Tag: 2016新加坡房市

建屋發展局的數據顯示，2013年非成熟組屋區新組屋買家的平均償債比率（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）為24％。換言之，他們平均每月動用近四分之一的月入支付房貸。這個比率在2014年下滑至22％，去年進一步下跌至19％。

過去三年，非成熟組屋區新組屋買家每月房貸供款占月入的比率逐年下降.

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根據建屋局定義，償債比率是一戶家庭每月房貸供款占月收入的百分比。介於30％至35％的償債比率，被視為買家負擔得起房屋。

建屋局為鼓勵買家謹慎購屋，在2013年把組屋貸款年限從30年縮短至25年。儘管如此，非成熟組屋區新組屋買家的平均償債比率過去三年呈下滑的趨勢。建屋局說，這是因為當局讓新組屋售價保持穩定，並改善各種購屋津貼，如特別公積金購屋津貼（Special CPF Housing Grant）。

為了幫買家更好地做決定，建屋局在每次組屋銷售活動中，都會在網站上公布新組屋的償債比率。例如今年2月的組屋銷售活動中，武吉巴督一個典型的四房式單位價格為29萬5000元，若以買家月入中位數4400元計算，扣除購屋津貼後，償債比率為22％。

受訪分析師認為，自從政府讓新組屋價格與轉售組屋價格脫鉤，已成功使新組屋價格穩定下來。ERA產業主要執行員林東榮說：“非成熟組屋區的新組屋價格在建屋局的控制範圍內。許文遠在2011年國會選舉後出任國家發展部長，所做的第一件事就是讓新組屋與轉售組屋價格脫鉤，也是促使償債比率下降的主要原因。”

智信研究與諮詢總監王伽勝也同意新組屋價格過去幾年來，對買家更負擔得起。他認為，償債比率下降的另一個原因可能是買家的貸款額減少，尤其是第二次買家，他們可能在2009年至2013年以高價轉售舊組屋，從中賺取不少利潤而無須為新組屋貸款太多。

博納產業首席執行長林永富指出，不能單憑償債比率下降斷定組屋價格變得更合理或負擔得起。

他說：“我們要意識到買家的收入也有增加，購屋能力自然也提高，進而壓低償債比率。其實過去五年的預購組屋價格並沒有真正降低，甚至還有微升。”

數據顯示，新加坡居民家庭工作月入中位數從2013年的7872元，上升至2014年的8292元，2015年則進一步上揚至8666元。

分析師也認為，償債比率下滑在非成熟組屋區較明顯，在成熟組屋區則不太可能出現相同趨勢。林永富說：“雖然建屋局這些年在成熟組屋區推出的新組屋數量未必足以用作統計，但我相信成熟組屋區的償債比率不太可能下滑。”

王伽勝也說：“成熟組屋區的組屋需求量依然相當大，導致房價偏高，因此償債比率應該不會下滑，甚至有可能上揚。”

去年同丈夫遷入盛港新五房式組屋的沈依媛（31歲，助理經理）受訪時透露，夫妻倆每月償還房貸的金額占月入的20％。

她說：“購買盛港的新組屋主要是為了住靠近夫家，但也是因為比較負擔得起。若買成熟組屋區的組屋，每個月應該要花更多錢來償還房貸，生活壓力會比較大。”

 

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（據聯合早報）

房地產分析師表示，今年樓市的關鍵詞是「穩定」，儘管整體房價仍下行，但跌速已放緩。

展望2016年，分析師預計，房價不會出現太大變化，在政府不調整降溫措施的情況下，明年私宅價格仍會延續今年的跌勢。

但隨著私宅價格下行，更多買家料將入場買房，新私宅銷量有望上揚10％至20％。

分析師預計，明年房價不會出現太大變化，在政府不調整降溫措施的情況下，明年私宅價格仍會延續今年的跌勢，每季跌幅約1％，全年跌幅介於5％至10％。但隨著私宅價格下行，更多買家料將入場買房，新私宅銷量有望上揚10％至20％。

智信研究與諮詢（R’ ST Research）總監王伽勝認為，降溫措施仍對市場發揮作用，私宅價格會連續兩年下跌，今年跌幅預計約5％，兩年累積跌幅預計約8％。

他認為，私宅價格明年甚至可能在第二季或第三季大幅下跌，直到第四季才小幅回彈。

欣樂國際執行董事麥俊榮則表示，今年樓市的關鍵詞是「穩定」，儘管整體房價仍下行，但跌速已放緩。

他說：「在降溫措施持續影響下，今年本地私宅表現其實不比想像中糟，全年房價指數預計下跌4％至5％，沒出現雙位數跌幅。一些買家顯然已適應和接受降溫措施和房貸條例。如無重大措施調整，預料明年情況會與今年大致相同。」

總償債率（TDSR）房貸限制和額外買家印花稅（ABSD）等一系列降溫措施何時鬆綁以及鬆綁多少，是過去兩年市場一直在猜測的問題。

不少人揣測新加坡經濟放緩，加上今年大選，可能促使政府調整措施，放寬降溫措施如減少額外買家印花稅的稅率，從而帶動疲弱的房地產市場。

但新上任的新加坡國家發展部長黃循財在10月首次針對降溫措施表明立場時，指目前不是鬆綁的時候，因為這可能帶來房價過早回彈的風險。分析師因而預測，至少在明年下半年以前，政府不會重新檢討降溫措施。

未售出單位比去年減18％　

另一方面，供多於求也是房價下行的導因之一。截至今年第三季，本地樓市估計有2萬4000個未售出的私宅單位。相比之下，今年新私宅總銷量預計在7500個至8000個單位，顯示市場供應大於買家可「消化」的程度。

不過，萊坊諮詢與研究部主管陳姳潓表示，今年未售出單位比去年減少18％，跟前年相比，更減少25％，顯示買家的「消化程度」已改善。

她說：「發展商下調新私宅售價2％至3％，加上本地買家在一些地區所積累的需求，促使過去兩個季度的新私宅認購率稍微上揚。」

譬如，10月和11月的新私宅認購率皆超過100％。對於明年私宅價格走勢，她預測明年價格將下跌3％至5％，一些擁有大量未售出單位的地區，跌幅可能較大。

在銷量方面，今年新私宅銷量保持平穩，處於去年7316個單位的水平。

王伽勝預測，今年的新私宅銷量還可能小幅增加。「房價走軟吸引一些買家趁低進場。尤其是一些地點優越，定價相當吸引人的項目，還能在淡靜樓市中賣個滿堂紅。」

譬如，每英呎中位價格不超過1000元的盛港霸型私宅項目峰景苑（High Park Residences）今年就賣出1308個單位，協助其發展商集永隆發展進賬超過10億元。

展望明年，王伽勝認為，明年有不少新私宅項目推出，當中如大巴窯4巷／6巷私宅、羅弄榴梿（Lorong Lew Lian）和亞歷山大景（Alexandra View）等地段發展的私宅項目，都頗具吸引力，預料能推動明年私宅銷量上揚一兩成，達到近1萬個單位的水平。

麥俊榮則持較謹慎態度，預測今年新私宅銷量達8200個單位，但明年銷量可能減少，因為隨著政府售地大幅減少，明年發展商推出的新項目料減少。

他說：「我國明年經濟增長可能會很小，這是否會導致失業率上升，進而影響買家的買房情緒？這都是我們下來會關注的問題。」

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（據早房網）