Author: Shelly

在菲律宾二手房买卖当中，我们很多国内来的客户在看完房之后，觉得房子还满意，一般都会要求“把房东约出来谈谈”，这时候通常我们都很为难，因为在菲律宾，房东不会跟客户坐下来商谈价格（99%的概率），虽然这在国内可能是一个再平常不过的流程，他们觉得价格都没有谈好，为什么要见面呢。

在菲律宾的二手房都有一个明确的价，比如10M，表示10个一百万比索，就是1000万比索，5M就是500万比索，大部分都会说明是否可议价。

比如：

—10M firm price或者10M non-negotiable ,，一口价，像这样的开价，一般都是房东的底线了，基本上很难讲价，即便可以稍有退让，议价空间也非常小。

—10M negotiable , 这种就是可以讲价的，讲价空间不固定。比如开价10M，有可能谈到9M，但大部分在9.5M左右，主要还是取决于房东是否想早点卖掉房子。

讲价的过程并不是像国内那样，买卖双方约出来谈判，一般菲律宾的二手房都是中介代房东处理整个过程。比如你看中了这套10M的房子，你想还价9M，房东会要求有书面的购买意向书Offer to Purchase，需要你打印出来签字并由中介转交。这个Offer to Purchase是在你递交给对方的时候是没有法律义务的，并不是房东签字之后这房子你就必须要买。房东收到之后如果同意，就会签字并发回给你，如果不同意，一般都是由中介转达。

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Offer to Purcahse通常包含：

1. 房子总价
2. 各种税费分别由谁承担，包括过户费，增值税，中介费等等
3. 房子情况，比如按照现状，还是需要房东添加一些家具等等
4. 定金多少，一般在5-10%。
5. 其它

房东会逐条同意或者全部同意，如果有些条件不同意，那也会写出来，再发给你一个counter-offer. 这些都是走书面的形式（是的，菲律宾的流程就是这么古老…)

双方都签字之后，定金也交了，这个协议就生效了，此时任何一方反悔，大家都是根据协议来处理。 买家反悔，房东没收全部定金，房东反悔，定金全额返回。价格协议上说是双倍返回，那就按照协议来。

再回到价格谈判上面，因为双方谈判都是由中介转达，大家是不会坐下来谈价格，作为买家，也没有机会对房东“动之以情，晓之以理”。这个时候还价大家都担心自己还得太高（吃亏了。。。），还得太低，被房东一口拒绝。

我们的建议是查看一下同一栋楼的其它房子价格，最重要的是咨询中介。一般中介为了达成交易，都是尽量帮助买家还价，但也会根据行情来给出一个合理的价格。因为中介看的房子多了，其它房子在相同地区最近实际交易的价格是多少，这些中介都比较清楚。比如开价12M的房子，如果最近半年，附近相同的房子交易的价格都是10M左右，那中介一般建议在这个范围，浮动主要是根据房子装修的情况，保养情况等。如果开价12M的房子，最近半年内，同样的房子实际交易的价格都在12M左右，那你还价10M，成功的可能性就很低了。

延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

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由于投资柬埔寨房产的很多都是中国人，许多投资者都会问的一个问题是中国人（或者外国人）买，与菲律宾人买，都有哪些区别。今天专门写篇文章详细解答一下。

1. 价格。开发商的价格都是统一的，不会针对外国人和本地人有不同的报价，无论是菲律宾人还是中国人，每套房子的价格都是一样。如果是二手房，那就是私人房东定价，一般也不会针对外国人故意抬高价，毕竟广告打出去的时候不知道买家会是哪里人，价格都是公开的。当然最后的成交价就看你跟业主的讨价还价了。

2. 税费。菲律宾政府并没有针对外国人而制定特别的税费。也就是说你在菲律宾买房跟本地人买房要交的税费是一样的。一手房有12%的VAT（一般都包含在房价里面。二手房有大概3%的过户费，6%的增值税（卖方出）

