Author: Joyce.z

达拉斯地区的公寓租赁者们今年大概会因为破纪录的租金升幅感受到切肤之痛。根据总部在卡罗尔顿(Carrollton)的MPF Research公司的最新报告，今年第三季度该地区的公寓租金比去年同期上升了近7%，相当于本地租金长期平均增长速度的三倍左右。

该公司的首席经济学家格雷格·威利特(Greg Willett)表示，在过去历史中找不到另一个季度租金的同比升幅如此之高。尽管今年公寓建造有增长，但也阻止不了公寓租金的上升势头。

格雷格说：“这样强劲的租金增长在达拉斯地区是前所未有的，租金增长步伐或有可能稍为放缓，但应该仍会维持着远远高于达福地区长期平均水平的2%至2.5%的升幅。”

现在达拉斯地区一套普通公寓的平均租金已经达到每月975美元。而在一些热门的租赁市场，如达拉斯的上城区，一套新建成的公寓平均月租金已经超过1,500美元。

达拉斯地区第三季度的公寓净出租总数超过5,000套。无论是公寓的净出租总数，还是新建成的公寓总数，均领先全美其它地区。目前其公寓公置率仅有不到5%。

尽管公寓建造量已经达到数十年来的最高之一，但公寓建造商仍然赶不上该地区强劲的就业增长和人口不断增加所带来的公寓需求的快速增长。

该地区目前有超过38,000套公寓正在建造中，是数十年来的最高水平。只有在上个世纪八十年代有一年超过这个数字，当年公寓建造量突破50,000套。威利特表示：“最近每个季度我们都说公寓建造达到顶峰了，但后来的建造却都更上一层楼。”

不过美国有一些租赁市场的租金升幅更大。威利说：“西部的平均升幅为大约8.5%，有几个西海岸的市场租金上升了10%以上。”他表示，即使公寓全部爆满，像目前这种租金上升步伐是很难持续下去。

以下是2015年第三季达拉斯地区公寓市场统计表。

新建成公寓数字 4,657套

公寓净出租数字 5,025套

平均月租金 975美元

平均入住率 95.50%

在建公寓数字 38,041套

北德州的房高火爆到这个程度，以至买家为了能够获得新房屋地块的最先选择权，需要在外面露宿排队守候。

9月28日晚上，在西麦金尼(McKinney)380号公路附近一处在建的新一期住宅小区的样品房公园外，有十几名人士搭帐篷过夜通宵排队，目的只是为了能够第一时间选定他们看中的新房屋地块。

德州农工（Texas A&M）大学房地产研究中心的首席经济学家詹姆斯·盖恩斯(James Gaines)听到这一消息后感到很震惊。他表示，情况正变得有些吓人，如果人们需要露宿过夜来买房子，这听起来并不是什么好事。

这个小区共有80栋新房屋的地块，房屋的售价从大约315,000美元起。

露营者之一是房地产经纪Keah，她在麦金尼生活了很长时间了，看着从前的玉米地上新房屋如雨后春笋般拔地而起，她认为在这买房是一个很好的投资，因为她看到了该地区的增长趋势。

不断上涨的房价

达拉斯地区的新房屋的中间价格已经冲高至大约285,000美元，并且由于该地区急剧增加的土地及建筑成本，许多住宅区的新房屋价格被推高至30万美元以上。

相反，已建成的新房屋供应却降至接近历史最低点，目前仅有2,700栋新房屋可供立即入住。而像这次露营者排队购买的待建房，则需要等好几个月才能建起来。因为今年春季多雨，以至建造商工程滞后。

无论是新房屋还是二手房屋都严重短缺，导致达拉斯地区房屋价格飚升。根据最新的标准普尔/凯斯席勒房价指数，达拉斯地区七月份的房价和2014年同期相比上升了8.7%，同比升幅是全美第三高，仅次于旧金山和丹佛。

达拉斯地区蓬勃发展的经济已经让购房者倍感压力。Metrostudy公司的房屋分析师大卫·布朗(David Pown)说：“我们每年有超过10万的就业增长，通常来说，每增加两个就业机会，就需要建造一栋新房子。但我们的房屋建造明显不能满足需求。”

严重滞后的房屋建造

房屋建造商预计，2015年全年在达拉斯地区只会新建大约28,000栋新房屋，仅相当于经济衰退之前水平的一半多一点。而且买家所需要的中低价位的新房屋就更短缺，这是造成在麦金尼人们露宿排队买房的原因。

