Author: Shawn

日本的房地產市場是如何崩盤的？最根本的原因是經濟直線下滑。 1985年，美國與日本等國家簽署的廣場協議使美元貶值日元升值，該協議雖然解決了美國的經濟問題，但讓日本卻一去不復還！日元升值讓國際上的大量熱錢湧入到股市和樓市，使其瘋狂上漲，導致經濟出現嚴重的泡沫。為了抑制這一現象，1992年日本出台了地產稅，限制土地融資。該政策用藥太猛，使經濟急劇下滑，導致房地產價格大跌，最後市場出現崩盤。

從1995年的記錄可以看出，日本M2增長是一條完美的曲線，連續高速增長35年，直到1990年出現拐點。這個拐點主要是指日本的信用指數再也跟不上指數的增長速度，也正因如此1991年日本房地產市場的價格達到了頂峰，隨即日本房產市場出現崩盤的情況，一直到現在還沒有完全恢復。從房產市場崩盤到現在，日本房產價格已經下跌25年了。

房產市場的發展和經濟直接掛鉤，所以一個國家的房產是否值得投資，可以從它的經濟發展狀況進行初步的判斷。很多人疑問，為什麼日本房產價格在1991年達到頂峰後，一年之後才崩盤？主要原因是一年之後它的指數增長曲線的缺口才超過10%以上，增長信用徹底用盡，最終使得房市崩盤。每一個國家的房市都有這樣的曲線，可以適當了解一下。

雖然日本的房產市場從泡沫到現在一直處於恢復階段，但很多投資人是把日本的房產當做保值升值的選擇之一。因為日本的房市達到過最高峰，也跌落過低谷，再加上當下日元匯率穩定，出現動蕩的可能性非常小，所以很多人都把日本的房產當做保險的投資。

新房房產證辦理費用如何收取？ 1.購買一套房，若面積低於90平米，契稅按房款的1%徵收，超過90平米按房款的1.5%徵收，購買二套房契稅按房款3%徵收;住宅登記費每套80元，非住宅登記費每套550元;公共資金是用於小區管理、小區物業建設的費用，框架結構按照每平米16.8元繳納，磚混結構按照每平米15.6元繳納。 2.豪宅和普通住宅房產證費用區別144平米以上的房子稱為非普通住宅,144平米以下的房子稱為普通住宅,普通住宅超過5年免徵營業稅及附加,不超過5年的按照差額的5.55%徵收;非普通住宅超過5年的按差額的5.55％徵收，不超過5年的按全額的5.55％徵收。若沒有原始，普通住宅超過5年的仍然免徵，不超5年的不論普通還是非普通住宅都按全額的5.55％徵收。超過5年的住宅、而且是家庭住宅，可以免徵個人所得稅；不是家庭的住宅、不超過5年的，需繳納個人財產轉讓所得部分的20％，超過5年的按評估價的1％徵收。

新房辦房產證的流程：
1.確定房產已經被開發商進行註冊登記
初試登記的時間大約需要20~60天左右，收房入住之後2~3個月就可以向開發商詢問初始登記的相關情況。自己也可以在房地產交易信息網站進行相關的查詢。
2.到當地的相關部門領取。並且填寫房屋權登記申請表。
身為業主填寫申請表之後，需要開發商簽字蓋章。有一些開發商有現成的表格，可以直接到它那裡領取。

3.準備相關的材料。
匯測圖是必須必備的材料之一，通常可以到開發商處獲得、開發商指定的房屋面積計量站，或者向登記部門申請對房屋面積進行測繪。
4.領取相關的文件。
必要文件主要包括購房合同、房屋結算單、房產證複印件等。
5.繳納公共維修基金、契稅。
6.提交申請材料。
7.按照規定時間領取房產證。

購買資產需繳納的稅費：
1.新房契稅，主要是根據房屋面積，按照房產總價格的比例進行徵收。
2.新房印花稅，訂立合同時就直接交了總房款的0.05%，一般都是跟首付一起繳納的。
3.維修基金是購房款的2%~3%。

商品房都是有公攤面積的，商品房的公攤面積一般是多少呢？商品房公攤面積標準如下：1.樓層為7~11層左右的小高層，此類住房的公攤率為10%~16%。不同樓盤的情況決定了小高層公攤率的不同。 2.樓層數量在12層~33層的住宅，公攤率為14%~24%。通過以上2點能夠明顯的感受到樓層越高的商品房，它的公攤率就會越高。別墅類的公攤率通常為1%~8%。

商品房可分攤的公共面積主要包含：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電梯、前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房熱水、鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等等。公攤面積計算有一定的規則，通常都是按照具體比例進行的。