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3. 名额限制。菲律宾不限购，你可以买一套或者一百套都行。但这里会有一点区别，一栋大楼，外国人最多只能占有40%的名额，剩下60%必须是本地人。也就是说如果该楼盘已经有40%是外国人买了，那剩下的只有菲律宾人才能买，外国人不能买了。

4. 贷款。本地人可以贷款交尾款（一手房的期房），或者贷款买二手房。最高可以贷款90%，年限甚至达到30年。外国人如果没有工作签证或者SRRV，基本上没法贷款。有工作签证的一般可以贷款最高70%，年限最高10年。利率跟本地人一样。

5. 买房流程。中国人在菲律宾买房和本地人买房的流程大概都一样。中国人凭护照即可购买.

6. 购房种类。这个是本地人和外国人的最大区别。外国人只能购买公寓。即高层住宅楼condo or apartment，或者写字楼office .凡事带土地的house and lot，即房屋或者别墅是不能购买的，联排别墅也是带土地，也无法购买。本地人无限制。

如图：

延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

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菲律宾的公寓都是永久产权（有些特别老的公寓可能会有不同）。产权跟土地有很大关系。在菲律宾，土地都是私人所有，每块土地（lot) 都有相应的产权证(Title), 跟房屋产权证一样的。土地产权也是永久的，这个在Title上面都有写清楚。

开发商建房子的时候都会买断土地所有权，不会跟人家去租。在菲律宾，这些大财团开发商本身也是大地主，他们拥有很多土地。如果是他们从其他人手上买的地，也是买断所有权，不是租地建房。在这过程中，政府不会参与（除了收税），这一点跟国内完全不同，国内政府征地然后政府卖给开发商。

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因为土地是私人的永久产权，房子也是永久产权（不会因为土地问题而有年限问题）。开发商在卖房子的时候，已经在楼盘的土地卖给了业主们。这个是体现在房产证上，菲律宾的房产证上会注明你这套房子占此楼盘土地的％，虽然你没有土地证，但是房产证上面会注明，房子是永久产权(Perpetual Ownership)， 土地占比是多少百分比。

目前有个误传，说菲律宾的公寓产权只有50年，50年后房子会被推到，土地会被政府收回。这个纯属误传。首先，菲律宾是个高度私有化的国家，私人土地政府无权拿走，这个在过去也没有发生过，国内的现象不能套用在菲律宾的系统。第二，所谓的“50年使用权”其实是个误传，并且很多人越传越错。菲律宾政府确实有建议过公寓使用年限是50年。注意，这里是建议，不是立法或者规定。菲律宾没有任何法律规定公寓在50年后需要如何处理。

有些人会问，房屋不可能永久能用，万一几十年后房子有什么问题，该如何处理。万一房子因年代太久需要推到重建或者做其它用途，那所有业主作为这块地皮的所有者，有权利一起决定地皮如何处理，以及地皮如果出售，业主根据各自的百分比而分得利益。

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在菲律賓買房，如果是壹手房還比較容易處理，畢竟菲律賓的開發商基本上就那幾家大集團，買房只要跟住他們的流程就行了，也沒有可以商談的余地，合同都是標準的，所有標準條款都不會根據客戶要求來修改。但是買二手房就比較復雜，畢竟二手房是從私人業主手上買，合同條款要雙方洽談，最重要的是流程跟國內不壹樣。在國內，買賣雙方只需要壹起去過戶，流程就算完了，但是在菲律賓並不壹樣，簽完合同，給完錢，再辦理過戶手續，並且新的房產證要等3個月左右才能拿到（這壹點是國內客戶最不習慣的，總覺得錢已經給了，但是房產證不能當時辦好）。

