Author: Joyce.z

金融危机可能已经在2009年结束了，但是它对新泽西房地产业的影响从那以后并没有停止。

新泽西州房产

根据美国人口普查局的社区调查（the Census’ American Community Survey）数据显示，从2006年到2013年新泽西州的中位房价（The Mediam Home Value）下跌了17%以上。这一结果表明，由金融危机造成房价下跌持续的时间，远远超出了美国经济研究部门（the U.S. Bureau of Economic Research）所说的2007到2009年那短短的19个月时间。

但数据也显示，2013年到2014年间，新泽西中位房价出现了近十年来首次回暖的现象，增长了5,500美元，虽然只有1.5%的微小涨幅，但这也许是新州最终停止房价下跌的第一个信号。

《新州前卫媒体》（NJ Advance Media）分析了近十年来的社区调查数据，认为新泽西终于要走出房价下跌鸿沟的第一步，尤其是那些房源紧缺的地区，在几年前就已经开始改变新泽西的房地产市场。

更多位于乡村的郡如华伦（Warren）、苏塞克斯（Sussex）等2006年后房价损失最大。其中少数郡的房价在2013到2014年间也一直没有回升。华伦郡的中位房价自2006年以来下跌了23%，苏塞克斯郡下跌了22%。2013年到2014年间，两郡房市均亏损。其他一些乡村郡的房地产市场情况和上两个郡类似，包括伯灵顿（Burlington）、亨特顿（Hunterdon）、萨隆（Salem）和萨莫塞特（Somerset）等。

持续房价下跌正在停止，重要原因之一在于自经济危机以后的社区城市化。与乡村郡不同的是，临近纽约和费城的一些郡，如埃塞克斯（Essex）、哈德森（Hudson）、坎姆登（Camden）和格洛斯特（Gloucester）等，其房价在2014年都有回升，一些地区的中位房价一年内就增长了5%以上。

虽然说房价开始反弹还为时过早，但是这小小的变化还是给新泽西自金融危机以来持续落后的房地产业留下了希望的火花。

根据个人理财网站NerdWallet最新公布的报告显示，在全美前100个最大的都会区中，就最实惠的住房市场（affordable housing）排名，Raleigh–Cary都会区名列第九。　　

北卡Raleigh–Cary

该网站根据当地的平均债务、平均收入、住房花费和住房价格数据，分析家庭在拥有健康的预算（healthy budget）情况下，能支付什么价位的住房。

Raleigh-Cary都会区的数据分析：

估算家庭收入：$93,928

建议住房价格：$351,588

建议每月按揭：$1721

可支付住房面积：3163平方英尺

平均抵押贷款利率：3.75％

年度物业税：0.86％

Zillow公司估算的2014年每平方英尺的价格：$111

Charlotte-Concord-Gastonia都会区排在21位，其数据分析如下：

估算家庭收入：$81,216

建议住房价格：$280,232

建议每月按揭：$1355

可支付住房面积：2855平方英尺

平均抵押贷款利率：3.75％

年度物业税：0.95%

Zillow公司估算的2014年每平方英尺的价格：$98

此外，Winston-Salem 排名41位，Greensboro排名44位。

在全美最实惠的住房市场排名中，排在前五位的都会区依次是Indianapolis, Memphis, Dayton, Cleveland 以及Akron。

在这个有史以来最为动荡的夏天，出于对中国经济的担心，许多股票市场的跌幅达到20%以上，直接跌入熊市。瑞银（UBS）报告指出，虽然联准会（Fed）决定不升息，股市依然走低。面对这种情况，富豪投资人纷纷将资金撤离股市，转向房市。

美国股市动荡 富豪转向房市

财经频道CNBC报导，所谓高净值资产投资人（High Net Worth investor）指的是投资额达到100万元的有钱人，他们对短线不感兴趣，但也对目前的动荡形势感到惧怕，因此将房市视为资金避风港。

几十年来，房地产一直深是高净值资产投资人偏爱，而且全球房价目前也正节节攀升。虽然数据显示，伦敦房价今年有所降温，但房市仍然是这些富裕人士的一个避险之处。

瑞银主管史迈尔斯（Simon Smiles）三年前就表示，他的客户主要考虑投资美国房地产。他现在发现，这些富豪正在把目光转向欧洲，但是主要目标仍然是房地产。史迈尔斯说：“富豪投资者的眼光不仅放在英国，而是整个欧洲大陆。中等富豪希望买入住宅或写字楼，而大富豪则在寻找炫耀性资产，如豪华酒店或酒店连锁。”