公攤面積計算方式：
建築面積＝套內建築面積＋公攤面積。
公攤面積＝公攤係數×套內建築面積。
公攤係數＝建築總公攤面積/總套內建築面積。
套內建築面積＝套內使用面積＋牆體面積＋陽檯面積。
以上就是公攤面積計算的具體方式，如果不清楚自家的公攤面積是多少，可以用公式計算。

國內的商品房大多都有公攤面積，因為樓層不一樣，所以所負擔的公攤面積也有差異。當然海外很多國家的房產都沒有問題，所以在資金充裕的情況下，投資者還是比較喜歡投資海外房產的。海外房產雖然沒有公攤面積，但有一些國家的房產需要徵收房產稅，因此具體選擇在哪裡購房，還是看購房者自身。

因為日本對海外人士的不動產政策比較寬鬆且人性化，所以在該國家投資房產的人很多。如何在日本有房產呢？日本是比較歡迎海外人士在本國投資房產的，所以想要獲得房產，只需要了解購房流程即可。日本房產的流程主要如下。

1.做好投資預算。
購買海外的房產，一定要把房子的本金以及在海外購房所需要繳納的相關稅費的資金都準備好。日本購房具體所發的費用包括印花稅、申請貸款費用、保險費、登記許可稅、登記手續費、固定資產稅、都市計劃稅、中介費、不動產取得稅。
2.收集所需要房產的信息和看房子。
短時間內想獲得日本房產的信息，只能通過房產中介的幫助。找一個靠譜正規的房產公司很重要，他能夠給你提供完善的房產市場信息，帶你看想要的房產類型。看房時除了檢查房子本身是否有問題以外，還需要看周邊的環境。
3.申請購買房產。
日本購房需要提交申請，然後再準備公證材料，把材料交到相應的地方。

4.簽訂房產買賣合同。
房產買賣合同一般在購房申請提交一周內簽約。在簽訂正式合同之前，相關人員會把重要事項進行說明，買賣雙方確認所有條款之後才能簽約。
5.付款。
購房合同簽訂之後，要根據房地產提供的費用明細表進行付款。除了房款以外，還有一些稅款也需要全部支付。
6.房屋交接。
過戶產權的辦理通常會在簽約後三周到兩個月之內完成。在交房的過程中，律師會全程跟進並幫助雙方確認一些交接資料的有效性。

想要在日本獲得房產以上，就是在日本購房的具體流程，一般情況下跟著流程走不會出太大的問題。

如何購買海外房產：1、如果是在國外貸款買房,需要銀行的預審批,要持銀行的預批函才可以向賣家出價,否則以貸款購買人的身份向賣家提出正式出價函但卻沒有銀行預批函,賣家不予理會。 2、申請人需提供銀行所需材料後,會在很短的時間內給予反饋。在簽訂正式的買賣合同後，購房者需攜帶銀行要求的貸款申請材料、房產買賣合同，向銀行正式申請貸款3. 海外買房需要哪些手續通常來說允許海外人士購房的地區基本上都可以辦理購房貸款,而購房者則需要提供收入證明、銀行流水和資產證明三大類材料,不同地區的政策不一樣,比如在美國要申請貸款購房,除了上述材料以外,比如美國，想要申請美國的購房貸款，除了要有收入證明、銀行流水和資產證明，你還要滿足另外兩個條件： ①貸款首付比例達到40%； ②可貸款的總金額最多不能超過300萬美元，部分銀行不能超過150萬美元。

海外購房需要的手續（以美國為例）：
1.貸款者要提供自身的收入證明、銀行流水證明和資產證明。
2.貸款者購房的首付比例要求必須達到40%。
3.在美國可貸款的總額最多為300萬美元，具體預批多少要根據銀行的政策而定，有些銀行規定，貸款額度最多不能超過150萬美元。
4.提供預批函時，會鎖定前一次的洽談，確定貸款利率和相關的條件，一般鎖定時間為2~3個月。如果超越提供的時間，則需要重新洽談進行確定。

海外購房什麼時候申請貸款？
1.賣家出價前申請與審批。
向銀行進行申請提供材料之後，會在較短的時間內給予反饋。
2.簽訂合同後向銀行正式提交貸款申請。
購房者需要攜帶銀行要求的申請材料、買賣合同。
3.銀行審批通過後拿到預批函。
4.憑藉合同申請貸款，審批時間通常在45~60天左右。
5.房款、過戶
貸款審批通過後銀行放款，買賣雙方進行房產產權過戶，完成交易。

在海外購房，海外銀行針對不同的貸款經紀人所提出的資格要求也不一樣，所以貸款者一定要準備好充足的時間去準備相關的資料。