大卫·布朗表示，这个现象在该地区极其少见，而这又不像十年前在拉斯维加斯和加州看到的情况，当时那里房屋紧缺是由投机炒卖引发的，并非是潜在的经济增长。

根据全美互联网房屋选购网站Realtor.com的最新数据，达拉斯地区是本月全美第二繁忙的房屋购买市场，只有旧金山比达拉斯的网上购房人数更多。丹佛则排第三位。

而根据Home.com的一份最新报告，达拉斯地区在过去几年的房屋市场复苏势头比全美任何其它市场都要强劲。

收复失地的净资产

达拉斯的房屋价格现在要比经济衰退前高峰水平还高出15%，而在丹佛和奥斯汀，房价也比经济衰退前高13%。Home.com的总裁大卫·迈乐(David Mele)在报告中表示，在这几个房屋市场中，大多数房主在房市崩溃时损失的资产净值已经恢复回来了，全美其它地区也朝着这个方向有很大进展。

目前达拉斯地区的房价上升速度超过长期平均水平的两倍。CoreLogic、惠誉国际评级(Fitch Ratings)和拱门抵押贷款保险(Arch Mortgage Insurance)等机构最近的研究都对这里的房价暴涨发出警告。

无论是德州的石油和天然气行业衰退，还是预期明年抵押贷款利率上涨都不足以让北德州的房屋销售和价格热度冷却下来，甚至近期股市的下跌也挡不住房市上升势头。盖恩斯说，这里的房市升势简直是势如破竹，从来没有见过房屋的供需关系这样不平衡的。他说：“有人问我，在达拉斯是否存在房地产泡沫，我认为没有。”

尽管这里的房价达到创纪录的高水平，但对于跟随丰田汽车公司从南加州搬到北德州来，或者随着利宝互助保险公司(Liberty Mutual Insurance)从波士顿搬来的人，这里的房价仍然是实惠的。和全美其它大都市相比，达拉斯地区的房价水平并不算高。

大量压抑的需求

住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威尔逊(Ted Wilson)表示，本周在麦金尼露营排队买房的情况很可能并不会在整个地区出现，这只是该社区的位置和房价等因素造成的。但这也是这个时期房屋市场特点的一个标志。

房地产经纪人透露，对于价格低于30万美元的二手房需求特别强劲，这类房屋吸引着大量的潜在自住买家，同时也被投资者抢购。那些房屋状况良好价格大约25万美元的房屋特别抢手。很多房屋的卖家获得多人竞价，最终售价高出要价的情况屡见不鲜。

来自房地产经纪的数据显示，在达拉斯地区出售一栋二手房屋仅需不到40天时间，并且以要价的96%至100%卖出。

标准普尔/凯斯-席勒房价指数七月份同比变化百分比

亚特兰大 5.8% 迈亚密 7.3%

波士顿 4.3% 明尼亚波利斯 3.6%

夏洛特 4.9% 纽约 1.9%

芝加哥 1.8% 凤凰城 4.6%

克里夫兰 3.1% 波特兰 8.5%

达拉斯 8.7% 圣地亚哥 5.4%

丹佛 10.3% 旧金山 10.4%、

底特律 5.4% 西雅图 4.3%

拉斯维加斯 6.2% 坦帕 5.5%

洛杉矶 6.1% 华盛顿 1.7%

全美范围 4.7%

新学期开学，好学校、优质学区、获奖名校、高分评鉴……这些形容词令重视教育的华人父母怦然心动，为了让孩子进入好学校，家长们加入竞价战拉高了好学区的房价；在特别强调学校的房屋销售中，宾州的Montgomery-Bucks –Chester可加价7%，南加橙县可加价10%，圣荷西更可加到16%。

K-12年级学区

根据房地产网站Trulia的调查，有18岁以下孩子的家长有35%想住进好学区，而没有孩子的屋主则只有12%才会想住进好学区。

Trulia分析全美前一百大都会2014年6月至2015年6月的房屋销售词汇，发现最热衷于把学校做卖点的都市是南加州橙县，有28%的销售屋会提到学校；其次是北加州的圣荷西，为25%。

最喜欢把学校做为卖点的前十大城市中，有五个在加州，包括范杜拉县（Ventura）（18.3%）、弗雷斯诺（Fresno）（17.1%）、及奥克兰（Oakland）（16.5%）。宾州的Montgomery-Bucks -Chester（22.5%）；密西根的两个城市大急流城（Grand Rapid）（18.8%）、Warren-Troy-Farmington Hills（17.3%）；科罗拉多州的克罗拉多春城市（Colorado Spring）（16.9%）、及路易斯安那州的巴吞鲁日市（Baton Rouge）（16.8%）。

反之，最少以学校为房屋卖点的城市为拉斯维加斯、俄亥俄州的辛辛那提、田纳西的纳甚维尔（Nashville）、康州的纽黑文市（New Haven）、哈佛（Harford）、宾州匹兹堡（Pittsburgh）、罗德岛的普罗维登斯（Providence）、南卡的哥伦比亚（Columbia）、佛罗里达州的珊瑚角—迈尔斯堡（Cape Coral-Fort Myers）、及纽约州的罗切斯特（Rochester）。这些城市房屋销售中只有1%至5%会提到学校。

