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根据房地产信息公司CoreLogic于12月17日发布的最新统计数据，11月湾区9县房屋成交总量为6,427套，与2014年11月相比增长了6.3%，但比10月房屋销售量下降百分比达15.6%。

旧金山湾区11月房屋最新销售数据

CoreLogic的房地产分析师安德鲁· 勒佩吉（Andrew LePage）表示，尽管与一年前相比增长了6%，但从10月到11月降幅超乎寻常，与11月长年平均值相比更是下降了17%。

勒佩吉表示，从卖方看，旧金山湾区的上市房屋库存依然很低；从买方来看，能否负担湾区的高房价越来越成问题，同时还有信用方面的障碍等。勒佩吉举例说，从康特拉科斯塔（Contra Costa）以及索拉诺（Solano）这2个内陆县11月房屋销售则比1年前多出很多，反应了越来越多的人开始选择内陆可以承担的房价。

房屋成交中位价为64.9万美元，比2015年10月上涨了2.2%，比2014年11月上涨6.0%。勒佩吉强调，湾区9县中有6个县的房屋中位价都达到或者接近历史最高水平。

11月，圣塔克拉拉（Santa Clara）县房屋中位价为79.475万美元；圣马刁（San Mateo）为96万美元；阿拉米达（Alameda）和康特拉科斯塔2县的房屋中位价分别为65万美元、49万美元。

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（互联网资讯综合整理）

加州宣布将拨款880万美元，资助旧金山分别位于田德隆（Tenderloin）区和南市场街（SOMA）区的2处可负担房屋的建造。

其中位于222 Beale Street的可负担房屋获得650万美元资助，可建造85套可负担住房；在Eddy和Taylor交界处的可负担住房项目，则获得了230万美元。

美国加州拨款880万美元助旧金山建可负担房

位于222 Beale Street的可负担住房项目由“慈济住房”（Mercy Housing）负责，建成后将提供120套可负担住房，这一复合式公寓属于越湾交通区（Transbay Transit District）。

230 万美元投入在Eddy和Taylor街角的房产项目，连同此前州府的1千万美元出资，可以为旧金山增加103套可负担住房。负责该房产项目的“田德隆邻区 建设”（Tenderloin Neighborhood Development Corp.）公司执行主任唐‧福克（Don Falk）表示，州府能够投资Eddy和Taylor这个理想的便于公交的项目实在是太好了。

作为在一街（1st Street）和米慎街（Mission Street）10亿美元项目的可负担住房补偿，Hearst Corp和Forest City这两家公司也将向这一项目贡献1,800万美元。

旧金山市长李孟贤对这笔拨款表示感谢，李孟贤表示，这笔近900万美元可负担住房投资，也是对旧金山的低收入家庭和居民的投资，必将帮助旧金山为低收入者建造更多的可负担住房，从而让邻里变得更健康。

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（互联网资讯综合整理）

12月9日，西雅图市长墨瑞（Ed Murray）宣布西雅图市政府将投资四千五百万美元于经济适用房屋计划。计划将透过租住房屋㸤事处去兴建更多经济适用房屋。一旦完工，这809座公寓将成为低收入家庭、青少年、老年人和单身成年人的家。当中一些人如果没有这些新建公寓，他们将无家可归。

西雅图市长墨瑞宣布拨款四千五百万元于经济适用房

市长墨瑞称:“市政府的房屋负担能力议程的目标是在未来十年构建二万座经济适用房屋, 而今天的宣布对这个目标作出了重大贡献。西雅图房屋征收项目的30年承诺令西雅图房屋保持在经济可负担的水平。这历史性的投资保证了在我们区内数以百计的人——从经历过无家可归的劳动家庭到拥有一个负担得起的家和所带来稳定。”

2015年的拨款是市政府有史以来对经济适用房屋规模最大的年度投资。去年，房屋局授予二千二百万美元。在2015年，墨瑞的服务承诺是为西雅图房屋购买及可居能力谘询委员会（HALA）带来三千五百万美元的支持。

今年的非凡筹资水平是由于在近期建筑热潮中受益的发展商们之显著贡献。参与了区域划分激励机制的发展商提供支付经济适用房屋计划的基金, 房屋局亦因此能好好利用其他州政府和联邦政府的拨款。

西雅图房屋征收项目仍是西雅图经济适用房屋最稳定和重要的资金来源。始于1981年，选民已经批准了一份债券和四个征费，合共三亿八千八百万美元。这些资金已经有助于提供12,000多个在西雅图的收入及租金限制公寓。2016年便是西雅图房屋征收项目续约的日子。

