Author: Joyce.z

根据周一（9月21日）公布的报告﹐2015年圣盖博谷几个城市的房价是洛县城市中排名最高的。洛县房产税估值官（LA County Assessor）普朗（Jeffrey Prang）的报告显示﹐2015年洛县应纳税的房产总价值比上年增长了6.13%，为1.26万亿美元。这进一步证实洛县房价已连续五年上升。

根据周一（9月21日）公布的报告﹐2015年圣盖博谷几个城市的房价是洛县城市中排名最高的。图为亚凯迪亚区内一处正在销售的豪宅

亚凯迪亚2015年房产（包括住宅和商业地产）为洛县房价增长最快的城市之一﹐总价值达139.39亿美元﹐比上年的128.09亿美元增加了8.8% 。亚市经理拉扎雷托（Dominic Lazzaretto）说﹐增长率反映出了人们对投资亚市的兴趣持续加大。他表示﹐在停滞了好几年后﹐亚市城镇住宅的重建和商业地产的投资项目已开始兴旺起来。

洛县2015年房价前20高城市中﹐帕萨迪纳排第8，亚凯迪亚排第13﹐西柯汶纳排第18﹐其房产总价值分别为﹕259.57亿美元、139.39亿美元和101.46亿美元﹐帕萨迪纳的房价同比增长率为6.5%﹐西柯汶纳的房价同比增长率为5.9%。

根据《圣谷论坛网》，西柯汶纳城市经理弗里兰（Chris Freeland）说：“这项排名对我们来说是个非常好的消息。这表明，我市的经济正在复苏﹐我们的社区居民看到了住在这里的价值，企业家也看到了在西柯汶纳投资的价值。”

虽然所有圣盖博谷城市的房价都在增加﹐但尔文代尔（Irwindale）2015年的房价增长则较为缓慢，其同比增长率仅为2.2%﹐为洛县房价增长最慢的地区之一。该市规模相对较小﹐住宅和商业地产只有978栋﹐比其邻居鲍德温公园市几乎少了14,000栋。

越来越多的证据显示，住房价格正在制约旧金山湾区经济的发展，租房者继续面临越来越大的压力。

旧金山房产

目前湾区租金的涨幅与今年年初上涨的速度一样，继续上涨。房地产网站Zillow表示，全美的租金价格较去年同期上涨了3.8％，略低于7月份4.2％的增长速度。

在过去的几年里，租金一直在上涨，已经让租客感到吃不消，这相当于他们的工资不断在缩水。

哈佛大学的住宅研究中心认为，到2025年，全美11％的家庭过半的收入将用于支付租金。联邦住房补贴近年来被削减，房屋建筑商对建造低收入家庭的可负担住房兴趣缺缺，问题就更加严重。

一项由加州大学伯克利分校和芝加哥大学的经济学家们所做的研究显示，旧金山、圣荷西和纽约的高租金正在制约这些城市的经济增长。

因库存不足，美国8月成屋销售跌幅超预期。

因库存不足，美国8月成屋销售跌幅超预期

全国房地产经纪人协会9月21日公布的报告显示，美国8月房屋过户数下降4.8%，折合成年销量是531万套，低于修正过的558万套。房屋价格上升，库存数量较去年同期下降。通常从签订成屋销售合同到最终完成房屋过户有一、两个月的时间。

彭博社报导，市场上房屋库存有限，使一些美国人不能利用目前的低利率。房屋销售今年好转，美联储主席耶伦上星期表示，好转的步伐与强劲的劳工市场及本应提供更大上涨空间的人口统计数不符。

房地产商组织2015年最新估计成屋销售为529万间，较一年前上升7.1%。

8月份的下降是7个月以来的最大跌幅。接受彭博社调查的73位经济学家预期中值降至550万套，经济学家预期区间从540万到562万套，7月报告数据为559万套。

成屋销售占美国房屋市场的90%以上。成屋销售中间价格较2014年8月上升4.7%至228,700美元。全国房屋升值主要由西部和南部带动，西部房价上涨7.1 %，南部上涨6%。

