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概要：纽约房价一向是这个城市经济的风向标，对全球投资人来说，也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值，纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制，现在正是入市的窗口期。

 

纽约是全球最令人向往的国际大都市，近年也是华人移民海外最热衷的首选地。纽约房价给人高不可攀的感觉，但实际上和国际一线大都市相比，如香港、伦敦、东京，纽约房价不算最高，甚至北京、上海的房价都超过纽约。

纽约房地产市场有自身的发展规律，基本成曲线发展，经过5、6年的上升期后，进入2、3年的调整期，如果遇上重大危机事件，对房价也会造成较大影响。

那新冠疫情会对纽约房价造成什么样的影响？

与2008年金融危机相比较

尽管当前房地产市场和2008年金融危机的状况有所不同，但对两者进行比较，有助于我们对今后纽约房地产市场的判断。

2008年爆发的次贷危机使纽约市的金融业遭受重创，随之而来的大规模失业、收入减少和人口外流导致了纽约房市严重下滑。由于经济衰退，纽约市在2009年失去了98,600个工作岗位，失业率从2007年的5％上升至2009年的10.3％。

不过房地产市场对金融危机的反应要比股票市场的反应慢得多。在金融危机发生之前，曼哈顿房价在2008年夏季达到顶峰。但在数月的金融灾难中，曼哈顿房产销售直到2011年3月才触底，当时房价总体下跌了约15％。租金水平也显著下降，但下降幅度较小，曼哈顿租金平均下降10％。

值得注意的是，那些在金融危机初期进入房市的买家显得有些仓促，一项分析中显示， 2006年至2008年之间购买并于2019年出售的房屋中约有14％的价格低于其原始购买价格。而在2010年至2012年价格低位时购买并于2019年出售的房屋中，只有4％亏本出售。 （通常，一年中约有7％的纽约市房屋低于叫价出售。）

与2001年9/11恐怖袭击相比较

​还有一种比较，是和2001年9/11恐怖袭击时的房市进行比较。两者相似之处是，​无论疫情还是恐袭，都是突发意外事件，不是房地产市场本身出现问题。下面图表显示，从1999年以来的曼哈顿房产价格，2001年的时候房价甚至没有下跌。当时9/11造成房地产市场停止了三个月后迅速恢复。

新冠状病毒与9/11的最大区别在于9/11之后的大部分经济都很好。只有某些行业（例如旅游业）遭受了沉重打击，但是没有大范围的停工。新冠状病毒导致更多的人失业，庆幸的是纽约一些最大的行业，例如金融和技术行业，迄今避免了大规模裁员。

对于现在的潜在买家来说，何时才是最佳的进场时间？

和金融危机爆发的时候纽约房价处于高位相比，目前的纽约房价已经从2015-17年的市场峰值下跌，并且已经连续三年下降，换句话说，纽约房价已经在一个低位徘徊，但房价是否继续下降以及下降幅度多大，暂时还很难预测。因为新冠状病毒对纽约房价的影响取决于政府对病毒的控制以及对整体经济的破坏程度。

我们设想一下最佳情况是，在短时间内（比如五月底，目前预测纽约州将在5月27日解除居家令）一旦纽约市宣布复工，各类经济活动将迅速恢复，疫情期间被冻结的房市能量被激活，房源重返市场，而低贷款利率将促使买家进行购买。实际上曼哈顿房市今年一二月已经活跃起来，一二月的房价没有回升太多，但交易已经趋于活跃。

不过，比较悲观的状况是，国际货币基金组织4月14日宣布，新冠危机威胁着全球金融体系的稳定。一个月前，标准普尔全球评级公司（S＆P Global Ratings）表示，全球经济正陷入衰退。

全球金融之都纽约无疑将感受到这些影响，不仅在金融领域，而且在酒店，服务和其他领域感受到更大压力。纽约市独立预算办公室估计，未来12个月纽约市将失去475,000个工作岗位，这将使该市陷入自1970年代以来最严重的衰退。

以下三个主要因素，会导致房价急剧下跌：

1. 市场仍有大量未售出的库存， 2013年以来建造的新公寓中，有四分之一仍未售出。
2. 失业导致大量法拍屋进入市场，进一步增加了库存；
3. 股市的大幅下跌消灭了潜在买家的积蓄，并降低了经济信心。

首先，豪华高端公寓市场将面临最严重的损失。无论是刚建好或在建的新楼盘，开发商都面临建筑贷款的压力，加上这类公寓的库存量大大高于市场需求，因此预计豪华楼盘让利或减价的可能性较高。

未来一段时间，航空旅行会被限制，对那些世界级富豪来说，也许就没有冲动在曼哈顿购置一栋豪华度假公寓了。

买卖双方入市时机和心理预期

在新冠状病毒之前，纽约市的房屋库存已经处于历史最高水平，一套房屋停留在市场上的时间更长，并以低于要价的价格出售。曼哈顿约有81％的房屋在2019年低于要价出售。尤其新开发的高端公寓可能需要大幅度降低价格或其他优惠才能推动销售 。

对于二手房的卖家来说，如果不是急于卖房，一般不会在这个时候将房源放入市场，对于确实需要销售房产的屋主，定价的灵活性将是关键，必须要有心理准备承受较低出价。

下面这个图表显示曼哈顿公寓（Condo和Coop）从1997到2020年第一季度的平均尺价。在2017年创下新价格纪录，每平方英尺1,775美元，然后在2019年降至1,657美元。2020年第一季度，曼哈顿因新冠状病毒而遭受重创，价格进一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是，曼哈顿共有公寓（Condo）的每平方英尺平均价格在2020年第一季度为1,923美元，比图中的Condo/Coop平均价格高出许多。

计划今年购房的纽约人将处于较为有利的地位，因为贷款利率已创下历史新低，而房价在疫情袭击之前一直在低位徘徊。目前的疫情让纽约房市在今年初的反弹势头被遏制，低价位会保持在市场更长的时间。但二手房源将会稀缺，且降价幅度不大，新楼盘有更大的议价空间。

我们从两个在今年四月成交的案例，了解纽约目前楼盘的降价幅度。第一案例是来自秘鲁买家豪掷2700万现金购置上西城全新公寓Waterline Square八套单元，开发商最终的折扣是7%，平均尺价为$2450。另一个案例来自布鲁克林，纽约本土买家用2030万购买Quay Tower的顶层7400平方尺的Penthouse，最后打折11%。

不过，判断房价在什么时候触底，就像判断股市何时触底一样，几乎是不可能的，但纽约购房者可以放心，纽约房价已不像2008年金融危机时处于市场的顶峰，你也许还可以再等等，但历史经验告诉我们，纽约房市反弹的时机也会随时到来。

 

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
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