Tag: 新加坡私宅销量

本地私宅轉售市場連續二個月回升，4月非有地私宅的轉售價和交易量均延續3月的漲勢，預估交易量更創下三年來新高。不過，受訪房地產分析師認為，市場尚未真正回暖。

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新加坡房地產聯合交易網SRX昨天發佈的預估數據顯示，4月非有地私宅的轉售價格環比上升0.5％，繼3月止跌回升後進一步上揚。預估轉售交易量也從3月的586個單位，增加17.6％至689個單位，並創下2013年5月以來的最高單月銷售量，當時共賣出726個單位。

與去年同期相比，非有地私宅4月的轉售交易量增加28.1％。但相比2010年4月高峰時期轉手的2050個單位，仍然少了66.4％。

ERA產業主要執行員林東榮認為，轉售成交量同比和環比均取得雙位數增長，顯示私宅轉售市場對買家重現吸引力，尤其是當他們如今能以較低價格買到較大單位時。

他說，轉售單位通常比新單位面積大，價格則與新單位相近，買家可能會覺得這樣的交易更划算。此外，希望盡快搬進新單位的買家也更青睞轉售市場。

林東榮預計，在農曆七月的淡靜期前，市場將繼續保持上揚的勢頭。他建議真心想賣房的屋主可在這段期間，定下合適的價格找買家。

房地產降溫措施沒松綁

轉售市場不會真正回溫

他說：「受貸款條例收緊和額外買家印花稅（ABSD）限制，買家依然對價格很敏感。」

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則認為，未來幾個月私宅轉售市場可能持續上揚，但如果政府不為現有房地產降溫措施鬆綁，轉售市場就不會真正回溫。

麥俊榮指出，儘管私宅轉售價格連續兩個月上揚，但幅度都不大，轉售價格指數整體走勢依然平穩，沒有明顯變化。

至於轉售交易量增加，可能是在政府一再強調短期內不會為降溫措施鬆綁後，一直希望政府「撤辣」的買家失去等待的耐心，最終決定進場。

他說：「現在的私宅轉售市場就像是一個腳戴鐵鏈的人，或許有時會跑上幾步，但如果不把鐵鏈解掉，他就不可能跑得太遠。」

在各類別私宅中，代表高檔市場的核心中央區（CCR）私宅和代表中檔市場的其他中央區（RCR）私宅轉售價分別比3月上漲0.7％和1.3％，而代表大眾市場的中央區以外（OCR）私宅轉售價則微跌0.2％。

林東榮指出，大眾私宅轉售價下跌，一個原因是這個類別近來有更多新項目建成，發展商急於脫售手頭單位，令轉售買家面對更激烈的競爭。另一方面，疲弱的私宅出租市場也讓更多房地產投資者考慮賣掉手頭的單位，進一步對大眾私宅轉售價造成下行壓力。

與去年同期相比，今年4月的非有地私宅整體轉售價格下滑0.5％；高檔私宅和中檔私宅轉售價分別上漲3.2％和0.9％，大眾私宅轉售價則下跌2.9％。

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（據新加坡早報）

受到利率上揚週期、就業市場放緩,以及移民人數增長減少等因素影響，法國巴黎銀行（BNP Paribas）預測，繼從2013年高峰期下跌8.4％後，新加坡本地私宅價格下來兩年還將持續下跌7％至10％。

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該行也預測，政府將在房價下跌約17％後才會出手調整降溫措施，可是從目前房價每個季度下跌1％左右的跌幅來看，這意味著房價觸底回升的過程將會相當緩慢，政府也可能延後放寬降溫措施。

法國巴黎銀行新加坡、馬來西亞與印度尼西亞研究部主管張剛禾指出，本地私宅價格在2013年第三季達到高峰，之後房價卻因供應量大增、空置率上揚以及政府推出的額外買家印花稅（ABSD）和總償債比率（TDSR）等政策，面對著強大的下行壓力。這也造成了私宅價格自高峰期以來累計下跌8.4％，私宅銷量在2014年更大跌43％，直到去年9月才逐步平穩下來，同比增幅8％。

但張剛禾也提醒說：「我們其實還處於房價下跌週期的半途中，因為隨著利率預計上揚、本地金融及石油與天然氣行業因不景氣而可能出現裁員，外加政府收緊移民政策，私宅需求可能減少，預料房價下來兩年將持續下跌7％至10％，直到2018年才會止跌回升。」

根據市建局最新數據，去年第四季私宅整體價格下跌0.5％，全年下跌3.7％。領跌的為中檔私宅，全年下跌3.9％，大眾私宅跌3.7％。跌幅最小的為高檔私宅，下跌2.6％。

