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新加坡 | 房貸須知：固定還是浮動利率好？

如果買房子已是一件大費周章之事，那麼選房貸更是令人眼花繚亂。新加坡房貸配套的選擇很多，許多人卻對相關的術語一知半解。要確保借貸成本符合自身需求和日後的負擔能力，有哪些事情需要注意呢？

新加坡房貸配套的選擇很多

房貸配套的種類

目前，市面上的銀行房貸配套可分成三大類：一、和基准利率掛鉤的配套；二、和銀行內部利率掛鉤的配套；三、固定利率配套。

三類房貸配套各有千秋，前兩者都屬於浮動利率配套，買房者應了解它們的利弊，以及本身的優先考量，方便作出選擇。

和基准利率掛鉤房貸配套利弊

與基准利率掛鉤的配套主要跟新元銀行同業拆息率（SIBOR）或新元掉期利率（SOR）掛鉤，好處是透明度較高，但變數也較大。

SIBOR是銀行之間借貸新元的利率，SOR則由美元兌新元彙率決定，計算方式和最新利率都可在新加坡銀行公會網站上找到（abs.org.sg/rates-sibor）。

SIBOR和SOR都會受美國聯邦儲備局利率政策影響，分別主要在於波動幅度。當利率整體走低時，SOR的跌勢可比SIBOR快，和SOR掛鉤的房貸配套可更快為屋主節省更多。反之，當利率整體走高時，SOR的增勢也可快於SIBOR，和SOR掛鉤的房貸配套的借貸成本上調得更快。

也就是說，若想要房貸每月的付款額相對穩定，可考慮和SIBOR掛鉤的房貸配套。

另一方面，SIBOR和SOR可分一個月、三個月、六個月以及12個月期限。簡單來說，基准利率的期限越長，房貸的利率通常越高，這是因為銀行按較長期基准利率借出款項的風險較高，讓貸款者每月的償還額相對更穩定。

銀行會在這些基准利率之上，加上一個通常是固定不變的利差，譬如：3M SIBOR + 1％，借貸者支付的利息就是兩者的總和。

和銀行內部利率掛鉤配套利弊

與銀行內部利率掛鉤的配套，可分為現行利率（board rate）以及固定存款利率（FHR）這兩種。現行利率最大的缺點是不透明，銀行可自行調整。

雖然銀行也能調整固定存款利率，但銀行若調高定存利率，就要支付定存客戶更多利息，這對銀行有一定的約束作用。銀行會在這定存利率之上加上利差，借貸者支付的利息就是兩者的總和，譬如：FHR + 1.25％。

固定利率配套利弊

最穩定的房貸配套則是固定利率配套，但缺點是首幾年的利率一般比浮動利率配套要高一點。通常，固定利率配套的第一至第三年，利率是固定的。固定期過了，配套便與基准利率或銀行內部利率掛鉤。

這個固定時間也有長短，一般來說固定期越長，利率就越高。

總結

許多借貸者最在意的是，簽下房貸時利率的高低。不過，借貸者不應只在乎這個，因為浮動利率配套開始時的利率雖比固定利率配套來得低，但波動也會較大。

許多屋主也覺得，房貸配套過了鎖定期，若利率不再理想，只要換一家更優惠的配套再融資即可。不過，萬一出現高利率或樓市硬著陸，再融資就不容易。

（據聯合早報）

佳節沖淡買氣新加坡房貸利率調高非有地私宅轉售價上月跌0.6％

年底佳節沖淡房地產市場買氣，再加上房貸利率已開始調高，新加坡本地非有地私宅整體轉售價，結束前兩個月的上揚趨勢，在11月份下滑0.6％。

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分析師認為，這種下跌幅度屬小範圍波動，符合他們的預期。從目前走勢來看，本地私宅轉售價接下來會繼續出現這種小範圍上下波動，因為沒有刺激因素可維持私宅轉售價強力反彈。

