Category: Juwai WIKI

泰國首都曼谷，目前正為那些尋覓快速資本增值及可靠租金回報的買家提供極佳的投資機會。

與其他亞洲主要城市如中國香港、新加坡、東京、上海、北京或吉隆坡相比，目前曼谷的房產價格非常廉宜 – 平均每平方米只是 5000美元 。這在北京的每平方米 9,500美元，新加坡的每平方米24,500美元和中國香港的每平方米31,000美元中凸顯優勢。然而，曼谷的地產市場是如此炙熱，價格在低位肯定不會維持太長的時間。至2013年3月底，曼谷的產權公寓價格顯著上升9.39％，令曼谷成為東南亞升值最快的市場之一。

由於泰國的經濟迅速增長，2012年國內生產總值增長6.44％，而它的持續增速比周邊國家更快，所以預計曼谷的房地產熱潮仍處於起步階段。這意味著，泰國的經濟增長率比除中國和菲律賓以外的任何其他亞洲國家更高。世界銀行因泰國社會和經濟發展的進程而將其視為“最偉大的成功發展故事之一”。該國的發展仍然處於上升軌道中。

持續改善的經濟令泰國中產階層的人數急劇增加，他們將新積聚的財富用於提升居住的質素。這相應地導致產權公寓的價格迅速上升，尤其是那些位於市中心黃金地段的房產，因為那些地段幾乎沒有剩余的優質建築地塊。

曼谷城鐵網絡的擴展為房地產熱潮增添動力

當2015年底東盟經濟共同體成員國間的免關稅自由貿易和免簽證生效時，曼谷房地產價格的上升軌更將持續。由於泰國地處東盟地區的中心 – 在交叉十字的中央位置 – 泰國有望比大多數其他成員國更多地受惠於新貿易區的建立。

房地產市場的許多活動是圍繞著曼谷集體運輸系統可輕易抵達的目的地範圍內開發，現在您能輕易地行走於泰國首都經常極為擁擠的街道上。可預見由地鐵、城鐵、公交車和鐵路組成的交通網絡在未來幾年將大規模擴張，線路的數量將由8條增至15條。當新的站點建成後，城市的新區域將成為更吸引人們居住的地區。

根據2013年4月由環球房地產指南(Global Property Guide)發布的研究報告，曼谷的租金回報率介於3.97％至7.41％之間，這令曼谷成為東亞地區繼馬尼拉和雅加達後第三個表現最好的首府城市 – 另一個跡像是，公寓地產市場仍然存在大量的資本增值空間。

面積較小公寓的租金回報率比面積較大的公寓高得多。位於曼谷中心位置的一套 50平方米的公寓可享有7.41％的極佳租金回報，而同類位置的一套375平方米的公寓，租金回報率僅為3.97 ％。

中型公寓的租金回報率也相當不錯。一套80平方米的公寓享有中等至偏上的6.86％租金回報，高於2011年6.60％的統計數據。同樣地，約120平方米的公寓，租金回報率從上年的6.49％增至6.53 ％。

目前外籍買家在曼谷整體公寓市場所占的比例相對較低，但這種情況正在迅速發生變化。消息靈通的投資者意識到，在大多數亞洲主要城市幾乎已沒有增長空間，他們開始進一步在更遠地區為其投資尋求更佳的回報。

在完美地區擁有第二個家

曼谷吸引的不僅是投資者 – 它也吸引外籍人士在充滿活力和生活指數較低的城市，在一個以親切友善和熱情好客著稱的國家尋覓第二個家。這就是為什麼泰國以“微笑之國”聞名世界的原因！

曼谷的購物商場、氣候、美食和夜生活令它成為游客的麥加(Mecca)

現今的曼谷高度城市化，歡迎來自全球各地的游客。訪客不僅被傳說中泰國的好客之道所吸引，而且也著迷於其馳名世界的美味佳肴、常年溫暖宜人的熱帶氣候、多姿多彩的夜生活、城中許多大型現代化購物商場的低廉物價以及美麗的廟宇和旅游景點。曼谷擁有龐大的中國華僑人口，英語是其廣泛使用的語言。

憑借其現代化的索萬那普國際機場(Suvarnabhumi International Airport)，曼谷已成為亞洲的主要交通樞紐之一。事實上，近期由萬事達卡進行的一項調查顯示，索萬那普國際機場最近已超越倫敦的希思羅機場，成為全球最繁忙的國際機場。到訪的游客人數正在迅速增加 – 2013年首季的游客人數同比增長18.6％。而大部分的增長來自中國，僅2013年上半年就有超過兩百萬游客到訪，與2012年同期相比增長95.06％。中國游客是迄今為止到訪泰國的最大客源，占所有國際游客的21％。