張剛禾預測，今年私宅價格將下跌4％至5％，明年跌幅則為1％至2％，並在2018年供需逐步平衡下，私宅價格才會觸底反彈。

他也指出，從過去幾個房地產下跌週期來看，政府一般是在房價下跌約17％後，才會開始出手救市。因此，政府可能會等到2018年，當房價已從高峰期下跌15％至20％後，才開始調整降溫措施，包括可能調高房貸與價值比率（Loan-to-Value，簡稱LTV）和減少額外買家印花稅等。

即便如此，張剛禾不認為放寬降溫措施將帶動房價猛彈。他說：「放寬降溫措施只是提振房地產市場的條件之一，此外，政府也必須從需求方面著手，增加外來移民人數。唯有滿足這兩個條件，房價才可能回升。」

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（據新加坡早房網）

根據仲量聯行的計算，未售出的新高檔私宅單位將從2013年的600多個，增至今年的800多個。受QC條例影響的高檔私宅單位，也從2013年的200多個，增至2014年的近600個。儘管這個數字在去年稍微下滑至近500個，但在今年又回彈至約550個。

由於一系列房地產降溫措施和相關條例在今年產生更大效應，市場分析師認為我國今年將出現更多減價集體出售的新私宅買賣。

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根據仲量聯行（JLL）昨天發佈的2016年新加坡房地產市場展望報告，相對過去三年，今年將有更多未售出的新高檔私宅單位，預計會有更多這類私宅以減價集體出售方式轉手。

根據發展商合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則將面對高額的延長費。

這類延長費是按地段地皮價和未售出單位佔比計算，第一年、第二年和第三年的延長費分別是未售出單位地皮價的8％、16％和24％。在這種情況下，上市發展商可以選擇私有化，成為新加坡公司，也可以減價集體出售單位，以避免支付這筆延長費。

根據仲量聯行的計算，未售出的新高檔私宅單位將從2013年的600多個，增至今年的800多個。受QC條例影響的高檔私宅單位，也從2013年的200多個，增至2014年的近600個。儘管這個數字在去年稍微下滑至近500個，但在今年又回彈至約550個。

與此同時，找尋單一買家集體購買單位的發展商也逐年增加。以這種方式招徠買家的新高檔私宅單位，從2013年的不到50個，增至2014年的200個，今年預計多達500個。

發展商集體出售單位時，一般會給予買家很顯著優惠。過去一年半，集體出售的六個新高檔私宅項目，優惠高達15％至35％。

仲量聯行指出，本地高檔私宅價格如今比其他國際城市低了40％至50％，比倫敦和紐約便宜約80％至90％，比中國香港便宜160％。

另一方面，額外買家印花稅（ABSD）也將影響發展商。政府在2011底推出該措施，規定發展商須在五年內完成私宅項目並將所有單位賣出。若期限後仍有賣不出的單位，發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％，ABSD在2013年初又上調至15％。

從2011年底算起，今年底將有第一批私宅期滿，發展商將面臨支付額ABSD情況。與QC條例不同的是，就算項目只有一個未售出單位，發展商也須支付額外買家印花稅。

仲量聯行預計，本地整體高檔和大眾私宅價格會在今年繼續下滑5％至10％，並預計明年觸底。該行認為，本地住宅的可負擔性，已接近2003年經濟萎縮時的水平。這是因為國人收入在2003年至2015年增長90％，同期的高檔和大眾住宅價格則增長70％至80％。

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（據新加坡早報）

去年私宅市場雖仍疲弱，整體表現卻比2014年有所進步，發展商共賣出7529個新私宅單位，比2014年全年的新私宅銷量略高2.9％。但是，與2013年賣出的1萬4948個單位相比較，則減少了大約50％。

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研究員：今年銷量可能不如2015年

據市區重建局昨天發表的最新數據顯示，發展商在去年12月售出的新私宅單位回落至384個，比11月份的759個減少近50％。

高緯（Cushman & Wakefield）環球研究主管李敏雯說：「這似乎顯示，需求已經平穩下來，並且從過去的每年1萬至1萬2000個單位的水平，下調至現在的每年大約7000個單位。」

由於政府已經減少供地，因此，她認為今年可能推出市場銷售的99年地契新私宅單位約5886個，絕大多數是在郊外或市區邊緣。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋說，由於推出的新單位較少，今年私宅銷量可能不如2015年，買家可能轉向二手市場或者已經推出但未售出的單位。「我們預計2016年的新私宅銷量將介於6000至7000個單位。」