Trulia首席经济学家赫皮（Selma Hepp）表示，如果该地区学校表现相去甚远，则房屋销售就容易把学校做为销售重点。但是当一个城市的学校品质相当平均，如康州和麻州学校普遍都很好，屋主就比较不会把学校当做卖点。

而最少提到学校的拉斯维加斯，主要是吸引退休人士及外国买主，而非有学龄儿童的家长，使拉斯维加斯只有0.7%的房屋销售会提到学校。

著名大学城

大学城则和中小学好学区呈现不同的面貌，美国的大学城通常都有独特的吸引力，它不仅只是让就读的大学生居住，很多大学城充满活力的夜生活、丰富的文化活动、富有年轻趣味的生活脉动，以及充沛的就业机会，因此大学城的经济情况都比较稳定而吸引一般人进住。

大学城在这些吸引人的条件下，有不少家长实际上已经为就读大学的小孩在大学城里购买公寓，一来解决孩子居住问题，二来将多余房间出租，不仅补贴了学杂费，同时也做为家庭的另一种长期投资。

各地大学城房价相距甚大，房地产网站Realtor.com分析全美逾300个学生人口占城市20%以上的大学城，其中最贵的大学城是柏克莱。这里除了有名闻遐迩的柏克莱加大外，还有柏克莱市立大学等，柏克莱由于校风熏染，也一直以自由前卫著称。由于靠近湾区，柏克莱的房价也在科技业的带动下水涨船高，中位房价为849,000元。柏克莱也被Livability选为前十大最值得居住的大学城。

另一个如雷灌耳的大学城则是麻州的剑桥（Campidge），它靠近波士顿，市内又有哈佛大学及麻省理工学院，这里的空气都飘荡着知识份子沉思的气味。市内又有一条河恰如其份地蜿延流过，河上泛着麻省理工学院划船社的片片白帆，仿佛知青皎洁的理想漂浮在蓝色的思想流上。

这两座全球学生向往的大学为剑桥市带来两万份工作，加上附近多元的研究机构，使得剑桥的失业率仅有3.5%。这里的房屋中位价为685,000。剑桥也被Livability选为全美前十大最值得居住的大学城。

《Livability票选 前十大最佳大学城》

1.曼哈顿，堪萨斯州（Manhattan, KS）

2. 达勒，北卡罗来纳州（Durham, NC）

3.哥伦比亚，密苏里州（Columbia, MO）

4.伯克利，加州（Berkeley, CA）

5.丹顿，德克萨斯州（Denton, TX）

6. 剑桥，马萨诸塞州（Campidge, MA）

7.盖恩斯维尔，佛罗里达州（Gainesville, FL）

8. 哥伦比亚，南卡罗来纳州（Columbia, SC）

9.林肯，内布拉斯加州（Lincoln, NE）

10.鲍灵格林，肯塔基州（Bowling Green, KY）

虽然美国多数市场的房价持续上扬，但是尚未达到经济衰退前的纪录。不过房地产公司RealtyTrac分析美国主要房市 (人口超过20万)过去15年的数据后，28日公布房价创新高的十大 (人口超过百万)都市：

圣荷西：圣荷西、Sunnyvale和圣塔克拉拉一带的房价，过去三年上涨幅度超过55%，平均房价达到89万1151元，在全美数一数二。此地区房地产节节高升的主要原因，是愈来愈多的科技业员工争购房子。

旧金山：由于更多科技业的钱注入湾区，房价持续飙升。过去三年平均房价上涨近55%，达到78万8300元。也就是说，旧金山、屋仑和Fremont一带的房价现达历来最高。

俄勒冈州波特兰：包括Beaverton和Vancouver的波特兰地区，过去三年平均房价上涨超过27%，中位房价高于31万9000元。时髦人士不断涌进这一区，带动房价上扬。这个问题惹恼许多当地人，以致于一些“房屋求售”的牌子被黏上“不欢迎加州人”的贴纸。

丹佛：过去三年上涨接近25%后，丹佛平均房价几达32万6000元。该市的房价被认为过热。

田纳西州纳许维尔：包括纳许维尔、戴维森、Murfreesboro、富兰克森的地区的平均房价过去三年上涨近17%，超过22万5000元。

俄亥俄州哥伦布：哥伦布的平均房价虽仅为18 万7000元，但却是当地历来最高房价，过去三年上涨14%。

奥克拉荷马市：过去三年上涨12%，平均房价创下破纪录的15万3000元。

威斯康辛州密尔瓦基：过去三年上涨近12%，平均房价接近21万3000元。

北卡州夏洛特：在夏洛特、卡斯托尼亚、康科德一带，原本平价的住宅逐渐难以负担，因为过去三年上涨11%，平均房价达到20万6000元。

北卡州洛丽：在洛丽、卡瑞一带，过去三年平均房价攀升近8%，超过23万7000元。