Author: Joyce.z

环球经济近月虽明显放缓，但美国的房市似乎独善其身，不受外围环境影响，房价和房租仍节节上升，主要受惠于求过于供的市况。

美国房市

根据标准普尔/Case-Shiller周二公布的20大城市房价指数报告，截至8月止前的12个月，房价升幅为5.1%，虽然并非2014年初录得的双位数字升幅，但不少经济分析师认为升幅收窄，反代表房价升势有望持续下去。

而在9月份，全美中位房租较一年前上升3.7%，与房价一样，升幅已从双位数字显著回落。

目前来说，房价上升的最大得益城市仍是高科技业重镇，旧金山和丹佛市的房价都按年上升10.7%，冠绝其他城市，俄勒冈州波特兰市以9.4%排第三。

根据Zillow提供的数字，上述都会地区的房租也领先其他城市，但与此同时，受房租高企带动，也刺激当地有更多新公寓发展项目动工，在公寓单位供应增多下，房租升幅在近月有所回落。

旧金山目前的中位房租是每月3,348元，较去年同期上升13.3%，8月的升幅更高，达14.2%。

美国房市的上升，可说与环球经济放慢逆市而行，在商品价格下跌、中国经济增长减弱、欧洲经济面临困境，以及新兴经济波动下，全球不少地区其实仍然挣扎着从2008年的金融危机中走出来。

整体而言，美国房市在2015年大致稳步上扬，美国房地产经纪协会上周表示，9月的二手屋销售较去年上升4.7%，至555万宗，9月的新屋建筑也较去年同月上升12%，当中以公寓和共渡公寓为主，独立屋的兴建数字则与去年相若。

这代表有越来越多美国民众选择租住物业，而非置业，目前美国民众的置业比率已降至63.7%，为48年来新低。

达拉斯地区过热的房地产市场很可能会在2016年放缓。10月16日，德州农工大学房地产研究中心的首席经济学家詹姆斯·盖恩斯(James Gaines)在李察逊市举行的房地产经纪人协会MetroTex年度会议上说，由于明年预测就业增长放缓，将对房地产销售活动带来阻力。

达拉斯房市

但他表示，按目前的势头，2015年仍可望成为房地产业务创纪录的一年。他说：“如果有任何这里的房地产业人士的业绩做的不是很好，我会觉得很惊讶，因为这里的房屋销售异常火爆，房价也节节上升，各方面情况都很好。”

2015年到目前为止，北德州的累计房屋销售比去年同期增长了大约6%，达到了历史最高水平。而今年前九个月的房屋销售中间价格则比去年同期上升了11%。

盖恩斯说：“在过去五年中，德州一直是房地产业的领头羊，德州和达拉斯在就业增长、房地产业务发展、房屋价格和人口增长方面一直都十分蓬勃。”

他说：“我们在明年仍然会继续增长，只是以稍微慢一点的速度增长而已。”

由于长时间的油价下滑，加上能源业的裁员，将会导致德州的增长放缓，尽管目前还没有真正感受到油价和能源业下滑带来的影响。

盖恩斯分析说：“我们上个世纪八十年代经历过这一情况，也就是能源价格下跌对经济影响有一个滞后效应，但它确实对经济造成冲击。这种滞后在一至三年之间。”

他说：“我们知道它将会影响到整个州的经济，影响到整个州的就业。这种影响正在来临，只是还未到达。”

盖恩斯预测，即使是在能源业比重和德州其它地区相比没有那么大的北德州，就业增长在明年也会放缓。但这种放缓是在创纪录的最高位稍为减慢一点，达拉斯地区曾经以极大的加速度增长。

至于今年晚些时候或明年贷款利率有可能小幅上升，盖恩斯认为对德州来说不需要太担心。他说：“我不认为这对房地产市场来说是件什么大不了的事情，不过对于一些支付能力处于临界点的人士来说，可能因为更难有资格获得贷款而陷入困境。”

相当来说，房价的可负担性在达拉斯地区反而是一个更大的问题，因为本地区房价的上升速度持续超过工资的增长速度。

盖恩斯认为，我们当今的家庭收入从实际意义上讲比1999年的时候还要低，面向劳工阶层的廉价房缺乏将是一个重大问题，我们没有建造足够的15万美元至20万美元之间价位的房屋。

