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日本的房地产投资在2020年的开局可谓强劲，但随着新冠病毒的爆发和蔓延，给全球的资本市场带来巨大压力，日本的房地产市场于2月下旬起也开始被市场的恐慌情绪波及，J-REIT（日本房地产投资信托基金）遭遇一轮下跌，虽然较其他市场更快企稳和上扬，截至4月中旬，仍有超过一半的J-REIT较资产净值有20%的折让或更低；有分析指出，金融机构，尤其是区域性银行历来偏好持J-REIT，但由于疫情许多金融机构为了阻止其年度亏损，而在三月财年末的临近被迫进行抛售。但同时，这次的下跌，对长期投资者而言却是积极的，这是他们期待已久的折扣购买机会。

目前全球市场的不确定性达到前所未有的水平，日本的房地产由于其防御性特征而继续受到投资者欢迎。有数据表明，收购有上升趋势，规模较小的实体可能成为目标，而J-REIT间的整合也将会变得普遍，如Star Asia和SakuraREIT目前正在合并中。

为了抵抗疫情对经济的不利影响，各国政府和央行纷纷推出超强刺激政策，特别是美国此次采取了超常规的降息和刺激手段，全球利率进一步降低，政府债券收益率的压缩将进一步增加包括J-REIT在内的日本房地产的吸引力，收益率息差的扩大将可能成为推升日本房地产投资的主因之一。

J-REIT及各类别走势图（截至4月中旬）

风险披露：
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上周金融界最轰动的消息，自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行，大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳，一直不断下跌，但因派息稳定，一向被长线投资者热棒，香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主，卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼；另一半股息可给生活所需，今次肯定损失惨重！

其实，这种情况未算最惨，坊间有所谓“投资学院”丶“业主会”等教导小投资者，利用低息环境高杆杆原理，借入贷款购买汇丰或高息债券作投资。当投资市场风平浪静的时间，自然可增加利益。但一旦遇上金融动荡的时间，汇丰或债券跌价，银行追收贷款补仓，接着斩仓，所有投资化为灰烬，甚至带来一身债务也说不定。

除了买汇丰收息外，不少投资者也会买入REIT（Real Estate Investment Trust，即房地产投资信托基金）来作长远收息的用途。一向以来，REIT都属於较稳定的资产，派息及借贷都有严格的规定。今次疫情下，也有不少REIT成重灾区。

长实旗下屈臣氏在欧洲的香水零售店ICI Paris XL，与业主发展租务纠纷，源起於租客引用“不可抗力”原因拒付租金。不少REIT的资产都是大型商场，商户种类众多，租客实力一向很强。今次疫情，商场被迫关门，所有不同商户通通难逃劫数。所以凡是商场型的REIT的股价也是大幅下跌，部分只馀下资产值的三成，息率高达10%以上。

在派息甚至零息的年代，投资自然免不了。否则，又遭通帐蚕食购买力。但凡有回报的资产都有风险，投资者必须清楚风险所在，自己要肯定能够承担才进行，方为上政策。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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