昨天出爐的國大房地產價格指數（SRPI）11月份預估數據顯示，下跌幅度最大的私宅是面積在506平方英呎或以下的小型單位，其轉售價比10月下跌1.2％。

其次是第一至第四和第九至第11郵區內的中央區公寓（不包括小型單位），其轉售價比10月下滑0.8％；非中央區公寓（不包括小型單位）的轉售價則下滑0.4％。

智信研究與諮詢總監王伽勝指出，一般在年底時候，買家、賣家和房地產經紀都可能出國度假，各方進行交易的意願不大，屋主就有可能為求售而降價。

他表示，新數據證明此前私宅轉售價在10月微幅上揚，是不可持續的趨勢。此外，更多新私宅建成，也加大了私宅轉售市場的競爭。

ERA產業主要執行員林東榮表示，美國本月終於加息25個基點，將推動本地銀行近期加息。

他說：「那些在總償債率（TDSR）條列實施前購買單位的屋主，每月的分期付款會因此增加，他們的經濟情況可能會變得更捉襟見肘。這種情況發生時，更多屋主會被迫出售單位，有可能增加私宅轉售價的下行壓力。」

昨天公佈的新數據也對10月份的預估數據作出一些調整，10月的整體私宅轉售價與預估值一樣，上升0.1％。

許多小單位賣出

依然能賺上一筆

中央區公寓轉售價則從預估的0.3％增長，提高至0.5％增長；非中央區公寓轉售價則從預估的零增長，下調至0.3％跌幅；小型單位轉售價跌幅則縮小，從預估的0.6％跌幅縮小至0.4％。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋指出，小型單位轉售價在今年以來已累計下跌4.1％，在租賃市場疲弱以及利率漸漲的環境中，小型單位的轉售前景依然黯淡。

他也強調，許多小單位屋主如今賣房時，不計算印花稅和其他費用，依然能賺上一筆。

他說：「許多屋主是為了投資而購買小單位，儘管市場情緒已轉淡，但很多投資者其實仍坐擁利潤，願意同買家交涉，以較低價格轉售房子。」

黃顯洋也指出，中央區公寓轉售價似乎在過去半年穩定下來，有四個月出現價格增長，有兩個月價格出現下滑。他說：「這提高了高檔私宅價格在2016年變得穩定的展望。」

至於非中央區公寓，他表示其轉售價仍面對壓力，因為新建成的公寓主要集中在非中央區。

王伽勝預計，私宅轉售價微幅下降的趨勢會持續至明年，而明年第二季或第三季也可能出現私宅轉售價在一個季度裡顯著下滑5％至10％的情況。他說：「這會吸引投機買家。當私宅轉售價顯著下調，需求大幅度改善後，轉售價就會快速反彈。」

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（據新加坡早房網）

固定利率還是浮動利率？在新加坡選房貸須三思

對首次買房的新婚夫婦來說，申請房貸是人生中重要的一步。本地基準利率最近上揚，固定利率配套會不會因此受追捧？申請貸款時還須注意什麼？

許多房屋貸款借貸者最在意的是，房貸配套利率的高低。花旗集團汽車與房屋貸款總監彭仲賢表示，借貸者不應只在乎利率，也應注意今後每月的攤還額和現金流、本身需求、財務狀況、負擔能力等。

固定利率還是浮動利率？在新加坡選房貸須三思

政府規定，首次買房者申請的房貸與房子價值比率（LTV）最高為80％。如果首次買房者的借貸期超過30年（最多35年），或者房貸要過65歲才能還清，LTV下降至60％。根據總償債率（TDSR）限制，借貸者所有貸款每月的還款額，不得超過收入的60％。

新加坡房屋貸款有限公司房貸首席顧問周揚認為，每月還款額最好不要超過收入的一半，以便能更好地應付其他財務負擔。

彭仲賢說，一些借貸者選擇房貸時，常常喜歡詢問身邊親友的意見，但「挑選房貸是一個重要的決定。它不像申請銀行信用卡，而是須從長遠和多重考量來做決定。儘管親友的意見值得參考，但借貸者須從最適合自己的角度挑選房貸」。

挑選房貸沒有捷徑

他指出，一般借貸者會貨比三家，詢問兩到三家銀行的配套。挑選房貸沒有捷徑，互聯網上的房貸計算器、資料庫、概覽表等只是工具，借貸者須對簽訂的房貸配套有深入瞭解。

談到房貸配套的種類，許多人馬上會想到固定利率配套和浮動利率配套這兩種。固定利率配套的風險最低，但比其他房貸配套的利率高。

隨著本地基準利率最近上揚，第一年固定利率目前介於1.80％至2.30％左右，這視「固定時間」的長短而定。固定期越長，利率就越高。這類配套一般把利率固定兩年至三年，隨後的利率會浮動。