房屋价格上涨是因为库存有限，8月待售成屋数量上涨1.3%至229万套，一年中最高的库存量，但与2014年8月相比，库存下降1.7%。

以目前销售速度看，将需要5.2个月卖掉所有库存，与8月底时相比，需要4.9个月才能售完，房地产经纪人协会认为少于5个月就是市场紧俏。

8月，房产在市场停留的时间是47天，去年同期是53天。

按地区算，四个地区中有三个区购买下降，西部下降 7.8%，东北部销售没有变化。独立屋成屋销售下降5.3%，合年率469万套。购买康斗和连栋屋的销售下降1.6%至62万套。

8月所有买房交易中，全款占22%，首次购房者占32%。

全美地产学会（National Association of Realtors）数据显示，买一幢橙县房屋等于买三幢中等美国房屋，即橙县房价为全美3倍左右。

橙县房价是全美平均房价的3.1倍。图为橙县新建小区

据《橙县纪事报》报导，2015年第二季度数据显示，橙县中位数房价达71.32万美元，而同期全美平均房价为22.94万美元，这意味着橙县房价是全美平均房价的3.1倍。

然而，事实上，3.1倍这个差距是近期橙县和全美房屋均价之间的最小差距，上一次低于这一差距是2012年第三季度。

2014年第四季度，橙县房价是全美均价的3.5倍，自那时起18个月中，橙县房价升高了6%，而同期全美均价升高了20%，这是7年来全美房屋销售较橙县的最优表现。据该报预计，造成这一情况的最大原因可能是橙县高房价使部分买家望而却步。

这是连续第12年橙县房价达到全美的3倍。自2004年以来，橙县平均房价是全美房屋均价的3.14倍。现在，差距似乎不太可能缩回到1982年到2003年间的2.16倍了。

数据显示，两者距离快速拉大是在1997年到2004年间。这期间橙县房价增长了173%，而同期全美房价只增长了51%。这期间橙县经济迅猛增长，甚至在2001-02年全美经济衰退中也没减慢，高技术和金融公司的工作机会迅速增加。而这段时间后期便宜的资本和宽松的贷款条件促成了橙县房价的飙升。

即使是房地产崩溃和经济大衰退时期，橙县与全美房价的差距也没能缩小。据该报分析，可能是因为橙县经济已经恢复到了本世纪以来最好的工作市场，创造了稳定的高薪工作流，使人们可以负担如此高的房价。还有，便宜的房贷也进一步助推了这一趋势。

此外，橙县房屋的供应没有增加太多也是因素之一。过去10年，橙县建筑商建筑的新房销售仅仅是之前10年的一半。还有海外投资者的冲击，他们往往喜欢沿海地产。

很显然，橙县高房价已经成了无数买房者的经济负担，很多人在考虑是否要生活在橙县。但是，多年来橙县和全美房价间巨大的差距也表明，并非所有购房者都认为橙县的高房价是不可逾越的障碍。这就是天堂的代价。

吴姗姗（Shanshan Wu 音译）在中国有三处房产，但36岁的她过去2个月一直在芝加哥看房，打算在美国购买新房，有三个卧室的房屋，她手头上有40万美元现金。

随着人民币近期的贬值和经济增长放缓，越来越多的中国人开始将现金以及国内的房产出售变现，然后投资海外房地产。其中，美国东西海岸是这些中国投资者的最爱。图为美国纽约曼哈顿

不只这些，吴说：“中国房地产市场不景气，我打算卖掉其中一个，然后在美国买更多的房子。”吴的家乡在广东省云浮市（Yunfu）。

据《西雅图时报》报导，中国人一直在抢购美国的各种房产，为他们的钱找个安全的地方，而不是留在经济开始放缓的中国。中国投资者在购买美国房产数量上仅次于加拿大人。

过去数月，有迹象显示，中国经济放缓速度超过预期。中国投资者加紧购买更多房产。中共政府上个月决定人民币贬值，这一政策加速了投资的紧迫性，因为人民币贬值，就使美元购买房产变得更贵。

帮助中国人买房的伊利诺伊州房地产经纪人 Gloria Ma说：“这几天，与我联系购房的中国人猛增，”“其中的一些人卖掉中国房产，然后到这边买房。”

尽管外国人在美国买房数量有限，但他们对一些城市，如：纽约、旧金山、西雅图和加州尔湾等地区的房市影响巨大。在中西部如芝加哥也出现了一些这样的买房者。

全国房地产协会的数据显示，截至3月份的前12个月，美国近20万9000个房子是由生活在美国以外地区或移民美国不足两年的人购买。这占同期出售房的4%。

在1040亿美元的总销售额中，中国买家所占比例最大，达286亿美元，其中近半的房屋销售在佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州和亚历桑那州。