房屋的办公室主任称:“今年的资金收获（无论款项是来自选民，或通过发展项目）充分显出市政局在公共资助上作出了良好的投资。通过与其他供资者合作，我们能够充分利用每一元西雅图公共投资换取四元州政府和联邦政府的资金。”

仿 效西雅图房屋征收项目过去成功创造新资源和方案，以协助增加市内经济适用房屋的历史，房屋购买及可居能力（HALA）委员会亦建议扩展方案。市议会已经通 过了强制性住屋支付能力的方案框架。此方案将要求所有新的商业和多户住宅发展项目对经济适用房屋计划作出支持，支持包括兴建经济适用房屋或捐款于经济适用 房屋的基金中。市长墨瑞还建议在2016年续约之时扩展西雅图房屋征收项目。

房屋购买及可居能力（HALA）委员会副主席表示:“房屋购买及可居能力（HALA）委员会从一开始已显然明白到西雅图房屋征收项目对经济适用房屋而言，是一件何等伟大的协助工具 。今天我们见证到将社区中的私人发展和征收款项结合所得来的巨大回报。”

Bellwether 房屋主管称:“我们很高兴能有份参与这些项目的重要的里程碑。这笔来自西雅图市政府的资金使我们能继续向前推进在2016年建设200多个新经济适用房屋 的计划。我们的新建筑将成无数人的转捩点，独立人仕和家庭将从无家可归变成拥有固定住所，还有那些本来负担不起的低收入人仕将有能力在西雅图拥有自己的 家。”

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（互联网资讯综合整理）

美国联储局前日终决定加息四分一厘，被视为加息周期正式开始，道明自管投资亚洲业务总监钟颖辉认为，虽然加国央行未必立即跟随美国加息，然而毕竟加美两地经济相连，本国债券息口上升机会很大，债券息口上扬对楼宇按揭利率或会带来影响，随之略升，他建议正洽谈按揭的置业者应认真考虑是否固定按揭供款利息。

面对美国加息 专家建议买房用固定利率

虽然加拿大央行似乎尚未有意跟随美国加息，但作为经济关系密不可切的伙伴国家，本国受到加息影响是无可避免。钟颖辉认为，纵使本国未必在短时间内跟随美国联储局的加息步伐，但由于美国加息后，美国债券息口必然会随之上升，影响到本国债券息率会有80%机会有所上调。

谈到面对本地高楼价，楼宇买家该如何应对有机会微调的息率，钟颖辉称说到底就是业主个人可承担的风险，他坦言现时本国按揭息率仍属极低水平，现阶段准业主或尚未需要过度担心息口变动。

他续说然而美国加息周期属刚开始，现时准业主尤其是首次置业的「上车族」，或应该认真考虑是否该将按揭息率固定于现水平，这样则毋须担心未来至少5年之内，个人会因加息而愈难供楼，此举也会令个人财务规划上较为稳定及容易。

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（据加西网）

今年多次传出美联储预计升高利息（Interest Rates）的风声，总算在12月16日做出升息0.25%的决定。这个决定从6月延到9月，再从9月延后到12月，一延再延的升息计划对美国房市有何影响？此前本报采访加州旧金山湾区行业内人士，有人对房市很有信心，也有人叹息回应。

本月15、16日进行本年度最后一次的联邦公开市场委员会（FOMC）会议，就失业情况、通货膨胀和全球经济局势做出讨论，考量并确定美国经济能（否）承受升息带来的影响，最终做出升息一码决定。各方也预测明年联储将还有几波缓步升息的举动。

回看历史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之后，美联储将基准利率一口气降到1%，接着在2004年中后半开始慢慢调升，一次升高0.25个百分点。在当年的第一次调升后，30年期固定抵押贷款利率（30 Year Mortgage Rates）大约在6.3%，接着又下降到5.7%。

随着美联储逐步调高基准利率，30年期固定抵押贷款利率却跟着下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最后一次升息时，30年期固定抵押贷款利率是6.68％左右。

今年多次传出美联储预计升高利息（Interest Rates）的风声，总算在12月16日做出升息0.25%的决定。这个决定从6月延到9月，再从9月延后到12月，一延再延的升息计划对美国房市有何影响？此前本报采访加州旧金山湾区行业内人士，有人对房市很有信心，也有人叹息回应。