史迈尔斯表示，自从最近市场动荡以来，他的客户数量急剧增多，不过这些投资者大多将此次抛售看做买入的机会。史迈尔斯说：“有趣的是，我和客户经常会转而讨论买入机会在哪里，因而这些富豪正在寻求追加投资，而不是撤资。

美国8月份新屋销售量跳至7年新高，商务部24日公布，8月份新屋销售年率来到55.2万栋，较前月成长5.7%、更较去年同期攀升21.6%。据彭博社调查，经济学家平均预估新屋销售为52.2万户。

美国房市

先撇开就业数据不谈，美国现在似乎只有房市数据还能看，且热度直逼金融海啸前夕，不禁让人怀疑美国房市可能热过头。

股市所谓的量先价行概念也适用于房市，8月不仅新屋成交量放大，房价（中位数）也较去年同期上升0.3个百分点至每户29.3万美元。

美国四大地区有三区新屋交易量增加，其中东北部地区跳升24.1%、南部7.4%、西部5.4%，仅中西部月减9.1%。

截至8月底止，新屋库存为21.6万栋，较前月成长0.5%，换算周转天期从4.9个月降至4.7个月，显示房屋供给吃紧。

 

美国联准会七月底曾表示，因就业市场及房市好转，指标利率近乎零的非常时期快要结束，若经济如预期般一直改善，最快九月就会升息，美国失业率八月降至五．一％，似乎说明升息确凿。G20会议聚焦美国联准会升息可能对全球经济带来的压力，美国其他经济数据是否也如此支持升息？

美国房产

一般认为，升息将使美国企业的资金成本攀高，不利其经济复苏。但其实美国升息后，新兴的经济体为了避险，资金将大举冲向美国，提供美国民间和政府资金需求。在此趋势下，美国资金充沛，长期利率可望持稳，美元对新兴国家货币将持续走强。而台币在央行总裁彭淮南操作下，对美元仅下跌二％，在亚洲仍是强势货币，但以中国台湾目前的经济景气恐怕无法长期维持，鸿海、台积电等大企业都在囤积美元。

美国房市需求增加，使新建住宅销售较去年增加一八．一％，政府发放的建筑许可增加三○％，新住宅开工数上升二六．六％，住宅完工数上升二二．二％，建商的信心水准回复到六十分(五十为基准)，显示房地产市场信心充足。七月成屋销售升至八年半来高点，新屋开工也攀升至二○○七年十月来高点，都为房市成长动能正蓄势待发提供佐证。

S&P/Case Shiller房价指数显示，美国二十座大城市六月房价比一年前上涨五％，全美房价则成长四．五％，展露房市回温步调加快的迹象。租金市场平均上涨六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

虽然美国经济好转，太快升息却不见得是好事。此决策应为长期性，而非在尝试后又降息。对于升息的不确定感已经开始反映在美股，九月初美国股市三大指数全数下挫。股市若大跌，经济增长情势将褪色。

以目前美股震荡走势，房地产表现相对稳健，新兴市场涌入美国避险资金多在美国购置房地产。据美国房地产经纪人协会NAR统计，外国买家共投资一○四○亿美元购买美国房地产。美元存款利率高，金融市场成熟透明，且资产的安全性高，难怪会是目前全球经济震荡下有钱人的避风港。

根据最新地产商全国协会房屋负担能力指数，由于房价上涨继续超过收入增长，全国各地的业主发现更难买到理想的房屋。

大西雅图房产

从全美国范围来看，单户住宅平均价格上涨幅度截至7月，比一年前上涨高达5.8％，上涨金额高达23万5千5百元。金郡（King County)平均在八月的上涨幅度比去年同期高出近一倍，金额为45万7百元。

全国房地产经纪人协会的研究数据专家表示，目前市场上的出售住房库存非常低，所以有可能导致房价继续上涨。不过，增加创造就业机会和稳定的收入增长帮助缓解重大价格的增长带来的压力。目前，关于新房和二手房的抵押贷款申请开始减少，这可能是季节性或一个迹象，同时也显示出利率上升正在对支付能力产生影响。

从一个月前开始，在美国的所有地区，住房负担能力已经有了下降趋势，负担能力指数有了最大跌幅，为2.1％。一年前，全国的住房经济承受能力都在下降，唯独美国东北地区有2%的增长。今年支付能力与去年同期相比，最大跌幅为4.3％。

根据全国房地产经纪人协会，美国西部地区的房地产市场已经见证了房价涨幅最大的一年，比去年价格上涨8.4％，其次是南部7.1％和中西部地区为6.5％。东北部有最小的价格涨幅，为1.8％。