总的来说，在截至3月份的前12个月，外国人买美国房产的数量较一年前下降10%。但人民币贬值并未影响中国人购房。

今年到目前为止，人民币对美元已贬值2.6%，1美元兑6.37人民币。

帮助客户购买康斗（condominiums）的曼哈顿房地产经纪人谭为民（ Wei Min Tan）说：“就目前而言，汇率的变化不足以阻止富裕的中国购房者。”“我的客户或许会说，‘好吧，再谈下来5%’。”谭的客户一般购买价格在100万至500万美元的康斗。

这一价格范围也是中国投资者在美国其它地方买房的价位，而且多数是现金。

西雅图房地产经纪 Tere Foster说：“过去一两年，我们地区的销售增加了500万美元至1000万美元。”

她说：“中国人买房的价格在120万美元左右。这一价位的房子有大量生意。”

芝加哥经纪人丽莎‧李（ Lisa Li）指出，并不是所有中国买家都是富裕的投资者，一些是有孩子在美留学的中产阶级。他们通常在孩子上大学的地方买一个公寓或小的独立屋，供孩子们居住。

还有人买房作为度假屋或出租房。中国人不只在美国投资房产，澳大利亚、亚洲其它国家和欧洲也都受到中国买房者的青睐。

主因：保护他们的钱

谭说：“他们想为自己的财产找个安全的地方，”“我的许多客户不认为中国的经济会一直强劲发展下去，许多人几年前就已开始向海外安全的国家转移资产。”

 

麻州州长贝克15日宣布将拨款出资兴建出租公寓，在全州15个社区，执行23个专案，兴盖近1500住房。

麻州将兴建大批出租公寓

贝克说，这里的人们齐心协力，努力发展一个对社会有意义伟大的事。这就是为什么我们今天在这里，而不是别的地方。

贝克宣布的住房奖励是一个混合的资金安排，结合州和联邦税收抵免，和来自6个国家的债券。根据政府官员统计，税收抵免额超过2900万美元，这将产生1.82亿的私人投资。直接国家资助总额近46亿美元。

贝克说，保障性住房是经济增长的基础。他说，房价上涨，在麻州的部分地区，住房变成一个难题，因为越来越多的年轻人很难在麻州找到住得起的房子。“在未来5-10年，我们需要建立给成千上万劳动人民的经济适用房，我称之为市场利率负担得起的住房。”，贝克告诉记者。

霍利奥克市(Holyoke)市长莫尔斯(Alex Morse)表示，莱曼露台(Lyman Terrace)这个城市更新计划，是在人口稠密的市中心，建造一个充满活力的住宅。

霍利奥克房屋委员会规划两阶段翻新莱曼露台。执行董事马修表示，州长15日宣布将投注约3000万美元的融资，来开展工作。

马修表示，要拆掉两栋大楼，并放入一个新的社区中心。许多新建筑要顾及残障人士的便利，包括复健设备，新型的厨房和浴室。他说，预计将于明年秋天开始动工。

另外，全州资助的几个项目中，有公寓是规划给无处可去的家庭。

据研究机构CoreLogic的数字表明，湾区8月房价比7月降低10%。

旧金山湾房子窗维多利亚风格

湾区9个县在8月卖出的新旧房源总共有8062所，比7月减少9130，但是比2014年8月增加7718所。

据CoreLogic官方称，历年数字显示，每年从3月起房价开始攀升，而8月通常是增长最小的月份。

CoreLogic的研究分析师Andrew Lepage在声明中说：“到8月，房价市场不能保持比6、7月更高的增长了，因为今年已经到达9年或者10年来的高峰。”

尽管湾区8月房价比7月略低，但是比起去年8月，还是增长了5%。

湾区8月房价中位价是65万美元，比7月中位价65万8千5百美元低1.3%，但是数据显示，比往年的61万2千还高6.2%。湾区房价 ,

Lepage称，房价降低表明房源紧张，今年6、7、8月的综合房价是2006年来的最高。

旧金山9个县包括马林县、旧金山、阿拉密达、康县、索拉诺县、索诺马县、圣塔克拉拉县、圣马刁县和那帕县。