Author: Joyce.z

对很多芝加哥人来说，住在“全美第三大城市”一直是他们的骄傲。可是近几年来，随着很多沿海城市的兴起，芝加哥的发展速度却被远远落在后面。根据人口增长预测，美国第四大城市休斯敦将在十年之内取代芝加哥，成为新的第三大城市。

芝加哥去年只增加82人

根据最新的人口普查，过去的一年中，芝加哥的总人口只增加了82人，是全美前十大城市中人口增长率最低的城市。而休斯敦在过去十年中人口增加了26%，是全美人口增长最快的城市之一。

目前芝加哥和休斯敦的人口分别为272万和223万。如果按照这样的速度下去，预计到2025年，休斯敦的人口就将超过芝加哥。

纽约和洛杉矶仍然稳坐美国第一、第二大城市的宝座。纽约去年人口增加52,700人，增长率为0.6%，现在总人口为849万。而洛杉矶的人口则增加了30,924人，增长率为0.8%，总人口为393万。

人口增长因素之一：经济和就业率

休斯敦的迅速发展主要归功于能源产业和以美国航天局为中心的航空产业。另外，这里温暖的气候、低廉的生活费和低税收，都是吸引人前往的原因。

自2003年来，休斯顿增加了65万个工作机会，失业率一直低于全美平均值。而和休斯顿相比，老牌工业重镇芝加哥遭受经济萧条的打击相对较大，最近失业率已经超过了全美平均水平。

人口增长因素之二：移民数量

芝加哥地区一位人口专家帕劳（Rob Paral）分析说，芝加哥九十年代的迅速发展是大量移民涌入的结果。但是现在很多新移民都选择了沿海地区，并且全美的移民数量和十年前相比也下降很多。

休斯敦的人口增长很大一部分就来自移民。在这里，约五分之一的人口出生在别的国家，这里的人说着90多种不同的语言。

人口增长因素之三：可发展土地面积

作为一个600平方英里的城市来说，休斯顿还有很多的增长空间。而对于228平方英里的芝加哥来说，城市人口已经趋于饱和，几乎没有什么增长空间。

而且休斯敦的城市合并与扩张也很普遍，而芝加哥周围的地区已经全部发展起来，无法再扩大城市。还有的人认为，芝加哥的排它性分区制度也限制了城市的发展，尤其是北郊住房区的发展。

在洛杉矶比佛利山庄和周边地区，正在兴起一种新型超级富翁豪宅，名叫“超豪宅”。这种豪宅价格惊人，面积超过2万多尺的豪宅售价超过2千万。而来自海外的买家，特别是中国买家，正在对这股“超豪宅”热推波助澜。

这种高端建筑正在比佛利山庄和周边地区剧增，他们被称为“超豪宅”或“显赫豪宅”。通常还包括不同寻常的设施，如大型游泳池、家庭剧院或游戏房等。

这种趋势是为了吸引海外买家，特别是大多数中国买家。Coldwell Banker公司国际部房地产经纪人雷（Joyce Rey）说：“这儿的市场很火爆，从来没这么火爆过，去年绝对已经是创纪录了，今年到目前为止，我们业务超过去年同期67%。2千万以上豪宅尤其火爆，我们看到来自世界各地的买家，来自亚洲、中东、欧洲的每个人都要买新房。”

全美房产经纪人协会的报告显示，中国人是美国地产的最大海外买家，截止2015年3月之前一年的销售额中，中国人所占比例为28%。中国买家强烈看好西海岸，他们购置房产平均价格是美国平均房价的3倍以上，其中69%都是现金购买。专家表示比佛利山庄和周边地区，如好莱坞山庄、Holmby山庄以及Belair等地都对这些追求好莱坞式生活的人有巨大吸引力。

Coldwell Banker公司国际部特使米尔斯（Jade Mills）表示，比佛利山庄闻名于世。每个人都认为比佛利山庄是非常特别的地方。

开发商Albert Elkouby最近建成了一幢最卓越的豪宅，面对日落大道，位于比佛利山庄主街区，占地1.5公顷（6,070平米）。这座28,000尺（2600平米）的豪宅耗时5年，包括巨大的2层入口、大理石台阶以及金叶装饰的墙面；共有11个卧室、1个舞厅、11个卫生间、剧院、游戏室、宾馆式SPA以及66个停车位，售价7,200万美元。

