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去年底，许多房地产专家预测美联储将在2015年加息，但这还没有实现。即使本月底或明年加息，许多买房者也不会因此而退缩。房地产专家Ralph McLaughlin如是说。

如果加息，也就是0.25%。McLaughlin认为不会对房市造成影响，但可能会减缓房价增长。“这对购房人是个好消息。在大多数大城市，买房还是比租房更便宜。”

去年传出的升息预期，促使一些人赶快买房。全美房地产经纪公司Redfin的首席经济学家Nela Richardson说这不会再发生了，“现在买家似乎不再为加息而冲动。他们有兴趣买，但市场上没有多少房子可选择。”

明年房市的其它一些趋势如下：

1. 沿海城市趋缓。过去几年中，西海岸和东北部大城市的房市一直热络。但McLaughlin说，美国一些最贵房市开始出现减缓的迹象。“特别是旧金山、圣荷西、南加州，以及东北部的一些城市，与去年相比房价涨幅开始有所趋缓。”

2. 南部大城市开始红火。McLaughlin预计，当西海岸和东北部大城市趋缓时，号称“低价带”（bargain belt）的南部城市明年房市会红火。“在北卡罗来纳州的Winston-Salem一带，我们看到最大的年增长，上市的房屋很快就售出。”

位于纽约州Westchester的房地产经纪公司Silversons的老板兼总裁Michele Silverman Bedell也说，买家开始南移，那里的房价更便宜。“很多人正在考虑卖掉东北部的房子。很多婴儿潮一代，甚至年轻人正在考虑搬到南部，躲避寒冷。”根据Zillow的报告，Winston-Salem地区在10月31日的房屋中间价是130,150美元，而纽约市却高达599,900美元，是前者的4倍多。

3. 便利设施多的郊区。当一些买家不能在市中心买房时，他们就去郊区，但与过去不同。“人们喜欢便利设施多的郊区住房，更胜于小路尽头的安静房屋。”便利设施包括离杂货商店、干洗店、车站和其它设施近。“能够走到的距离是很大的考量因素。”Bedell补充说，年轻家庭仍然向往充满城市气息的郊区生活。

4. 岁数大的首次买房者。Richardson预计，一些X代人（35到49岁），特别是那些有家庭但在过去还没有买房的人，将在明年进入房市。“他们有稳定的收入，没有受到早些时候劳工市场不景气太大的影响。他们错过了房市最低点的好机会，但可能准备好了明年买房。”

美国房地产经纪人协会今年早期的一份研究显示，最近买房者中，X代人只占了1/4多一点，而千禧代（25-34岁）占了32%。随着婴儿潮一代的老龄化，他们将继续减小住房，将大型独栋别墅换成较小、更易于管理的居住空间

5. 千禧代换大房。已经有小房子的千禧代也许会在2016年寻找大房子，特别是开始有家庭的。但麻烦是，许多城市待售的房屋数量有限，因为一些房主选择改建房屋以满足需要，而不是出售。Bedell说：“人们想换大房子，但现在市场上没有多少可选择的。”

过去七年来联准会始终维持利率趋近于零水准，也让美国住宅市场始终处于长期缓慢复苏进程。随着联准会极可能在今年底或明年初首度升息，上述情况势必有所改变。

与多数市场人士相同，Zillow 首席经济学家 Svenja Gudell 指出，联准会倾向不引起系统震荡，因此利率短期内不会大幅调高，而会逐步调升。但根据Zillow资料显示，自去年 11 月以来房屋价值创下最快增速，年增率达 4.3%。

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对此，有人认为背后原因可能受超宽松货币政策即将结束影响，Gudell 分析：“我们看到房屋价值仍以非常强劲的速度在成长，现在的问题在于库存低，这才是真正导致住房价值推高的主要动力”。

就算下个月联准会不升息，他分析当前房市仍处于卖方市场，尤其如丹佛、达拉斯、西雅图与旧金山湾区等特别热门的地区，“许多首购族会落脚于此处，就是着眼于当地有较多工作机会，但要买起房来也更加不易。”

近期 Zillow 房屋价值指数发现，丹佛与达拉斯房屋价值较过去一年飙升至少 16%，旧金山成长 15%、西雅图也较去年同期飙涨 13%。以美国平均房价 18.08 万美元来看，旧金山的平均房价却高达 76.46 万美元，足足为全国水准的四倍，因此若利率真的调升，首先将是沿海市场受到影响，例如旧金山与西雅图，主要为利率调升导致购买力减少所致。

但他仍建议若此时能买的起房就该出手，无须以租代买。因为当前这些地方出租率相当高，把钱拿去付贷款还是比租房子来的实惠。

《WORLD PROPERTY JOURNAL》报导，美国房地产经纪人协会最新报告显示，今年第三季约有 87% 的大城市房价上涨，当中更有 21 个地区涨幅高达两位数。

该协会首席经济学家 Lawrence Yun 指出，这是过去十年来最好的一季。“许多大都会地区买房需求如此踊跃，主要是受利率低和地区经济改善所致”尽管部分城市房价增速仍然不太健康，但好消息在尽管销售步伐强劲，但房价上涨速度有所减缓。

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环球经济近月虽明显放缓，但美国的房市似乎独善其身，不受外围环境影响，美国房价和房租仍节节上升，主要受惠于求过于供的市况。

