在海外置業投資，問題千千萬萬，但彙集起來最關鍵的問題無非是：如何對房屋的質量把好關？今天我就用自己親生參與的案件與大家分享如何鑒別房屋質量。
2014年的4月，來自于浙江的金先生來向我諮詢全家投資移民方案，他在中國主要從事餐飲業。考慮到其子女的教育和食品安全健康等問題，通過在西班牙經商多年的好友周先生牽綫，决定舉家移民西班牙。
和他會面後，我首先建議他先找住宅再辦理後續的移民事項。金先生夫婦申請了30天的旅游簽證幷且成功延期至50天，有了充足的時間作爲保障，金先生誓要找到自己滿意的未來之家。
在其老友周先生的協助下，金先生首先在馬德裏的La Moraleja區開始了地毯式的掃房考察。兩個星期後，已經看了超過30套別墅的金先生，升級成爲半個“馬德裏別墅專家”。但家中四位成員衆口難調，這30多套別墅中鮮有讓全家都滿意的。
幾天後的一個下午突然接到了金先生的電話，他欣喜地說，終于找到全家人都滿意的房子了，希望能儘快辦理買房手續。大喜之下，我們立即對房屋展開法律調查。金先生看中的是La Moraleja區的一套別墅，房型好，裝修得體，面積爲175.4平方米，自帶24.2平方米的院子。最重要的是，房東熱情地表示願意儘快脫手別墅，幷在價格上給予優惠。經過我們和金先生的對比，百米內相似的別墅價格都要高出其5%－10％左右， 金先生認爲這是難得的機會，所以一再叮囑要儘快完成交易手續。
我方律師與房東Carlos就定金合同的內容和簽署時間進行了磋商，Carlos很配合的和我們達成了共識。根據法律程序，我方律師向房東索要房契進行房屋數據核對。但不知何故，一向配合的Carlos找出各種藉口開始拖延。
律師的職業直覺感到其中可能有問題，于是向房屋所在地的財産登記處索取了該房的官方登記信息。奇怪的事是：根據Carlos提供的房屋面積分布圖，該別墅的面積有175平方米，而根據該地區財産登記處的信息，該房屋的面積僅爲130.70平方米，兩個數據中的面積相差25%，這是爲什麽呢？律師致電Carlos進行詢問。Carlos解釋到：2010年，自己對別墅進行了擴建，在二樓的平臺上搭建了一層樓，所以兩層的房子變成了現在的三層。根據西班牙現行的市政規定，考慮到建築的承重性，房主和鄰居的人身安全，凡是建築擴建都必須向當地政府提出申請，幷附上擴建圖紙，通過政府批准後方能開工，否則屬于非法建築。在我們的堅持下，Carlos拿出了政府的批文，該批文明確指出Carlos 擴建的44.3的面積中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米屬于非法建築，應該在2013年5月前拆除。
隨後，在對相關文件的進一步研究中還發現了另外一個問題：這棟別墅的屬性是（Vivienda de protección oficial），中文譯爲官方保護房，這和中國的經濟適用房有些相似。這種特殊的房源可能大家還不瞭解：它是西班牙在城市擴張時，爲了吸引更多的家庭來本地小區定居，區政府會出臺一些優惠政策，比如子女衆多的家庭自建別墅，政府會給予稅收優惠或財政補助。作爲交換，政府限制這類房屋用于營利目的。因此每次出售，出租前均要申報政府批准，而且房屋的售價要按政府當年的限定價格來出售，不能自主定價，如果買來投資，無疑對未來相當不利。
聽了我們的調查結果後，金先生點頭稱是：“這房子我們不買，再便宜，咱都不能買！”
兩星期後，經過多方尋找，金先生在別處看中自己喜歡的另一處房産，通過了律師調查幷順利地辦理了各項手續。
誠然，買房時都希望能以實惠的價格買到自己心愛的房産，但有時候價格幷不是越實惠越好。像金先生第一次看中的房子，雖然看上去實惠，但實際上因爲沒有按照市政府規定在2013年拆除違建部分，如果被蒙在鼓裏購買此房後，不但要支付一筆拆遷的費用，可能還要面臨市政府的罰款。最鬱悶的是，自己花錢購買的房屋面積將在拆除違建部分後大範圍縮水，幷造成不可挽回的損失。
在此建議，買房前一定要尋求專業律師的幫助，認真核對房屋的各項資料，仔細地對房屋的各項背景進行法律調查，規避未來可能出現的各種陷阱和糾紛。
季奕鴻律師專欄全集
季律師解析西班牙房産投資
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