不過，仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝的看法是，雖然降溫措施和利率上調將繼續影響買氣，但經濟放緩的力道還是最重要的決定因素。

他說：「如果經濟只是稍微放緩，不會對需求帶來顯著影響，今年還是有可能售出7500至8500個新單位。較低的價格也會吸引更多買家進場；但經濟要是嚴重下挫，便會導致買家持謹慎態度、降低需求。」

博納產業集團總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）則認為，只要房屋政策不改變，今年將是另一個艱難的年份。他說，今年首兩個月的新私宅市場還是會維持淡靜，市場可能要到3月當大巴窯一個重頭的新項目推出時，才會再次「動」起來。

他說，去年12月的銷量回落，估計與季節性的佳節原因，還包括降溫措施的影響。「許多買家都會在這個時候出國旅遊，並且等到新的一年才落實購屋決定。」

上 個月賣得最好的項目，包括博雅居（The Poiz Residences，64個單位，中位尺價1430元）、Sky Vue（20個單位，中位尺價1571元）、綠盛邨（Botanique＠Bartley，17個單位，中位尺價1302元）、麗湖景 （Lakeville，16個單位，中位尺價1265元）和鑫豐銀河灣（Kingsford Waterbay，14個單位，中位尺價1149元）。

執 行共管公寓（Executive Condominium,簡稱EC）市場則維持淡靜，去年12月只賣出124個單位，比11月減少33％。雅尚苑（The Brownstone）賣出20個單位，中位尺價814元；The Terrace賣出15個單位，中位尺價788元；Sol Acres賣出14個單位，中位尺價796元。

縱觀2015年，發展商總共賣出2562個新EC單位，少於推出的3750個新單位。

去年12月，發展商推出的新私宅單位，若不包括EC，只有173個。整個2015年推出的新私宅單位達7032個，比2014年減少7％。

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（據新加坡早房網）

年底佳節沖淡房地產市場買氣，再加上房貸利率已開始調高，新加坡本地非有地私宅整體轉售價，結束前兩個月的上揚趨勢，在11月份下滑0.6％。

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分析師認為，這種下跌幅度屬小範圍波動，符合他們的預期。從目前走勢來看，本地私宅轉售價接下來會繼續出現這種小範圍上下波動，因為沒有刺激因素可維持私宅轉售價強力反彈。

昨天出爐的國大房地產價格指數（SRPI）11月份預估數據顯示，下跌幅度最大的私宅是面積在506平方英呎或以下的小型單位，其轉售價比10月下跌1.2％。

其次是第一至第四和第九至第11郵區內的中央區公寓（不包括小型單位），其轉售價比10月下滑0.8％；非中央區公寓（不包括小型單位）的轉售價則下滑0.4％。

智信研究與諮詢總監王伽勝指出，一般在年底時候，買家、賣家和房地產經紀都可能出國度假，各方進行交易的意願不大，屋主就有可能為求售而降價。

他表示，新數據證明此前私宅轉售價在10月微幅上揚，是不可持續的趨勢。此外，更多新私宅建成，也加大了私宅轉售市場的競爭。

ERA產業主要執行員林東榮表示，美國本月終於加息25個基點，將推動本地銀行近期加息。

他說：「那些在總償債率（TDSR）條列實施前購買單位的屋主，每月的分期付款會因此增加，他們的經濟情況可能會變得更捉襟見肘。這種情況發生時，更多屋主會被迫出售單位，有可能增加私宅轉售價的下行壓力。」

昨天公佈的新數據也對10月份的預估數據作出一些調整，10月的整體私宅轉售價與預估值一樣，上升0.1％。

許多小單位賣出

依然能賺上一筆

中央區公寓轉售價則從預估的0.3％增長，提高至0.5％增長；非中央區公寓轉售價則從預估的零增長，下調至0.3％跌幅；小型單位轉售價跌幅則縮小，從預估的0.6％跌幅縮小至0.4％。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋指出，小型單位轉售價在今年以來已累計下跌4.1％，在租賃市場疲弱以及利率漸漲的環境中，小型單位的轉售前景依然黯淡。

他也強調，許多小單位屋主如今賣房時，不計算印花稅和其他費用，依然能賺上一筆。

他說：「許多屋主是為了投資而購買小單位，儘管市場情緒已轉淡，但很多投資者其實仍坐擁利潤，願意同買家交涉，以較低價格轉售房子。」

黃顯洋也指出，中央區公寓轉售價似乎在過去半年穩定下來，有四個月出現價格增長，有兩個月價格出現下滑。他說：「這提高了高檔私宅價格在2016年變得穩定的展望。」

至於非中央區公寓，他表示其轉售價仍面對壓力，因為新建成的公寓主要集中在非中央區。

王伽勝預計，私宅轉售價微幅下降的趨勢會持續至明年，而明年第二季或第三季也可能出現私宅轉售價在一個季度裡顯著下滑5％至10％的情況。他說：「這會吸引投機買家。當私宅轉售價顯著下調，需求大幅度改善後，轉售價就會快速反彈。」