同時來自海灣地區的游客人數正在增加。阿布扎比至曼谷是阿提哈德航空最繁忙的航線，在2012年載客量達70萬人次。該航空公司目前每天加開第六班往泰國的班機，以應對持續增加的需求。全新的連接機場的高速鐵路令索萬那普國際機場至曼谷市中心的行程縮短至30分鐘以內。

因此，無論您是在一個令人興奮和愉悅的城市尋找負擔得起的第二個家，還是在尋覓優質穩定租金回報的投資機會，同時獲得目前全球範圍內可找到的最快的資本增值，曼谷均是理想的選擇地點。

買房前

第一步：確定你要買什麼類型的房產，並且了解不同類型房產的差異

第二步：確定如何買房。如果你不買俗稱“康鬥”（condo）的共管公寓，就只能買具備租賃產權的物業了，或者通過設立泰國公司或依循特殊法購買房產。

第三步：選擇中介。從開發商那裡直接購買不見得會比從中介那裡購買更省錢。中介具備專業知識，了解當地情況，並可以用泰語溝通。他們在你和賣方之間溝通聯絡，並為你爭取到更劃算的價格。

第四步：雇用房地產律師。這很重要。因為泰國房地產業目前還不受監管，所以雇佣律師將會比僅僅雇用地產代理商提供更多的保障。律師費通常在20,000泰銖（合3800元人民幣）到30,000泰銖（合5750元人民幣），但可議價。

第五步：產權調查。無論你要購買新建項目還是租賃土地，都需要在地政總署就產權契據做一項綜合調查，以確保賣方是產權的合法擁有者。

第六步：在開始買賣交易之前，要求律師就物業的實際狀況做出核實。

買房時

第七步：資金交割。如果購買康鬥，你必須把人民幣彙入以你名字開戶的泰國銀行賬戶中，且出示開戶銀行的外彙兌換證明。如果你買的不是康鬥，便毋需跟從此規定。

第八步：一旦賣方接受了交易要約，他的律師將准備購房協議，協議中將列明誰支付法務費用、過戶費和稅金。這份協議必須經過你的律師的審核。簽約時買方需要支付小額定金（根據物業類別不同金額也會有所不同，但一般情況下是10%，並且除非賣方違約，否則不可退還）。

第九步：如果購買的物業尚未建成，你將可分期支付其余款項直到房產完工。如果購買的是現房，就得在簽約交付是付清剩余款項。一般情況下，整個交付過程為30天到60天。

第十步：交付清楚後，產權契據將會提交到地政總署登記，同時支付政府契稅。

 

當外國人在泰國買房時，需要把購房款項從泰國以外的國家，通過銀行匯到購房人在泰國本地銀行開設的賬戶。購房款到了泰國以後，申請泰國本地銀行出具的外幣兌換轉賬表Foreign Exchange Transaction Form “FETF”證明文件，註明此匯款用途為購買公寓房產（舊稱：Thor Tor 3，任意轉賬數額超過20,000美金即可向銀行申請，此文件甚至可向第三方購買，價格為2萬銖/每百萬泰銖），即可以憑此證明到泰國土地廳（Land Office）過戶。

以下是泰國匯款購房的步驟：

1. 購房人到泰國本地銀行開戶。
2. 把開好的銀行賬號、戶主姓名、銀行名稱、開戶行地址和SWIFT代碼發給幫妳匯款的人。
3. 任何人都可給購房人的賬戶匯款，但是購房款項壹定要匯到購房人在泰國本地銀行開設的賬戶。購房款全部到賬以後，到銀行申請泰國外幣兌換轉賬表Foreign Exchange Transaction Form “FETF”證明文件（此表格會由銀行工作人員幫忙代為填寫，3-4分鐘即可搞定）
4. 過戶前壹天去銀行開購房款的支票。

 

關於在泰國房地產上的投資共有很多種方法，根據投資人的性格和風險承受的能力來選擇長期或短期投資。壹般而言，短期投資者可能在壹年或更短時間內拋售他們的房子以獲得增值利潤，反之長期投資者則傾向於長期持有資產並獲得持續利潤。

購買曼谷市中心商業區的公寓，在短期投資者和長期投資者中都很受歡迎。長期投資者購買良好的物業，長期持有並作出租賃的打算，以掙取每年約5%—8%的租金收入，短期投資者或投機買賣者則預估物業價格增值超過租金收入從而將其出售。