目前达拉斯地区的新房屋建造量仍然不及经济衰退前的水平的60%。新房屋建造受限制的原因包括建筑业劳动力短缺，以及全美范围普遍存在的土地成本上涨等。

尽管还远远未回复到经济衰退前的水平，但达拉斯地区已经是全美前五大房屋建造市场之一。

八月成屋销售低于预期后，九月就业数字又传出低于预期的消息，多位房地产专家修正对今年底以至明年的房市涨幅预测，多认为房市仍会缓步上涨，但上涨的步调会放缓。

秋风吹起 美国房市微凉 缓步上涨

全美房地产经纪人协会公布的八月房市报告中，八月成屋销售低于预期，销售量减少4.8%，使年度成屋销售量展望从558万户，减低至531万户。

换屋型购屋人为主力

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）认为，从仲夏以来成屋销售趋于放缓，购屋人一方面受限于涨高的房价，另方面在他们预算内的房屋的选择性又少，不过整体销售活动仍高于去年及今年上半年。

根据房地产网站Zillow，八月的房价比去年同期涨幅3.3%。Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，过去5个月来房价年度涨幅维持在低于3.5%的水平，显示全美房价涨幅趋缓的趋势。

但八月新屋销售则传捷报，销售爬升5.7%，使年度新屋销售数量展望至55.2万户，这是自2008年2月以来的最佳数字。彭博社报导指，就业市场及低利率房贷带来新屋的需求，特别是成屋的供给仍然短缺。

每月对全美2000位房地产经纪人进行意见调查的Campbell房市资讯显示，八月的房市主要由换屋型购屋人带动买气，共占房市近半49.3%；首次购屋人则从五月的38.3%降至36.4%；投资客也从三月的18.7%降至14.4%。

从房屋成交价与挂牌价比来看，西岸三州都卖在比挂牌价高的价位上，尤其以加州的102.2%拔得头筹，显示西岸房市仍然强劲。但调查中，许多经纪人认为未来房市可能有趋缓的局势。Campbell的资料则显示八月房价比去年同期涨幅为4.7%。

根据Realtor.com，九月的房市中最热门的前20个城市依序为：旧金山（SanFrancisco,CA）、达拉斯（Dallas,TX）、丹佛（Denver,CO）、巴列霍（Vallejo,CA）、圣荷西（SanJose,CA）、圣地亚哥（SanDiego,CA）、圣塔罗沙（SantaRose,CA）、沙加缅度（Sacramento,CA）、圣塔克鲁兹（SantaCruz,CA）、尤巴城（YubaCity,CA）、米兰（Midland,TX）、斯托克顿（Stockton,CA）、洛杉矶（LosAngeles,CA）、哥伦布（Columbus,OH）、纳什维尔（Nashville,TN）、底特律（Detroit, MI）、安娜堡（AnnArbor, MI）、莫德斯托（Modesto, CA）、奥斯汀（Austin, TX）、韦恩堡（Fort Wayne,IN）。其中有11个城市在加州。

工作增长不如预期

虽然今年房市销售较去年成长，但美联储主席叶伦仍认为，在人口结构的改变及就业强劲的情况下，房市的表现“令人沮丧”。

最近公布的九月就业数字可能又为房市带来一小朵乌云。九月新增就业数字为14.2万，比原本市场预期的20万就业机会低；尤有甚者，分析师原本预期八月新增就业数字会向上修正，但报告出炉后，连七月与八月的新就业机会也被减少了8.1万个工作。

Realtor.com首席经济学家史默克（Jonathan Smoke）表示，去年新工作机会增加将近300万，但九月的报告使今年新工作总数将只增加至280万个工作。

史默克认为，新工作增加是房市能否强劲的重要指标。过去两年的新工作增长带来了新家户的成长，进而带动了买屋及租屋的需求，如果新工作趋缓，未来一年的房市成长就不会那么强劲。好消息是失业率仍保持在5.1%，是自2008年3月以来的最低水位。