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（據新加坡早房網）

房地產分析師表示，今年樓市的關鍵詞是「穩定」，儘管整體房價仍下行，但跌速已放緩。

展望2016年，分析師預計，房價不會出現太大變化，在政府不調整降溫措施的情況下，明年私宅價格仍會延續今年的跌勢。

但隨著私宅價格下行，更多買家料將入場買房，新私宅銷量有望上揚10％至20％。

分析師預計，明年房價不會出現太大變化，在政府不調整降溫措施的情況下，明年私宅價格仍會延續今年的跌勢，每季跌幅約1％，全年跌幅介於5％至10％。但隨著私宅價格下行，更多買家料將入場買房，新私宅銷量有望上揚10％至20％。

智信研究與諮詢（R’ ST Research）總監王伽勝認為，降溫措施仍對市場發揮作用，私宅價格會連續兩年下跌，今年跌幅預計約5％，兩年累積跌幅預計約8％。

他認為，私宅價格明年甚至可能在第二季或第三季大幅下跌，直到第四季才小幅回彈。

欣樂國際執行董事麥俊榮則表示，今年樓市的關鍵詞是「穩定」，儘管整體房價仍下行，但跌速已放緩。

他說：「在降溫措施持續影響下，今年本地私宅表現其實不比想像中糟，全年房價指數預計下跌4％至5％，沒出現雙位數跌幅。一些買家顯然已適應和接受降溫措施和房貸條例。如無重大措施調整，預料明年情況會與今年大致相同。」

總償債率（TDSR）房貸限制和額外買家印花稅（ABSD）等一系列降溫措施何時鬆綁以及鬆綁多少，是過去兩年市場一直在猜測的問題。

不少人揣測新加坡經濟放緩，加上今年大選，可能促使政府調整措施，放寬降溫措施如減少額外買家印花稅的稅率，從而帶動疲弱的房地產市場。

但新上任的新加坡國家發展部長黃循財在10月首次針對降溫措施表明立場時，指目前不是鬆綁的時候，因為這可能帶來房價過早回彈的風險。分析師因而預測，至少在明年下半年以前，政府不會重新檢討降溫措施。

未售出單位比去年減18％　

另一方面，供多於求也是房價下行的導因之一。截至今年第三季，本地樓市估計有2萬4000個未售出的私宅單位。相比之下，今年新私宅總銷量預計在7500個至8000個單位，顯示市場供應大於買家可「消化」的程度。

不過，萊坊諮詢與研究部主管陳姳潓表示，今年未售出單位比去年減少18％，跟前年相比，更減少25％，顯示買家的「消化程度」已改善。

她說：「發展商下調新私宅售價2％至3％，加上本地買家在一些地區所積累的需求，促使過去兩個季度的新私宅認購率稍微上揚。」

譬如，10月和11月的新私宅認購率皆超過100％。對於明年私宅價格走勢，她預測明年價格將下跌3％至5％，一些擁有大量未售出單位的地區，跌幅可能較大。

在銷量方面，今年新私宅銷量保持平穩，處於去年7316個單位的水平。

王伽勝預測，今年的新私宅銷量還可能小幅增加。「房價走軟吸引一些買家趁低進場。尤其是一些地點優越，定價相當吸引人的項目，還能在淡靜樓市中賣個滿堂紅。」

譬如，每英呎中位價格不超過1000元的盛港霸型私宅項目峰景苑（High Park Residences）今年就賣出1308個單位，協助其發展商集永隆發展進賬超過10億元。

展望明年，王伽勝認為，明年有不少新私宅項目推出，當中如大巴窯4巷／6巷私宅、羅弄榴梿（Lorong Lew Lian）和亞歷山大景（Alexandra View）等地段發展的私宅項目，都頗具吸引力，預料能推動明年私宅銷量上揚一兩成，達到近1萬個單位的水平。

麥俊榮則持較謹慎態度，預測今年新私宅銷量達8200個單位，但明年銷量可能減少，因為隨著政府售地大幅減少，明年發展商推出的新項目料減少。

他說：「我國明年經濟增長可能會很小，這是否會導致失業率上升，進而影響買家的買房情緒？這都是我們下來會關注的問題。」

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（據早房網）