以下是可能遇到的買賣二手房的情形：

1. 期房，業主轉讓合同 （無稅）

因為很多業主是期房時候買入的，但是在交房之前就想賣掉，此時多半是未付完全款的。這種情況比較簡單，因為房子還在開發商手上，業主也還沒有辦理房產證，只需要雙方去開發商處辦理更名即可，壹般收費3-5萬比索，各個開發商的收費標準不同。新的業主只需繼續供款給開發商即可。比如前業主買入的時候是800萬P，已經供款400萬，還欠開發商400萬，但他現在要賣950萬。那麽妳需要支付550萬（400萬已付的房款＋溢價150萬）給前業主，剩下400萬給開發商（可全款可分期，具體看前業主之前的付款方式）。

但是也有壹些開發商比如Ayala，不允許這麽做，只能按照正式的二手房交易來轉讓，那樣就要交稅。

2. 現房，有房產證 （需交稅）

菲律賓的房產證是壹張紙，如下：

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3. 現房，無房產證

1）有些欠銀行貸款的房子，業主本人沒有房產證，這時候新的買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫業主把房產證拿回來，其它流程基本跟上面壹致。（需交稅）

2）還有壹種情況是，業主在期房階段買入的房子，已經到了交房時間了，業主不想付尾款，想在此時賣掉，這種情況仍然是合同轉讓，只不過需要壹次性支付給業主以及開發商所有房款。開發商收到款項之後會給新的買家辦理房產證。（無稅）

買賣雙方簽訂協議>>>提交申請給開發商>>>新業主跟開發商簽合同

4，現房，銀行收回並進行拍賣的房子（需交稅）

這種房子是跟銀行交易。價格都是銀行報的，沒有講價余地。首先跟銀行提交壹個offer, 銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以走過戶流程了。

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

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在菲律宾买房选择房子与国内还是有区别的，毕竟每个国家的情况不同，适合国内的一些选房因素不一定适合菲律宾。特别是买房投资的话，更加要选择这边的租客和买家比较偏向的好房子。

首先说朝向吧，这个是我遇到过最有“文化差异”的一个方面。在国内，最好的朝向是坐北朝南，其次朝东，主要是阳光好啊。但是在菲律宾不讲究有阳光照进来！光线充足还是要的，但是菲律宾这么热，常年气温30来度，阳关直接照进屋子会很热！在国内，尤其是冬天，如果有阳光照进屋子那当然是非常舒服的，不过菲律宾没有冬天，每一天都是夏天。

还有一点不同的是，菲律宾朝西的房子西晒没有国内那么强。有些人一听说朝西就不喜欢。事实上菲律宾朝西和朝东的房子被晒的程度差不多。因为菲律宾太阳出来得早，而且一大早就非常热，跟国内大部分地区上午慢慢热起来不同。这里早上8点钟就很晒了，早上去上班走在路上要打伞，不然汗流浃背。

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朝西的房子虽然有西晒，但是菲律宾太阳下山早啊，尤其是雨季，一到下午就下雨，下雨过后就没太阳晒了（凉爽得很。。。）

那么在菲律宾买房子一般选择什么朝向呢？在菲律宾不太讲究东南西北朝向，主要是景观要好。第一选择是朝泳池（在菲律宾说朝Amenities, 即公共设施。一般泳池区域也有一些休闲绿地区域，小孩玩乐的地方，总之是比较偏向自然生态。。。） 朝泳池的那些房子卖得更快。

另外一个朝向就是City skyline， 朝着高楼大厦的，如果楼层高，朝城市高楼也挺好，夜景美啊。

马尼拉有个最好朝向的就是朝着高尔夫球场。在BGC有几栋楼，就在马尼拉高尔夫球场边上，可以说是马尼拉公寓大楼最好的景观了，一眼望去就是高尔夫球场，不但景色好，还特别安静，闹中取静。不过这种房子很少有二手房出售。

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最近几年随着短租平台如Airbnb的火热，很多投资者将在菲律宾购买的公寓放在airbnb上面做短租房，回报率高于长租。

