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上一期專欄我們講到在澳大利亞購房的海外買家可以申請“拍賣豁免證書”，本期我們將與大家分享一些注意事項。

實例1

買家A申請了一份拍賣豁免證書，支付了1萬澳元的申請費，拍賣豁免證書中列出的最高可購買物業價值為199萬澳元。買家A參加了幾處拍賣，但均無拍下心儀的房子。本周買家A又看中一處開價190萬澳元的拍賣屋，並通過和中介協商在拍賣前就簽訂合同交付定金買下了該物業。合同簽訂後，買家A向FIRB申報更改批准函中的確切地址，想要獲得最終的FIRB批准函，但卻被告知其違反了FIRB條例。

這是為什麼呢？

在澳洲列為拍賣的物業，有一些在原定拍賣日期舉行拍賣，還有一些可能在拍賣前就被潛在買家通過私下協定的方式直接買走。我們不時看到網站上代售的物業寫著“Sold prior to auction”，正是在拍賣前物業被買走了，因此拍賣不需繼續進行。對於業主而言，拍賣雖然能將房子賣到好價格，但是也會產生更高的費用，例如佣金、拍賣師的費用、廣告費等。因此，如果能在拍賣前將物業以滿意的價格賣出，一些業主也非常願意提前與買家簽訂購房合同。

然而，根據FIRB條例規定，拍賣豁免證書的目的是為了幫助需要參加拍賣的買家避免申請幾個不同的批准函僅僅為了能夠參加拍賣，且拍賣豁免證書上明確寫明批准限制的條件之一是買家必須通過拍賣購買該物業，包括購買在拍賣後買下流拍的物業但前提是該買家參加了拍賣會。該證書並不能幫助買家在拍賣前通過私下協定或交易的方式購買該物業。如果買家在拍賣前通過私下協定的方式購買物業，則需要在簽訂合同前申請新的FIRB批准函（即非拍賣豁免證書的批准函）。

如上述案例中的買家A，為拍賣豁免證書支付了1萬澳元的申請費，如果在拍賣前簽訂合同，則需重新支付1萬澳元的申請費申請新的FIRB批准函。由於其在私下協定簽訂合同時沒有申請新的FIRB批准函，因此違反了FIRB條例。

實例2

買家B在兩年前購買了一處空地，於今年完成交地，正在等待建房。但此時由於其建房資金出現問題，暫時無法承擔建房費用，但是原來的FIRB批准函中明確列出買家購買空地的限制條件即買家必須在審批日起24個月開始建房。那麼此時買家B要如何滿足FIRB的條件呢？

從目前看來，買家B可以有兩個選擇：

• 向FIRB申請延期開始建房。買家B可以向FIRB遞交申請將原來24個月的限制延長至48個月，則多了兩年時間籌備資金建房。但是買家需要注意的是，由於土地已交割，因此在延期期內都需要承擔持有土地的費用，例如：市政費及貸款利息等。

• 向FIRB申請轉賣該土地。買家B亦可向FIRB申請去除原批准函內要求買家24個月開始建房的限制條件，將該土地轉手賣給新的合規買家。通常FIRB會考慮買家的實際情況，並給出6個月的時間由買家轉賣該土地。

無論選擇哪種方式，買家都需要支付更改FIRB限制條件的申請費（一般為5000澳元）。如果買家當初是購買了land and house package即購地建房項目，則除了考慮FIRB因素外，還應和承建商協商建房合同下的約定。

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律師楊泱解析澳洲房產

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