根据标准普尔/Case-Shiller周二公布的20大城市房价指数报告，截至8月止前的12个月，房价升幅为5.1%，虽然并非2014年初录得的双位数字升幅，但不少经济分析师认为升幅收窄，反代表房价升势有望持续下去。

而在9月份，全美中位房租较一年前上升3.7%，与房价一样，升幅已从双位数字显著回落。

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目前来说，房价上升的最大得益城市仍是高科技业重镇，旧金山和丹佛市的房价都按年上升10.7%，冠绝其他城市，俄勒冈州波特兰市以9.4%排第三。

根据Zillow提供的数字，上述都会地区的房租也领先其他城市，但与此同时，受房租高企带动，也刺激当地有更多新公寓发展项目动工，在公寓单位供应增多下，房租升幅在近月有所回落。

旧金山目前的中位房租是每月3,348元，较去年同期上升13.3%，8月的升幅更高，达14.2%。

美国房价的上升，可说与环球经济放慢逆市而行，在商品价格下跌、中国经济增长减弱、欧洲经济面临困境，以及新兴经济波动下，全球不少地区其实仍然挣扎着从2008年的金融危机中走出来。

整体而言，美国房市在2015年大致稳步上扬，美国房地产经纪协会上周表示，9月的二手屋销售较去年上升4.7%，至555万宗，9月的新屋建筑也较去年同月上升12%，当中以公寓和共渡公寓为主，独立屋的兴建数字则与去年相若。

这代表有越来越多美国民众选择租住物业，而非置业，目前美国民众的置业比率已降至63.7%，为48年来新低。

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美国商业局周二表示，九月的新屋开工数字上扬 6.5% 来到 121 万户，这是连续第六个月开工户数大于一百万户。

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房市进步可能是近期少数正面的经济数据了，虽然居住建设占总 GDP 仅不到 3%，但房市的好转通常也代表着家户所得的好转，进而可以预期消费力的上升。

多户住宅的开工数上升 18.3% 来到 466000 户，是六月以来的新高，多户数住宅的需求主要是来自于租赁，尤其是针对还无力买房的千禧年世代。

而在劳动与土地限制之下，单一户数独栋住宅的开工数仅上升 0.3% 来到 740000 户。

美国南部的新屋开工数上升 0.6%，是 2007 年十月以来的新高点，西部的开工数也是来到 2007 年七月以来的新高点。

虽然新屋建造许可在上个月下滑 5%，是六个月来的新低点，但营建业者有信心这只会是短暂的现象，房市未来依旧看好，美国房租也会上涨。根据十月的调查，现在营造业者的信心指数是十年来的最高点，他们认为未来半年的房市会有一定的成长。

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经济学家认为，美国波特兰可能已经接近租赁高峰。也就是说，以租赁代替购买住房的人口比例高于以往任何时候，但该数字可能会开始转向。

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在过去的十年中，许多人已经决定租房，而不是拥有自己的住房。其原因是多方面的，经济大萧条中出现房屋止赎的大幅增长，同时银行不愿意做按揭贷款。经济不景气意味着许多年轻人找不到首付资金。最后，也有人们口味的转变，人们更希望住在市中心的多户单元房，而不是住在郊区。

尽管如此，俄勒冈经济学焦石华•亚莱纳（Joshua Lehner）认为，经济的改善可能使拥有房屋更具吸引力，他说：“我们并不指望租房份额下降很多，而仅期待天平会向着拥有房产的方向稍稍倾斜一点。”

他说，新千年一代由于严峻的经济形势延迟了他们的房屋采购，这些人现在进入30岁，正是以前年轻人买第一个房子的年龄。当然，口味也会改变，人们可能希望留在出租公寓。

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加州大学洛杉矶分校（UCLA）经济学家表示，旧金山湾区的失业率可能会再下降5%以下。若以这样的趋势来判断，到2016年时，旧金山湾区将达到“充分就业”水平。届时，对那些打算在房屋市场上购屋或是租屋者来说，无疑是更加困难了。

根据KCBS媒体报导，哈拉斯（Jennifer Halas）和她的丈夫都在旧金山湾区上班，可是他们却无法居住在当地。哈拉斯说:“我们两人都在非常远的帕洛阿图市工作，但我们却必须每天花长时间的通勤来上班，因为我们买不起那里的房子。”

加州经济持续研究中心的利维（Stephen Levy）表示，当旧金山湾区的就业市场逐渐转好时，家庭和租赁价格也会水涨船高，“我们有一个非常火热的经济”。

经济学家指出，更多的就业机会将意味着有更多的人转移到湾区来工作，这无疑会导致更多的交通流量和更高的租金，因为湾区已经没有足够住房供应。

“有更多的工作机会和收入摆在大家的面前，确实是一个好消息。问题是除非真的赚得很多，要不然房价和租金的涨幅都将远远超过你的收入所得”，利维说。

加州大学洛杉矶分校预测，湾区的“充分就业”的荣景，并不仅仅是指高科技产业，也意味着其他产业的就业机会也在上升。

利维说：“更多的餐馆工作、更多的商店工作、更多的服务人员会出现在就业市场上。道理很简单，因为从事高科技产业的高收入人士，赚钱后需要消费。”他还表示:“建筑业也会卷土重来。事实上，我们正面临技术工人短缺的问题。”

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