短租房最难的是如何打理，很多国内客户买房之后并不是在菲律宾居住，长期在国内，只有偶尔去菲律宾。有些人是在国内打理：处理网上部分，比如处理租客问题，跟客户联系并处理airbnb的账户。然后在菲请一位清洁工，租客退房之后打扫卫生，并帮忙每月缴纳水电管理费这些。租客入住和退房：可以完全自助式的，比如用一个密码锁将房门钥匙放在锁里面，并将锁放在信件箱mail box, 租客在网上成功订房之后，将密码锁的密码发给他，这样房客到达之后自行取钥匙，退房的时候再把钥匙放回原处即可。

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在大楼管理比较严格的情况下，可能需要为租客做一个授权书Authorization letter, 也就是写一个通知给管理处，告知他们这套房子是短租给这位房客了，否则有时候管理处会拒绝不认识的人进入大楼。

还有一种形式是专门请人打理（通常都是有多套房子），付对方工资。目前也有一些房屋管理公司在做这项业务，比如跟我们合作的一家公司，主要管理在BGC和Makati的公寓，与业主分成。
 
短租公寓的价格：以一套SMDC典型的小户型为例，26平米带家具，价格大概是200RMB一天，如果是在makati这样的中心区域，出租率非常高，基本上每个月都能订满，或者至少有20天可订满。因为在这些地方，酒店都很贵，基本上很难找到200块钱一晚的酒店，除非位置很偏僻的小酒店，当然住起来就每月这种公寓舒服。公寓有26平米，有厨房可以做饭，比起那些偏僻的破旧的酒店，当然会更受旅客的欢迎。

另外，一室一厅或者小两室的房子也非常受欢迎，因为有些是家庭出游，带有小孩或者老人，住酒店非常不划算，并且不能做饭，这时候就需要一个一室一厅或者小两室的房子，一家人都能住下. 还能自己做饭。菲律宾的饮食非常不符合中国人的口味，大多就是油炸，很少蔬菜，并且价格还贵，再说，带着家人一起，总不能天天吃麦当劳那些。如果顿顿都去中餐厅，花费会比较高，而且餐厅里面吃多了也不是很健康。

短租房的配置：基本的家具都会有，当然最好是有WI-FI，配置最好两条浴巾，沐浴露和洗发水这些最好都有，个人洗漱用品就不用。早餐一般不用提供。

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在菲律宾买房，这么多的楼盘该如何选择，大部分国内客户过来买房都是出于投资的目的。那么投资到底买一手房划算还是二手房划算，价格相差多少，回报率有何不同。今天想在这里初步讨论一下。

跟国内不同的事，菲律宾的一手房基本上都是期房（预售房），开发商一般在确定楼盘要开盘之后就开始卖了，加上菲律宾建房的速度很慢（为啥会很慢我们后续再讨论），所以从开盘那时开始售卖到交房，这中间可能需要四五年的时间。开发商一边建房一边卖，如果你买得早，价格会划算很多，如果等房子快建好才买的话，虽然等待的时间短一些，不过价格也比开盘时的价格贵。另外，如果是特别抢手的楼盘，比如Ayala 有两个高端的品牌， Ayala Premier，这些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前两三年就卖完了，到时候想买都没有。

Ayala Premier有些楼盘超高端，一层楼只有六七户，甚至两三户的，更有一些空中花园房，空中别墅，有私人电梯直达的。这些大楼很多是在开盘前就有客户排队选购，一旦开盘，公开售卖的房源就很少了。不过价格也是相当“高端”，每平达RMB4万以上。

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当然除了这些特别贵的公寓，中端楼盘也很多，RMB1.8万－2.5万之间（以目前的市场价）这个价格区间的最多。通常买期房是可以分期付款，也可以一次性支付现金（会有高达10%的折扣），如果是普通的工薪阶层，买这种房子是比较划算的，不需要一次性拿出那么多现金，如果是买二手房，需要一次支付全额房款，因为外国客户（旅游签证）在菲律宾几乎无法拿到房贷。虽然二手现房可以立即出租收租金，毕竟付款压力较大，而且不太好选户型，这要靠运气了，毕竟不像期房那样，整个楼盘在售的房子都可以供你选择。二手房一般是私人业主出售，如果想多套毕竟，就需要找到很多房源。有些业主不是很急于出手的，叫价都挺高的。

