在2017年各路投資進入亞洲房產的驅動因素中，流動性過度是最為顯著的因素。手握大量現金的各地主權基金和投資機構的基金經理們都在增持海外和本地市場的房產類資產。對這類資產的激烈競爭改變了亞太區房產業的基本面，也帶來意想不到的後果：
趨勢壹：傳統的投資風險和回報分級評估體系已失效。很多核心投資者在風險曲線上繼續上爬（為了達到投資回報承諾）或在風險曲線上下滑（以尋求穩定且安全但在主權國家債券上無法實現的回報）。
趨勢二： 機會主義投資者已經修正對投資回報的期望值，大多下調了投資回報預期。
趨勢三：主流和機會主義投資者都回歸價值提升領域。因而，越來越多投資者寄望於在資產價值提升上做更多努力，而更少去依賴杠桿或租金增長（因為兩者的增長在多數市場已經放緩）。
趨勢四：對房產類資產爭奪戰加劇的結果是投資者進入傳統意義上的冷門板塊，比如數據中心、廉租房、出租型共享性房屋、學生公寓及養老院等資產。
日本：機構轉向謹慎 東京將面臨辦公資產過剩
2012年10月啟動的量化寬松政策為日本市場開啟了持續至今年的牛市。因而資產價格上升，繼而帶來持續的租金、資本價格以及日本房地產信托基金的增值。受益於資本化率收縮和高杠桿率， 2012年進場的諸多投資者都已經賺得不少。
最新的普華永道的房產投資業者調查顯示，諸多投資者預期2018年日本房地產信托基金交易量會下降，機構將對房產市場持謹慎態度。隨著租金增長勢頭放緩，辦公室租金收益下跌到3%以下，許多投資者認為此輪量化寬松周期已至尾聲。與此同時，由於本土和國際資金爭奪為數不多的可購資產，目前出價者和資產持有者已經出現預期差，詢盤價與掛牌價之間的差異正在拉大。2020年東京奧運會之前，辦公樓板塊的供應量會大大增加，目前來看辦公樓板塊的空置率仍在4%以下，新辦公樓的空置率在30%，壹旦大量新辦公樓出租率上升，將帶來舊辦公樓收益危機。
此外，日本房產的投資者已經將註意力轉向租金收益，而非房價的繼續上漲。目前的日本對於機構而言仍然是理想的市場，因為租金收益率大概為4%左右，而借貸成本不足1%，不用借貸杠桿的情況下，現金收益在7-8%左右，目前在全球內都很難找到這樣的穩定的高收益了，壹位投資者如此告訴PwC 的調查員。
與此同時，諸多基金經理也將註意力從辦公樓板塊轉向住宅板塊。因為日本將進入低通脹，低成長、低利率時代，因此那些低波動板塊更吸引投資者。但對於住宅的租金走勢，投資機構和房產業者的觀點不壹，不少認為日本缺乏工資上漲的可能，而租金收益率已經從3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。
而尋求高收益的基金機構轉向日本的二級城市，例如福岡和大阪。根據CBRE的數據，日本五大東京外都市的住宅交易量在2017年已經超過了東京。市場分析人士普遍認為良性的供給需求比加上房價低，為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。“我們在1年半以前開始進入大阪住宅市場，有些買到了，有些未能如願，因為市場上的競爭者非常激進。目前的租金收益率已經從5%跌倒了4.0-4.5%之間，
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新興經濟體和新興房地產概念2017年被追捧
投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好，都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底，2017年下半年及2018年市場轉向回溫。此外，越南和印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。在普華永道對房產業的調查中，印度和越南的辦公類資產最吸引外來投資人的註意。
越南
投資者最傾向於將越南與10或者15年前的中國類比。 越南的經濟增長速度為7.4%, 政府的官僚主義仍然是投資者的心頭結，該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市，反映了投資者對越南的經濟增長將惠及房產價值。盡管越南的新興勢頭令人矚目，但該國的房市投資機會在數量和規模上仍然偏小。
菲律賓
菲律賓市場繼續保持健康，該國GDP增長在6.5%左右，基建投入正是繁榮期，因而租金和資本價格都在上漲。國際投資者對該市場的主要擔憂來源於美國的基準利率上調的可能性，以及菲律賓的政治局勢的不確定性加大了挑選合適業務夥伴的挑戰。
參考鏈接：<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017
翻譯：HY
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