更長，在未來的幾年時間裏，很多因素會變化，所要徵用的費用也可能增加。所以，開發商喜歡在開發商與客戶簽訂的房屋買賣合同條款中，把這項設為變數，也就是不確定的量，將來政府多收，開發商也有權利向客戶多收。風險都轉移到客戶身上，當然客戶是不喜歡這樣不確切的東西。客戶可在十天冷靜期內，讓自己的律師向開發商爭取一個令客戶滿意和可接受的數字。也就是爭取一個一個Cap Clause注明上限是多少，用來保障自己。但並非所有的開發商都會同意加上。所以在買樓花的時候，一定要切記詢問開發商。這是買樓花最重要的一個要注意的地方。再有，很多客戶買樓花是為了投資，這時，客戶與開發商簽訂的房屋買賣合同中的轉讓條款顯得非常重要。在客戶簽訂合同之前，要明確該樓花在CLOSING DATE之前是否可以轉讓，轉讓費是多少？買樓花時，客戶的律師起的作用是很重要的，而地產經紀只是起一些輔助的服務工作。比如，提醒客戶找律師看合同，注意10天冷靜期限做出決定是否買該樓花，明確該合同是否在CLOSING DATE之前可以轉讓等等。

最後，地產經紀可以給客人一些良好建議和提示。

鄙人曾經在售樓處看到這樣的情景，有些客戶不帶地產經紀，直接到售樓中心買樓花，以為開發商出具的售樓合同就是樣本合同，不加思索地按照售樓處的工作人員要求簽字。這些售樓中心的工作人員是代表開發商的利益在工作，沒有義務提示你LEVY CAP等等注意事項。所以，客人可能在後來接受樓的時候會發現自己的被征費用會比鄰居的高很多。別人的樓花在CLOSING DATE 之前就可以轉讓，自己的卻不能。給自己造成很大不必要的經濟損失；反之，如果客戶帶著自己的地產經紀一起去買樓花，地產經紀就會提示客人，要開發商在合同中明確一些一些不確定，但對客戶不利的一些條款。再有，很多客人不太熟悉看戶型圖（Floor Plan），對自己選擇的戶型糊裏糊塗，到交樓的時候才發現和自己心目中的戶型相差甚遠，甚至，一打開門，發現大廳內有個承重大水泥圓柱上下貫通整個房間。後悔都來不及；而對戶型圖相當熟悉的經紀就會幫你學會看圖紙，為你清晰的勾勒出將來房子的內外結構;讓你買的清清楚楚，明明白白。此外，地產經紀會幫你分析買樓花的HST稅務問題，和提醒客人按照TARION的規定及時登記，確保新房保險生效。該項登記非常重要，尤其是買樓花進行投資的，如果忘記TARION登記，可能面臨巨額罰款。所以，買樓花是，有地產經紀提供建議非常重要。

總之，買樓花相對於買二手房是比較容易的一件事。

買樓花的客人只要帶著自己的地產經紀一起到售樓中心，將地產經紀名片交給售樓處工作人員，一旦成交確定，地產經紀就可以在房屋CLOSING 時得到相應的傭金。當然，該傭金屬於地產經紀的個人合法收入，當然完全歸地產經紀完全所有，但也有一部分地產經紀願意與客戶分享該傭金，以期擴展其業務量。客戶在選擇地產經紀時，要與地產經紀分享該傭金時，一定事先談好，以免事後爭議。在客戶買樓花的整個過程中，客戶的律師作用是非常關鍵的，律師負責為客戶審定合同內容，為客戶明確合同中對客戶不利的模模糊糊的內容，刪除掉一些對客戶不利的條款。而地產經紀只是起輔助性的專業建議，比如提醒客戶一些買樓花一些注意事項了，幫客戶看一下房型圖紙了，提示客人及時登記TARION，等等有益的建議。當然，這些建議對客戶第一次買樓花也很重要。所以，客戶在買樓花的時候一定要找個地產經紀，因為地產經紀不需你支付一分錢，而且可能為你節省費用，更重要的是能為你提供一些有益的建議，避免你發生不必要的損失。

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