未来房市预测

古德尔认为房价涨幅还会再持续放缓，并修正之前对明年房价涨幅的预测，他预测明年涨幅为2.2%，他并看跌华府、巴尔的摩明年的房价，而看涨达拉斯—沃斯堡（Dallas-Fort Worth(6%)）、拉斯维加斯（Las Vegas(5.3%)）、西雅图（Seattle(5.1%)）明年的房价。

云则认为，未来数月房屋销售仍会保持目前的步调，但有几个可能的议题可能会为房市带来逆风笼罩，包括联邦政府有可能重演关门大吉的局面、资金市场的不确定也可能会使一些家庭延迟购屋决定、以及未来将实施的房贷结案程序也许会延迟一些房屋的销售。

云预测，至今年底成屋房价涨幅预计为5.8%，而全部成屋销售量预估为528万户。

美国租房成本整体上升，但是各地区也有所区别。有的城市租房比买房便宜，或者租房买房成本相当。

在线房地产公司Trulia经过调查分析，列出了一些买房和租房成本相当的城市。图为加州圣荷西市（San Jose, California），租房比买房成本低

据CNN新闻网报导，在线房地产公司Trulia发布最新调查报告提到，夏威夷檀香山和加州圣荷西租房比买房成本低，分别便宜5%和2%，主要原因是这两个地区的房价涨幅高。比如檀香山9月的房价中位数攀升到61万美元，而月租金中位数为2,500美元。

Trulia公司房产经济学家拉尔夫‧麦克劳林（Ralph McLaughlin）分析，檀香山和圣荷西有限的土地面积，推动房价上涨，进而增加了租房的需求。

报告还提到 ，从全美范围来看，买房要比租房整体上便宜23%。

其它有些城市虽然买房成本低，但与租房差别不大，比如旧金山，九月的房价中位数是110万美元，如果只上涨10万到20万美元，即达到120万到130万美元，买房和租房的成本就会持平。

另外，租房人群以年轻人居多，而居住时长和首付金额也是比较买房租房成本的两个重要因素。Trulia公司发现，年轻人平均每五年换一次住所，而且一般只能负担房价10%的首付。

麦克劳林说，买房后居住时间越长，房产越升值，屋主就越获利，还有，如果首付金额少，就意味着偿还贷款期限加长，就要支付更多的利息。

贷款利率低，有助于增加购房量，但如果房贷利率上升，就会有更多的人转而考虑租房。比如加州的橙县（Orange County）、旧金山（San Francisco）和奥克兰（Oakland），目前买房成本仅略多于租房，所以如果这些地区的房贷利率上升，则买房和租房的成本就持平了。

以下是美国租房和买房成本相差不大的10个城市：

夏威夷州檀香山（Honolulu, HI）：租房成本低，相差5%

加州圣荷西（San Jose, CA）：租房成本低，相差2%

加州橙县（Orange County, CA）：买房成本低，相差5%

加州旧金山（San Francisco, CA）：买房成本低，相差7%

加州奥克兰（Oakland, CA）：买房成本低，相差7%

加州沙加缅度（Sacramento, CA）：买房成本低，相差8%

新泽西州-宾夕法尼亚州纽华克（Newark, NJ-PA）：买房成本低，相差10%

加州圣地亚哥（San Diego, CA）：买房成本低，相差10%

加州范杜拉县（Ventura County, CA）：买房成本低，相差11%

纽约州-新泽西州纽约市（New York, NY-NJ）：买房成本低，相差11%

近期有调查显示，美国由于工作机会增加、年轻人口增多等因素，租房市场升温，公寓和独立屋的房租均随之上涨。

美国租房市场升温，公寓和独立屋的房租均涨。图为公寓房租较高的城市西雅图

业内人士表示，年轻人的租房需求较大。美国房租比较好的网站RentRange的CEO沃里‧夏诺弗（Wally Charnoff）认为，年轻人在生活和经济上还不太稳定，所以买房的意愿不大，一般选择租房。

全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders）首席经济学家大卫‧克罗（David Crowe）表示，流动性强的年轻人，以及年轻家庭，租房需求较高，也同时带动了整个租房市场的增长。

公寓房租创2011年以来新高

据美国NBC新闻网报导，美国公寓市场调研公司Axiometrics的数据显示，今年9月，美国的房租年增长率是5.2%，创2011年以来的新高，一年前的增长率仅为4.1%。