浮動利率配套則是直接與基準利率或現行利率掛鉤，利率一般比固定利率配套低，但隨著三個月同業拆息率（SIBOR）和三個月新元掉期利率（SOR）最近波動較大，這些配套也會受影響，銀行每三個月會調整利率。

彭仲賢表示，市場上還有另一類具備特別功能的房貸。譬如，花旗銀行提供免付費可切換基準利率的浮動利率配套，讓屋主可按市場利率走勢，將基準利率切換為三個月SIBOR、六個月SIBOR，或一年SIBOR。

又譬如，大華銀行提供與存款配對的房貸配套「UOB Homestar」，屋主的貸款額若是50萬元，並在賬戶裡存入10萬元，房貸利息只按40萬元貸款額計算。

以自己主次需求選房貸

彭仲賢表示，貸款者要根據自己的主次需求選擇房貸，看自己是更在乎每月還款額的穩定性，還是更在乎支付最低的利率。此外，貸款者也應考慮利率短期和長期的走勢。

他說：「利率傳統上處於3.5％的水平。長期來看，全球利率會從低利率水平復甦，上揚至正常水平。但除了要看利率上升多少，貸款者也要考慮利率上升速度有多快，會否在兩年內顯著上升，這是因為房貸配套的鎖定期有兩三年。」

彭仲賢表示，對於不太關心利率走勢的人而言，讓他們預測利率走勢是相當困難的事，因此他建議貸款者尋求專業意見。

不過，彭仲賢與周揚一致認為，具備特別功能的房貸會比一般房貸更有價值。周揚說：「以存款配對房貸配套來說，這會對那些有定期儲蓄習慣的借貸者有利。但就像購買一個多功能智能手機一樣，貸款者需要使用這些特別功能，配套才會划算，否則就是浪費。」

挑選房貸也須留意申請過程、改變借貸期、提前解約、逾期付款的費用，也可比較房貸的增值優惠，如律師費津貼、火災保險，以及免費估價等。

認為房貸隨時可再融資是迷思

許多屋主會覺得，當下籤訂的房貸配套過了鎖定期後，若不再提供最理想的利率，他們只要換一家利率更低的銀行或配套再融資即可。

彭仲賢表示，本地利率環境過去七年極其低廉，因此許多屋主對正常利率沒有頭緒。

他說：「如果認為房貸隨時可再融資，那是迷思。會這麼想的人，或許從來沒嘗試過在高利率的環境下再融資，那不會是你想像中那麼容易。」

利率增速10年最快新加坡房貸族受沖擊

新加坡國內利率正以其10年來最快的步調上升，這對星國房貸族而言，代表超寬松貨幣的時代已近尾聲，而星國本已是全球棲身成本最貴的地方之壹。

星國用於設定浮動利率房貸的3個月期星國銀行間拆借利率（Sibor），周二升至0.78765％，等於今年來已漲33個基點，已超過從2005年以來或10年來的任何全年漲點，而分析師更預期到今年底時將升至約1％。

新加坡房貸族“鴨梨大”

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這壹直是受到新加坡幣對美元的弱勢所驅動。弱勢星元會給當地利率帶來上升壓力，因投資人尋求較高的殖利率，以彌補持有弱勢貨幣。

等同於星國央行的新加坡金融管理局（MAS），在1月底時允許星元放慢升值步調，則加劇星元弱勢。

路透社民調中受訪經濟學家，大都預期MAS在下個月將進壹步放寬政策。但分析師表示，3個月期Sibor可能會趨穩。

瑞士信貸的經濟學家Michael Wan表示，星國房貸族可能在今年下半才感受到更多來自於Sibor上升的沖擊，因房貸利率傾向於每3個月設定。

星國政府的打房措施已沖擊到星國房市，特別是高級私宅部分。房貸利率上升，將壓抑整體房市，其中主要為政府興建賣給民間的房子，其屋主大多是庶民。

Michael Wan表示，這將對沖擊到星國家庭的非必須性支出，且可能在今年下半會更為顯著。

從2010年到2014年底這段近乎零利率期間，星國未償房貸余額暴增近37％，達到至2,167億星元（1,588.4億美元）。

壹間典型政府所興建公寓的浮動利率貸款，約為30萬星元及約25年期。若在2014年初時申貸，利率將已在約1.3％，即每月本金加利息將攤還約1,170星元。

按當前的3個月期Sibor，貸款利率現在被重設到1.68％，則每月負擔將增加約50星元。