根据国际房产服务公司Savills近日一项调查结果，在全球14个国家中，美国是最热门的国际住房市场。许多华人地产投资者喜欢在加州最好的社区买房，然而地产专家们却表示：美国几年内发展潜力最大的区域并不在加州。

在19日洛杉矶房地产展览会场上，加州地产服务谘询公司Real Wealth Network执行长菲特克（Kathy Fettke）向华裔投资人提出建议

在洛杉矶房地产周六的展览会场上，加州地产服务谘询公司Real Wealth Network执行长菲特克（Kathy Fettke）表示，有经验的投资者喜欢在价格曾下跌但已回稳的区域进行投资，但加州许多地区房价已接近或超过了2006年的历史最高点。因此，她建议投资者考虑就业机会与人口增长强盛，且房价能让人负担得起的其它区域。另外，有大公司进驻或城市投资数十亿美元的区域，也值得关注。

菲特克说：“例如宾州匹兹堡，我们花5万美元可以购买连栋式房屋，它紧连着数百万美元的好莱坞式新影城。”这样会带来现金流，每个月可有1,000美元的租金收入，而且房价也会涨。另一个有巨大潜力的区域是弗吉尼亚州的Hampton区域。2016年巴拿马运河延伸段新开张后，该港口能为大型船只提供服务。

业界人士也提醒投资者，要记得展望未来。大型房地产公司Growth Equity Group高级合伙人伊梅尔（Pett Immel）说：“我们想知道这些市场未来展望，许多投资人不这样思考，他们只看今天发生的事。”他说，了解展望最好的办法是看建房许可证，他们可以调出任何分支市场的建房许可证，以了解未来半年、一年或一年半将发生的事。

伊梅尔表示，内布拉斯加州的Omaha附近有许多正在进行的大型建筑项目，包括谷歌数据中心在相邻爱荷华州Council Bluffs市耗资4亿美元的扩建工程。今年稍早，媒体还报导了当地建筑工人紧缺问题。

找到好的房地产市场后，菲特克一般建议投资人寻找价值10万美元或以下的房产，每月租金能收回至少300美元，以保证有利可图。她说：“专注在购买美国人能负担得起的中等价位房产，今天就能看到现金流，若该地靠近就业增长区，可能很快就会增值。”菲特克在自己举办的房地产活动中，经常发现参加者80%都是华人。

9月22日，纽约市规划局首次向开发商派发“强制包容性住宅”（mandatory inclusionary housing）任务，即在划出的15个指定区域内，所有新盖的住宅楼都必须有25%或30%的可负担住房，法拉盛西也被列入此类特区，所含区域北到北方大道，南到罗斯福大道，东到王子街，西到范怀克高速公路。

纽约市长白思豪上任后，许诺“到2024年前建设8万套可负担住房”。市规划局表示，为了实现白思豪的这一计划，规划局经过几个月的商量讨论，终于制定了这套方案。这个方案中的“可负担住房”是根据房租定义的，如果房租占一个家庭总收入的30%以下，那么这样的住房就算做“可负担住房”。市政府给开发商提供了两种选择，如果按当地家庭平均收入的60%来计算是否“可负担”（即房租低于当地家庭平均收入水平的18%），则只要提供25%的公寓作为可负担住房；如果按平均收入的80%来算是否“可负担”（房租低于当地平均收入的24%），则需要拿出30%的住房作为可负担住房。

纽约房产

社区有7个月讨论时间

原来市政给开发商的政策源自421-a，也就是只有当开发商想享受政府减税时才会有“可负担住房”的要求。但是现在在划定的特区内，这种含有25%的可负担住房的“包容性住宅”是必须的了。同时，政府不允许开发商开设供廉价房客出入的“穷人门”，但是允许开发商另想办法区别开不同的房客，只要他们的高价房和低价房都在同一个地盘上，并且不给穷人难堪，怎么做都可以。

昨天出台的新计划将给各社区和区长及各委员会6～7个月的讨论时间，然后拿到市议会投票表决。

这个计划遭到了一些房客组织的抗议。他们认为，开发商拿出25%的公寓作为可负担住房仍然不够用；并且，当地平均收入的60%作为可负担的房租还是很贵，很多家庭负担不起；还有一些人认为，这个计划势必让一些地区“白人化”，从而使种族歧视现象更加严重。市规划局的官员说，如果需要进一步降低房租，那么市政需要拿出更多的钱来补贴开发商。