现在大部分可租用的公寓房源属于高端房产，内部设施齐全，而且集中在昂贵的都市区，目标客户是高学历的年轻人。

公寓房租最高的是科技产业发达的城市，比如华盛顿州西雅图、科罗拉多州丹佛、俄勒冈州波特兰等。其它有些城市的房租也高出平均值，比如田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州夏洛特，以及佛罗里达州的一些城市。

房产开发商纷纷瞄准高需求和高利润的项目。2015年的新开楼盘中，有35%是多单元公寓，这个比例高于一年前数据，同时也是1973年以来的最高值。

科罗拉多州丹佛市，公寓租金较高

独立屋在南部和西部租金涨幅高

据CNN新闻网报导，房租比较网站RentRange经过统计显示，对于独立屋来说，美国南部和西部的租金涨幅最多。

其中排在第一位的是佛罗里达州珊瑚角-迈尔兹堡都市区（Cape Coral-Fort Myers, FL），今年第三季度的租金与去年同期相比，增加了近24%。排在第二位的是加州沙加缅度都市区（Sacramento），涨幅为18%。

独立屋租金涨幅最多的10个城市中，有7个在佛罗里达州和加州。RentRange的CEO夏诺弗表示，就业率增加、海外买家增多，以及年轻人口的增多，都推动了加州租房市场的发展。

另外，由于城市面积扩张，以及一些雇员搬家到距离城市较远的地方居住，所以市郊独立屋的房租也在上涨。

以下是美国独立屋房租涨幅最多的10个城市，括号内是今年第三季度的涨幅。

1. 佛罗里达州珊瑚角-迈尔兹堡（Cape Coral-Fort Myers, FL）（23.6%）

2. 加州沙加缅度都市区（Sacramento-Arden-Arcade-Roseville, CA）（17.6%）

3. 佛罗里达州北港-布雷登顿-萨拉索（North Port-Bradenton-Sarasota, FL）（17.2%）

4. 加州旧金山-奥克兰-弗里蒙特（San Francisco-Oakland-Fremont, CA）（17.0%）

5. 南卡罗来纳州查尔斯顿-北查尔斯顿（Charleston-North Charleston, SC）（16.5%）

6. 加州洛杉矶-长滩-圣安娜山（Los Angeles-Long Beach-Santa Ana, CA）（16.3%）

7. 加州圣荷西-桑尼维尔-圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA）（16.1%）

8. 科罗拉多州丹佛-奥罗拉（Denver-Aurora, CO）（14.6%）

9. 得克萨斯州达拉斯-沃斯堡-阿灵顿（Dallas-Fort Worth-Arlington, TX）（14.0%）

10. 加州圣地亚哥-卡尔斯巴德-圣马科斯（San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA）（13.6%）

南加州的房地产市场9月销量和价格比一年前继续上升。根据房地产市场调查公司CoreLogic星期一（10月19日）公布的数据，上个月，新房和二手住房（包括康斗）销售比去年增长了13％，达到21,350栋。这是六年来9月销售额的最高峰。同时，南加六县中间房价也比去年提高了6%，达到43.5万美元。另据亚凯迪亚房地产商、国安建设公司董事长王世雄分析，在受华人青睐的好学区，受大陆反贪影响，房市可能会经历一个speed bump（减速带），但上升的总体趋势仍可维持一两年。

南加州的房地产市场9月销量和价格比一年前继续上升。橙县尔湾新推出的小区住宅

CoreLogic的报告显示，洛杉矶县是南加最大的房地产市场，销售量比去年增长了16%，达到7,448栋；中间价格增加了5%，达到49万美元。

相比之下，圣贝纳迪诺是最便宜的房地产市场，销量比去年增长了7%，达到2,540栋；价格增长了13%，达到26.8万美元。

但是南加房市的月同比数字，无论是销售量还是价格都呈现持平或者微降的趋势。

王世雄说，在整个加州，湾区和洛杉矶两地最火，但是近半年有点退烧，“我觉得可能是受大陆反贪影响”。

他说大陆热钱基本上都用来买圣马力诺、亚凯迪亚这样的高档好学区房。其中圣马力诺比亚凯迪亚还贵。这些房子有的价格达到六、七百万美元。但是它们都没有西北山脚地带的布拉德伯里（Bradbury）贵。那里山坡上只有一百多户人家，却成了中国富豪的抢手房区。