菲律宾房产回报率：那么到底买现房还是期房的回报率更高呢？

一般很多中介会说菲律宾房子租售比高达10%，这个的确是有，不过很少，如果是经营短租比如Airbnb是可以达到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之间。越高端的楼盘租售比越高，可能有人要惊讶了，因为高端楼盘比普通楼盘贵很多，按道理来说出租是不划算的。但在菲律宾，高端楼盘需求是很大的，菲律宾几乎没有中产阶层，要么就是很贫穷（大家印象中的，菲律宾成群的穷人在大街上乞讨），另外就是很富有的家庭，他们一般住在私人别墅，带私家花园游泳池的那种，家里佣人和司机一大把。这些家庭里很多年轻人喜欢住在高层公寓里面。另外一个群体就是外国公司的高管以及在菲律宾的大使馆高级工作人员了，他们租的房子也是很高端的公寓（也有一些租别墅的）。

期房在等待交房的那几年看似是没有任何回报，但随着开发商每年涨价一次（至少一次），期房的升值潜力是比二手房大很多。

怎样选房回报率最大？我们的建议是：如果是投资，在资金允许的情况下，尽可能选好一些的楼盘，如果是自住，那多半就是买二手房了，毕竟可以马上住进去，不需要等待。楼盘也以生活工作方便为主，资金较少的情况下，可以选择便宜点的，但不要选那些楼盘品质差的，有些楼盘老化很快，管理也不是很好。10年的楼盘看起来像20年的。

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首先，价格。目前有几个中心区的房租价格都比较高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁边这几个区域，一个28平左右的单间，带家具的，租金在2万到2万5披索，相当于RMB三千多一个月。一个两房差不多5万皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些一室一厅的高端楼盘可租到1万RMB一套。

管理费，每个月的管理费可以是租客出，也可以是房东出，这个都是体现在房租价格里面的。如果你长期不在菲，那就让租客出，这样租客每个月去交费，不用操心。
中介收费：如果你自己找不到租客，可以让中介去找。

一般是收取一个月的租金。大的地产公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租赁中心，客户买房之后可以把房子委托给公司的租赁中心，具体收费每家公司不同（大部分与市场价类似，即每年收取一个月）。

租金如何收取：大部分是客户需要支付一年或者半年的支票，也可以是押二付一，这个看你们怎么谈。

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一般出租的房子都是要带家具的，尤其是这种高档公寓，因为租客大部分是外国人，很少有人会租房的时候买这么多的家具。不过菲律宾的公寓在交房的时候是装修好的，客户只需买家具即可，甚至有些房子是带家具的。交房的时候墙，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，厨房有橱柜。而且基本上卧室会带有一个衣柜。

房子买了之后好出租吗？ 只要是中心位置，你的定价符合市场范围，那就没问题啦。

再次说到地理位置。位置，房子装修，楼盘新旧都是影响价格的几大因素。位置越中心，租金越高，隔几条街的房子可能租金相差很大，比如Makati，并不是整个makati的租金都很高，可能中心地区2万5，偏一点的街道同样房子只要1万，这个差距是很大的。

如果打算买房出租，一定要了解清楚那个楼盘的房子能租到什么价。

几个黄金地段：

Makati：围绕Ayala大街步行可到的距离

Ortigas：这里有个写字楼区，这附近都可以

Mall of Asia：离mall of asia步行可到的距离或者开车10分钟内，距离附近赌场近的地方

The fort：整个区域都还可以，价格差不多，当然高尔夫景观的会更好。
另外还有一些较小的片区也有写字楼集中的地方，但相对来说，以上几个区域的租金是最高的。

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