本月15、16日进行本年度最后一次的联邦公开市场委员会（FOMC）会议，就失业情况、通货膨胀和全球经济局势做出讨论，考量并确定美国经济能（否）承受升息带来的影响，最终做出升息一码决定。各方也预测明年联储将还有几波缓步升息的举动。

回看历史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之后，美联储将基准利率一口气降到1%，接着在2004年中后半开始慢慢调升，一次升高0.25个百分点。在当年的第一次调升后，30年期固定抵押贷款利率（30 Year Mortgage Rates）大约在6.3%，接着又下降到5.7%。

随着美联储逐步调高基准利率，30年期固定抵押贷款利率却跟着下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最后一次升息时，30年期固定抵押贷款利率是6.68％左右。

美国30年期固定贷款利率走势图

回顾历史 影响房贷幅度小

这些历史数据显示，在当时经济崩盘后的4年间，美联储将基准利率从1.25 %一路调高至5.25%，但30年期固定抵押贷款利率却差异不大，摆动幅度约在0.5个百分点上下。这证明无论升息与否，贷款买房者都不用要太过紧张，以 过去的经验看来，升息对房屋贷款利率的影响并不明显。

华人支付头款多 受影响面小

据硅谷星河地产创办人Cindy Liu表示：“在旧金山湾区想要买到好房子，一般需要大额的头期款，贷款相对少。主要还是看是买在哪个区域，如果头款特别少，能买到房的区间就非常有限。”

她说：“对华人首选的市场来讲，头期款少就很难买到房子。在华人喜爱的好区，主流的购屋方法是支付高额的头期款，贷款不多。所以即使利息上升也不会受到太大的影响。”

 

房市供不应求 买气应不会显著改变

另 有贷款经纪表示悲观，认为升息冲击贷款市场，恐将影响房贷以及二次房贷的业务。针对这个问题，Cindy Liu回应：“比起全美其他地方，加州旧金山湾区房地产表现比较好。因为这里工作机会多，大家收入比较高，因住房紧缺租金不断上涨，付租金还不如买房 子。”所以短时间内，买气不会有显著改变。

Cindy还认为，房地产市场其实挺有针对性，会因各地方的情况不同吸引不同的客户。例如有些地区专门是 给换房子的人买的，有些地区是给第一次买房的人买的。”她说：“升息或许会对豪宅有点影响，但对中等价位（一、两百万）的房市影响不大。湾区房租居高不 下，比起租房，很多人还是愿意买房。”

本身精通贷款业务，长期观察走势的Cindy也表示：“自美国经济复苏后，房地产属于主导市场之一， 美国政府若要升息，也不会一次提高太多，因为谁也不想对现在的房地产发展势头造成太大的冲击。如果这次升息，用过去的0.25％的涨幅来算，贷款也只差个 几万块钱，对湾区这里的房价来说，不算是大问题。”

2014到15年的房地产数据显示，湾区是全美房价上涨最多，也是全美最贵的地方之一。因为湾区房地产一直供不应求，天价的房产仍旧抢手。

决定旧金山湾区房价 还是工作和经济

Cindy认为：“房价按理会跟着利率涨，过去几年房价稳中有升。”不能否认的是，利率对房价的确稍有点影响。但是真正能影响旧金山湾区房价的因素，Cindy指出是湾区的公司状况与就业率多寡。

以目前旧金山湾区房产僧多粥少的情况，就算房价涨，人们需要房子还是愿意买房。湾区工作机会多薪资也高，房产的供需和涨幅主要是受失业率和公司表现的影响，如果公司裁员或失业率上升，湾区的房市才会受到较大的冲击。

旧金山湾区当前的就业情势还是很旺，各家公司仍在开疆辟土，她说：“现在湾区房地产比全美表现更好，冬季属于淡季，但和以往相比今年冬季的房市表现还是很活 跃。”现在旧金山和湾区房源不足，她预估未来半年到一年问题整体房地产问题不大，且房价不会涨太多，大概维持在现在这个状态。

美联储升息的两个原因

为何美联储要调整利率？美联储主席珍妮特·耶伦（Janet Yellen）解释，有两个主要目地：一是想鼓励投资和创造更多就业机会，二是希望能控制通货膨胀。以全美经济情况看来，本月4日美国劳工部新公布的信息 显示，到今年11月全美增加了21万1千个工作机会，失业率稳定维持在5％。耶伦更在本月稍早对国会报告的证词中说，她有信心通货膨胀能回归至2%，这也 是美联储的目标。