但是，他说最近这些好房区的房市都有放缓迹象，“整个趋势来看会有一个speed bump，只是稍微顿一下而已，整个情况还是基本往上，只是没有像前一阵飙上去。但是在这两年内（房市）还是没有什么大问题。大家稍微保持了一点观望的态度。”

他还说：“我们知道利率可能会上来，但是即便上不来，联储会用的词也是normalize，就是要正常化。正常化的意思就是说你不可能保持在零。所以今年12月不涨，下一年第一季度，一定会涨个0.25，这是一定的。但是会不会比0.25再加上去就不一定了。所以我觉得这只是一个减速带。”

美联储9月17日延迟启动加息，并归因于全球经济增长力的减弱，以及近期金融股票市场的不稳定。部分分析师认为美联储首次加息时间将延迟到2016年年初，但也有专家认为年内加息仍有可能。

旧金山最近被评为全美地产最热的城市可谓名副其实。仅从第3季度销售中位价来看，旧金山住宅市场仍保持了2011年以来每年两位数的增长势头。

旧金山房地产2015年第三季度依旧表现涨势

据Paragon地产集团第3季度统计数据：2014年第3季度，旧金山房屋销售中位价为98.73万美元，而今年第3季度为115.5万美元，提高了16.99%。

第3季度销售中位价一般会比第2季度有所下降。下降的原因和公平市场价关系不大，主要源于高端地产市场在暑期的销售一般会减缓很多，带动了总体销售中位价的下降。

旧金山地产保持两位数增长

从20年长期地产市场价格变化来看，旧金山独立房中位价从1994年以来一直增长到2007年，在经历了4年金融危机期间的下降后，2011年以来至今再次保持长期快速增长之势。

与去年相比，旧金山第3季度房屋中位价从每平方英尺1,075美元，上升到1,250美元，上升175美元，增幅16.28%；比2011年最低时期690美元左右提高约560美元，增长81.16%。

Condo每平方英尺中位价从2014年第3季度的956美元提高到1,100美元，提高144美元，增幅达15%。比金融危机后2011年第3季度最低点637美元提高了463美元，增幅达72.68%。

TIC共用产权房（两人以上共同拥有一个房产的产权）从799美元提高到929美元，提高16.27%，比2011年第3季度提高354美元，提高61.56%。

2015年目前为止，两居室带车位Condo总体中位价为123万美元，面积为1,144平方英尺，每平方英尺价格为1,062美元。

中位价落差66.5万

在旧金山市内不同地段，价格差异较大。价格最低的为Van Ness区域，中位价格为98.5万美元，最高的为Russian Hill中位价165万美元。从米慎湾、太平洋高地和Cow Hollow、南滩（South Beach）到Yerba Buena、Nob Hill、Marina等地，价格依次上升。价格相对较低的地区除了Van Ness之外还有Inner Mission、Central Richmond、Potrero和SoMa地区。

3居室独立房总体中位价为135万美元，中位面积为1,530平方英尺，每平方英尺价格为819美元。价格最高的为Marina地区，中位价为313.75万美元。最低的为湾景区（67.3万美元）和Excelsior Portola区（85.1万美元）和Ingleside（86.5万美元）。

房屋中位面积也有变化。在湾景区，3居室独立房面积一般为1,200英尺，在Bernal Heights为1,535平方英尺，而在Marina为2,000平方英尺。

上市天数略短于去年

与年初相比，今年住宅市场上从上市到出售的天数虽不断减少，但前后差别不大。第一季度在市场上一般停留28天，第二季度为26天，第三季度为25天。总体上略少于去年停留天数。

另外，那些开始要价过高，随后又降价的住宅，在市场上停留的时间通常会增加6～8周的时间。

在可售住宅数量方面，200万以上的豪宅在过去一年波动较大，但总体上出现增加之势。200万以下的住宅供应量比较平稳。统计显示，春季和秋季住宅销售较为强劲，而冬季和夏季则通常因为假期会减缓。