不過，投資者也可以通過監測市場行情來改變投資策略進行混合投資。曼谷黃金地段的公寓單位價格在過去十年中(2000年-2010年)大幅度增值，每平方米增加了60,000泰銖到110,000泰銖不等，每年達到約18.3%的增長率。然而，實際資本增長率應保持在每年3%—5%的增長速度，並保持與經濟形勢相平衡的水平上。對於短期投機性買賣，許多項研究建議，如果物業價格從開工日到竣工日可以增值到20%才可以考慮。

對短期投資者來說，最大的風險是在被迫過戶物業之前沒能拋售掉物業，且沒有任何準備持有該物業。而對長期持有物業者的觀點來看，長期投資涉及的風險是整體經濟的波動。市場周期起落的自然規律令其租金和入住率都有較大波動，因此，投資者在選擇投資物業時需要謹慎，應考慮物業質量、地理

位置以及開發商的信譽等。從長遠的角度來看， 這些因素對投資價值影響很大。

優質的公寓大廈管理服務，例如24小時接待服務、健身培訓、洗衣服務以及房間清潔服務等為提高公寓項目的價值發揮了重要的作用。壹個完善的物業管理，不但能為投資者提供穩定的物業價值增長，而且可直接提高業主的生活水平。

在泰國這個美麗的熱帶天堂購買壹套高級公寓，是很多中國人擺脫寒冷冬天的理想之地，離開物價驚人的祖國，放眼世界來尋找夢想的養老之地。泰國為中國人提供了許多輕松愉快的生活優勢，包括美麗的海灘，美味的食物，友好熱情的泰國人，世界壹流的醫療保健體系以及價格便宜的房地產。

許多中國人來泰國購買公寓的原因也各有不同：作為養老之所，作為第二個家或作為投資用途等等。對於那些想永久居留在泰國的中國人來說，能夠擁有壹所夢想中的房子是人生中壹件重要的事情，而公寓是許多中國人和外國人比較喜歡居住的地方，因為那裏有較少的房子維護和讓人操心的相關法律問題。

法律架構

在泰國，中國人可以用自己的名字百分之百合法擁有壹套公寓，根據泰國法律外國人持有自由保有公寓權是最為安全的方法，如果同壹公寓項目中外國人超過了百分之四十九的定額，那麽可能需要簽訂壹份租賃合同。

法律和財務策劃

在妳簽署任何押金協議或合同之前，您應該坐下來與律師或法律顧問討論相關的法律程序。妳需要知道有關中國人在泰國購買公寓的正確法律程序。記住，妳在使用積蓄購買房產時必須仔細計劃這個過程中的每個步驟，現在個別銀行為外國人提供了高達百分之七十的融資去購買壹套公寓，還款期可長達二十年。

土地權屬調查

在簽訂契約之前，妳應該在土地註冊處全面翻查地契記錄。妳需要確認賣方是否已經處理好了土地的法定所有權，搜索土地的法定所有權將追查到第壹個擁有土地的法定所有權的人，不要相信任何人說已經經過檢查了，您的律師會進行土地的法定所有權調查並將為妳提供壹份全面的調查報告和壹份英文版的地契復印件。

專業性審核

每次財務交易都需要壹些某種形式的專業性審核，代表買方以確認這是壹個穩健的投資。當妳購買了壹家股票上市公司的股票或共同基金時，妳通常會研究這家公司的歷史和業績或資金狀況，而當妳從開發商那裏購買了壹套房子也是如此，您應該跟前面的買家核實壹下，看看他們對建築質量和建築期限是否滿意。如果妳沒有足夠的時間花在檢查開發商的歷史上，可以通過開發區附近的當地律師了解或調查開發項目與其它們的董事及他們的聲譽等等。

押金

當壹套房子滿足了妳的期望並對之感到滿意時，妳將被要求支付壹定的押金以顯示妳購買的誠意，而作為報答，賣方將為妳保留該套房產單位，並起草購買合同等法律文件進入執行程序。除非妳在押金協議書上明確寫明了壹條“逃避”條款，例如“須有明確的所有權”或者“須有合同條款上的協議”否則, 押金不予退還。

持續費

過戶費為物業註冊值的百分之二，印花稅為註冊值的百分之零點五，只應付可免征營業稅。預扣所得稅為物業估值的百分之壹如果在五年內出售，營業稅為物業估值的百分之三點三，這無論對個人和公司都可適用。