不过，预先打造这种豪宅风险也很大。房地产评论员科博特（Michael Corbett）说：“这是股大潮流，开发商进来，花大钱建起这种还没有买家预订的超大豪宅，实际上就是投机房，带着投机因素建成。这些豪宅售价从2千万美元到5千万美元，甚至更高。实际上，最贵的创纪录投机房（也有可能是全世界最贵）即将出售，价格为5亿美元。”

作为NBC“豪宅和百万富豪”节目的主持和制作人，科博特表示随着近来中国经济下滑和美元坚挺，他估计不远的将来超级豪宅市场会有减缓。但也有人预测中国经济放缓和股票市场动荡会让更多中国富人到海外，特别是在美国等地进行投资，这些市场对海外买家限制很少。

最近国内经济形势动荡，人民币、股市、房地产、制造业持续下滑，这些都令中国有钱人感到不安。有民意测验显示，42%的中国富人认为美国是最好的投资地点，他们想把钱投在房地产、企业，商业和金融产品上。

据美国有线电视卫星新闻台CNBC报导，根据一项民意测验的结果，61%的中国富人计划在未来两年里加大海外资产，一半人说海外资产将是自己总资产的30%。据统计中国现在有超过一百万个百万（美元）富翁，总资产达16万亿美元。如果其中的1%投资于美国，那么就等于1600万美元外流。

民意测验还显示，42%的中国富人认为美国是最好的投资地点，他们想把钱投在企业、商业和金融产品上。这些人还会有很大一笔资金在近期会投在房地产上，特别是临海的三藩市、洛杉矶和纽约。

分析员认为，随着中国经济发展减缓，股市又不稳定，中国人对于海外房地产的需求会更大。

Miller Samuel的总裁Jonathan Miller表示，中国富人投资机会不多，要么投资在已经是泡沫状态的中国房地产市场，要么投入疯狂的股市。

另外，还有两种力量驱使财富离开中国：资本控制和遗产税。现在中共放松了资本控制，中国富人把钱移到海外就更容易了。据说中共政府准备把遗产税从10%提高到30%，虽然甚么时候执行还不清楚，但是富人肯定不愿意等到那时再将钱移到海外。

近来中国股市不断下跌和人民币贬值也直接促使中国有钱人把在中国的资产脱手以避免市场波动给自己带来损失。一位前汇丰银行副总告诉《商业内幕》：“我的很多中国客户都被股市套牢，这更坚定他们将资金送往国外的信念。”

据《商业内幕》8月30日报导，那些原来就在寻找海外投资机会的中国富豪，现在可能会考虑直接购买房地产；而那些从来都没有想过在美国置产的中国富豪，现在也开始审慎考虑置产了。

美国房地产交易数据库信息网站Zillow首席经济学家古戴尔（Svenja Gudell）认为，若和现在的人民币狂贬与市场波动相比，中国人视美国房地产市场风险低，且投资报酬率高。

据美国全国买家协会（US National Homebuyers Association）的信息，在美国，中国人已是海外房地产的最大买家，仅2014年，就有16%的独立屋和公寓被中国人抢购。据美国人口统计局（US Census Bureau）的数据，这些中国买家在美国的平均购屋成本是831,800美元，而美国人的平均购屋成本则为345,800美元。

美国的房地产经纪人已经观察到中国买家的变化，他们已经感觉到这些人对美国房市的急迫需求。一名美国房地产经纪人告诉《商业内幕》说：“因为中国的经济与政治不稳定，加上人民币不断贬值、股市崩盘以及房市泡沫，都让这些中国富豪无处可逃。”

一名在丹尼盖尔苏富比国际地产公司（Daniel Gale Sotheby）的房地产经纪人告诉《商业内幕》：“这些有钱的中国人正寻找一个安全的天堂，而房地产正是这些中国买家的安全天堂。”