房地产转让分期付款契约(Land Contract )交易模式介紹 | 美国

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近来美国房地产热滚滚,过去东西沿岸是投资热点,如今热度从沿岸延烧至内陆,中西部受到比价效应拉抬,加上低利率造成租金飞涨,价格蠢蠢欲动,况且美国目前仍是“租不如买”的环境,租屋族开始考虑买屋。

不过,许多美国人没有储蓄的好习惯,要拿出数万或数十万美元的头期款,很多家庭的财务都会出现捉襟见肘。为此,近期美国开发出一种房地产买卖交易模式——房地产转让分期付款契约(Land Contract)。

Land Contract的模式是买卖双方以合约明定房地产买卖交易金额,买方可以支付较少的头期款,并与卖方约定以分期付款方式支付买卖价金与利息;价金未全数付清之前,所有权与权状由第三方保管,等买方将全部价金与利息按月缴清,再过户登记,保障双方权利。

分期付款期间,所有税费如房屋税、维修等,由买方自行负责,与卖方无关。 但期间若买方超过一定月份没有按时缴纳本金与利息,将视为违约,房屋所有权会归还卖方。Land Contract交易过程中会委请律师做为公正第三方,律师除了签署买卖合约,也要担任监管分期付款的责任,任一方违约,律师都能明快处理,减少时间耗损。

实务上,买卖双方谈好价格后,买方准备1万至2万美元的头期款,并约定支付本金利息,期间介于8~10年、每年支付8~10%利息,最后1年将剩余本金一次付清。

对买方来说,若手上现金不足、又无法立即从银行贷出足够金额,或是预期未来1~2年间买方经济状况将变佳,能够向银行取得更低的贷款,或是目标区域的租金与分期付款本利和相差不远,采取Land Contract交易模式,可以事先锁住房价

对卖方而言,Land Contract的卖价通常会高于市价1~3成。因为房地产未来的处分与租金收益比较确定,就算未来房价下跌,不管是跌价损失或持有费用如房屋税、维修费等都与卖方无关,不必担心租客欠租不缴、房屋空租、房屋修缮等。唯一的缺点是,房价上涨的资本利得与卖方无关,且总价金无法一次取得,必须分多年取得,类似年金的概念。

对卖方来说,用什么方式脱手房屋比较好?我个人建议,屋主应从几个面向考虑,比如未来房价涨跌预期、物业管理质量、该地区租客平均素质高低、持有该房产每年的可能维修成本等因素综合考虑后,才能做出正确的决定。

 

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