低价房比高价房销售更热。高端住宅销售受季节性影响较大，销售在暑期和冬季会明显放缓，这是房价在这两个季节通常会下降的一个原因。

第三季住宅销售快照

第三季度独立房新上市销售的数量为736栋。Condo和合作公寓为819套，TIC公寓为97套。

接受出价的独立房为592栋，Condo和合作公寓为579套，TIC为59套。

过期的销售数量：独立房为139栋，Condo和合作公寓为120套，TIC为35套。

市场上周转天数：独立房为27天，Condo和合作公寓为29天，TIC为42天。

中位价：独立房为123万美元，Condo和合作公寓为105万美元，TIC为93.5万美元。

据美国中文网综合报道，对于中国投资者来说，希望在美国购买新房，欣欣向荣的美国房市是他们的最佳投资目标。而据加州房地产数据分析公司“RealtyTrac”和“多元文化行销研究公司(Ethnic Technologies)近日公布的分析显示，在今年5月之前的17个月的全美住房交易中，46%的华裔买家选择以现金支付全额房价，而在十年前的 2005年，该数字只为14%。也就是说，在10年时间内，华裔买家现金全额支付房价的比例暴增了229%，是所有族裔中增幅最大的。

华人买家赴美国现金买房暴增229% 推高多地房价

美国所有族裔使用现金全额支付房价的比例在2005年为20%，2015年7月，这一比例上升到了33%，增幅为65%。

”RealtyTrac“副主席Daren Blomquist表示：”和十年前相比，现金买家在美国房市中扮演了更加重要的角色。虽然不同族裔现金买房的比例都出现增加，不过华裔买家的增长最为明显。”他还指出，在过去几年间，现金买屋的外国买家推动了房价的增长。

除了现金支付全额房价的比例暴增之外，华裔买家在所有购房买家中所占的比例，也比十年前增加了9%。

“Ethnic Technologies”CE西安雁塔租房 (http://www.lijiafc.com/czf/q610113/)O威霍特(Zachary Wilhoit)指出：“亚裔，西语裔和非裔带动了房地产和行销主导的市场的可观成长，这三个族裔就占美国市场的一半，此外，这三个族裔在成长最迅速的数位市场中做占的市场份额也十分可观。”

此 外，从加州尔湾的郊区新房，到纽约的全新共有公寓大楼，来自亚洲的买家大把资金投进美国住宅市场。全国房地产商协会(National Association of Realtors)指出，中国买家已成为了目前美国房市最大的外国买家，而且他们使用现金在美国买家的热情将会一直持续下去。

华人通常喜欢全新建筑，加州尔湾(Irvine)营建商甚至专门为中国买主设计新屋，纽约则以公寓最红火。此外，尔湾市一些美国的大型建商正如火如荼地兴建新屋，买房者几乎是中国投资客。

据尔湾开发商表示，有超过2万名潜在的买家莅临，他们多数是亚洲面孔，他们希望新屋能按照自己的需求建造，有的希望加入几代同堂的平面图，甚至风水方面的设计。

当地的新房造价约在100万美元左右，多金的投资客只要喜欢，价钱不是问题。华人认为，美国的创新力和可预见性，使美国经济持续成长，因而增强了在美投资的实力和吸引力。

西雅图温德米尔地产公司(Windermere Real Estate)总裁贾克比(OB Jacobi)表示，西雅图是中国移民全球置产最受欢迎地点中排名第六的，因为这里有清洁的空气，良好的教育和就业机会，此外，这里也是离北京最近的美国 本土城市。” 贾克比还说：“在西雅图市昂贵的社区，中国买家占到了40%到50%，其中至少有75%是使用现金支付。”

南加州的第一团队地产公司营运长修斯表示，南加州已成为外国买家投资的避风港，而且多是以现金交易。

刚从中国回来的纽约地产经纪斯洛尼(Kathy Sloane)说，“许多中国客户都希望能来纽约看房，许多美国建筑商也希望知道中国客户的品味。到美国买房的中国客户都很富有，他们希望自己的孩子能到美国上学，而且自己的父母能得到美国的医疗照顾。”

除了如纽约，洛杉矶和西雅图等传统热门置产城市，华人买家也正在将触角伸向其他的美国城市。比如，科罗拉多丹佛的要价地产公司的华人经历，就在两个月之内做成了三笔交易，房价在65万美元到100万美元之间。