即使升息是希望能维持美国的经济稳定和发展，仍会影响贷款人的负担能力，对他们而言最直接的冲击是，如果抵押贷款利率 （Mortgage Rates）一口气上升太多的话，他们每月需要负担的房屋贷款金额也会升高。万一房价受到升息影响，负担将会更大，所以需要贷款买房的人，可能会因为升息 而对却步。

升息对于房市的差别可能在于，如果人们因为升息而不敢买房，旧金山湾区抢房的人少了，有能力或有需求的人更容易买到房子。以前需要加价抢房，平均出价需要加到8%~10％以上，现在可能以开价（Asking Price）就能买到房。是否如此尚待进一步观察。

美国11月房屋开工量在连续7个月走低后反弹，达到5个月来的最高水平。楼市的强劲走势为美联储升息增强了信心。美联储主席耶伦在16日的新闻发布会上宣布，将联邦基准利率提高0.25个百分点。

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据路透社报导，美国商务部公布的数据显示，11月美国房屋开工量比之前增长了10.5%，经季节性因素调整后的年开工量达到117万套，高于经济学者先前预计的113.5万套。

11月是美国房屋开工量连续第8个月超过100万套，成为自2007年以来，保持连续增长时间最长的一次。

楼市的强健和劳动力市场的发展使更多美国年轻人离开与父母同住的居所，外出租房或买房，这为美国楼市的走高提供了强有力的基础。

目前美国可销售房屋数量继续短缺，主要原因是房价的增长超过工资的增长，使得更多人选择了租房。

房屋开工市场中所占比例最大的是独栋房的开工量。11月独栋房的开工量增长了7.6%，达到76.8万套，成为自2008年1月以来，独栋房开工量最高的月份。当月较温和的气候也是带动房屋开工走高的因素之一。

在美国南部，11月的独栋房开工量增长了8.8%；在西部，开工量增长了15.1%，达到2007年9月来的新高；在东北部，开工量也有所增长；只有在中西部，独栋房开工量有所下降。

11月全美联栋屋的开工量增长了16.4%，达到40.5万套。

同月，房屋建筑许可证的发放量增长了11%，达到129万单，为6月份以来的最高水平。其中，独栋房开工许可证的发放量增长了1.1%，达到自2007年12月以来的新高。联栋屋开工许可证增长了26.9%。

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（互联网资讯综合整理）

专家预测，明年美国房租增幅平均在3%-5%，超过通货膨胀率。

房地产网站Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示：“我们目前已在房租支付能力危机中，而2016年压力也不会减弱。”

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CNN财经网报导，金融危机后的这几年，因租房需求增加，空房率大幅下降，也导致房租飙升。

虽然预期明年房租会上涨，但一些热点地区涨幅不大。全美一些最热门的租房市场，如旧金山、波士顿和纽约市，这些地区的租金会停滞。

但随着房客因租金过高而选择离开这些大城市，搬到周边地区，造成当地租金上涨。如，奥克兰2016年房租涨幅会超过旧金山。剑桥市房租明年也会有大幅上涨，房客选择剑桥替代波士顿。奥斯汀、达拉斯、休斯顿、迈阿密房租也会增长强劲。

新建单元会投入到市场，但不太可能满足需求，有些地区空房率如此低，需至少一年时间才能赶上需求。另外，新建房一般比较高档，因此对缓解租房承受力帮助不大。

房贷利率上涨也会推高租金，美国联邦储备委员会预期在长达9年后，第一次启动升息。这将会使人们更长的留在租房市场，高房贷增加借贷成本，阻碍了一些潜在的买房者，另一方面又推高了租金。

在租金上花费增加，从而更难攒下买房首付款，这样迫使人们更久的留在租房市场。

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今年多次传出美联储预计升高利息（Interest Rates）的风声，总算在12月16日做出升息0.25%的决定。这个决定从6月延到9月，再从9月延后到12月，一延再延的升息计划对湾区房市有何影响？此前本报采访行业内人士，有人对房市很有信心，也有人叹息回应。

本月15、16日进行本年度最后一次的联邦公开市场委员会（FOMC）会议，就失业情况、通货膨胀和全球经济局势做出讨论，考量并确定美国经济能（否）承受升息带来的影响，最终做出升息一码决定。各方也预测明年联储将还有几波缓步升息的举动。

回看历史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之后，美联储将基准利率一口气降到1%，接着在2004年中后半开始慢慢调升，一次升高0.25个百分点。在当年的第一次调升后，30年期固定抵押贷款利率（30 Year Mortgage Rates）大约在6.3%，接着又下降到5.7%。

随着美联储逐步调高基准利率，30年期固定抵押贷款利率却跟着下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最后一次升息时，30年期固定抵押贷款利率是6.68％左右。

回顾历史 影响房贷幅度小

这些历史数据显示，在当时经济崩盘后的4年间，美联储将基准利率从1.25 %一路调高至5.25%，但30年期固定抵押贷款利率却差异不大，摆动幅度约在0.5个百分点上下。这证明无论升息与否，贷款买房者都不用要太过紧张，以过去的经验看来，升息对房屋贷款利率的影响并不明显。

华人支付头款多 受影响面小

据星河地产创办人Cindy Liu表示：“在湾区想要买到好房子，一般需要大额的头期款，贷款相对少。主要还是看是买在哪个区域，如果头款特别少，能买到房的区间就非常有限。”

她说：“对华人首选的市场来讲，头期款少就很难买到房子。在华人喜爱的好区，主流的购屋方法是支付高额的头期款，贷款不多。所以即使利息上升也不会受到太大的影响。”

房市供不应求 买气应不会显著改变

另有贷款经纪表示悲观，认为升息冲击贷款市场，恐将影响房贷以及二次房贷的业务。针对这个问题，Cindy Liu回应：“比起全美其他地方，加州湾区房地产表现比较好。因为这里工作机会多，大家收入比较高，因住房紧缺租金不断上涨，付租金还不如买房子。”所以短时间内，买气不会有显著改变。

Cindy还认为，房地产市场其实挺有针对性，会因各地方的情况不同吸引不同的客户。例如有些地区专门是给换房子的人买的，有些地区是给第一次买房的人买的。”她说：“升息或许会对豪宅有点影响，但对中等价位（一、两百万）的房市影响不大。湾区房租居高不下，比起租房，很多人还是愿意买房。”

本身精通贷款业务，长期观察走势的Cindy也表示：“自美国经济复苏后，房地产属于主导市场之一，美国政府若要升息，也不会一次提高太多，因为谁也不想对现在的房地产发展势头造成太大的冲击。如果这次升息，用过去的0.25％的涨幅来算，贷款也只差个几万块钱，对湾区这里的房价来说，不算是大问题。”

2014到15年的房地产数据显示，湾区是全美房价上涨最多，也是全美最贵的地方之一。因为湾区房地产一直供不应求，天价的房产仍旧抢手。

决定湾区房价 还是工作和经济

Cindy认为：“房价按理会跟着利率涨，过去几年房价稳中有升。”不能否认的是，利率对房价的确稍有点影响。但是真正能影响湾区房价的因素，Cindy指出是湾区的公司状况与就业率多寡。

以目前湾区房产僧多粥少的情况，就算房价涨，人们需要房子还是愿意买房。湾区工作机会多薪资也高，房产的供需和涨幅主要是受失业率和公司表现的影响，如果公司裁员或失业率上升，湾区的房市才会受到较大的冲击。

湾区当前的就业情势还是很旺，各家公司仍在开疆辟土，她说：“现在湾区房地产比全美表现更好，冬季属于淡季，但和以往相比今年冬季的房市表现还是很活跃。”现在旧金山和湾区房源不足，她预估未来半年到一年问题整体房地产问题不大，且房价不会涨太多，大概维持在现在这个状态。

美联储升息的两个原因

为何美联储要调整利率？美联储主席珍妮特·耶伦（Janet Yellen）解释，有两个主要目地：一是想鼓励投资和创造更多就业机会，二是希望能控制通货膨胀。以全美经济情况看来，本月4日美国劳工部新公布的信息显示，到今年11月全美增加了21万1千个工作机会，失业率稳定维持在5％。耶伦更在本月稍早对国会报告的证词中说，她有信心通货膨胀能回归至2%，这也是美联储的目标。

即使升息是希望能维持美国的经济稳定和发展，仍会影响贷款人的负担能力，对他们而言最直接的冲击是，如果抵押贷款利率（Mortgage Rates）一口气上升太多的话，他们每月需要负担的房屋贷款金额也会升高。万一房价受到升息影响，负担将会更大，所以需要贷款买房的人，可能会因为升息而对却步。

升息对于房市的差别可能在于，如果人们因为升息而不敢买房，湾区抢房的人少了，有能力或有需求的人更容易买到房子。以前需要加价抢房，平均出价需要加到8%~10％以上，现在可能以开价（Asking Price）就能买到房。是否如此尚待进一步观察。

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