经济咨询公司“NerdWallet”最近对全美100个大城市的消费水平进行了分析，包括平均家庭收入、房价与家庭支出，以比较各地的房屋购买能力。结果发现，各地的收入高低与房屋购买能力关系不大。举例来说，洛杉矶与硅谷的居民平均收入不错，但那里房价之高让许多人望而却步。而在俄亥俄州，由于房价便宜，即使收入低许多人也能找到不错的住处。

费城

该报告还指出，大费城地区较高的收入与较低的房价让许多人能够负担得起大房子。这在美国东北部可以说是一个例外，因为大部份低房价的大城市都分布在美南或中西部。包括德拉华与南泽西在内的大费城居民平均家庭收入为10万2千美元，这足以负担得起面积2800平方英尺、价格367,000美元的房子。这使大费城居民的房屋购买能力在100个大城市中名列前茅，位居第24位。

相比之下，包括新泽西在内的大纽约地区的房屋购买能力则教差，排名第92位。而排名第99位的洛杉矶，由于房价高，家庭平均只能住得起不到760平方英尺的房子。在100个大城市中，房屋购买能力排在首位的是印第安纳州的印第安纳波利斯。

来自加州房地产经纪人协会的数据显示，随着房价攀升和来自中国的投资者(外国人购房的最大来源)减少购房，国际买家在加州住宅销售中占据的比例至少是8年来的最低。专家表示，中国买家越来越挑剔，更有选择性和见识。他们正把目光投向土地和开发区，而不仅仅是住宅。

中国投资者在美购房节奏放慢 越来越挑剔

 

据美国彭博新闻社10月9日报导，加州房地产经纪人协会8日在一份报告中说，今年国际买家在加州住宅销售中所占的比例跌至4%以下，和2013年8%的峰值相比有大幅下降。这些发现是基于今年6月对大约1000名房地产经纪人进行的调查。2008年是房地产经纪人首次在这个问题上接受调查的一年。自2008年以来，调查结果显示外国人买房在加州住宅销售中至少占到5%的比例。

报导称，加州是美国最大的州。大量外资涌入造成加州房地产价格飙升，特别是在沿海地区，那里的需求高涨，新房库存受到限制。调查显示，今年来自中国大陆、中国香港和中国台湾的买家在国际买家当中占到43%的比例，随后是墨西哥和韩国，两者分别占到8%的比例。

加州房地产经纪人协会的首席经济学家莱斯利·阿普尔顿-扬认为，中国对个人有5万美元购汇的限制，随着经济增长放缓，中央政府也在加大反腐的力度。

阿普尔顿-扬在电话采访中表示：“我的一名经纪人说，在上一次交易中，一位中国买家把支票开成是学费，实际上这是用来买房的。”

报导称，进行上述调查的时候，上证综合指数在6月12日达到顶峰，目前还不清楚此后的经济动荡对中国买家产生了何等影响。和高点相比，股指已经下跌了将近40%，8月份人民币对美元汇率出现贬值。

据阿普尔顿-扬透露，今年加州住宅的均价估计会上涨6.5%至476300美元，这抬高了房产交易的门槛。中国买家一般愿意在圣加布里埃尔谷和欧文这样的地区买房，还有旧金山湾区有好学校的地方。

全国房地产经纪人协会在今年6月的报告中说，从整个美国来说，来自中国大陆、中国香港和中国台湾的买家在截止今年3月结束的一年里花了大约286亿美元在美国买房，是排名第2的加拿大的2倍以上，后者的花费约为112亿美元。中国买家的交易均价为831800美元，相比之下，所有国际买家的交易均价为499600美元。

全国房地产经纪人协会称，外国人在加州买房占到全国总量的16%，排名第2。排在第一位的是福罗里达州，占全国总量的21%。

米尔肯学会的经济学家黄华跃认为，加州住宅销售下降可能反映出人们对美国房地产的投资正变得越来越复杂多样和分散，而不是表明中国人的投资在减少。他说，中国人正在纽约和西雅图加大购房力度，同时还投资像酒店和办公楼之类的商业房地产。

报导称，黄华跃说：“中国买家更有选择性，更有见识。他们正把目光投向土地和开发区，而不仅仅是住宅。”